Výroční zpráva 2020
FIDUROCK NEMOVITOSTI A.S.
2
Obsah
Čestné prohlášení managementu k výroční zprávě
......................................................................................... 5
Zpráva představenstva
....................................................................................................................................................... 6
Základní informace o společnosti
.............................................................................................................................. 9
Obecné údaje o společnosti
.......................................................................................................................................... 9
Vlastnická struktura
.......................................................................................................................................................... 10
Orgány společnosti
.......................................................................................................................................................... 12
Aktivity v oblasti výzkumu a vývoje
......................................................................................................................... 20
Aktivity v oblasti ochrany životního prostředí a pracovněprávních vztazích
.................................... 20
Existence pobočky nebo jiné části obchodního závodu v zahraničí
..................................................... 20
Významná soudní řízení
............................................................................................................................................... 20
Významné smlouvy
.......................................................................................................................................................... 20
Odměny účtované auditory
.......................................................................................................................................... 21
Portfolio společnosti
........................................................................................................................................................ 21
Geografická působnost společnosti
........................................................................................................................ 21
Makroekonomický vývoj v České republice a na Slovensku
..................................................................... 34
Všeobecná rizika spojená s podnikáním Společnosti
................................................................................... 37
Střednědobý výhled aktivit skupiny
......................................................................................................................... 41
COVID-19
.............................................................................................................................................................................. 44
Skutečnosti, které nastaly po 31.12.2020
........................................................................................................... 44
Základní finanční informace
........................................................................................................................................ 45
Vybrané finanční ukazatele konsolidované účetní závěrky
....................................................................... 45
Ocenění hodnoty nemovitostí
....................................................................................................................... 47
Zpráva o vztazích
.............................................................................................................................................. 49
Individuální účetní závěrka za rok končící 31. prosince 2020
........................................................... 58
Konsolidovaný výkaz o finanční situaci k 31. prosinci 2020
.............................................................. 93
Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodaření za rok končící 31. prosincem 2020
.. 94
Konsolidovaný výkaz o změnách vlastního kapitálu za rok končící 31. prosincem 2020
....... 95
Konsolidovaný výkaz o peněžních tocích za rok končící 31. prosince 2020
............................... 96
Použité definice a zkratky
............................................................................................................................ 140
Podklady pro výpočet finančních ukazatelů
.......................................................................................... 141
Použité zdroje a publikace v kapitole Makroekonomický vývoj v České
..................................... 143
republice a na Slovensku
............................................................................................................................. 143
Zpráva nezávislého auditora pro akcionáře společnosti FIDUROCK Nemovitosti a.s.
.......... 145
3
Prezentační část
Klíčové konsolidované ukazatele
PROVOZNÍ UKAZATELE
2020
2019
2018
2017
Počet retail parků v provozu
9
7
4
2
Počet retail parků v přípravě
2
4
3
0
Pronajímatelná plocha (tis. m
2
)
74,5
62,7
30,8
21,0
Pronajatá plocha (tis. m
2
)
71,8
59
28,5
19,9
Průměrná obsazenost (%)
96,4 %
94,1%
92,8%
94,7%
FINANČNÍ UKAZATELE
2020
2019
2018
2017
Hrubé provozní výnosy
(mil. Kč)
148
103
72
49
Čistý zisk (mil. Kč)
68
-46
128
31
Celková aktiva (mil. Kč)
2 751
2 445
1 276
686
Vlastní kapitál (mil. Kč)
775
563
429
209
Zdroj pro finanční ukazatele je uveden v sekci „Podklady pro výpočet finančních ukazatelů“
5
Čestné prohlášení managementu
k výroční zprávě
Konsolidovaná výroční zpráva společnosti FIDUROCK Nemovitosti a.s. dle našeho nejlepšího vědomí podává věrný a
poctivý obraz o její podnikatelské činnosti, finanční situaci a výsledcích hospodaření za rok 2020 a o vyhlídkách
budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské činnosti a výsledků hospodaření a nebyly v ní zamlčeny žádné
skutečnosti, které by měly dopad na význam konsolidované výroční zprávy.
Členové Představenstva a dozorčí rady nebyli odsouzeni za podvodné trestné činy, nebyli soudně zbaveni způsobilosti
k výkonu funkce člena správních, řídících nebo dozorčích orgánů jiné společnosti nebo funkce ve vedení nebo
provádění činnosti jiné společnosti. Proti členům managementu nebylo a není ze strany statutárních nebo regulatorních
orgánů vedeno úřední veřejné obvinění nebo sankce. V posledních pěti letech nebyli členové managementu spojeni s
konkurzním řízením, správou nebo likvidací jiných společností.
Členové Představenstva a dozorčí rady prohlašují, že neexistuje střet zájmů v souvislosti s činnostmi ve skupině
společnosti FIDUROCK Nemovitosti a.s. ani vně této skupiny.
V Praze dne 4.5.2021
6
Zpráva představenstva
Vážení přátelé,
FIDUROCK je česko-nizozemský investiční butik
založený v roce 2014, který se zaměřuje na investice
do nemovitostí, a to především do retail parků –
obchodních center s jednoduchou koncepcí i
provozem, rezidenčních nemovitostí v centrech měst
jako Praha, Brno nebo Olomouc, ale i do dalších
zajímavých nemovitostí.
FIDUROCK Nemovitosti a.s. se soustředí na
development a provozování retailových parků a
menších obchodních center v Česku a na Slovensku.
Nákupní (či retailové) parky jsou alternativou klasických
velkých obchodních center. Často se jedná o nákupní
střediska na okraji měst, která na jednom místě
nabízejí prodejnu potravin, drogerie, módy, lékárnu,
elektro či chovatelské a sportovní potřeby a zajišťují tak
zákazníkům bohatou nabídku produktů každodenní
spotřeby. Nákupní parky se obvykle vyskytují v
menších městech, kde se investorům nevyplatí stavba
klasického obchodního centra, nicméně stále zde
existuje velké množství koupěschopných zákazníků.
Vývoj pandemie COVID-19
Ve světě nyní stále probíhá pandemie COVID-19
s negativními ekonomickými a sociálními dopady.
Vládní opatření přijatá v rámci ochrany před šířením
koronaviru v České republice a na Slovensku v roce
2020 ovlivnila i chod retail parků vlastněných
společností FIDUROCK Nemovitosti a.s. V souladu s
vládními nařízeními byly nepřetržitě otevřeny pouze
vybrané typy obchodů, a to především obchody s
potravinami, drogerie, lékárny, či obchody pro
chovatele. V průběhu roku docházelo především v Q2
a Q4 k aplikaci různých vládních restrikcí, kvůli nimž
musela být uzavřena, či omezena významná část
prodejen v rámci portfolia. V období největší uzávěry v
části Q2 2020 bylo uzavřeno více než 60% veškerých
prodejen, I tyto prodejny však mohly i nadále fungovat
jako výdejny eshopů, což značné části nájemců
alespoň částečně kompenzovalo výpadek tržeb. V této
situaci se osvědčil model retail parku, kdy jednotlivé
obchody jsou přístupné samostatně a nikoliv ze
společné pasáže, jak je tomu v klasických nákupních
centrech.
V období první uzávěry mezi nájemci panovaly velké
obavy, jak bude situace vypadat po květnovém
znovuotevření se ukázalo, že zájem lidí o jejich
produkty a služby je značný. Po uvolnění opatření byly
obraty nájemců ve většině případů vyšší než v tomtéž
období v minulém roce. Projevila se tedy odložená
spotřeba. V případě dalších uzávěr především během
Q4 již byl propad obratů v některých případech
výraznější, nicméně i přesto někteří nájemci vykázali
v porovnání obratů mezi roky 2019 a 2020 nárůst tržeb,
7
který byl v případě několika prodejen dokonce
dvouciferný.
Nájemcům byly v období uzavření poskytovány
individuálně posuzované slevy, které jsou blíže
popsány v této zprávě.
V celoročním měřítku se tedy potvrdila síla segmentu
retailových parků, které se mezi investory stávají stále
více populárním produktem. Fidurocku se tedy
potvrdila správnost investiční strategie, která i nadále
zůstává nezměněna.
Konkurence
V lokalitách, kde máme zastoupení, se vyskytují i jiné
projekty stejného určení či charakteru, ty však mezi
sebou nevytvářejí konkurenční prostředí a spíše se
doplňují v rámci svých spádových oblastí. Za určitou
formu konkurence mohou být považovány jakékoliv
typy obchodních prostor určených k pronájmu v
bezprostředním okolí projektů společnosti, ty však
zpravidla nebývají pro potenciální nájemce tak
zajímavé, jelikož nesdružují požadovaný mix dalších
nájemců, či negenerují vysokou návštěvnost.
Potenciální hrozbou z pohledu konkurence může být
výstavba nových projektů retail parků ve stejných
spádových oblastech. Realizace, či příprava žádného
takového však není společnosti známa.
Vývoj hlavních ukazatelů v roce 2020
FIDUROCK Nemovitosti a.s. v České republice a na
Slovensku prostřednictvím svých dceřiných
společností provozuje již 9 retail parků na 74.550 m2
pronajímatelné plochy. V portfoliu společnosti včetně
development projektů je celkem 11 projektů (v celkové
konsolidované hodnotě aktiv ve výši 2,7 miliardy Kč),
které za rok 2020 generovaly čistý konsolidovaný zisk
ve výši 45 mil. Kč a Společnosti během roku vzrostl
konsolidovaný vlastní kapitál z 563 mil. Kč na 753 mil.
Kč.
Vývoj portfolia retail parků za rok 2020
V rámci našich development projektů jsme v roce 2020
podle plánu dokončili výstavbu retail parků ve Starém
Městě a Chocni. Zároveň došlo k dokončení II. etapy
retail parku v Senici, přístavby AAA v Liberci, a
rekonstrukce projektu RP Tábor. U stávajících retail
parků se průběžně snažíme o jejich rozvoj, který
přinese jak lepší výnosnost, tak i komfort našim
zákazníkům:
- V RP Severka Liberec byla v červenci 2020
úspěšně dokončena přístavba retail parku.
Nová přístavba rozšířila stávající park o
AAA/Mototechnu.
- V RP Tábor došlo již v závěru roku 2019
k otevření zrekonstruovaného hypermarketu
Albert. V prvním pololetí 2020 pak svou novou
prodejnu na téměř dvojnásobku původní
plochy otevřelo Sportisimo a projekt pokročil
do své finální 3. etapy, v jejímž rámci otevřeli
prodejny nájemci DATART a ProSpánek.
Posledním nájemcem obchodních prostor by
měl být ACTION, který by měl otevřít prodejnu
v průběhu roku 2021.
- V Senici byla dokončena přístavba k retail
parku za účelem navýšení počtu obchodů a
většího sortimentu pro zákazníky
- V OC Saratov byla dokončena rekonstrukce a
rozšíření restaurace v prvním patře, jejíž
součástí je i kompletní rekonstrukce průchodu
mezi OD Saratov I a OD Saratov II v přízemí,
rekonstrukce kavárny a vytvoření nové
obchodní jednotky tamtéž, kterou obsadil
nájemce Farm Foods.
I nadále probíhají přípravné práce na zahájení stavby
projektů v Milevsku a Piešťanech. V neposlední řadě
připravujeme také rozšíření retail parku v Trnavě.
8
Cíle na rok 2021
V roce 2021 se budeme primárně soustředit na
zkvalitnění stávajících retail parků, či dokončení
povolovacího procesu projektu rozšíření RP Trnava a
RP Piešťany. Zároveň budeme nadále bedlivě
monitorovat současnou situaci a postupnou
normalizaci provozu. Současná situace také může
přinést prostor k zajímavým akvizicím.
Na závěr mi dovolte poděkovat našim zaměstnancům,
obchodním a finančním partnerům za vynikající
spolupráci. Do dalších let hledíme s optimismem a
věříme, že se nám bude nadále dařit budovat naše
portfolio a zlepšovat námi nabízené služby.
9
Základní informace o společnosti
Obecné údaje o společnosti
Obchodní firma:
Společnost FIDUROCK Nemovitosti a.s. (dále také jen „Společnost“) byla založena 14. listopadu 2015 jako FIDUROCK
Tábor, a.s. zápisem do obchodního rejstříku u Městského soudu v Praze, oddíl B, vložka 21110. Dne 16. dubna 2018
došlo ke změně jména Společnosti na FIDUROCK Nemovitosti a.s. Společnost je založena na dobu neurčitou.
Země registrace:
Domicil:
Sídlo Společnosti:
Právní forma společnosti:
IČO: 045 64 111
LEI: 315700GZJC0X5GELP252
Kontakt:
Internet: www.fidurock.com
E-mail: info@fidurock.com
Telefon: +420 721 484 709
Použitelné právní předpisy:
Společnost se řídí zejména příslušnými ustanoveními zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jako „občanský
zákoník“) a zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (dále jako „zákon o obchodních
korporacích“).
Předmět podnikání:
Hlavní místo podnikání:
Mateřská společnost:
Ultimátní mateřská společnost:
Změna v názvu vykazující účetní jednotky:
Výroční zpráva sestavena za období:
1. ledna 2020–31. prosince 2020
Měna vykazování:
CZK
10
Vlastnická struktura
K 31.12.2020 byla struktura skupiny tvořena následovně:
Společnost je ve shora popsané skupině v pozici holdingové společnosti, která přímo vlastní a ovládá jednotlivé
projektové (SPV) společnosti vlastnící konkrétní realitní projekty (kromě RP Choceň a EYEMAXX Jablonec nad Nisou,
které jsou aktuálně vlastněny z 50 % Společností a z 50 % developerskou partnerskou společností PH Project, a.s.
v případě RP Choceň a společnostmi EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH a AHM Management und
Unternehmensberatungs Ges.m.b.H. v případě EYEMAXX Jablonec nad Nisou), Společnost sama nevykonává žádnou
hospodářskou činnost. Takto popsaná skupina (dále jen „Skupina“) je předmětem konsolidace hospodářských výsledků.
FIDUROCK Projekt 22, s.r.o. v rámci Skupiny kryje schválený úvěrový rámec od UniCredit za účelem financování
budoucích akvizic.
Ostatní společnosti v rámci skupiny Fidurock, které jsou k 31.12.2020 dceřinými společnostmi společnosti FIDUROCK
Private Equity Participations B.V., a které jsou sesterskými společnostmi Společnosti se zabývají zejména vlastnictvím
a pronájmem rezidenčních nemovitostí a dalšími aktivitami. Jedná se o následující společnosti:
- FIDUROCK Don Giovanni s.r.o., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem
Praha, Nekázanka 883/8, PSČ 110 00, IČ: 276 77 222;
- FIDUROCK Projekt 19, s.r.o., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem Praha,
Nekázanka 883/8, PSČ 110 00, IČ: 080 90 521;
11
- FIDUROCK Projekt 21, s.r.o., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem Praha,
Nekázanka 883/8, PSČ 110 00, IČ: 081 08 129;
- FIDUROCK Projekt 23, s.r.o., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem Praha,
Nekázanka 883/8, PSČ 110 00, IČ: 081 08 170;
- FIDUROCK Projekt 24, s.r.o., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem Praha,
Nekázanka 883/8, PSČ 110 00, IČ: 085 81 215
- FIDUROCK Projekt 25, s.r.o., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem Praha,
Nekázanka 883/8, PSČ 110 00, IČ: 085 80 979
- FIDUROCK Private Equity CZ s.r.o. (dříve FIDUROCK Hypermarket s.r.o.), společnost založená a existující
dle práva České republiky, se sídlem Praha, Nekázanka 883/8, PSČ 110 00, IČ: 057 13 757;
- FIDUROCK Brno, s.r.o., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem Praha,
Nekázanka 883/8, PSČ 110 00, IČ: 044 88 041;
- FIDUROCK Fund Administration s.r.o., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem
Praha, Nekázanka 883/8, PSČ 110 00, IČ: 053 51 561;
- cube ventures, s.r.o., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem Praha,
Nekázanka 883/8, PSČ 110 00, IČ: 048 17 184;
- FIDUROCK Core Assets a.s., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem Praha,
Nekázanka 883/8, PSČ 110 00, IČ: 074 36 530;
- Fidurock Fintech Group B.V., společnost založená a existující dle práva Nizozemska, se sídlem
Strawinskylaan 937, 1077 XX Amsterdam, IČ: 713 363 54;
- Fidurock Venture Capital B.V., společnost založená a existující dle práva Nizozemska, se sídlem
Strawinskylaan 937, 1077 XX Amsterdam, IČ: 668 361 66;
- Fidurock Participations (Czech Republic & Poland) B.V., společnost založená a existující dle práva
Nizozemska, se sídlem Strawinskylaan 937, 1077 XX Amsterdam, IČ: 677 684 82;
- Fidurock Real Estate One d.o.o. Beograd, společnost založená a existující dle práva Srbské republiky, se
sídlem Bulevard Mihajla Pupina 6/XII, IČ: 214 73 839;
- Fidurock Project Financing a.s., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem Praha,
Nekázanka 883/8, PSČ 110 00, IČ: 087 422 78;
Společnost jako holding nevykonává žádnou aktivní činnost. Společnost je financovaná prostřednictvím vkladů do
kapitálových fondů od své mateřské společnosti FIDUROCK Private Equity Participations B.V. (jejich výše k 31.12.2020
činila 449,8 mil. Kč) a emitovanými dluhopisy v nominální výši 450 mil. Kč. Společnost dále tyto prostředky poskytuje
jednotlivým dceřiným projektovým společnostem a vzhledem k tomu, že nevykonává žádnou jinou činnost, její
schopnost splácet své finanční závazky je přímo spojená s finanční výkonností jednotlivých společností.
Společnost nad rámec standardních mechanismů práva obchodních korporací nepřijala žádná zvláštní opatření, jejichž
účelem by bylo bránit zneužití kontroly nad Společností.
12
Orgány společnosti
1
Valná hromada
Valná hromada je nejvyšším orgánem společnosti. Má-li společnost jediného akcionáře, nekoná se valná hromada a
její působnost v rozsahu stanoveném dále vykonává tento akcionář. Valná hromada je schopna se usnášet, pokud jsou
osobně nebo prostřednictvím zástupce přítomni všichni akcionáři.
Do působnosti valné hromady náleží zejména:
- rozhodování o změně stanov
- rozhodování o změně výše základního kapitálu a o pověření představenstva ke zvýšení základního kapitálu
- rozhodování o možnosti započtení peněžité pohledávky vůči společnosti proti pohledávce na splacení
emisního kursu
- volba a odvolání členů představenstva
- volba a odvolání členů dozorčí rady a jiných orgánů určených stanovami
- schválení řádné, mimořádné nebo konsolidované účetní závěrky, popř. i mezitímní účetní závěrky
- rozhodnutí o rozdělení zisku nebo jiných vlastních zdrojů nebo o úhradě ztráty
- schválení převodu, pachtu nebo zastavení závodu nebo takové jeho části, která by znamenala podstatnou
změnu dosavadní struktury závodu nebo podstatnou změnu v předmětu podnikání nebo činnosti společnosti
- rozhodnutí o dalších otázkách, které zákon nebo stanovy zahrnují do působnosti valné hromady
- udělování pokynů představenstvu a schvalování zásad činnosti představenstva
Představenstvo
Představenstvo je statutárním orgánem společnosti
Představenstvo vykonává následující činnosti:
- zabezpečuje obchodní vedení společnosti včetně zajištění řádného vedení účetnictví
- předkládá valné hromadě ke schválení řádnou, mimořádnou, konsolidovanou, případně mezitímní účetní
závěrku a návrh na rozdělení zisku nebo úhradu ztráty
- rozhoduje o všech záležitostech společnosti, které nejsou zákonem nebo těmito stanovami vyhrazeny jiným
orgánům společnosti
- zajišťuje provozní záležitosti společnosti, svolává valnou hromadu, vykonává její usnesení
- rozhoduje o udělení nebo odvolání prokury, rozhoduje o vydání nových akcií
Představenstvo má 2 členy, kteří jsou voleni a odvoláváni valnou hromadou. Každý člen představenstva zastupuje
společnost samostatně ve všech záležitostech. Funkční období je 5 let s možností opětovné volby.
Členové představenstva k 31.12.2020
Jméno: David Hauerland, MBA
Funkce: člen představenstva
Den vzniku členství: 14.11.2015
Datum narození: 15.9.1986
Funkční období: 14.11.2015 – 13.11.2025
Název společností, kde má pan Hauerland majetkovou účast, nebo působí jako jednatel, člen dozorčí rady,
představenstva nebo správní rady těchto subjektů, k 31.12.2020, jež jsou z pohledu Společnosti významné:
1
Kapitola obsahuje Informace dle § 118 odst. 4 písm. b), c), e) aj) ZPKT
13
Společnost
Řídící funkce
beyvak s.r.o.
jednatel
DEVROCK a.s.
člen představenstva
DUŠNÍ 3 Concept s.r.o.
jednatel
EYEMAXX Jablonec nad Nisou
Jednatel třídy B
FDR Holding service s.r.o.
jednatel
FDR Financials s.r.o.
jednatel
Fidurock Advisory Group B.V.
Fidurock Asset Management B.V.
Fidurock Brno s.r.o.
Fidurock Capital B.V.
Fidurock Capital CZ a.s.
člen představenstva
Fidurock Core Assets a.s.
člen představenstva
Fidurock Don Giovanni s.r.o.
jednatel
Fidurock Fund Administration s.r.o.
jednatel
Fidurock Global Markets Fund N.V.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
člen představenstva
Fidurock Private Equity Participations B.V.
FIDUROCK Private Equity CZ s.r.o.
jednatel
Fidurock Project Financing a.s.
člen představenstva
Fidurock Projekt 16 s.r.o.
jednatel
Fidurock Projekt 19 s.r.o.
jednatel
Fidurock Projekt 21 s.r.o.
jednatel
Fidurock Projekt 22 s.r.o.
jednatel
Fidurock Projekt 23 s.r.o.
jednatel
Fidurock Projekt 24 s.r.o.
jednatel
Fidurock Projekt 25 s.r.o.
jednatel
Fidurock Projekt 26 s.r.o.
jednatel
Fidurock Projekt 27 s.r.o.
jednatel
Fidurock Services s.r.o.
jednatel
Fidurock Venture Capital B.V.
Fidurock Venture Holding s.r.o.
jednatel
Fresh Car s.r.o.
jednatel
HOP Arena a.s.
Nemovitosti Zábrdovice s.r.o.
Projekt Piešťany s.r.o.
jednatel
Projekt Železná studienka s.r.o.
jednatel
Retail Park Mladá Boleslav a.s.
člen představenstva
Retail Park Prešov s.r.o.
jednatel
Retail park Senica s.r.o.
jednatel
Retail Park Levice s.r.o.
jednatel
Retail Park Severka Liberec s.r.o.
jednatel
Retail park Staré Město s.r.o.
jednatel
Retail park Tábor s.r.o.
jednatel
RP Choceň s.r.o.
Jednatel A
RP Trnava a. s.
člen představenstva
SLOVAK INVESTMENT GROUP s.r.o.
jednatel
VASSET REAL s.r.o.
jednatel
VASSET WM s.r.o.
jednatel
Fidurock Fidelity a.s.
člen představenstva
Jméno: PhDr. Petr Valenta
Funkce: člen představenstva
Zvolen: 16.4.2018
Datum narození: 31.5.1966
Funkční období: 16.4.2018 – 15.4.2023
Název společností, kde má pan Valenta majetkovou účast, nebo působí jako jednatel, člen dozorčí rady, představenstva
nebo správní rady těchto subjektů, k 31.12.2020, jež jsou z pohledu Společnosti významné:
14
Společnost
Řídící funkce
beyvak s.r.o.
DEVROCK a.s.
člen dozorčí rady
DUŠNÍ 3 Concept s.r.o.
EYEMAXX Jablonec nad Nisou
Jednatel třídy B
Fidurock Advisory Group B.V.
Fidurock Asset Management B.V.
Fidurock Brno s.r.o.
Fidurock Capital B.V.
Fidurock Capital CZ a.s.
FIDUROCK Core Assets a.s.
člen představenstva
Fidurock Don Giovanni s.r.o.
Fidurock Fund Administration s.r.o.
Fidurock Global Markets Fund N.V.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
člen představenstva
Fidurock Private Equity Participations B.V.
FIDUROCK Private Equity CZ s.r.o.
Fidurock Project Financing a.s.
člen představenstva
Fidurock Projekt 16 s.r.o.
Fidurock Projekt 19 s.r.o.
Fidurock Projekt 21 s.r.o.
Fidurock Projekt 22 s.r.o.
Fidurock Projekt 23 s.r.o.
Fidurock Projekt 24 s.r.o.
Fidurock Projekt 25 s.r.o.
Fidurock Projekt 26 s.r.o.
Fidurock Projekt 27 s.r.o.
Fidurock Services s.r.o.
Fidurock Venture Capital B.V.
Fidurock Venture Holding s.r.o.
Fresh Car s.r.o.
HOP Arena a.s.
Nemovitosti Zábrdovice s.r.o.
Projekt Piešťany s.r.o.
Projekt Železná studienka s.r.o.
Retail Park Mladá Boleslav a.s.
Retail Park Prešov s.r.o.
Retail park Senica s.r.o.
Retail Park Severka Liberec s.r.o.
Retail park Staré Město s.r.o.
Retail park Tábor s.r.o.
RP Choceň s.r.o.
jednatel
RP Trnava a. s.
SLOVAK INVESTMENT GROUP s.r.o.
VASSET CAPITAL s.r.o.
jednatel
VASSET CZ s.r.o.
jednatel
VASSET REAL s.r.o.
jednatel
VASSET WM s.r.o.
Jednatel
15
Management společnosti
Funkci výkonného ředitele vykonává David Hauerland, člen představenstva, jež má více než 13 let zkušeností z
oblastí finančních trhů a nemovitostí. Pan Hauerland se v rámci řízení skupiny specializuje na vyhledávání investičních
příležitostí, jejich akvizice a strategické řízení a rozvoj jednotlivých projektů.
Petr Valenta, člen představenstva, se specializuje na oblast private equity a v rámci skupiny se podílí na řízení provozu
Společnosti, vytváření strategie a jejího dalšího rozvoje.
Pro správu nemovitostí v portfoliu využívá Společnost služeb významných nadnárodních realitních firem, jmenovitě
například Lincoln Property Company či Cushman & Wakefield.
Místem výkonu managementu je Praha.
Členové managementu ani dozorčí rady neobdrželi v roce 2020 žádné peněžité a nepeněžité příjmy od Společnosti a
osob ovládaných Společností. Principy odměňovaní osob s řídicí pravomocí nejsou určeny, neboť k žádnému takovému
odměňovaní nedochází. Rozhodnutí o jakýchkoliv případných odměnách vyplácených mimořádně nebo jednorázově je
v působnosti valné hromady Společnosti.
Dozorčí rada
Na základě stanov akciové společnosti schválených 22.6.2017 je dozorčí rada kontrolním orgánem společnosti, který
dohlíží na výkon působnosti představenstva a na činnost společnosti.
Dozorčí rada je oprávněna:
- nahlížet do všech dokladů a záznamů týkajících se činnosti společnosti a kontrolovat, zda jsou účetní zápisy
vedeny řádně a v souladu se skutečností a zda se podnikatelská či jiná činnost společnosti děje v souladu s
právními předpisy a stanovami
- Dozorčí rada přezkoumává řádnou, mimořádnou, konsolidovanou, popřípadě také mezitímní účetní závěrku
a návrh na rozdělení zisku nebo na úhradu ztráty a předkládá svá vyjádření valné hromadě
Dozorčí rada má 1 člena, který je volen a odvoláván valnou hromadou. Funkční období je 5 let s možností opětovné
volby.
Člen dozorčí rady k 31.12.2020
Jméno: Laurens Gerard Rinkes
Funkce: člen dozorčí rady
Zvolen: 14.11.2015
Datum narození: 7.5.1976
Funkční období: 14.11.2015 – 13.11.2025
Název společností, kde má pan Rinkes majetkovou účast, nebo působí jako jednatel, člen dozorčí rady, představenstva
nebo správní rady těchto subjektů, k 31.12.2020, jež jsou z pohledu Společnosti významné:
16
Společnost
Řídící funkce
beyvak s.r.o.
DUŠNÍ 3 Concept s.r.o.
EYEMAXX Jablonec nad Nisou
Fidurock Advisory Group B.V.
jednatel
Fidurock Asset Management B.V.
jednatel
Fidurock Brno s.r.o.
Fidurock Capital B.V.
jednatel
Fidurock Capital CZ a.s.
předseda představenstva
FIDUROCK Core Assets a.s.
člen dozorčí rady
Fidurock Don Giovanni s.r.o.
jednatel
Fidurock Fund Administration s.r.o.
jednatel
Fidurock Global Markets Fund N.V.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
člen dozorčí rady
Fidurock Private Equity Participations B.V.
jednatel
FIDUROCK Private Equity CZ s.r.o.
jednatel
Fidurock Project Financing a.s.
Fidurock Projekt 16 s.r.o.
Fidurock Projekt 19 s.r.o.
jednatel
Fidurock Projekt 21 s.r.o.
jednatel
Fidurock Projekt 22 s.r.o.
jednatel
Fidurock Projekt 23 s.r.o.
jednatel
Fidurock Projekt 24 s.r.o.
jednatel
Fidurock Projekt 25 s.r.o.
jednatel
Fidurock Projekt 26 s.r.o.
Fidurock Projekt 27 s.r.o.
Fidurock Services s.r.o.
Fidurock Venture Capital B.V.
jednatel
Fidurock Venture Holding s.r.o.
jednatel
Fresh Car s.r.o.
jednatel
HOP Arena a.s.
Nemovitosti Zábrdovice s.r.o.
Projekt Piešťany s.r.o.
Retail Park Mladá Boleslav a.s.
člen představenstva
Retail Park Prešov s.r.o.
Retail park Senica s.r.o.
jednatel
Retail Park Levice s.r.o.
jednatel
Retail Park Severka Liberec s.r.o.
jednatel
Retail park Staré Město s.r.o.
Retail park Tábor s.r.o.
jednatel
RP Choceň s.r.o.
RP Trnava a. s.
SLOVAK INVESTMENT GROUP s.r.o.
jednatel
17
Výbor pro audit
Výbor pro audit je orgán s kontrolní funkcí, který sleduje zejména:
- Systém řízení rizik a kontrolní mechanismy Společnosti
- Tvorbu účetní závěrky
- Nezávislost auditora, postup auditu, vyloučení střetu zájmu, eventuelně schválení jiných neauditorských
služeb
- Další skutečnosti, dle § 44a Zákona č. 93/2009 Sb. zákon o auditorech a o změně některých zákonů (zákon
o auditorech)
Výbor pro audit byl ve Společnosti zřízen dne 30. ledna 2019
Složení výboru pro audit:
- Vladimír Vomáčka – předseda
- Vojtěch Makovec – člen
- Aleš Rod – člen
Předseda i členové výboru pro audit byli zvoleni valnou hromadou Společnosti s účinností od 30. ledna 2019, na základě
smlouvy o výkonu funkce, doba výkonu funkce předsedy i členů výboru pro audit činí 3 roky od zvolení.
Zásady a postupy vnitřní kontroly ve vztahu k procesu účetního výkaznictví
Skupina využívá k zajištění účetních služeb externího dodavatele, společnost ASB Czech Republic, s.r.o. (dále jen
„ASB CR“), která je profesionálem v poskytování účetních a poradenských služeb s dlouholetou tradicí. Souběžně
skupina využívá k zabezpečení denního provozu svých dceřiných společností služeb Cushman & Wakefield (dále jen
„C&W”), renomovanou společnost zabývající se property managementem.
Při sestavovaní konsolidované účetní závěrky, která je připravená podle IFRS standardů, účetní společnost ASB CR
vychází z jednotlivých účetních závěrek společností konsolidačního celku, které jsou sestaveny v souladu s českými
účetními standardy. Na přípravě konsolidace se za ASB CR podílí zkušený profesionál v oblasti účetnictví, držitel
mezinárodně uznávané FCCA kvalifikace.
Uplatňované účetní politiky vycházejí z platných účetních předpisů a jsou doplněny skupinovými směrnicemi a
metodickými pokyny. Pravidla pro konsolidaci jsou definována v Konsolidačních pravidlech.
Celé účetnictví je vedeno odděleně od přímého vlivu a zásahu managementu Skupiny do účetních knih, s dodržováním
principu oddělených pravomocí. Tím je vyloučena možnost zkreslení poctivosti a pravdivosti účetních výkazů. Při
zpracovávaní je respektován tok dokladů. Přijaté doklady provozního charakteru dceřiných společností jsou
schvalovány C&W / Skupinou. Podklady k zaúčtování provozních výnosů jsou dodány C&W. Interní doklady jsou
připraveny a účtovány ASB CR v souladu s aktuálně platnou účetní legislativou. Úhrady závazků jsou realizovány v
spolupráci s ASB CR, kdy ASB CR připraví platební příkaz na základě zaúčtovaných podkladů a platba je následně
autorizována oprávněnými osobami na straně Skupiny. Tím je zabezpečeno, že nemůže dojít k žádné úhradě závazku,
o kterém by nebyla vedena účetní evidence.
Přístup do účetního systému je umožněn jenom úzkému okruhu zaměstnanců ASB CR, kteří se podílejí na zpracovaní
účetnictví dceřiných společností. Účetní systém ASB CR je dostatečně zabezpečen, včetně logování jednotlivých
vstupů uživatelů a identifikace uživatele, který provedl, popřípadě pozměnil účetní zápisy.
Faktickou správnost účetnictví zabezpečuje vnitřní nastavení u ASB CR, který využívá systém víceúrovňové kontroly.
Správnost je také kontrolována vedením Skupiny, které ASB CR pravidelně předkládá kvartální reporting, nebo jiné
účetní informace na vyžádání Skupiny. Účetní reporty jsou pak revidovány na úrovni Skupiny, kde dochází k další
analýze vykázaných výsledků a analýze odchylek proti očekávaní a minulému období. Součástí výstupů od ASB CR
pro Skupinu jsou i různé podpůrné rekonciliace, včetně rozvahových účtů. Konsolidovaná účetní závěrka, sestavována
2x ročně, je pak předmětem auditu (v případě roční závěrky).
Skupina rovněž vytvořila v rámci svých struktur Výbor pro audit, kteří je oprávněn ověřovat vnitřní kontrolní mechanismy,
včetně postupů sestavování účetních závěrek.
18
Kodex řízení a správy společnosti
Společnost povinně nepřijala Kodex správy a řízení společností ČR (2019), jež připravily Czech Institute of Directors a
společnost Deloitte
2
. Nicméně, správa a řízení společnosti je organizována v souladu se zásadami stanovenými v tomto
dokumentu, jak jsou definovány ve stanovách Společnosti. Správa a řízení společností je plně v souladu s platnými
právními předpisy.
Výše uvedený Kodex nebyl dobrovolně přijat, jelikož kromě jednoduché akcionářské struktury Společnost považuje
stávající politiku řízení Společnosti za adekvátní a funkční.
Informace o vlastním kapitálu
Společnost je holdingovou společností ve Skupině a její cíl je akvizice a držba podílů dceřiných společností a společných
podniků, jejichž hlavním předmětem činnosti je pořízení, držba a pronájem nemovitostí.
Základní kapitál Společnosti představuje 300 ks kmenových akcií ve jmenovité hodnotě 6 800,- Kč. Celková výše
základního kapitálu společnosti činí 2 040 000,- Kč. Základní kapitál je plně splacen. Akcie jsou vydány na jméno
v listinné podobě. Hlasovací právo je spojeno s akcií. Na každou akcii o jmenovité hodnotě 6.800, - Kč připadá 1 hlas.
Celkový počet hlasů ve Společnosti je 300.
Akcie je převoditelná rubopisem a předáním. K účinnosti převodu vůči Společnosti se vyžaduje oznámení změny osoby
akcionáře Společnosti a předložení akcie společnosti. V případě, že má Společnost více akcionářů, je převoditelnost
akcií omezena předkupním právem.
Jediným akcionářem Společnosti je FIDUROCK Private Equity Participations B.V., se sídlem 1077XX Amsterdam,
Strawinskylaan 937, Nizozemské království.
Společnost nevydala žádné zaměstnanecké akcie.
Veškeré akcie společnosti FIDUROCK Nemovitosti a.s. jsou od 30.1.2019 zastaveny ve prospěch držitelů dluhopisů z
veřejné emise (ISIN: CZ0003520850) prostřednictvím agenta pro zajištění J & T BANKA, a.s.
K 31.12.2020 činila hodnota vlastního kapitálu dle konsolidované závěrky Společnosti 775 372 tis. Kč:
Položka (tis. Kč)
Výše
k 31.12.2020
Výše
k 31.12.2019
Základní kapitál
2 040
2 040
Kapitálové fondy
461 983
317 803
Nerozdělený zisk
311 349
243 337
Vlastní kapitál celkem
775 372
563 180
Práva a povinnosti spojená s držbou akcie Společnosti
Na základě stanov Společnosti, a zákonných ustanovení upravující práva a povinnosti akcionáře (§ 344 a dále Zákona
o obchodních korporacích, č. 90/2012 Sb.), má akcionář Společnosti následující práva a povinnosti:
Akcionář má mimo jiné právo:
- na podíl na zisku Společnosti (dividendu), který valná hromada schválila k rozdělení mezi akcionáře, přičemž
podíl na zisku se určuje poměrem akcionářova podílu k základnímu kapitálu
- na podíl na likvidačním zůstatku po zrušení Společnosti likvidací
- účastnit se valné hromady, hlasovat na ní, uplatňovat návrhy a protinávrhy a obdržet vysvětlení záležitostí
týkajících se společnosti nebo jí ovládaných osob, je-li takové vysvětlení potřebné pro posouzení obsahu
záležitostí zařazených na valnou hromadu nebo pro výkon akcionářských práv na ní
Kvalifikovaný akcionář nebo kvalifikovaní akcionáři uvedení v ustanovení § 365 zákona o obchodních korporacích
dále zejména mohou:
2
https://www.mfcr.cz/cs/o-ministerstvu/odborne-studie-a-vyzkumy/2019/kodex-spravy-a-rizeni-spolecnosti-cr-201-34812
19
- požádat představenstvo, aby svolalo k projednání jimi navržených záležitostí valnou hromadu, přičemž v
žádosti uvedou návrh usnesení k navrženým záležitostem nebo je odůvodní
- požadovat po představenstvu zařazení jím určené záležitosti na pořad valné hromady za předpokladu, že ke
každé ze záležitostí navrhne i usnesení valné hromady nebo její zařazení odůvodní
- požádat dozorčí radu o přezkoumání výkonu působnosti představenstva v záležitostech uvedených v žádosti
Akcionář neručí za dluhy společnosti.
Další práva a povinnosti akcionáře vyplývají především z ustanovení zákona o obchodních korporacích
Dividendová politika – společnost nemá definovanou dividendovou politiku, řídí se příslušnými ustanoveními zákona o
obchodních korporacích.
Nabytí vlastních akcií nebo vlastních podílů
Společnost v období v roce 2020 nenabyla žádné vlastní akcie ani vlastní podíly.
Vlastnictví akcií či opcí ve vlastnictví osob s řídící pravomocí Společnosti
Osoby s řídící pravomocí Společnosti nevlastní žádné akcie Společnosti či opce nebo srovnatelné investiční nástroje,
jejichž hodnota se vztahuje k akciím Společnosti.
Informace o emitovaných dluhopisech
Společnost vydala dne 30. ledna 2019 dluhopisy v celkové jmenovité hodnotě 300 milionů Kč splatné v roce 2024 za
účelem refinancování dosavadních úvěrů a dále k financování akvizic nových nemovitostí a k investicím do rozšiřování
kapacit a/nebo zatraktivnění stávajících nemovitostí (dále „Dluhopisy“). Tyto Dluhopisy jsou kótovány a obchodovány
na Regulovaném trhu Burzy cenných papírů Praha a.s.
Společnost dále 1. července 2019, v souladu s emisními podmínkami, vydala další dluhopisy v celkové jmenovité
hodnotě 150 milionů Kč. Celková jmenovitá hodnota emitovaných dluhopisů k 31.12.2020 činila 450 milionů Kč.
Základní charakteristika dluhopisů:
Charakteristika
Popis
Forma
Zaknihovaný cenný papír
Status dluhů
Přímé, obecné, nepodmíněné a nepodřízené dluhy Společnosti
ISIN
CZ0003520850
LEI
315700GZJC0X5GELP252
Jmenovitá hodnota dluhopisu
10.000, - Kč
Počet
45.000 kusů
Celková hodnota emise
450.000.000 Kč,
Datum emise
30.1.2019 (vydáno 30 000 ks)
Rozšíření emise
1.7.2019 (vydáno 15 000 ks)
Splatnost emise
30.1.2024
Emisní kurz
100% nominální hodnoty všech dluhopisů
Výnos
Pevná úroková sazba ve výši 5,60 % p.a.
Výplata úroku
Úrok je vyplácen pololetně zpětně, vždy k 30.7. a 30.1. příslušného roku
Zajištění
Zástavní právo první v pořadí k veškerým akciím Společnosti
Práva a povinnosti spojené s dluhopisy
Práva a povinnosti vyplývající z Dluhopisů podrobně upravují Emisní podmínky Dluhopisů ve schváleném prospektu
dluhopisu.
20
S Dluhopisy je spojeno zejména právo na výplatu jmenovité hodnoty ke Dni konečné splatnosti dluhopisů a právo na
výnos vyplácený ke Dnům výplaty úroků. Společnost (Emitent) je oprávněna, dle svého uvážení a za podmínek
stanovených Emisními podmínkami, Dluhopisy předčasně splatit.
Vlastníci Dluhopisů nemají, vyjma Podstatných případů porušení povinností a vyjma případu, kdy dojde ke změně v
ovládání Společnosti (Emitenta), jak je blíže specifikováno v rámci Emisních podmínek, právo žádat předčasné splacení
Dluhopisů.
S Dluhopisy je také spojeno právo účastnit se a hlasovat na schůzích Vlastníků Dluhopisů v případech, kdy je taková
schůze svolána v souladu se zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, v platném znění, respektive v souladu s
Emisními podmínkami. Vlastníc Dluhopisů mají právo vyjádřit se na příslušné schůzi ke Změnám zásadní povahy.
Dluhopisy zakládají přímé, obecné, nepodmíněné, nepodřízené a zajištěné dluhy Společnosti (Emitenta), které jsou a
budou co do pořadí svého splnění rovnocenné (pari passu) jak mezi sebou navzájem, tak i vůči všem dalším současným
i budoucím nepodřízeným dluhům Emitenta, s výjimkou těch dluhů Emitenta, u nichž stanoví jinak kogentní ustanovení
právních předpisů.
S Dluhopisy nejsou spojena žádná předkupní ani výměnná práva a Dluhopisy nejsou zajištěny ručením.
Aktivity v oblasti výzkumu a vývoje
Společnost, ani její dceřiné společnosti v roce 2020 nevyvíjely žádné aktivity v oblasti výzkumu a vývoje.
Aktivity v oblasti ochrany životního prostředí a pracovněprávních
vztazích
Jednotlivé dceřiné společnosti provozuji a staví energeticky úsporné budovy, provozované retail parky mají energetické
štítky v rozmezí A-C. V případě developerských projektů budoucích retail parků Společnost cílí na získání energetických
štítků A, případně B. V případě development projektů je kladen zvýšený důraz na dostatek zeleně a v projektech
vysazujeme živé stromy různého vzrůstu, což v některých případech mimo jiné konzultujeme s dendrology. V rámci
rozšíření retail parku v Liberci proběhl eko projekt, a to retenční nádrž za účelem zachycování dešťově vody pro
udržování zeleně. V roce 2020 jsme také uzavřeli strategické partnerství se společností Innogy, s níž plánujeme
vybudovat síť nabíjecích stanic pro elektromobily v CZ části portfolia. Pro SK část portfolia v této oblasti spolupracujeme
se společností GreenWay, která závěrem roku 2020 dokončila výstavbu nabíjecí stanice v RP Prešov, a také se
společností ejoin, která vybuduje podobné stanice například v RP Trnava, či RP Senica.
Společnost ani její dceřiné společnosti nemají žádné zaměstnance a tím pádem nelze informovat o otázkách inkluze,
rozmanitosti, zajištění rovnosti či boje proti rasismu
Existence pobočky nebo jiné části obchodního závodu v zahraničí
Společnost nemá organizační složku v zahraničí.
Významná soudní řízení
Neexistují a v průběhu roku 2020 neexistovala žádná významná soudní, státní či rozhodčí řízení proti Společnosti ani
společnostem ve skupině.
Významné smlouvy
Za rok 2020 nebyly kromě smluv uzavřených v rámci běžného podnikání Společnosti uzavřeny žádné významné
smlouvy, které by mohly vést ke vzniku závazku nebo nároku kteréhokoli člena skupiny, který by byl podstatný pro
schopnost Společnosti plnit závazky k vlastníkům dluhopisů, a to za poslední účetní období.
K 31.12.2020 neexistují žádné pracovní ani jiné smlouvy členů správních, řídících a dozorčích orgánů.
21
Odměny účtované auditory
Za rok 2020 byly Společnosti a Skupině auditorem účtován za auditorské služby na audit roční individuální a
konsolidované účetní závěrky následující odměny:
V tis. Kč bez DPH
Odměny účtované Společnosti
(Emitent)
Odměny účtované ostatním
společnostem ve Skupině
Rok
2020
2019
2020
2019
Povinný audit
270
150
1 590
1 495
Ostatní auditorská činnost
vyžadovaná zákonem
130
0
0
0
Ostatní neauditorské služby
40
70
0
0
Celkem
440
220
1 590
1 495
Auditor mimo tyto auditorské služby na audit roční individuální a konsolidované účetní závěrky Společnosti za rok 2020
Společnosti poskytl následující službu:
− Nezávislé ověření ukazatele LTV definovaným v souladu s bodem 7.4.1 Emisních podmínek pro
dluhopisy Společnosti
Poskytnutí této služby bylo schváleno výborem pro audit.
Portfolio společnosti
Geografická působnost společnosti
Společnost se specializuje na development, akvizici a provoz retail parků v České a Slovenské republice, v jejím
portfoliu se k 31.12.2020 nacházelo devět retail parků v provozu a další dva retail parkové projekty ve fázi
developmentu. Každá nemovitost je vlastněna jednou projektovou společností (SPV), kterou ze 100 % vlastní
Společnost (kromě RP Choceň s.r.o. a Eyemaxx Jablonec nad Nisou, s.r.o., kde Společnost vlastní 50 % podíl).
Společnost se zaměřuje zejména na menší města, případně střediska na okraji větších měst. Pečlivá volba lokality,
precizní asset a property management společně s dobrým stavem retail parků společně zaručují vysokou obsazenost
retail parků, která se pohybuje mezi 90–100 %.
Aktuální portfolio společnosti k 31.12.2020:
22
Popis trhů, na kterých společnost působí
COVID-19 a retail trh
Rok 2020 byl trh s retail nemovitostmi a retail trh obecně ovlivněn opatřeními přijatými k zamezení šíření onemocnění
COVID-19. Dosavadní vývoj naznačuje, že pandemie koronaviru neměla zásadní vliv na výnosnost trhu
3
. V době
pandemie vyšlo najevo, že složení nájemců a rozvržení nemovitosti může ovlivnit návštěvnost obchodů. Retail parky
mají výhodu oproti klasickému nákupnímu centru, kdy je přístup do jednotlivých jednotek proti obchodním domům
oddělený, a tak zákazník přijde do styku s méně lidmi, stráví zde méně času a může tento styl nakupování preferovat.
V obchodních domech je ve srovnání s retail parky více nájemců, jejichž provozovny musely zůstat déle zavřené (např.
restaurace, kina, pobočky cestovních kanceláří).
Podle Českého statistického úřadu během ledna až listopadu klesly meziročně maloobchodní tržby o 0,2 %
4
. Některé
segmenty oproti tomu zaznamenaly růst (farmaceutický segment, elektronika, výbava domácnosti). E-commerce
segment zaznamenal za zmíněné období růst 27,5 %
5
. Celková návštěvnost obchodních center klesla celkem za 2020
o 25 %, však v průběhu nepřísnějších opatření to bylo až 60 %
6
. Na druhé straně s největšími poklesy jsou segmenty
oblečení a obuv.
Rozdílný vývoj v zotavení návštěvnosti během rozvolnění v létě a koncem roku byl patrný v regionech ve srovnání
s velkými městy – především s Prahou, kde měl velký vliv na návštěvnost nákupních center také pokles mezinárodního
turismu
7
. V současné době nejsou patrné indikace, že by COVID 19 měl na trh s retail nemovitostmi dlouhodobý vliv
8
.
Výhodou pro provozovatele je také přítomnost v on-line prostředí a schopnost doručit zboží každodenní spotřeby až
přede dveře zákazníka. E-commerce segment se na maloobchodu k lednu 2021 podílí ze 16 %
9
. E-commerce segment
retailového trhu
10
vykázal za 2020 skokové nárusty v tržbách – Největší nárůst e-tržeb dle odvětví 2020-2019
zaznamenal segment Zdraví, Stavebniny, Dětské zboží a Drogerie. Trend je patrný i při pohledu na retailové portfolio
FIDUROCK, kde provozovny některých nájemců fungují jako výdejny e-shopů.
Investice do retailových nemovitostí
Český i slovenský trh s komerčními nemovitostmi je z regionu CEE hodnocen jako trh s nižším investičním rizikem
11
.
.
Výstavba nových projektů byla povětšinou odložena, někteří pronajímatelé však využili „lockdown“ k úpravám
stávajících projektů
12
. I přes všechny výzvy, kterým musel trh s retail nemovitostmi čelit zůstává trh pro investory
atraktivní
13
.
3
JLL - CEE Investment Market, January 2021 - strana 5 a 8
4
CBRE - CZECH REPUBLIC RETAIL, Q4 2020 | SNAPSHOT (jedna strana)
5
CBRE - CZECH REPUBLIC RETAIL, Q4 2020 | SNAPSHOT (jedna strana)
6
CBRE - CZECH REPUBLIC RETAIL, Q4 2020 | SNAPSHOT (jedna strana)
7
CUSHMAN & WAKEFIELD RESEARCHPUBLICATION - MARKETBEAT - CZECH REPUBLIC - Retail Q4 2020 (první strana)
8
CUSHMAN & WAKEFIELD RESEARCHPUBLICATION - MARKETBEAT - CZECH REPUBLIC - Retail Q4 2020 (první strana)
9
https://www.czechcrunch.cz/2021/01/rekordni-rok-2020-vystrelil-ceskou-e-commerce-k-200-miliardam-korun-na-maloobchodu-se-podili-uz-
ze-16/
10
https://www.ceska-ecommerce.cz/#velikostv
11
JLL - CEE Investment Market, January 2021 - strana 5 a 8
12
CBRE - CZECH REPUBLIC RETAIL, Q4 2020 | SNAPSHOT (jedna strana)
13
JLL - CEE Investment Market, January 2021 - strana 5 a 8
23
Portfolio společnosti
Provozované retail parky
Retail Park Severka Liberec
Retail Park Severka v Liberci spadá do portfolia FIDUROCK od května 2016. Jedná se o prověřený nákupní park v
silné obchodní zóně severní části Liberce. Park o velikosti téměř 13 500 m² je obsazen stabilními nájemci, jako jsou
Jysk, Okay, Breno, Mountfield, ProSpánek a další. Pro aktivní odpočinek a zábavu po nakupování se v něm nachází
také trampolínové centrum HOP Arena, a několik dalších nájemců.
V roce 2020 došlo k dokončení přístavby parku a jeho rozšíření o moderní showroom ojetých vozů AAA/Mototechna s
doplňující prodejní plochou v exteriéru.
Provozovatel Retail park Severka Liberec s.r.o.
Lokace Sousedská, Liberec
Rok akvizice 2016
Rok stavby 2008
Plocha k pronájmu 13,5 tis m²
Hodnota nemovitosti 478 mil. Kč
Obsazenost k 31.12.2020 100 %
24
Retail park Tábor
Retail park Tábor o velikosti bezmála 10 000 m² byl do komerčního portfolia FIDUROCK zařazen jako první, a to již v
roce 2015. Je situován v silné obchodní zóně s jediným hobby marketem v regionu. Park prošel v letech 2019 a 2020
kompletní rekonstrukcí jejímž výsledkem je mimo jiné nové uspořádání jednotek, mezi nimž lze najít kompaktní
hypermarket Albert, prodejnu Sportisimo, DATART, ProSpánek, či restauraci. Během roku 2021 pak očekáváme
příchod mezinárodního řetězce ACTION, který obsadí plochu více než 1.150 m2, čímž dovrší 100% obsazenost
retailové části parku.
Kromě nových jednotek byl v rámci projektu v roce 2020 také instalován Alzabox a příprava pro nabíjecí stanici
elektromobilů společnosti Innogy.
Na části parkoviště je stále plánována nová bezkontaktní auto myčka. Zároveň by mělo také dojít k vybudování
samostatně stojící trafiky. Nemovitost je stále vylepšována, čímž se postupně navyšuje její výnosnost.
Provozovatel Retail park Tábor s.r.o.
Lokace Soběslavská, Tábor
Rok akvizice 2015
Rok stavby 2005
Plocha k pronájmu 10 tis m²
Hodnota nemovitosti 333 mil. Kč
Obsazenost k 31.12.2020 85 %*
*obsazenost je ovlivněna probíhající rekonstrukcí / přestavbou budovy, kdy část jednotek
není možné z důvodu probíhajících stavebních prací užívat.
25
Retail Park Senica
Retail park Senica byl v lednu 2018 oficiálně zařazen do portfolia FIDUROCK. Jedná se o téměř nový retail park
o rozloze 2 329 m², který se nachází přímo v zavedené obchodní zóně vedle Kauflandu a Family Centra. Mezi hlavní
nájemce patří CCC, TEDi, Super Zoo, Okay, a další.
Na přilehlém pozemku retail parku byla v Q2 2020 dokončena a v Q3 2020 otevřena přístavba o velikosti 331 m².Tato
přístavba rozšíří již fungující Retail Park Senica a nabídne zákazníkům nové možnosti v nakupování. Přístavba
k 31.12.2020 nebyla obsazena, během očekáváme H1 2021 50% obsazenost přístavby.
Provozovatel Retail park Senica s.r.o.
Lokace Obchodná, Senica
Rok akvizice 2018
Rok stavby 2017/2020
Plocha k pronájmu 2 tis m²
Hodnota nemovitosti 87 mil. Kč
Hodnota pozemku k rozšíření 4 mil. Kč
Obsazenost k 31.12.2020 85 %*
* obsazenost vyplývá ze zatím nepronajaté přístavby
26
Obchodní dům Saratov
Lokální obchodní centrum SARATOV v Bratislavě na Slovensku patří do portfolia FIDUROCK od května 2018. Jedná
se o menší dvoupodlažní obchodní centrum na hlavní komunikaci městské části Dúbravka, které lidé využívají
převážně ke každodenním nákupům. Hlavními nájemci jsou Billa, dm drogerie, Pepco, Kik, pobočka Slovenské
spořitelny. Dále zde zákazníci naleznou restauraci, 2 kavárny, obchody s módou, lékárnu, optiku a řadu dalších
obchodů a služeb. Obchodní dům disponuje vlastním parkovištěm s kapacitou 90 míst a zároveň je dobře dostupný
městskou hromadnou dopravou.
V roce 2020 proběhla rekonstrukce, v jejímž rámci došlo k vytvoření nové obchodní jednotky, revitalizaci části
společných prostor a k významnému rozšíření místní populární restaurace.
Provozovatel SLOVAK INVESTMENT GROUP s.r.o.
Lokace Saratovská, Bratislava
Rok akvizice 2018
Rok stavby 2004
Plocha k pronájmu 8 tis m²
Hodnota nemovitosti 307 mil. Kč
Obsazenost k 31.12.2020 95,7 %
27
Retail Park Mladá Boleslav
V červnu 2019 byla úspěšně dokončena akvizice nového retail parku o velikosti téměř 13 000 m² v Mladé Boleslavi,
který se nachází v již zaběhlé a velice silné obchodní zóně, přímo vedle obchodního centra Olympia. Mezi klíčové
nájemce Retail Parku Mladá Boleslav patří Asko nábytek zabírající plochu přes 5 000 m2, Decathlon – prodejna se
sportovními potřebami s výměrou přes 1 500 m², Jysk – řetězec s vybavením pro domácnost o velikosti 1 300 m²,
Mountfield, Electro World a další. V roce 2020 došlo k prodloužení nájemní smlouvy s nájemcem ASKO do roku
2028.
Svou polohou a dlouhými nájemními smlouvami se řadí Retail Park Mladá Boleslav mezi velmi úspěšné projekty.
Provozovatel Retail Park Mladá Boleslav a.s.
Lokace Jičínská, Mladá Boleslav
Rok akvizice 2019
Rok stavby 2008
Plocha k pronájmu 13 tis m²
Hodnota nemovitosti 362 mil. Kč
Obsazenost k 31.12.2020 100 %
28
Retail Park Trnava
Úspěšná akvizice zaběhlého retail parku Trnava s expanzním pozemkem proběhla v červnu letošního roku. Obchodní
komplex o rozloze 7 800 m² má díky svému začlenění do velké a hlavní obchodní zóny na městském obchvatu Trnavy
výbornou dopravní dostupnost autem i veřejnou dopravou z centra Trnavy. Parkování s dostatkem prostoru je přímo
před obchodními jednotkami. Hlavními nájemci jsou C&A, Planeo Elektro, Sportisimo, TEDi a další.
Na přilehlém pozemku Retail Parku Trnava zahájil FIDUROCK v Q2 2020 projekční práce a nyní probíhá příprava II.
fáze přístavby, která rozšíří obchodní zónu o supermarket Billa a další obchodní jednotky. Vzhledem k možnostem a
velikosti pozemků FIDUROCK dále plánuje komplex rozšiřovat a navyšovat tak jeho atraktivitu a stabilitu.
Provozovatel RP Trnava a.s.
Lokace Nová, Trnava
Rok akvizice 2019
Rok stavby 2014
Plocha k pronájmu 8 tis m²
Hodnota nemovitosti 291 mil. Kč
Hodnota pozemku k rozšíření 45 mil. Kč
Obsazenost k 31.12.2020 95 %
29
OC Solivaria Prešov
Již zavedené Obchodní centrum Solivaria se zařadilo do retailového portfolia FIDUROCK v listopadu 2019. Jeho
strategická poloha v centru Prešova, na významné křižovatce v blízkosti železniční stanice a největší nákupní části ve
městě, jej řadí mezi nejvýznamnější obchodní centra svého druhu ve městě. Zároveň, díky své pronajímatelné ploše
téměř 11 tis m², na které nabízí svým zákazníkům 21 obchodních jednotek, patří mezi obchodní centra s největší
různorodostí obchodů. Hlavními nájemci jsou CCC, Mountfield, Planeo, Fresh, Pepco, Kik a TEDi.
Na pozemku u retail parku proběhla v roce 2020 výstavba čerpací stanice Oliva a nabíjecího HUBu pro elektromobily,
který patří k největším ve východním Slovensku.
Provozovatel Retail park Prešov s.r.o.
Lokace Východná, Prešov
Rok akvizice 2019
Rok stavby 2017
Plocha k pronájmu 11 tis m²
Hodnota nemovitosti 428 mil. Kč
Obsazenost k 31.12.2020 100 %
30
Retail park Staré Město
Pozemek s územním rozhodnutím ve Starém Městě u Uherského Hradiště koupil FIDUROCK v září 2018. Na pozemku
proběhla výstavba projektu ve tvaru písmene „L“ a velikosti 4 007 m², který rozšířil velmi dobře dostupnou lokalitu
s rozrůstající se obchodní zónou na pomezí Starého Města a Uherského Hradiště o osm obchodních jednotek. Již před
koupí byli dojednáni někteří nájemci a podepsány s nimi dlouhodobé nájemní smlouvy. Mezi hlavní nájemce projektu
patří Mountfield, Dr. Max, Sportisimo, Teta drogerie a další.
Retail park Staré Město jsme nově otevřeli v březnu 2020. Tento zcela nový retail park rozšířil zavedenou nákupní zónu
o řadu významných nájemců a obohatil tak nabídku pro místní obyvatele, pro které je tato retailová zóna centrem
nákupů. S ohledem na další poptávku nájemců v této lokalitě připravuje Fidurock na roky 2021 a 2022 další rozšíření
tohoto retail parku.
Provozovatel Retail park Staré město s.r.o.
Lokace Východní, Staré Město
Rok stavby 2020
Plocha k pronájmu 4 tis m²
Hodnota nemovitosti 174 mil. Kč
Obsazenost k 31.12.2020 100 %
31
Retail park Choceň
Retail Park Choceň ve východních Čechách je projektem s 50% podílem lokálního partnera. Zahájení výstavby proběhlo
v Q4 2019 a retail park o velikosti 5 010 m² byl dokončen v Q4 2020. Hlavním nájemcem je Penny Market, který zabírá
plochu o 1 300 m², mezi další nájemce patří Pepco, ROSSMANN, ZZN, lékárna a další.
Vzhledem k lokalitě pozemku v blízkosti hlavního nádraží a chybějící obchodní zóně v tomto městě očekáváme od
projektu pozitivní výsledky.
Provozovatel RP Choceň s.r.o.
Lokace Pardubická, Choceň
Rozloha pozemku 24 tis m²
Rok stavby 2020
Plocha k pronájmu 5,5 tis m²
hodnota. nemovitosti 205 mil. Kč
Obsazenost k 31.12.2020 96%
32
2.2. Development retail parků
Retail Park Piešťany
Pozemek o velikosti necelých 27 000 m² se nachází v lázeňském městě Piešťany a patří do portfolia FIDUROCK od Q3
2018. Jedná se o ucelený projekt tří komplementárních částí, a to domu pro seniory, polyfunkčních domů a přilehlého
retail parku. Právě retail park je primárním cílem společnosti. Zbývající části plánuje FIDUROCK prodat jako hotové
projekty třetí straně. Výstavba retail parku o velikosti téměř 7 tis m² bude zahájena v Q4 2021. V roce 2020 projekt
úspěšně získal územní rozhodnutí a nyní čeká na vysání stavebního povolení. Dokončení stavby je v plánu na H1 2022.
Pozemek se nachází v atraktivní části lázeňského města Piešťany a v docházkové vzdálenosti velkého sídliště
Adama Trajana, díky čemuž se předpokládá velká a stabilní kupní síla.
Provozovatel Projekt Piešťany s.r.o.
Lokace Bratislavská, Piešťany
Rozloha pozemku 27 tis m²
Rozloha bud. RP 7 tis m²
Bud. hodn. nemovitosti 229 mil. Kč
Hodnota pozemku a proj. 74 mil Kč
33
Retail Park Milevsko
Počátkem roku 2019 se podařilo uzavřít partnerství s významnou rakouskou developerskou společností Eyemaxx
International, se kterou se bude společně stavět nový retail park v Milevsku v Jihočeském kraji.
Projekt má uděleno územní rozhodnutí i stavební povolení. Nyní probíhají přípravy na zahájení výstavby. Cílem
FIDUROCKu je v roce 2021 dokončit přípravu projektu a zahájit výstavbu. Otevření nového retail parku o velikosti 4 000
m² je plánované na Q4 2021, případně Q1 2022. Obyvatelé Milevska se tak mohou těšit na 9 nových nákupních
jednotek, například KIK, Akvazoo, DM drogerie a další. Projekt sousedí s Penny Marketem.
FIDUROCK má v plánu po dokončení projektu odkoupit i druhou polovinu a získat tak 100% vlastnictví.
Provozovatel Eyemaxx Jablonec nad Nisou s.r.o..
Lokace Blanická, Milevsko
Rozloha pozemku 14,8 tis m²
Rozloha bud. RP 4 tis m²
Bud. hodn. nemovitosti 130 mil. Kč
Hodnota pozemku 29 mil Kč
34
Makroekonomický vývoj v České republice a na Slovensku
Pro provozovatele retail parků je podstatná stabilní kupní síla a celkový ekonomický sentiment domácích
spotřebitelů, kteří navštěvují retail parky za účelem každodenních i větších nákupů. Vzhledem k orientaci Skupiny
na trhy České republiky a Slovenska má tamní makroekonomický vývoj pro skupinu zásadní význam.
Česká republika– dosavadní vývoj v roce 2020
14
Česká ekonomika byla podobně jako ekonomiky jiných zemí v roce 2020 výrazně ovlivněna dopadem šíření
onemocnění COVID-19. Opatření, která byla proti šíření nákazy zavedena, přispěla mimo jiné k reálnému
meziročnímu poklesu hrubého domácího produktu (HDP) o 5,6 %
15
. Nejvyšší propad zaznamenala investiční
poptávka, která oproti roku 2019 klesla o 8,5 % a k celkovému poklesu hospodářství tak přispěla více než
polovinou.
16
První čtvrtletí roku 2020 nebylo pandemií zásadně ovlivněno a HDP meziročně vzrostlo o 2% (3,3 % růst
mezičtvrtletně)
17
.
Během druhého čtvrtletí byl dopad proti pandemických opatření největší z celého roku. HDP během Q2 meziročně
pokleslo o 11 % (8,7 % pokles mezičtvrtletně). Ve směru poklesu HDP působila i bilance zahraničního obchodu.
Domácí spotřeba k růstu HDP přispívala kladně, bylo to však jen kvůli prudkému navýšení spotřeby vládních
institucí.
18
Třetí čtvrtletí během letních měsíců se neslo ve znamení zlepšení pandemické situace. V ČR byl nastaven režim
v téměř před pandemickém módu. HDP během Q3 2020 meziročně poklesl o 5 % (6,9 % růst mezičtvrtletně).
Čtvrté čtvrtletí 2020 bylo ovlivněno další vlnou opatření proti šíření COVID-19. Na rozdíl od 2. čtvrtletí roku ale
nebyla v takové míře zasažena zahraniční poptávka
19
.
Výsledný meziroční pokles se tedy zmírnil na 4,7 % a mezičtvrtletně HDP vzrostl o 0,6 %. Domácí spotřeba i
investice ale ve 4. čtvrtletí výrazně klesaly. Nová vlna nákazy přinutila k opatřením i zbytek EU. Hrubý domácí
produkt v Unii tak klesl o 0,4 % mezičtvrtletně a meziroční pokles se prohloubil na –4,8 %.
20
Obdobný vývoj v průběhu roku vykazovaly i světové ekonomiky s rozdílem v načasování rozvolnění
protiepidemických opatření a následném průběhu druhé vlny během Q4 2020. Meziroční propad hrubého domácího
projektu v evropské unii činil -4,8 %
21
.
Ekonomický pokles měl vliv i na zaměstnanost, která v roce 2020 klesla o 1,5 %. Výrazně k tomu přispěl
zpracovatelský průmysl, kde se ale ve 4. čtvrtletí situace spíše zlepšovala a pokles se dál neprohluboval. Naproti
tomu v segmentu obchodu, dopravy, ubytování a pohostinství se propad zaměstnanosti ve 4. čtvrtletí prohloubil na
5 %. Naopak pokračoval výrazný rozvoj informačních a komunikačních činností (nárůst o 3,5 %). Obecná míra
nezaměstnanosti v roce 2020 rostla jen mírně, což souvisí s vládními stabilizačními programy. Průměrná mzda
v roce 2020 vzrostla o 4,4 % na 35,6 tis. korun.
Spotřeba domácností se v posledním čtvrtletí navzdory předvánočnímu otevření obchodů propadla o 8,3 %, což
byl obdobný rozsah propadu, jaký nastal už ve druhém čtvrtletí, kdy ale byly nákupní možnosti omezenější. Vládní
spotřeba v závěru roku stoupla o 4,9 % a celkový propad spotřeby v ekonomice tak zmírnila na 4,3 %.
Saldo státního rozpočtu za rok 2020 představuje -367,4 miliard korun, což v poměru k HDP je -6,5 %. Dne 18.
února 2021 schválila Poslanecká sněmovna Parlamentu ČR razantní navýšení deficitu státního rozpočtu na rok
2021 z původních 320 mld. Kč na 500 mld. Kč. Důvodem této změny bylo zohlednění dopadů daňového balíčku a
také uvolnění dalších finančních prostředků v souvislosti s pandemií COVID-19.
22
14
ČSU publikace- VÝVOJ EKONOMIKY ČESKÉ REPUBLIKY 4.čtvrtletí 2020 strana 4, dostupné na: https://www.czso.cz/csu/czso/vyvoj-ekonomiky-
ceske-republiky-4-ctvrtleti-2020 - strana 4
15
ČSU - https://www.czso.cz/csu/czso/cri/tvorba-a-uziti-hdp-4-ctvrtleti-2020
16
NÁRODNÍ ROZPOČTOVÁ RADA - https://unrr.cz/wp-content/uploads/2021/03/Stanovisko-1_2021_Fisk%C3%A1ln%C3%AD-a-
rozpo%C4%8Dtov%C3%A1-politika_4.3..pdf – strana 1
17
https://www.czso.cz/csu/czso/cri/tvorba-a-uziti-hdp-1-ctvrtleti-2020
18
https://www.czso.cz/csu/czso/cri/tvorba-a-uziti-hdp-2-ctvrtleti-2020
19
https://www.czso.cz/csu/czso/cri/tvorba-a-uziti-hdp-3-ctvrtleti-2020
20
https://www.czso.cz/csu/czso/cri/tvorba-a-uziti-hdp-4-ctvrtleti-2020
21
ČSU publikace- VÝVOJ EKONOMIKY ČESKÉ REPUBLIKY 4.čtvrtletí 2020 strana 4, dostupné na: https://www.czso.cz/csu/czso/vyvoj-ekonomiky-
ceske-republiky-4-ctvrtleti-2020 - strana 4
22
NÁRODNÍ ROZPOČTOVÁ RADA - https://unrr.cz/wp-content/uploads/2021/03/Stanovisko-1_2021_Fisk%C3%A1ln%C3%AD-a-
rozpo%C4%8Dtov%C3%A1-politika_4.3..pdf
35
Česká republika – očekávaný vývoj
23
Díky předpokládanému zlepšení epidemické situace ve spojitosti s procesem očkování proti COVID-19 a
očekávanému oživení v zahraničí by hospodářský růst v roce 2021 podle predikce České národní banky měl
dosáhnout 3,1 % (Česká národní banka prognózuje 2,2 %). Predikce vychází z předpokladu, že k významnějšímu
a déletrvajícímu uvolnění restriktivních opatření dojde nejdříve ve 2. čtvrtletí 2021. S postupně rostoucí
proočkovaností společnosti by již omezení ve 2. polovině roku neměla být makroekonomicky významná. Predikce
také nepočítá s dlouhodobějším dopadem pandemie koronaviru na globální dodavatelské řetězce. V roce 2021 je
predikováno oživení spotřeby domácností podpořeno snížením efektivního daňového zatížení a také očekávaným
poklesem míry úspor, která přesto z dlouhodobého hlediska zůstane vysoká. Spotřeba domácností by se proto
mohla zvýšit o 3,3 %.
Národní rozpočtová rada (NRR) doporučuje adekvátně přizpůsobit fiskální politiku, která by se neměla soustředit
na stimulaci poptávky, ale soustředit se na zajištění příjmů osobám zasaženým restriktivními opatřeními. Zároveň
NRR vydává doporučení k úpravě příjmových a výdajových stran veřejných rozpočtů. Je potřebné vyhodnotit, jestli
jsou všechny výdaje z veřejných rozpočtů skutečně v současné situaci nezbytně nutné a zda není načase některé
z nich utlumit a ušetřené prostředky využít v potřebnějších oblastech
24
. S ohledem na blížící se termín kolize s
dluhovou brzdou NRR doporučuje, aby vláda připravila realistickou konsolidační strategii. Je zřejmé, že rozsah
konsolidačního úsilí v letech 2022 až 2024 bude muset být vyšší než 0,5 % HDP ročně – to znamená významné
navýšení daňové zátěže
25
.
Slovensko – dosavadní vývoj v roce 2020
2627
Vývoj, co se týče nástupu první a druhé vlny byl na Slovensku obdobný jako v Česku. Výkonnost slovenské
ekonomiky setrvala v záporných číslech po celý rok 2020. Rozdíl proti Česku je patrný v prvním čtvrtletí kdy
slovenská ekonomika meziročně klesla o -3,8 %. První vlna pandemie COVID 19 způsobila historické propady
klíčových ukazovatelů během 2. čtvrtletí. Nejmarkantnější čtvrtletní pokles byl tedy stejně jako v Česku v průběhu
druhého čtvrtletí, kdy HDP meziročně pokleslo o -12 %. Mezičtvrtletně HDP rostlo v Q2 (11,7 %) a v Q4 (0,2 %) - i
přes velký pokles ekonomické aktivity v prvním pololetí se slovenská ekonomika dokázala během druhého pololetí
nastartovat, aby následně vstoupila do druhé vlny pandemie. V závěru roku se tempo poklesu zmírnilo. Rozhodující
podíl snížení tempa poklesu na výsledku měla zahraniční poptávka meziroční růst o 1,8 %.
Trh práce se po úvodním oslabení stabilizoval, ale předpokládané zotavení je až koncem roku 2021. Slovenská
nezaměstnanost v roce 2020 vzrostla na 6,8 %, v posledním čtvrtletí bylo o 35 tisíc lidí bez práce víc než před
rokem
28
. Zvýšila se hlavně krátkodobá nezaměstnanost, nejdynamičtěji přibývali nezaměstnaní od 3 do 6 měsíců,
jejich počet se meziročně téměř zdvojnásobil. Z odvětví za celý rok 2020 se nejvýrazněji zvýšil počet
nezaměstnaných, kteří naposledy pracovali v průmyslu a v ubytovacích a stravovacích službách. Průměrná
nominální měsíční mzda zaměstnance hospodářství SR byla 1 133 EUR
29
.
Slovensko - očekávaný vývoj
30
Na základě prognózy slovenského ministerstva financí druhá vlna pandemie COVID-19 zpomalí oživení slovenské
ekonomiky. Slovenské HDP dosáhne v roce 2021 růstu 4,3%. Trh práce se po úvodním oslabení stabilizoval, ale
23
Makroekonomická predikce České republiky- leden 2021 publikace ministerstva financí dostupná na: https://www.mfcr.cz/cs/verejny-
sektor/makroekonomika/makroekonomicka-predikce/2021/makroekonomicka-predikce-leden-2021-40599 - strana 1
24
NÁRODNÍ ROZPOČTOVÁ RADA - https://unrr.cz/wp-content/uploads/2021/03/Stanovisko-1_2021_Fisk%C3%A1ln%C3%AD-a-
rozpo%C4%8Dtov%C3%A1-politika_4.3..pdf – strana 2
25
NÁRODNÍ ROZPOČTOVÁ RADA - https://unrr.cz/wp-content/uploads/2021/03/Stanovisko-1_2021_Fisk%C3%A1ln%C3%AD-a-
rozpo%C4%8Dtov%C3%A1-politika_4.3..pdf – strana 3
26
Štatistická správa o základných vývojových tendenciách v hospodárstve SR vo 4. štvrťroku 2020 – dustupné na webu
https://slovak.statistics.sk/ - strana 8-10
27
Slovenský statistický úřad - http://statdat.statistics.sk/cognosext/cgi-
bin/cognos.cgi?b_action=cognosViewer&ui.action=run&ui.object=storeID(%22iC20449D1FEFE41C0B10E2AC7A4F5A4E4%22)&ui.name=R%c3%b
dchly%20odhad%20HDP%20a%20zamestnanosti%20pod%c4%bea%20ESN%c3%9a%2095%20%5bnu0001qs%5d&run.outputFormat=&run.prom
pt=true&cv.header=false&ui.backURL=%2fcognosext%2fcps4%2fportlets%2fcommon%2fclose.html&run.outputLocale=sk
28
Slovenský statistický úřad- Nezamestnanosť vo 4. štvrťroku 2020 - https://slovak.statistics.sk (Produkty > Katalóg informatívnych správ >
Detail)
29
Slovenský statistický úřad – náklady práce - https://slovak.statistics.sk (Produkty > Katalóg informatívnych správ > Detail)
30
Komentář - 54. zasadnutie výboru pre makroekonomické prognózy (február 2021) -strana 1
36
k jeho zotavení by mělo dojít až koncem roku 2021. Oživení by taktéž mělo dojít na základě čerpání prostředků z
Plánu obnovy a odolnosti EU (5,8 mld EUR).
Slovenská rada pro rozpočtovou zodpovědnost (RRZ) prognózuje saldo státního rozpočtu na rok 2021 na -6,7 %
HDP, což je o 0,2 % méně než saldo roku 2020
31
. RRZ taktéž jako česká NRR doporučuje konsolidaci státního
dluhu ve výšce 0,5 % pro 2022 a následně 1 % HDP
32
.
Česká republika
33
skutečnost
34
aktuální predikce ČNB
(NRR)
35
Hlavní indikátory
2018
2019
2020
2021
2022
realný HDP - růst v %
2,80%
2,60%
-5,6%
2,2%
3,8%
míra inflace v %
2,10%
2,80%
3,20%
2,0%
2,2%
nezaměstnanost v %
2,20%
2,00%
2,7%
3,6%
3,5%
průměrná reálná hrubá měs.růst %
5,30%
4,10%
4,4%
5,2%
3,3%
Saldo státního rozpočtu % HDP
36
0,4%
-0,5%
-6,5%
-5,6%
-6,0%
Slovenská republika
37
skutečnost
aktuální predikce MFSR
(RZZ)
38
Hlavní indikátory
2018
2019
2020
2021
2022
realný HDP - růst v %
3,80%
2,30%
-5,8%
4,3%
3,9%
míra inflace v %
2,50%
2,70%
1,9%
1,2%
2,2%
nezaměstnanost v %
6,50%
5,80%
6,80%
7,3%
6,5%
průměrná reálná hrubá měs.růst %
3,60%
5,00%
1,4%
3,6%
1,2%
Saldo státního rozpočtu % HDP
-0,8 %
-1,2 %
-6,9%
-6,7%
-5,5%
Rok 2021 by měl být ve znamení oživení globální ekonomické aktivity. Ve většině zemí však patrně nebude
dostatečně silné na to, aby vykompenzovalo propad roku 2020. Nejistoty, kterými jsou prognózy vývoje zatíženy,
jsou značné a rizika jsou jednoznačně vychýlena směrem dolů. Mezi největší patří globální vývoj pandemie s
možností dalšího omezování ekonomických aktivit, zpoždění v procesu vakcinace obyvatelstva, dlouhodobé
dopady na potenciální produkt a v neposlední řadě i riziko finanční nestability. Na úrovni jednotlivých států budou
muset být učiněna citlivá rozhodnutí mezi stimulací ekonomiky a nárůstem zadlužení.
39
31
Strednodobý rozpočtový semafor – február 2021 - https://www.rozpoctovarada.sk/download2/semafor_sd_202102_20210223.pdf - strana 1
32
Strednodobý rozpočtový semafor – február 2021 - https://www.rozpoctovarada.sk/download2/semafor_sd_202102_20210223.pdf - strana 2
33
ČNB - https://www.cnb.cz/cs/menova-politika/prognoza/
34
Hlavní Makroekonomické ukazatele ČSU – dostupné na https://www.czso.cz/csu/czso/hmu_cr
35
ČNB – Zpráva o měnové politice zima 2021 – dostupné na https://www.cnb.cz/export/sites/cnb/cs/menova-
politika/.galleries/zpravy_o_menove_politice/2021/2021_zima/download/zomp_2021_zima.pdf - strana 7
36
Zpráva o dlouhodobé udržitelnosti veřejných financí - Strana 17 - https://unrr.cz/wp-content/uploads/2020/07/Zpr%C3%A1va-o-
dlouhodob%C3%A9-udr%C5%BEitelnosti-ve%C5%99ejn%C3%BDch-financ%C3%AD_2020.pdf
37
Komentář - 54. zasadnutie výboru pre makroekonomické prognózy (február 2021) – strana 2
38
Makroekonomická prognóza- 54. zasadnutie výboru pre makroekonomické prognózy (február 2021)
39
Makroekonomická predikce České republiky- leden 2021 publikace ministerstva financí dostupná na: https://www.mfcr.cz/cs/verejny-
sektor/makroekonomika/makroekonomicka-predikce/2021/makroekonomicka-predikce-leden-2021-40599 (text webu)
37
Všeobecná rizika spojená s podnikáním Společnosti
40
Kreditní riziko
Jednotlivé společnosti, jež provozují retail parky, jsou vystaveny kreditnímu riziku zejména při pronájmu prostor, kde
evidují pohledávky z obchodních vztahů za jednotlivými nájemci. V případě výrazného poklesu platební morálky
nájemců, např. z důvodu negativního makroekonomického vývoje, může dojít k poklesu toku provozních prostředků
s negativním dopadem na hospodářské výsledky společností. Společnost jako holding poskytuje prostředky
prostřednictvím příplatků do kapitálových fondů jednotlivým dceřiným projektovým společnostem a vzhledem k tomu,
že nevykonává žádnou jinou činnost, její schopnost splácet své finanční závazky je přímo spojená s finanční výkonností
jednotlivých společností.
Hodnocení rizika (včetně dopadu COVID-19)
V současné době je platební morálka jednotlivých nájemců retail parků dobrá. Společnost pečlivě vybírá nájemce, je
zajištěn debt collection management, a přijaty kauce, či bankovní záruky, které se ve většině případů rovnají hodnotě
trojnásobku měsíčního nájmu a služeb, což představuje dostatečné zajištění umožňující flexibilně reagovat na případné
finanční problémy nájemců. Slevy ve výši 30 % nájmu v celém Q2, jak to vyžadoval dotační program v CZ, byly
poskytnuty pouze nájemcům, kteří měli prokazatelně uzavřenou svou jednotku v přímé souvislosti s vládním nařízením,
o slevu pronajímatele požádali a doložili obraty z loňského roku. Slevy ve výši 50 % na období trvající zhruba 1,5 měsíce
byly v SK poskytnuty nájemcům podle stejného klíče, jako v CZ.
V Q3 a Q4 nebyly v CZ poskytnuty žádné dodatečné slevy, jelikož to vládní dotační program nevyžadoval. V SK byl
v 1/2021 vyhlášen vládní program, na jehož základě byla většině žadatelů poskytnuta sleva na nájmu ve výši 30 %,
stejnou měrou participoval stát a zbývajících 40% šlo k tíži nájemců. Slevy byly opět poskytovány pouze nájemcům
s uzavřenými, nebo značně omezenými provozovnami, přičemž v potaz byl brán opět také vývoj obratů jednotlivých
nájemců. Za rok 2020 počítáme s celkovými poskytnutými slevami ve výši 0,3 mil EUR.
Riziko likvidity
Riziko likvidity představuje riziko, že Společnost nebude schopna dostát svým aktuálně splatným finančním závazkům.
Vzhledem k tomu, že Společnost poskytuje vnitroskupinové půjčky jednotlivým společnostem provozujícím retail parky,
riziko likvidity Společnosti je přímo odvislé od finanční situace a likvidity jednotlivých společností ve skupině. V případě
nutnosti prodeje některého z aktiv ve Skupině je také nutno brát v potaz obecně nízkou likviditu nemovitostí jako aktiva.
Hodnocení rizika (včetně dopadu COVID-19)
Společnost řídí riziko likvidity zejména prostřednictvím udržování dostatečného množství likvidních aktiv, pečlivým
plánováním a vyhodnocováním provozních a finančních peněžních toků a investic. V rámci interního modelu going
concern společnost v současné situaci s ohledem na šíření onemocnění COVID-19 sleduje vývoj likvidity ve skupině a
nejsou indikována rizika spojená s likviditou nájemců retail parků. Model byl upraven tak aby co nejlépe zohlednil možné
nové scénáře, které přináší situace kolem šíření COVID-19.
Riziko nedodržení kovenant
Společnost své aktivity spolufinancuje prostřednictvím bankovních úvěrů a dluhopisového financování. Poskytnutí
finančních prostředků v rámci financování je podmíněno plněním předem dohodnutých podmínek tzv. „kovenant“.
Případné nedodržení kovenant představuje potenciální negativní dopady na likviditu a financování Skupiny.
Hodnocení rizika (včetně dopadu COVID-19)
Společnost v rámci interního going concern modelu reflektujícího dopad šíření onemocnění COVID-19 sleduje a plánuje
vývoj kovenant ve skupině. Společnost i se zohledněním vlivu dopadu COVID-19 naplňuje going concern princip, a to
jak z pohledu generovaného cash flow, tak z pohledu splnění kovenant.
40
Konkrétní vyčíslení rizik, jež Společnost považuje za významná, a jejich řízení je uvedeno v kapitole Zásady, postupy a cíle řízení rizik Finanční
části – konsolidovaná závěrka 2020
38
Úrokové riziko
Aktiva jednotlivých dceřiných společností jsou spolufinancována prostřednictvím bankovních a vnitroskupinových úvěrů.
Dceřiné společnosti jsou takto vystaveny potenciálnímu negativní vývoji úrokových sazeb, jenž může ovlivnit výši
splátek úmoru úvěrů a hospodářské výsledky Společnosti.
Hodnocení rizika (včetně dopadu COVID-19)
Dceřiné společnosti využívají při bankovním financování zajištění pomocí fixních sazeb, a kombinace úrokových swapů
a floor. V případě některých úvěrů jsou však společnosti vystaveny potenciálnímu riziku poklesu sazeb do záporných
hodnot, či doba trvání zajišťovacího instrumentu je kratší než doba splatnosti úvěru a společnost je takto vystavena
potenciálnímu negativnímu vývoji úrokových měr v budoucnosti.
Úroková sazba emitovaných dluhopisů FIDUROCK Nemovitosti a.s. činí 5,6 % p.a. Jedná se o dluhopisy s pevným
úrokovým výnosem. Celková průměrná sazba bankovních úvěrů FIDUROCK Nemovitosti a.s. je 1,75 % a je váženým
průměrem sazeb na jednotlivých SPV.
Měnové riziko
Skupina je vystavena měnovému riziku prostřednictvím cizoměnových transakci. Jelikož je funkční měnou Skupiny je
Kč a smlouvy o financování a o nájmu jsou uzavřeny v EUR, je konsolidovaná účetní závěrka ovlivněna pohyby
směnných kursů eura vůči Kč. Vzhledem k tomu, že Společnost financuje dceřiné společnosti ve skupině
prostřednictvím vnitroskupinových úvěrů denominovaných převážně v Kč a takto je také financována, potenciální změny
kurzu Kč vůči EUR mohou mít dopad na hospodaření dceřiných společností.
Hodnocení rizika (včetně dopadu COVID-19)
Společnost má aktivní otevřenou měnovou pozici v páru EUR/CZK. Vzhledem k posunu kurzu EUR/CZK z 25,41
(31.12.2019) na 26,245 (31.12.2020) na straně aktiv byla pozitivně ovlivněna hodnota retail parků celkem 76 mil Kč(
kurzový rozdíl 29 mil Kč a přecenění na reálnou hodnotu 47 mil Kč), která byla na straně dluhu kompenzována nárůstem
46 mil Kč hodnoty úvěru v Unicredit, který je denominován v EUR.
Riziko ztráty klíčových osob
Činnost klíčových osob je rozhodující pro celkový provoz skupiny, její směřování a schopnost generovat finanční
prostředky. Případná ztráta člena managementu by mohla negativně ovlivnit podnikání Skupiny, jeho hospodářské
výsledky a finanční situaci.
Hodnocení rizika (včetně dopadu COVID-19)
Toto riziko je v rámci managementu zmírněno faktem, že jeho členové jsou koncovými vlastníky Společnosti a Skupiny
a jsou tak přímo zainteresováni na jejich finančních výsledcích. Za rok 2020 nedošlo ke ztrátě klíčových osob.
Riziko poškození nemovitostí a nenadálá potřeba oprav
Tržní hodnota nemovitostí vlastněné společnostmi ve Skupině může poklesnout v případě živelné či jakékoli jiné
nepředvídatelné události či v případě že Společnost nebude tyto nemovitosti v dostatečné míře udržovat, ať již z
nedostatku likvidity, či jiných důvodů. Případné poškození nemovitosti, či její oprava také může způsobit výpadek
v provozu nemovitosti, s negativními dopady na hospodaření Společnosti.
Hodnocení rizika (včetně dopadu COVID-19)
Toto riziko je částečně sníženo pojištěním, které mají jednotliví členové Skupiny Společnosti pro tyto případy sjednáno
a profesionální pravidelnou údržbou v každé nemovitosti. V rámci 2020 nedošlo k významnému poškození nemovitosti.
Cenové riziko
Hospodářské výsledky společnosti jsou závislé především na výši vybraného nájemného. Pokud by došlo ke snížení
cenové hladiny nájmů, a to například z důvodu nárůstu konkurence, či z důvodu negativního makroekonomického či
demografického vývoje, mohla by tato skutečnost mít negativní vliv na hospodaření Společnosti.
39
Hodnocení rizika (včetně dopadu COVID-19)
Společnost pro minimalizaci tohoto rizika kontinuálně vylepšuje své nemovitosti a sjednává dlouhodobé smlouvy, které
minimalizují riziko nenadálého propadu cen nájmů. Během roku 2020 nejsou patrné indikace, které by měly negativní
vliv na cenu nájemného.
Riziko neobsazení prostor
Stejně jako u cenového rizika, pokud by prostory k pronájmu zůstaly delší dobu neobsazené, může se tato skutečnost
projevit ve výši celkového vybraného nájemného a mít tak negativní dopad na hospodářské výsledky Společnosti. To
se může stát v případě negativního tržního vývoje, případně po předčasném ukončení nebo neobnovení stávajících
nájemních smluv. Realizace rizika neobsazení prostor další rizika, a to například v krajním případě až zastavení projektu
v developerské fázi nebo může způsobit významný pokles hodnoty nemovitostí.
Hodnocení rizika (včetně dopadu COVID-19)
Riziko neobsazení prostor je sníženo diversifikací pronájmu obsazených ploch různým nájemcům. Prostory jsou
k 31.12.2020 obsazeny z 96,4 % a nepředpokládá se pokles obsazenosti vzhledem k dosavadním smlouvám.
Riziko poklesu hodnoty nemovitostí – snížení hodnoty nefinančních aktiv
Hodnotu pozemků a nemovitostí ovlivňuje celá řada faktorů, a to například vývoj makroekonomického prostředí, lokality,
technického stavu nemovitosti, obsazenosti, výše nájemného apod. Negativní změna těchto faktorů by mohla způsobit
pokles tržní hodnoty nemovitostí vlastněných společnostmi ve Skupině Společnosti s negativním dopadem na výkazy
Společnosti, v krajním případě by mohlo dojít k porušení koventant vázaných na hodnotu nemovitostí u financujících
institucí.
Hodnocení rizika (včetně dopadu COVID-19)
Společnost nepředpokládá během 2021 negativní dopady na valuace retail parků, ani nemá k dispozici indikace poklesu
výnosnosti na trhu maloobchodních nemovitostí.
Riziko konkurence
Společnost podniká v plně tržním odvětví a je tak otevřena konkurenčnímu riziku jak ze strany kamenných prodejen
zboží základní spotřeby a větších obchodních center s koncentrovanou nabídkou zboží, tak i ze strany tzv. e-shopů,
které trendově generují stále vyšší tržby. To může mít za následek snižování pronajatých prodejních ploch či pokles
ceny nájmu. Na druhou stranu, nájemci v retail parcích prodávají často tzv. zboží základní spotřeby, které má málo
cyklickou poptávku a retail parky často obsluhují danou spádovou oblast.
Hodnocení rizika (včetně dopadu COVID-19)
Jednotlivé retail parky mají svou spádovou oblast zákazníků a často specifické obchody, které v portfoliu obchodních
center nejsou zastoupeny. E-shopy a celý e-commerce sektor za rok 2020 skokově narostl – největší nárůst tržeb dle
odvětví v 2020 vs 2019 zaznamenal segment Zdraví, Stavebniny, Dětské zboží a Drogerie
41
. Tato odvětví jsou přítomna
i v rámci portfolia nájemců retail parků Skupiny. V době pandemie koronaviru v roce 2020 prokázaly retail parky
konkurenční výhodu v podobě samostatně přístupných obchodů – zákazník zaparkuje před vchodem a není nucen
v obchodě trávit více času, než je nutné.
Makroekonomická rizika
Možný negativní vývoj makroekonomických veličin může mít negativní dopad na lokální kupní sílu obyvatelstva či
ovlivnit jejich sklon ke spotřebě. Nižší kupní síla obyvatelstva či odklad některých nákupů v době ekonomického
zpomalení či poklesu se může negativně projevit na hospodářském výsledku nájemců a mít negativní dopad na
hospodaření Společnosti. Negativní makroekonomický vývoj by také mohl způsobit pokles hodnoty nemovitostí či
zhoršení podmínek na trhu financování.
Hodnocení rizika (včetně dopadu COVID-19)
HDP v České republice meziročně kleslo o -5,6 %, na Slovensku pak o - 5,8 %. V roce 2021 jsou prognózována oživení
v obou státech spojovaná s rozšířením vakcinace obyvatelstva a zlepšením epidemické situace. V Čechách je na rok
2021 prognózován růst HDP 2,2 % a na Slovensku pak růst 4,3 %. Očekává se zlepšení sentimentu spotřebitelů.
Očekávaný vývoj nezaměstnanosti v Česku je růst z 2,7 % na 3,6 % a na Slovensku 6,8 % na 7,3 %. Retail parky nabízí
41
výzkum vlivu COVID19 na eCommerce v ČR - https://www.ecomcovid19.cz/
40
především zboží základní spotřeby, kde je malá cykličnost poptávky a vykazují tak odolnost proti ekonomickému
poklesu.
Lokální rizika
V rámci urbanizačních procesů lze vysledovat trend, kdy se obyvatelstvo stěhuje z menších center do urbanizovaných
celků. Pro Českou a Slovenskou republiku je typický úbytek populace zejména v sídlech do 10 tisíc obyvatel. Do velkých
měst či jejich okolí se stěhují zejména mladí lidé a lidé s vyšším vzděláním a příjmem. Společnost provozuje retail parky
na okraji větších měst či v menších městech a negativní demografický vývoj v některé oblasti může mít negativní dopad
na hospodaření společnosti. Menší města jsou také více náchylná k riziku odchodu významného zaměstnavatele, jenž
může způsobit lokální růst nezaměstnanosti s negativním dopadem na kupní sílu obyvatelstva.
Hodnocení rizika (včetně dopadu COVID-19)
Lokální rizika jsou minimalizovaná diversifikací portfolia - každý retail park se nachází v jiném městě. Za první pololetí
roku 2020 lze dohledat lokální rizika navázaná na onemocnění COVID-19 a omezení pohybu zahraničních turistů. Byla
zasažena velká města a turisticky zatížená místa – především Praha a Bratislava. Vzhledem k charakteru retail parků
a působnosti v regionech, je dopad tohoto rizika na Skupinu minimální.
Rizika spojená s procesem účetního výkaznictví
Skupina využívá k zajištění účetních služeb externího dodavatele, společnost ASB Accounting s.r.o., která je
profesionálem v poskytování účetních a poradenských služeb s dlouholetou tradicí. ASB zajišťuje kompletní dodávku
účetních služeb, včetně daňového poradenství. Faktickou správnost účetnictví zabezpečuje vnitřní nastavení účetního
dodavatele, který využívá systém víceúrovňové kontroly. Účetní výkazy jsou na pravidelné bázi předkládány
manažerům Skupiny.
Systém vnitřní kontroly ve Společnosti plní funkce dozorčí rady, na základě jejího závěru a pověření vedení společnosti
FIDUROCK Nemovitosti a.s. činí případné potřebné kroky.
Hodnocení rizika (včetně dopadu COVID-19)
Dle Managementu Společnosti podávají data uvedená v této zprávě věrný a poctivý obraz o podnikatelské činnosti,
finanční situaci a výsledcích hospodaření za rok 2020 a o vyhlídkách budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské
činnosti a výsledků hospodaření a nebyly v ní zamlčeny žádné skutečnosti, které by měly dopad na význam
konsolidované výroční zprávy
Riziko soudních sporů
Riziko soudních sporů představuje potenciální negativní dopady na Společnost v případě takového řízení, a to nejen
v podobě finanční v případě neúspěchu sporu, ale také v podobě marně vynaložených nákladů a lidských zdrojů.
Hodnocení rizika (včetně dopadu COVID-19)
K datu vydání této zprávy není Společnost ani jiný člen Skupiny Společnosti účastníkem žádných soudních, rozhodčích
ani jiných řízení a není si vědom, že by nějaké takové řízení hrozilo. Nelze zcela vyloučit, že v budoucnosti se může
stát účastníkem takového řízení, které by ve svém důsledku mohlo mít negativní vliv na jeho hospodářskou situaci.
Riziko zahájení insolvenčního řízení
V případě zahájení insolvenčního řízení je dlužník omezen v nakládání s majetkovou podstatou, a to zejména pokud
by mělo jít o podstatné změny ve skladbě, využití nebo určení tohoto majetku, anebo o jeho nikoli zanedbatelné
zmenšení. I když se tato omezení netýkají úkonů nutných k běžnému provozu podniku, nelze vyloučit, že případné
podání opodstatněného či neopodstatněného insolvenčního návrhu by nemělo negativní dopad na finanční situaci
Společnosti.
Hodnocení rizika (včetně dopadu COVID-19)
Ve Skupině nebylo zahájeno ani neprobíhá žádné insolvenční řízení.
41
Riziko změny klimatu
Riziko změny klimatu představuje pro FIDUROCK potenciální negativní dopady vyplývající ze změny klimatu v
extrémních výkyvech počasí, a to především extrémní teplo/zima, extrémní sucho či extrémních srážky. Vztah mezi
počasím a chováním zákazníků v rámci našeho portfolia není přímo související. Spotřebitel by potenciálně mohl
preferovat takové obchodní jednotky, které jsou lépe přizpůsobeny – například zastíněné/kryté parkoviště či důraz na
teplotní komfort při nakupování. Spotřebitelské preference průběžně mapujeme a naše retail parky se pružně snažíme
preferencím přizpůsobovat.
Hodnocení rizika (včetně dopadu COVID-19)
Pokud budeme abstrahovat o přesidlování měst na území Česka a Slovenska, dlouhodobě by toto riziko nemělo mít na
FIDUROCK dopad.
Střednědobý výhled aktivit skupiny
Cílem skupiny ve střednědobém horizontu je provozovat více než 20 retail parků v České republice a na Slovensku a
kontinuálně zlepšovat své služby ve stávajících retail parcích. V roce 2021 se budeme soustředit zejména na následující
aktivity:
Stávající portfolio provozovaných retail parků
Nadále pracujeme na zlepšování prostředí našich retail parků jak směrem k jejich nájemcům, tak také k jejich
zákazníkům. V RP Liberec jsme v první polovině roku 2020 pokračovali ve výstavbě jeho rozšíření. V OD Saratov byla
podle plánu zahájena přestavba terasy a podchodu, což povede k doplnění nových obchodních ploch a zvýšení
komfortu našich zákazníků. V RP Tábor byla v rámci II. fáze projektu přestavby otevřena nová jednotka nájemce
Sportisimo, která je o více než 1/3 větší, než původní jednotka tohoto nájemce. V dohledné době se budeme mimo jiné
zabývat také rozvojem elektromobility a řešením nabíjecích stanic v rámci našeho portfolia.
Řídící orgány se v roce 2019 v rámci Společnosti a jejích dceřiných společností ve vztahu k redevelopmentu stávajícího
portfolia provozovaných retail parků zavázaly k následujícím investičním výdajům.
• Retail Park Severka Liberec s.r.o.
Smlouva o dílo (dále jen „SoD“) na výstavbu přístavby RP ze dne 15.08.2019 + Dodatek č. 1 z 25.10.2019
Celková výše nákladů: 80.841.528,- Kč bez DPH
Protistrana: PSG Construction a.s., IČ: 05042020,
Napajedelská 1552, 765 02 Otrokovice
V 2020 byla cena upravena Dodatkem 2 z 4.5.2020, Dodatkem 3 z 29.5.2020 a Dodatkem 4 z 28.7.2020 na
konečných 88.937.377,- Kč bez DPH.
K datu sestavení výroční zprávy byla cena plně uhrazena.
• Retail park Tábor s.r.o.
SoD na přestavbu RP (I. + II. etapa) ze dne 1.08.2019 + Dodatek č. 1 z 10.12.2019
Celková výše nákladů: 64.200.000,- Kč bez DPH
Protistrana: konsorcium společností a) Metrostav a.s., IČ: 00014915, Koželužská 2450/4, Libeň, 180 00 Praha
8 a b) PAMÁTKY TÁBOR, s.r.o., IČ: 44797958, Chýnovská 2486/24, 390 02 Tábor
V 2020 byla SoD rozšířena o 3. etapu projektu Dodatkem č. 2 ze 4.5.2020 na konečných 77.472.980,- Kč bez
DPH.
K datu sestavení výroční zprávy byla cena plně uhrazena.
Řídící orgány se v roce 2020 v rámci Společnosti a jejích dceřiných společností ve vztahu k redevelopmentu stávajícího
portfolia provozovaných retail parků zavázaly k následujícím investičním výdajům.
42
• Retail park Tábor s.r.o.
SoD na přestavbu RP (III. etapa) ze dne 4.5.2020 (Dodatek č.2 zmíněný výše)
Celková výše nových nákladů: 8.310.166,- Kč bez DPH
Protistrana: konsorcium společností a) Metrostav a.s., IČ: 00014915, Koželužská 2450/4, Libeň, 180 00 Praha
8 a b) PAMÁTKY TÁBOR, s.r.o., IČ: 44797958, Chýnovská 2486/24, 390 02 Tábor
K datu sestavení výroční zprávy byla cena plně uhrazena.
• Retail park Tábor s.r.o.
Dodatek č.3 k SoD – závěrečné vyúčtování veškerých SoD ze 2019 a 2020, ze dne 12.10.2020
Úprava celkové výše nákladů výše uvedených smluv na částku: 78.922.980,50 Kč,- Kč bez DPH
Protistrana: konsorcium společností a) Metrostav a.s., IČ: 00014915, Koželužská 2450/4, Libeň, 180 00 Praha
8 a b) PAMÁTKY TÁBOR, s.r.o., IČ: 44797958, Chýnovská 2486/24, 390 02 Tábor
K datu sestavení výroční zprávy byla cena plně uhrazena.
• SLOVAK INVESTMENT GROUP s. r. o.
SoD na přestavbu terasy a podchodu ze dne 24.02.2020 + Dodatek č. 1 ze dne 21.3.2020
Celková výše nákladů: 655.553,93,- EUR bez DPH
Protistrana: KAMI PROFIT, s.r.o., IČ: 35 943 301, Pri starom letisku 17 Bratislava 831 07
V H2 2020 byla SoD upravena podle změnových listů návazně na realizaci stavby.
K tomu byly podepsány Dodatek č. 2 ze 17.08.2020, Dodatek č. 3 z 25.09.2020,
Celková cena díla činila 650.698,89,- EUR bez DPH.
K datu sestavení výroční zprávy byla cena plně uhrazena.
Efektivita projektů
Prioritou správy jednotlivých budov je optimalizace a zefektivnění na úrovni jednotlivých SPV a tím redukci nákladů
pronajímatele a navýšení provozního zisku. Plán redukce nákladů je rozvržen mezi roky 2021 až 2023, kdy dojde
k úpravám provozních výdajů, změnou dodavatelů či jednorázovou investicí, která povede k odstranění periodických
výdajů. Redukce nákladů vlastníka se taktéž obsazením volných obchodních.
Identifikovaná optimalizace činní 202 tis EUR ročně, Majoritní část 68% spadá pod provozní výdaje.
NOI plán vylepšení:
2021
68,8 tis EUR
2022
55,2 tis EUR
2023+
78,0 tis EUR
Celkem
202 tis EUR
NOI vylepšení po kategoriích
celkem
%
Provozní výdaje
137 tis EUR
68%
Neobsazené jednotky
42 tis EUR
21%
Renegociace
23 tis EUR
11%
Celkem
202 tis EUR
43
Development nových projektů
Skupina v průběhu roku 2020 plánuje získání ÚR na stavbu projektu RP Piešťany a podání žádosti o ÚR na stavbu
rozšíření projektu RP Trnava.
Řídící orgány se během roku 2020 v rámci Společnosti ani jejích dceřiných společností ve vztahu k developmentu
nových projektů či retail parků nezavázaly k žádným investičním výdajům. O investičních výdajích k retail parkům
v Chocni a Starém Městě bylo rozhodnuto již v roce 2019.
• Retail park Staré Město s.r.o.
SoD na výstavbu RP ze dne 02.05.2019
Celková výše nákladů: 108.444.893,30,- Kč bez DPH
Protistrana: PS Slovácko, spol. s r.o., IČ: 25343891, náměstí Svobody 360, 686 04 Kunovice
V H1 2020 byla SoD rozšířena o stavební zařízení jednotky jednoho z nájemců, a došlo k drobné úpravě ceny
původního díla. K tomu byly podepsány Dodatek č. 1 z 20.1.2020, Dodatek č. 2 z 14.2.2020, Dodatek č. 3
z 28.2.2020 a Dodatek č. 4 z 9.3.2020.
Celková cena díla činila 111.244.055,- Kč bez DPH.
K datu sestavení výroční zprávy byla cena plně uhrazena.
• RP Choceň s.r.o.
SoD na výstavbu RP ze dne 18.10.2019
Celková výše nákladů: 111.500.000,- Kč bez DPH
Protistrana: HARDROCK INVEST s.r.o., IČ: 03094464, Rybná 716/24, Staré Město, 110 00 Praha 1
V 2020 nedošlo k žádné úpravě této smlouvy.
K datu sestavení výroční zprávy byla cena plně uhrazena.
Akvizice nových projektů či retail parků
V současné době vyhodnocujeme potenciální akvizic několika dalších projektů či retail parků pro rozšíření našeho
portfolia. Zároveň, současná situace plynoucí z šíření epidemie COVID-19 může přinést zajímavé akviziční příležitosti
v roce 2021 a dále.
Řídící orgány se v roce 2020 v rámci Společnosti ani jejích dceřiných společností ve vztahu k akvizicím nových projektů
či retail parků nezavázaly k žádným investičním výdajům.
Kontinuální zlepšování firemních procesů
Vzhledem k růstu našeho portfolia se nadále budeme soustředit na rozšiřování týmu a optimalizaci firemních
procesů, a udržení optimální nákladové struktury ve skupině.
Financování skupiny
Nastavený model financování je v současné době finální a neočekávají se změny.
Ke dni 31.12.2020 jsou splněny veškeré definované kovenanty spojené s dluhovým financováním. Společnost během
první vlny COVID-19 využila odkladu vybraných splátek v celkové výši 240 tis. EUR.
Obchodní model a tvorba hodnoty
Skupina má za cíl provozovat retail parky na území Česka a Slovenska a pomocí kapitálových investic - rekonstrukcí a
stálého zlepšování poskytovaných služeb v průběhu času navyšovat hodnotu majetku skupiny. COVID-19 a
protipandemická opatření nemají na obchodní model skupiny k 31.12.2020 zásadní vliv.
44
COVID-19
Vývoj v roce 2020
Portfolio společnosti bylo částečně a dočasně zasaženo vládními opatřeními zaváděnými v souvislosti s celosvětovou
pandemií COVID-19, a to v Česku i na Slovensku. Určitá část obchodů s výjimkou potravin, drogerií, lékáren a několika
dalších typů prodejen byla po omezenou dobu v Q2 nuceně uzavřena. Totéž se následně odehrálo v části Q3 a Q4.
FIDUROCK se v Česku stejně jako většina pronajímatelů retailových parků rozhodl podpořit své nájemce, kteří byli
nuceni dočasně přerušit svůj provoz z důvodů nařízení vlády a většině z nich umožnil vytvořit podmínky pro podání
žádosti v rámci dotačního programu MPO – COVID Nájemné. Žádosti veškerých nájemců byly pečlivě vyhodnocovány
na základě jimi poskytnutých údajů o obratech dosažených v období března až května tohoto roku a jejich porovnání s
totožným obdobím v roce 2019.
Konkrétně byla sleva ve výši 30% nájmu v celém Q2, jak to vyžadoval dotační program, poskytnuta pouze nájemcům,
kteří měli prokazatelně uzavřenou svou jednotku v přímé souvislosti s vládním nařízením, o slevu pronajímatele
požádali a doložili výše uvedené obraty.
Výsledkem bylo poskytnutí slevy v rámci českého portfolia v souhrnné výši dosahující téměř 136 tis EUR, což tvoří
méně, než 20% kvartálních příjmů české části portfolia.
V Q3 a Q4 nebyl státní program COVID Nájemné podmíněn finanční participací pronajímatele a mimo tento program
Fidurock nájemcům žádné slevy neposkytoval, proto nedošlo k navýšení částky poskytnutých slev uvedené
v předchozím odstavci.
Na Slovenském trhu byla v Q2 na základě státního programu dotací většině žadatelů poskytnuta sleva na nájmu ve
výši 50% na období zhruba 1,5 měsíce, přičemž stejnou měrou participoval stát. Slevy byly poskytovány pouze
nájemcům s uzavřenými, nebo značně omezenými provozovnami, přičemž v potaz byl brán opět také vývoj obratů
jednotlivých nájemců. Úhrnná výše slev v tomto období činila téměř 100 tis. EUR.
Podpůrný program pro Q3 a Q4 byl na Slovensku vyhlášen až v 1/2021 a byl koncipován tak, že stát poskytne dotaci
ve stejné výši, v jaké poskytne pronajímatel slevu na nájmu, zbylá část pak připadne k tíži nájemce. Jelikož v Q3 a Q4
bylo omezení vždy v řádu cca. 7-20 dnů, a obraty nájemců nevykazovaly zásadní propad, poskytl Fidurock žadatelům
slevu na tato období ve výši 30%, stejnou měrou participoval stát a zbývajících 40% šlo k tíži nájemců. Žádosti o státní
podporu v tomto programu bude možné podávat až do 30.06.2021. Předpokládáme tedy, že celkovou výši poskytnutých
slev budeme moci detailně vyčíslit během Q2 2021. Prozatím byl na tyto slevy vytvořen dohad 60 tis. EUR.
Vývoj po 31.12.2020
Jelikož restrikce v Česku i Slovensku trvají i nadále, a zlepšení lze očekávat až během Q2 2021, je Fidurock opět
připraven nájemce podpořit, a to jak v rámci státních programů dotací, tak případně i mimo ně.
S ohledem na to, že v tuto chvíli ještě není známa zcela konkrétní a finální podoba státních dotačních programů, či
jiných programů státní pomoci, pracuje Fidurock s předběžným plánem poskytnout všem uzavřeným, či zásadně
omezeným nájemcům, s prokazatelným propadem obratů, slevu z nájmu ve výši 30% na celé Q1 roku 2021. Pokud by
restrikce trvaly i nadále a bylo by to nutné, počítá Fidurock s možností další podpory nájemcům ve stejné výši i během
Q2 2021.
Zároveň však očekáváme, že se po uvolnění současných restrikcí podobně jako v roce 2020 projeví odložená spotřeba
zákazníků nejen retailových parků a dojde tak k výraznému oživení maloobchodu, což významně přispěje k dobrým
obchodním výsledkům našich nájemců.
Podle informací, které má vedení Skupiny k datu vydání k dispozici, nemá výše uvedená situace vliv na předpoklad
neomezeného trvání – going concern Společnosti.
Skutečnosti, které nastaly po 31.12.2020
Mimo dopady související s COVID-19, které jsou popsány v předešlé kapitole, nedošlo po 31.12.2020 k významným
skutečnostem, které by si vyžádaly úpravu či zveřejnění v této výroční zprávě.
45
Základní finanční informace
Vybrané finanční ukazatele konsolidované účetní závěrky
42
Ukazatel
2020
2019
Hospodářské výsledky [mil. Kč]
Hrubé provozní výnosy
148,3
102,7
Čistý provozní zisk
127,9
91,5
Provozní zisk
147,4
0,2
Zisk před daní
86,3
-51,6
Čistý zisk
68,0
-45,7
Finanční pozice [mil. Kč]
Celková aktiva
2 750,8
2 445,1
z toho dlouhodobý majetek
2 570,8
2 287,4
z toho oběžná aktiva
180,0
157,8
Vlastní kapitál
775,4
563,2
Dlouhodobé závazky
1 865,1
1 694,8
z toho úročený dluh
1 754,9
1 607,4
Krátkodobé závazky
110,3
187,2
z toho úročený dluh
65,3
44,9
Finanční ukazatele [%, roky]
Rentabilita investovaného kapitálu
4,8%
0,3%
Kapitálová přiměřenost
28,2%
23,0%
Zisková marže
14%
17%
Obrátka stálých aktiv
5,8%
4,5%
Hrubé provozní výnosy Skupiny roku 2020 dosáhly 148,3 mil. Kč a v porovnání s rokem 2019 vzrostly o 44,3 % z 102,7
mil. Kč. Růst je mimo jiné způsoben faktem, že výnosy roku 2019 zahrnují pouze odpovídající část výnosů retail parků
po jejich akvizici FIDUROCKem v Mladé Boleslavi, Trnavě a Prešově v průběhu roku 2019. Dále byl během Q1 2020
otevřen nový retail park ve Starém Městě.
Celkový provozní zisk vzrostl z 0,2 mil Kč na 147,4 mil Kč. Tento nárůst je dán několika faktory. Prvním faktorem je
nárůst provozních výnosů. Druhým faktorem je výnos z přecenění investičního majetku. Třetím faktorem je pak oslabení
kurzu české koruny vůči euru.
Celková aktiva Společnosti za rok vzrostla o 305,7 mil. Kč zejména jako důsledek kapitálových investic na jednotlivých
projektech a také vlivem oslabení kurzu EUR/CZK – kdy je hodnota retail parku na základě nájemního EUR stanovena
v EUR. Vlastní kapitál za rok vzrostl z 563,2 mil. Kč na 775,4 mil. Kč, úročený dluh za rok vzrostl z 1 607,4 mil. Kč na
1 754,9 mil. Kč z titulu spolufinancování developmentu a redevelopmentu retailových projektů.
42
Zdroj pro finanční ukazatele je uveden v sekci „Podklady pro výpočet finančních ukazatelů“
46
Finanční ukazatele a COVID 19
S ohledem na COVID 19 je přehled finančních ukazatelů konsistentní s minulými výročními zprávami a stávající
ukazatele nebyly pozměněny ani nebyly zahrnuty nové alternativní ukazatele
Společnost v průběhu roku 2020 zvýšila kapitálovou přiměřenost z 23 % na 28,2 % bilanční sumy.
Nejen vlivem provozu aktiv akvírovaných v roce 2019 (Mladá Boleslav, Prešov, Trnava) a dokončení developmentu ve
Starém městě došlo k růstu obrátky stálých aktiv. Akvírované projekty a developmenty budou po svém dokončení v
provozu generovat dodatečné pozitivní provozní toky, jež za jinak nezměněných podmínek povedou ke zlepšování
obratových ukazatelů aktivity a zadluženosti Společnosti.
Rentabilita investovaného kapitálu a Zisková marže vzrosly i přes vliv COVID-19 s dopadem na provozní výnosy
(poskytnuté COVID slevy v celkové výši 8 mil Kč).
COVID-19 neměl zásadní vliv na ocenění investičního majetku společnosti.
47
Ocenění hodnoty nemovitostí
Společnost každoročně přeceňuje nemovitosti formou znaleckého posudku od nezávislé organizace. K 31.12.2020
činila celková hodnota nemovitostí 2,533 miliardy Kč, respektive 2,65 miliardy Kč po zohlednění majetkových podílů
vlastněných Společností (RP Choceň s.r.o. vlastnící nemovitost v Chocni a EYEMAXX Jablonec nad Nisou s.r.o.
vlastnící nemovitost v Milevsku jsou vlastněny z 50 % Společností a z 50 % partnerskými společnostmi).
Hodnota za rok 2020 se navýšila bez JV projektů celkem o 270, mil Kč. Toto navýšení má tři složky. První složkou je
přecenění na reálnou hodnotu 47 mil Kč. Druhá složka je kurzový rozdíl 29 mil Kč. Třetí složkou pak představují
kapitálové investice do jednotlivých projektů v celkové výši 194 mil Kč. Detail kapitálových investic je uveden
v následujícím přehledu.
Retail park
CAPEX
mil Kč
investice
Senica
11
dokončení a otevření přístavby o velikosti 331 m²
Saratov
18
rekonstrukce - vytvoření nové obchodní jednotky, revitalizace části společných prostor, rozšíření
restaurace
Staré Město
28
development nového retail parku
Tábor
46
kompletní rekonstrukce - nové uspořádání jednotek
Piešťany
5
projektové dokumentace a studie
Liberec
86
rozšíření o AAA/Mototechna s doplňující prodejní plochou v exteriéru
Celkem
194
Hodnota nemovitostí k 31.12.2020 v mil. Kč
311
332
355
297
333
316
316
381
371
478
280
282
307
76
75
87
51
55
73
35
133
174
19
37
205
11
29
349
362
282
291
419
428
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
3 000
2016 2017 2018 2019 2020
Prešov
Trnava
Mladá Boleslav
Milevsko
Choceň
Staré Město
Piešťany
Senica
Saratov
Liberec
Tábor
48
49
1.ledna 2020 – 31.prosince 2020
Zpráva o vztazích
společnosti
FIDUROCK Nemovitosti, a.s.
podle ustanovení § 82 zákona o obchodních korporacích
za účetní období roku 2020
50
Členové představenstva společnosti FIDUROCK Nemovitosti, a.s. zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským
soudem v Praze, oddíl B, vložka 21110, IČ: 045 64 111, se sídlem Praha 1, Nekázanka 883/8, PSČ: 110 00 (v této
zprávě též jen „Společnost“) zpracovali následující zprávu o vztazích ve smyslu ustanovení § 82 zákona č. 90/2012
Sb., zákon o obchodních korporacích (dále jen „Zákon o obchodních korporacích“), za účetní období roku 2020 (dále
jen „Rozhodné období“).
1. Struktura vztahů
Podle informací dostupných členům představenstva Společnosti, jednajícím s péčí řádného
hospodáře, byla společnost ke konci rozhodného období ovládána společností FIDUROCK Private
Equity Participations B.V. (dále jen „Ovládající společnost“). Údaje o osobách náležejících do
Skupiny se uvádí k 31.12.2020, a to dle informací dostupných statutárnímu orgánu společnosti.
Struktura vztahů je graficky znázorněna v Příloze č.1.
Společnost přímo ovládá společnosti uvedené v tabulce č. 1. Vzájemné smlouvy jsou uvedeny ve
zprávách o vztazích daných společností.
Tabulka č. 1 Společnosti přímo ovládané Společností
Obchodní název
Identifikační
číslo/stát
Podíl na hlasovacích
právech
Retail park Tábor s.r.o.
045 38 943/CZ
100 %
Retail Park Severka Liberec s.r.o.
043 28 884/CZ
100 %
Retail park Senica s.r.o.
51 055 511/SK
100 %
SLOVAK INVESTMENT GROUP
s.r.o.
31 396 895/SK
100 %
Projekt Piešťany, s.r.o.
51 684 349/SK
100 %
Retail park Staré Město s.r.o.
074 18 451/CZ
100 %
RP Choceň, s.r.o.
061 34 475/CZ
50 %
EYEMAXX Jablonec nad Nisou, s.r.o.
276 13 593/CZ
50 %
Retail Park Mladá Boleslav, a.s.
274 02 711/CZ
100 %
RP Trnava, a.s.
47 144 513/SK
100 %
Retail park Prešov, s.r.o.
36 765 635/SK
100 %
Fidurock Projekt 22, s.r.o.
081 08 161/CZ
100 %
Retail Park Levice s.r.o.
52 760 839/SK
100 %
1.2 Ovládající osoby
FIDUROCK Private Equity Participations B.V., Registrační číslo: 645 04 204, se sídlem Strawinskylaan 937,
1077XX Amsterdam, Nizozemské království. Podíl na hlasovacích právech: 100 %. Společnost je ovládána
přímo rozhodnutími konečných vlastníků, kterými jsou pan Petr Valenta, pan David Hauerland a pan Laurens
Rinkers.
2. Způsob a prostředky ovládání
Ovládající osoba ovládá Společnost přímo. K ovládání Společnosti dochází zejména prostřednictvím rozhodnutí
jediného akcionáře na valné hromadě.
51
3. Ovládaná osoba a úloha Ovládané osoby v rámci seskupení
Ovládající osoba zajištuje investice plynoucí do Ovládané osoby k zajištění jejího ekonomického cíle.
Společnost FIDUROCK Nemovitosti a.s. je entita, která spravuje investice do jednotlivých SPV, které vlastní.
4. Přehled vzájemných smluv v rámci Skupiny
4.1 Smlouvy uzavřené mezi Společností a Ovládající osobou, které byly v Rozhodném období platné:
Dohoda o převzetí závazku akcionáře k poskytnutí příplatku mimo základní kapitál společnosti, uzavřená
dne 8.1.2019
Tato Dohoda uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V. se týká poskytnutí
příplatku mimo základní kapitál společnosti.
Na základě této Dohody byly navýšeny ostatní kapitálové fondy Společnosti o 200 000 CZK.
Smlouva o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál, uzavřená dne 1.4.2019
Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V. se týká poskytnutí
příplatku mimo základní kapitál společnosti.
Na základě této Smlouvy byly navýšeny ostatní kapitálové fondy Společnosti o 97 367,91 EUR.
Smlouva o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál, uzavřená dne 21.1.2019
Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V. se týká poskytnutí
příplatku mimo základní kapitál společnosti po splnění odkládací podmínky v podobě doručení písemné výzvy
Společnosti adresované Akcionáři k úhradě příplatku ve výši 100 000 000 CZK. V případě, že nedojde
k naplnění odkládací podmínky do 30.06.2024, povinnost Akcionáře uhradit příplatek v plném rozsahu zanikne.
Dodatek č. 1 ke Smlouvě o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál, uzavřený dne 20.6.2019
Tento Dodatek uzavřený mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V. se týká navýšení
poskytnutí příplatku dle podmínek stanovených Smlouvou z původních 100 000 000 CZK na 150 000 000 CZK.
K 31.12.2020 nebyly splněny odkládací podmínky.
Vedlejší ujednání ke smlouvě o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál, uzavřené dne 23.1.2019
Toto Vedlejší ujednání uzavřené mezi FIDUROCK Private Equity Participations B.V., J & T BANKA a.s. a
Společností se týká závazku smluvních stran Smlouvy o příplatku mimo základní kapitál, uzavřené dne
23.1.2019, nečinit bez souhlasu Banku žádné změny v této Smlouvě.
Dodatek č. 1 k Vedlejšímu ujednání ke Smlouvě o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál, uzavřený
dne 25.6.2019
Tento Dodatek uzavřený mezi FIDUROCK Private Equity Participations B.V., J & T BANKA a.s. a Společností
se týká souhlasu Banky se zněním Dodatku č. 1 ke Smlouvě o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál ze
dne 20.6.2019.
Smlouva o úvěru, uzavřená dne 25.6.2019
Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V. se týká poskytnutí
bezúročného úvěrového rámce až do výše 200 000 000 CZK.
Na základě této Smlouvy byla Společnosti k 31.12.2019 poskytnuta půjčka ve výši 175 031 760 CZK.
52
Dohoda o převzetí závazku akcionáře k poskytnutí příplatku mimo základní kapitál společnosti, uzavřená
dne 31.12.2019
Tato Dohoda uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V. se týká poskytnutí
příplatku mimo základní kapitál společnosti formou kapitalizace úvěru poskytnutého na základě Smlouvy o
úvěru, uzavřené dne 25.6.2019.
Na základě této Dohody byly navýšeny ostatní kapitálové fondy Společnosti o 175 031 760 CZK.
Dohoda o převzetí závazku akcionáře k poskytnutí příplatku mimo základní kapitál společnosti, uzavřená
dne 30.6.2020
Tato Dohoda uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V. se týká poskytnutí
příplatku mimo základní kapitál společnosti formou kapitalizace úvěru poskytnutého na základě Smlouvy o
úvěru, uzavřené dne 25.6.2019.
Na základě této Dohody byly navýšeny ostatní kapitálové fondy Společnosti o 145 429 052 CZK.
Smlouva o postoupení pohledávky, uzavřená dne 2.12.2020
Tato Smlouva uzavřená mezi Společností („Postupitel“) a FIDUROCK Private Equity Participations B.V.
(„Postupník“) se týká postoupení pohledávky, kterou Postupitel eviduje za společností FCCZ ve výši 88 938,15
EUR. Pohledávka z postoupení byla uhrazena vzájemným zápočtem s úvěrem poskytnutým na základě smlouvy
o úvěru ze dne 25.6.2019.
4.2 Smlouvy uzavřené mezi Společností a ostatními osobami ze Skupiny, které byly v Rozhodném
období platné:
Smlouva o poskytování servisních služeb, uzavřená dne 1.4.2018
Tato smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Services s.r.o. se týká zajišťování služeb
specifikovaných smlouvou pro Společnost a jejich následnou přefakturaci.
Na základě této smlouvy bylo v roce 2020 přefakturováno celkem 2,98 mil. CZK.
Smlouva o úvěru, uzavřená dne 10.9.2018
Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. se týká poskytnutí úvěru Společnosti
až do výše 5 000 000 CZK. Úroková sazba je touto smlouvou stanovena ve výši 9,4 % per annum.
Na základě této Smlouvy čerpala Společnost k 31.12.2020 úvěr ve výši 183 336,69 CZK.
Smlouva o postoupení pohledávky, uzavřená dne 10.5.2019
Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. se týká postoupení pohledávky
společnosti FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. za společností RP Choceň s.r.o.
Na základě této Smlouvy nabyla Společnost v roce 2019 pohledávku za RP Choceň s.r.o. ve výši 41 754 239,20
CZK.
Smlouva o postoupení pohledávky, uzavřená dne 14.5.2019
Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. se týká postoupení pohledávky
společnosti FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. za společností Projekt Piešťany s.r.o.
Na základě této Smlouvy nabyla Společnost v roce 2019 pohledávku za Projekt Piešťany s.r.o.
ve výši 1 875 605,15 EUR.
Smlouva o postoupení pohledávky, uzavřená dne 2.7.2019
Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. se týká postoupení pohledávky
společnosti FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. za společností Retail park Senica s.r.o.
53
Na základě této Smlouvy nabyla Společnost v roce 2019 pohledávku za Retail park Senica s.r.o.
ve výši 642 079,21 EUR.
Smlouva o postoupení pohledávky, uzavřená dne 1.11.2019
Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. se týká postoupení pohledávky
společnosti FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. za společností SLOVAK INVESTMENT GROUP s.r.o.
Na základě této Smlouvy nabyla Společnost v roce 2019 pohledávku za SLOVAK INVESTMENT GROUP
s.r.o. ve výši 246 332,22 EUR.
5. Přehled jednání učiněných na popud nebo v zájmu ovládající osoby nebo jí ovládaných
osob
Během rozhodného období neučinila Společnost na popud ovládající osoby nebo jí ovládaných osob žádná jiná
jednání než ta, která jsou uvedena v odstavci 4, která se týkala majetku přesahujícího 10 % vlastního kapitálu
Společnosti, tedy ve výši přesahující 45 896 tis. Kč zjištěné podle poslední účetní uzávěrky sestavené
k 31.12.2020.
6. Posouzení újmy a jejího vyrovnání
Na základě smluv uzavřených v Rozhodném období mezi Společností a ostatními osobami ze Skupiny, jiných
jednání, která byla v zájmu nebo na popud těchto osob uskutečněna Společností v Rozhodném období,
Společnosti nevznikla žádná újma.
7. Hodnocení vztahů a rizik v rámci Skupiny
7.1 Hodnocení výhod a nevýhod vztahů ve Skupině.
Společnosti vyplývají z účasti ve Skupině zejména výhody. Skupina disponuje silným finančním zázemím.
Společnosti nevyplývají z účasti ve Skupině nevýhody.
7.2 Hodnocení rizik v rámci Skupiny
Ze vztahů v rámci Skupiny neplynou pro Společnost žádná rizika.
Datum: 31.3.2021
________________________
Jméno: David Hauerland
Funkce: člen představenstva
54
55
Finanční
část
56
57
Individuální účetní závěrka za rok končící 31. prosince 2020
sestavená v souladu s Mezinárodními standardy účetního
výkaznictví standardy ve znění přijatém Evropskou Unií (IFRS)
Fidurock Nemovitosti a.s.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
58
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící 31. prosince 2020
sestavená v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění
přijatém Evropskou Unií (IFRS)
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
59
Výkaz o finanční pozici k 31. prosinci 2020
Pozn.
31.12.2020
31.12.2019
Dlouhodobá aktiva
442 859
431 706
Investice v dceřiných společnostech Pozn. 4
432 469
428 661
Investice ve společných
podnicích
Pozn. 5
10 390
3 045
Oběžná aktiva
448 968
313 497
Poskytnuté půjčky ve skupině
Pozn. 6
441 540
311 975
Peníze a peněžní ekvivalenty
Pozn. 8
6 411
250
Ostatní aktiva
Pozn. 7
1 017
1 272
AKTIVA CELKEM
891 827
745 203
Vlastní kapitál
384 254
258 366
Základní kapitál
Pozn. 9.1
2 040
2 040
Ostatní kapitálové fondy
Pozn. 9.2
449 838
304 409
Nerozdělený zisk/ztráta
Pozn. 9.3
(67 624)
(48 083)
Dlouhodobé závazky
442 808
441 373
Emitované dluhopisy
Pozn. 10
442 808
441 373
Krátkodobé závazky
64 765
45 464
Úvěry a půjčky
Pozn. 11
52 240
23 299
Emitované dluhopisy
Pozn. 10
10 500
10 500
Ostatní krátkodobé závazky
Pozn. 12
917
11 325
Závazek ze splatné daně
Pozn. 19
1 108
340
ZÁVAZKY CELKEM
507 573
486 838
ZÁVAZKY A VLASTNÍ KAPITÁL
CELKEM
891 827
745 203
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
60
Výkaz o úplném výsledku hospodaření za rok končící 31. prosince 2020
Pozn.
1.1.2020 -
31.12.2020
1.1.2019 -
31.12.2019
Úrokové výnosy vypočtené dle efektivní
úrokové míry
Pozn. 14,
18
26 582
21 573
Úrokové náklady
Pozn. 15
(28 987)
(21 466)
Provozní náklady
Pozn. 16
(859)
(1 294)
Opravná položka k úvěrům ve skupině
Pozn. 18
(1 356)
(22 718)
Opravná položka k majetkovým účastem
v dceřiných společnostech
Pozn. 4
(14 092)
(17 925)
Opravná položka k majetkovým účastem
v podnicích pod společným vlivem
Pozn. 5
(1 783)
(2 730)
Ostatní finanční náklady
(566)
(617)
Kurzové rozdíly
2 798
(2 075)
Ztráta před zdaněním
(18 263)
(47 252)
Daň z příjmů
Pozn. 19
(1 278)
(340)
Ztráta za období
(19 541)
(47 592)
Ostatní úplný výsledek hospodaření za
účetní období
-
-
Celkový úplný výsledek hospodaření za
účetní období
(19 541)
(47 592)
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
61
Výkaz o změnách vlastního kapitálu za rok končící 31. prosince 2020
Základní
kapitál
Nerozdělené
zisky
Ostatní
kapitálové
fondy
Celkem
Zůstatek 1.1.2019
2 040
-491
126 666
128 215
Kapitálové kontribuce od akcionáře
-
-
177 743
177 743
Úplný výsledek hospodaření
-
-47 592
-
-47 592
Ztráta za období -
-47 592
-
-47 592
Zůstatek 31.12.2019
2 040
-48 083
304 409
258 366
Zůstatek 1.1.2020
2 040
-48 083
304 409
258 366
Kapitálové kontribuce od akcionáře
-
-
145 429
145 429
Úplný výsledek hospodaření
-
-19 541
-
-19 541
Ztráta za období -
-19 541
-
-19 541
Zůstatek 31.12.2020
2 040
-67 624
449 838
384 254
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
62
Výkaz o peněžních tocích za rok končící 31. prosince 2020
1.1.2020 -
31.12.2020
1.1.2019 -
31.12.2019
Ztráta za období (po zdanění)
(19 541)
(47 592)
Úpravy o nepeněžní operace
20 914
43 606
Daňový náklad
1 278
340
Čisté úrokové výnosy
2 405
(107)
Tvorba opravných položek k úvěrům
1 356
22 718
Tvorba opravných položek k majetkovým účastem v dceřiných společnostech
14 092
17 925
Tvorba opravných položek k majetkovým účastem v podnicích pod společným vlivem
1 783
2 730
Změny pracovního kapitálu
(10 204)
6 679
Změna stavu ostatních aktiv
254
(678)
Změna stavu ostatních závazků
(10 458)
7 357
Čistý peněžní tok z provozní činnosti
(8 831)
2 693
Peněžní toky z investiční činnosti
Pořízení nových dceřiných společností
-
(306 141)
Vklady do dceřiných společností
(3 632)
(8 691)
Pořízení/vklady do společného podniku
(1 380)
(5 725)
Poskytnuté úvěry
(250 407)
(454 657)
Přijaté splátky
122 379
141 515
Čistý peněžní tok z investiční činnosti
(133 040)
(633 699)
Peněžní toky z financování
Příjmy z kapitálových kontribucí
-
2 771
Příjmy z půjček
273 076
406 055
Splátky půjček
(99 299)
(208 305)
Příjmy z emise dluhopisů
-
439 150
Zaplacený úrok
(25 200)
(8 406)
Zaplacená daň
(545)
-
Čistý peněžní tok z financování
148 032
631 205
Čistý přírůstek peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů
6 161
199
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty na začátku období
250
51
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty na konci období
6 411
250
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
63
PŘÍLOHA K ÚČETNÍ ZÁVĚRCE
1. Všeobecné informace
1.1. Základní informace o Společnosti
FIDUROCK Nemovitosti a.s. (dříve FIDUROCK Tábor, a.s., dále „Společnost“), IČ 04564111, byla založena
zakladatelskou listinou jako akciová společnost a dne 14. listopadu 2015 byla zapsána do obchodního
rejstříku vedeného Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 21110 a její sídlo je Nekázanka 883/8, Nové
Město, 110 00 Praha 1. Hlavním předmětem podnikání Společnosti je výroba, obchod a služby neuvedené
v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, zejména akvizice a držba podílů do dceřiných společností a
společných podniků, jejichž hlavním předmětem činnosti Společnosti je pořízení, držba a pronájem
nemovitostí.
Tato účetní závěrka je sestavena k 31. prosinci 2020. Účetním obdobím je kalendářní rok končící
31. prosince 2020. Srovnatelné minulé období je kalendářní rok končící 31. prosince 2019.
Akcionář k 31. prosinci 2020
FIDUROCK Private Equity Participations B.V.
1077XX Amsterdam, Strawinskylaan 937, Nizozemské království
Registrační číslo: 645 04 204
Podíl na základním kapitálu: 100 %
Základní kapitál: 2 040 000 Kč
Akcie: 300 ks akcií na jméno v listinné podobě ve jmenovité
hodnotě 6 800,- Kč
Statutární orgán k 31. prosinci 2020
Člen představenstva: DAVID HAUERLAND
Den vzniku funkce: 14. listopad 2015
Den vzniku členství: 14. listopad 2015
Člen představenstva: PhDr. PETR VALENTA
Den vzniku členství: 16. dubna 2018
Způsob jednání: Každý člen představenstva zastupuje společnost samostatně ve všech
záležitostech.
Dozorčí rada k 31. prosinci 2020
Člen dozorčí rady: LAURENS GERARD RINKES
Den vzniku členství: 14. listopad 2015
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
64
1.2. Prohlášení o souladu
Tato individuální účetní závěrka byla sestavena v souladu s Mezinárodními standardy finančního
výkaznictví („International Financial Reporting Standards“, IFRS) ve znění přijatém Evropskou unií.
Tato účetní závěrka představuje statutární účetní závěrku sestavenou v souladu s ustanovením § 19a odst.
7 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví ve znění pozdějších předpisů.
1.3. Základ pro oceňování, funkční a prezentační měna
Účetní závěrka byla sestavena na základě historických cen. Funkční měnou Společnosti je česká koruna.
Údaje jsou zaokrouhleny a prezentovány v tisících korun českých („tis. Kč“). Záporná čísla jsou uvedena
v závorkách.
1.4. Použití odhadů a předpokladů
Odhady a předpoklady jsou průběžně revidovány a vycházejí z historické zkušenosti a dalších faktorů,
včetně očekávání budoucích událostí, které se za daných okolností jeví jako důvodná.
Odhady a předpoklady, s nimiž je spojeno významné riziko toho, že povedou v příštím finančním roce
k významné úpravě částek aktiv a závazků vedených v účetnictví, jsou ty, které mají vliv na ocenění a
potenciální snížení hodnoty dceřiných společností.
1.5. Předpoklad trvání podniku
Tato účetní závěrka je zpracována dle předpokladu dalšího trvání podniku.
2. Standardy, interpretace a dodatky ke zveřejněným standardům, které dosud nenabyly
účinnosti a které jsou relevantní pro účetní závěrku Společnosti
V současné době se podoba standardů přijatá Evropskou unií výrazně neliší od nařízení schválených Radou
pro mezinárodní účetní standardy (IASB). Výjimkou jsou následující standardy, úpravy stávajících
standardů a interpretace, které nebyly k datu schválení účetní závěrky schváleny k používání v EU (data
účinnosti uvedená níže jsou pro IFRS vydané radou IASB):
• novelizace IAS 1 – Sestavování a zveřejňování účetní závěrky a IAS 8 – Účetní pravidla, změny v
účetních odhadech a chyby (účinný pro roční období začínající 1. ledna 2020 nebo později),
• novelizace IFRS 9 Finanční nástroje, IAS 39 Finanční nástroje a IFRS 7 Finanční nástroje:
Zveřejňování (účinný pro roční období začínající dne 1. ledna 2020 nebo později),
• novelizace IFRS 10 a IAS 28 – Prodej nebo vklad aktiv mezi investorem a jeho přidruženým či
společným podnikem (Evropská komise rozhodla o odložení schválení na neurčito),
• IFRS 17 – Pojistné smlouvy (účinný pro roční období začínající 1. ledna 2021 nebo později; použije
se prospektivně. Dřívější použití je povoleno),
• novelizace IFRS 3 – Podnikové kombinace (účinný pro roční období začínající 1. ledna 2020 nebo
později).
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
65
Dle odhadů Skupiny nebude mít dodržování výše uvedených standardů, úprav stávajících standardů a
interpretací v období, kdy budou použity poprvé, žádný významný dopad na účetní závěrku Skupiny.
3. Významné účetní zásady a postupy
3.1. Transakce v cizích měnách
Transakce v cizí měně je transakce, která zní na jinou než funkční měnu, nebo která musí být vypořádána
v jiné než funkční měně. Funkční měna je měna primárního ekonomického prostředí, v němž subjekt
působí. Pro účely prvotního uznání je cizí měna přepočtena na funkční měnu směnným kurzem platným
k datu transakce.
Peněžní aktiva a závazky v cizích měnách jsou přepočteny na české koruny ve směnném kurzu platném
k datu účetní závěrky (31. prosinec 2020: Kč/EUR 26,245 a 31. prosinec 2019: Kč/EUR 25,41). Transakce
v cizích měnách jsou přepočteny směnnými kurzy platnými k datu transakce. Kurzové rozdíly jsou vykázány
ve výkazu o úplném výsledku hospodaření.
3.2. Dceřiné společnosti a investice do společných podniků
Dceřiné společnosti jsou subjekty ovládané Společností. K ovládání dochází tehdy, když Společnost má
přímo nebo nepřímo pravomoc řídit finanční a provozní zásady a postupy nějakého subjektu, aby mohla
získat prospěch z jeho činnosti. Společnost prvotně zachycuje své vklady do dceřiných společností
v pořizovací ceně a následně jsou tyto vklady oceňovány v pořizovací ceně snížené o případné ztráty ze
snížení hodnoty.
Investice do společných podniků (joint venture) představuje formu společného ujednání, které je
charakterizováno tím, že smluvní strany jsou vázány smluvním ujednáním, které je spoluovládáno dvěma
nebo více stranami. Spoluovládání je smluvně dohodnuté sdílení ovládání ujednání, které existuje pouze
tehdy, když rozhodnutí o relevantních činnostech vyžadují jednomyslný souhlas stran, které sdílejí
ovládání. Společnost prvotně zachycuje své vklady do společných podniků v pořizovací ceně a následně
jsou tyto vklady oceňovány v pořizovací ceně snížené o případné ztráty ze snížení hodnoty.
3.3. Finanční nástroje
Finanční aktivum je oceňováno naběhlou hodnotou, pokud splňuje obě z následujících podmínek a zároveň
není zařazeno do kategorie aktiv FVTPL:
• finanční aktivum je drženo v rámci obchodního modelu, jehož cílem je držet finanční aktiva za
účelem získání smluvních peněžních toků, a
• smluvní podmínky finančního aktiva stanoví konkrétní data peněžních toků tvořených výlučně
splátkami jistiny a úroků („SPPI“ z angl. „Solely payments of principal and interest“) z nesplacené
částky jistiny.
Finanční aktivum je oceňováno reálnou hodnotou do ostatního úplného výsledku, pokud splňuje obě z
následujících podmínek a zároveň není zařazeno do kategorie aktiv FVTPL:
• finanční aktivum drženo v rámci obchodního modelu, jehož cíle je dosaženo jak inkasem smluvních
peněžních toků, tak prodejem finančních aktiv, a
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
66
• smluvní podmínky finančního aktiva stanoví konkrétní data peněžních toků tvořených výlučně
splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny.
Všechna aktiva, která nejsou oceňována naběhlou hodnotou nebo jako FVOCI jsou oceňována reálnou
hodnotou do zisku nebo ztráty. Navíc může společnost při prvotním zaúčtování neodvolatelně zařadit
finanční aktivum, které by jinak splňovalo podmínky k oceňování v naběhlé hodnotě nebo jako FVOCI do
kategorie oceňované reálnou hodnotou do zisku nebo ztráty, pokud je tím vyloučen nebo významně
omezen oceňovací nebo účetní nesoulad, který by mohl jinak vzniknout.
Finanční aktivum je zařazeno do jedné z těchto tří kategorií při prvotním účtování.
Společnost určila cíle každého obchodního modelu, ve kterých jsou finanční aktiva drženy na úrovni
portfolia, protože to nejlépe vystihuje způsob, jakým společnost aktiva řídí a předkládá o nich informace
vedení. Tyto informace zahrnují mimo jiné následující:
• stanovené postupy a cíle portfolia a jejich realizace v praxi;
• jak je hodnocena výkonnost portfolia a předkládána klíčovému vedení Společnosti;
• rizika, která ovlivňují výkonnost obchodního modelu (a finančních aktiv držených v rámci tohoto
obchodního modelu), a zejména způsob, jakým jsou tato rizika řízena;
• četnost, hodnotu a načasování prodejů v předchozích obdobích, důvody pro tyto prodeje a
očekávání týkající se budoucí prodejní činnosti. Informace o prodeji samy o sobě však nejsou
posuzované izolovaně, ale jako součást celkového hodnocení, jakým Společnost dosahuje
stanoveného cíle řízení finančních aktiv, a zejména způsobu realizace peněžních toků.
Finanční aktiva, která jsou určena k obchodování a která jsou řízena a jejich výkonnost je měřena na bázi
reálné hodnoty, jsou oceňována jako FVTPL, protože nejsou držena ani za účelem inkasa smluvních
peněžních toků, ani za účelem inkasa smluvních peněžních toků a prodeje finančních aktiv.
Posouzení, zda smluvní peněžní toky jsou pouze splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny
(„SPPI“)
Pro účely posouzení “jistina” je definována jako reálná hodnota finančního aktiva při prvotním zaúčtování.
“Úrok” představuje časovou hodnotu peněz, úvěrové riziko spojené s nesplacenou částkou jistiny za
konkrétní časové období a další základní rizika a náklady spojené s poskytováním úvěrů (např. riziko
likvidity a administrativní náklady), jakož i ziskovou marži.
Při posuzování, jestli smluvní peněžní toky jsou pouze splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny,
společnost bere v úvahu smluvní podmínky instrumentu. To zahrnuje posouzení, jestli finanční aktivum
neobsahuje smluvní podmínky, které by mohly změnit časový rozvrh nebo výši smluvních peněžních toků
a tak by nesplnily SPPI kritéria. Při tomto posouzení společnost posuzuje následující:
• podmíněné události, které by mohly změnit časový rozvrh nebo výši smluvních peněžních toků;
• pákový efekt;
• podmínky prodloužení nebo dřívějšího splácení;
• podmínky, které limituji nárok Společnosti na smluvní peněžní toky z aktiva – např. aktiva “bez
postihu”; a
• podmínky, které modifikují časovou hodnotu peněz, např. pravidelná refixace úrokových sazeb.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
67
Společnost klasifikuje své finanční závazky, jiné než závazky vykázané v reálné hodnotě do zisku nebo
ztráty, jako závazky v naběhlé hodnotě.
a) Uznání a odúčtování
Finanční aktiva a závazky jsou uznávány ve výkazu finanční situace tehdy, kdy se Společnost stává stranou
smluvních ustanovení daného nástroje. O koupi a prodeji finančních aktiv se účtuje k datu obchodu.
Společnost odúčtuje finanční aktivum tehdy, když zaniknou smluvní práva k peněžním tokům z daného
aktiva nebo když převede tato práva za účelem získání smluvních peněžních toků v transakci, v níž jsou
převáděna v podstatě veškerá rizika a odměna z vlastnictví finančního aktiva, nebo když nepřevádí ani si
neponechává v podstatě všechna rizika a odměnu z vlastnictví a neponechává si kontrolu nad převáděným
aktivem. Veškerý podíl na odúčtovaném finančním aktivu, které Společnost vytvoří nebo které si ponechá,
je zaúčtován jako samostatné aktivum nebo závazek.
Společnost odúčtuje finanční závazky tehdy, když jsou její smluvní závazky vypořádány, zrušeny nebo
zaniknou.
b) Oceňování
Finanční aktivum nebo závazek je prvotně uznáván v reálné hodnotě. U finančních aktiv nebo závazků,
které nejsou uznány v reálné hodnotě prostřednictvím zisku a ztráty, se připočtou transakční náklady,
které lze přímo přiřadit k nabytí nebo emisi finančního aktiva nebo závazku.
Všechny finanční závazky s výjimkou těch, které jsou oceněny reálnou hodnotou prostřednictvím výkazu o
úplném výsledku hospodaření, se oceňují naběhlou hodnotou a použitím metody efektivní úrokové sazby.
Zisky a ztráty z finančních aktiv a závazků vykázaných v naběhlé hodnotě jsou uznány ve výkazu o úplném
výsledku hospodaření v okamžiku odúčtování nebo snížení hodnoty finančního aktiva.
Společnost odhaduje ztráty ze snížení hodnoty finančních aktiv na základě modelu „očekávané úvěrové
ztráty“. Model „očekáváné úvěrové ztráty“ vyžaduje, aby byla vykázána opravná položka ve výši buď 12-
měsíčních očekávaných úvěrových ztrát nebo celoživotních očekávaných úvěrových ztrát. Celoživotní
očekávané úvěrové ztráty jsou očekávané úvěrové ztráty, které vznikají v důsledku všech možných selhání
finančního nástroje po dobu očekávané životnosti finančního nástroje, přičemž 12 měsíční očekávané
úvěrové ztráty představují tu část očekávaných úvěrových ztrát, které vznikají v důsledku selhání
finančního nástroje, které může nastat během 12 měsíců od data vykázání.
Ocenění očekávaných úvěrových ztrát
Očekávané úvěrové ztráty jsou pravděpodobnostně váženým odhadem úvěrových ztrát, které jsou
oceněny následovně:
• finanční aktiva, která nejsou úvěrově znehodnocená k datu vykázání: současná hodnota všech
hotovostních schodků – tj. rozdíl mezi peněžními toky splatnými účetní jednotce podle smlouvy a
peněžními toky, jejichž inkaso Společnost očekává;
• finanční aktiva, která jsou úvěrově znehodnocená k datu vykázání: rozdíl mezi hrubou účetní
hodnotou daného aktiva a současnou hodnotou odhadovaných budoucích peněžních toků;
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
68
• nevyčerpané úvěrové přísliby: současná hodnota rozdílu mezi smluvními peněžními toky splatnými
bance pokud je příslib čerpán a peněžními toky, jejichž inkaso společnost očekává;
V rámci účtování očekávaných úvěrových ztrát Společnost aplikuje třístupňový model založený na změnách
v kvalitě úvěrového instrumentu, a to od prvotního zaúčtování. V počátku účtování se instrument nachází
ve Stupni 1. Jestliže k datu účetní závěrky dojde ke zvýšení pravděpodobnosti selhání, přechází instrument
do Stupně 2. V případě, že se výrazněji sníží kvalita úvěrového instrumentu, je klasifikován ve Stupni 3.
Pro finanční aktiva klasifikovaná ve Stupni 1 Společnost určí výši očekávaných úvěrových ztrát na základě
vzorečku
Očekávané úvěrové ztráty = 𝑃𝐷𝑥𝐸𝐴𝐷𝑥 𝐿𝐺𝐷
Kde:
- PD představuje pravděpodobnost selhání
- EAD představuje expozici v selhání
- LGD představuje ztrátovost ze selhání
Výše očekávaných úvěrových ztrát pro finanční aktiva ve Stupni 2 se kalkulují na základě výše záporného
vlastního kapitálu dlužníka.
Úvěrové ztráty finančních aktiv klasifikovaných ve Stupni 3 se určí na základě individuálního posouzení
vedením Společnosti.
Definice selhání
Společnost považuje finanční aktivum za aktivum ve stádiu selhání, pokud:
• je nepravděpodobné, že dlužník splatí své úvěrové závazky vůči Společnosti v plné výši bez
realizace zajištění; nebo
• dlužník má významný úvěrový závazek vůči Společnosti, který je více než 90 dní po splatnosti.
Emitované dluhopisy dluhy jsou prvotně oceněny pořizovací cenou včetně přímých transakčních nákladů,
následně jsou oceňovány zůstatkovou cenou pomocí efektivní úrokové sazby.
c) Zásady pro oceňování reálnou hodnotou
Reálná hodnota finančních nástrojů vychází z jejich kótované tržní ceny na konci účetního období bez
odečtení transakčních nákladů. Není-li k dispozici kótovaná tržní cena, je reálná hodnota finančního
nástroje určena odhadem s použitím oceňovacích modelů nebo technik diskontovaných peněžních toků.
Při použití technik diskontovaných peněžních toků jsou odhady budoucích peněžních toků založeny na
nejlepších odhadech vedení a diskontní sazba je tržní sazba na konci účetního období platná pro nástroj
s podobnými podmínkami. Při použití oceňovacích modelů jsou vstupy založeny na tržním ocenění na konci
účetního období.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
69
Stanovení reálných hodnot
Odhady a předmětné předpoklady jsou průběžně revidovány. Revize účetních odhadů jsou uznávány
v době, kdy jsou tyto odhady revidovány, pokud má revize vliv pouze na dané období, nebo v období revize
a v budoucích obdobích, jestliže se revize týká běžného období i budoucích období.
Řada účetních zásad a postupů Společnosti a zveřejnění vyžaduje stanovení reálné hodnoty finančních i
nefinančních aktiv a závazků.
Vedení pravidelně reviduje významné nezjistitelné vstupy a přecenění. Pokud se ke stanovení reálné
hodnoty používají údaje třetích stran, například makléřské kotace nebo služby stanovení cen, vedení
posoudí důkazy obdržené od třetích stran k podpoře závěrů, že tato ocenění splňují požadavky IFRS, včetně
úrovně v hierarchii reálných hodnot, v níž má být takové ocenění klasifikováno.
Společnost používá při stanovení reálné hodnoty aktiva nebo závazku co možná nejvíce data zjištěná ze
sledování trhu. Reálné hodnoty jsou rozřazeny do různých úrovní v hierarchii reálných hodnot na základě
vstupů použitých při oceňovacích technikách takto:
• Úroveň 1: kótované ceny stejných aktiv nebo závazků na aktivních trzích (neupravené).
• Úroveň 2: jiné vstupy než kótované ceny zařazené do Úrovně 1, které se dají zjistit ve
vztahu k danému aktivu nebo závazku buď přímo (tj. jako ceny), nebo nepřímo (tj. dají se
odvodit od cen).
• Úroveň 3: vstupy pro aktivum nebo závazek, které nevycházejí ze zjistitelných tržních
údajů (nezjistitelné vstupy).
Společnost účtuje o převodech mezi jednotlivými úrovněmi hierarchie reálných hodnot na konci
vykazovaného období, během něhož došlo k dané změně.
d) Započtení
Finanční aktiva a závazky je povoleno navzájem započíst a čistá částka je prezentována ve výkazu o finanční
situaci, když existuje zákonem vymahatelné právo započíst uznané částky a úmysl vypořádat je na netto
základě nebo realizovat aktivum a současně vypořádat závazek.
Příjmy a výdaje jsou prezentovány na netto bázi, pokud to povolují účetní standardy nebo pokud se jedná
o zisky a ztráty vzniklé ze skupiny podobných transakcí.
Ve vykazovaných obdobích nebyly započteny žádné částky.
3.4. Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty
Společnost považuje za peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty hotovost, zůstatky na běžných účtech u
bank a jiných finančních institucí se splatností do jednoho měsíce.
3.5. Ostatní aktiva a závazky
Ostatní pohledávky a závazky vznikají tehdy, když má Společnost smluvní závazek přijmout nebo dodat
hotovost nebo jiné finanční aktivum. Ostatní pohledávky a závazky jsou oceňovány pořizovací cenou, které
se obvykle rovnají jejich nominální hodnotě nebo hodnotě při splatnosti.
3.6. Vlastní kapitál
Základní kapitál představuje jmenovitou hodnotu akcií vydaných Společností.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
70
Dividendy z akcií, snížení emisního ážia a jiné kapitálové distribuce jsou uznávány jako závazky, pokud jsou
vyhlášeny před koncem účetního období. Dividendy z akcií, snížení emisního ážia a jiné kapitálové
distribuce vyhlášené po konci účetního období nejsou uznány jako závazky, ale jsou vykázány v příloze
k účetní závěrce.
3.7. Daň z příjmů
Daň z příjmů právnických osob za účetní období je vypočtena ze základu daně za použití daňové sazby
přijaté a používané v České republice. Daňové pohledávky a závazky jsou oceněny ve výši, která je
očekávána, že bude přijata nebo zaplacena příslušnému finančnímu úřadu.
Odložené daně jsou vykázány ke všem dočasným rozdílům mezi daňovou zůstatkovou cenou aktiv a
závazků a jejich účetní hodnotou uvedenou v účetní závěrce. Odložená daňová pohledávka je vykázána
pouze do té míry, kdy je pravděpodobné, že bude aktivum využíváno.
Odložená daň je vypočtena na základě přijaté daňové sazby, o které se předpokládá, že bude použita pro
rok, v němž bude daná pohledávka nebo závazek vypořádán.
Co se týče daně z příjmů, Společnost vykazuje ztrátu. Odložená daň vyplývající z nevyužitých daňových
ztrát není vykázána, protože její budoucí využití je nejisté.
3.8. Rezervy
Ostatní rezervy jsou vykázány v případě, že Společnost eviduje právní nebo současný závazek vůči třetím
osobám, který je důsledkem minulých událostí, a jejíž vypořádání způsobí odtok prostředků Společnosti.
Takové rezervy jsou uvedeny v hodnotě, která je stanovena nejlepším možným odhadem v okamžiku, kdy
je účetní závěrka sestavována. Pokud se současná hodnota rezervy, stanovená na základě převládajících
tržních úrokových sazeb, podstatně liší od nominální hodnoty, závazek je uveden v současné hodnotě.
3.9. Uznávání výnosů a nákladů
Úrokové výnosy a úrokové náklady jsou účtovány ve výkazu zisků a ztrát za pomoci efektivní úrokové míry.
„Efektivní úroková míra“ je taková úroková míra, která přesně diskontuje odhadované budoucí peněžní
toky napříč očekávanou životností daného finanční instrumentu v rámci:
• hrubé účetní hodnoty finančního aktiva; nebo
• amortizovaného nákladu finančního závazku.
Při výpočtu efektivní úrokové míry pro finanční instrumenty jiného charakteru než nakoupená a počátečně
ponížená aktiva, Společnost zohledňuje veškeré smluvní podmínky vztahující se k danému finančnímu
instrumentu, avšak nezohledňuje očekávané úvěrové ztráty při stanovení očekávaných budoucích
peněžních toků. V případě nakoupených a počátečně ponížených finančních aktiv je spočítána kreditně
upravená efektivní úroková míra a to pomocí odhadu budoucích peněžních toků včetně použití
očekávaných úvěrových ztrát.
Výpočet efektivní úrokové míry obsahuje transakční náklady, poplatky a placené či obdržené úroky, jež
jsou nezbytnou součástí efektivní úrokové míry. Transakční náklady zahrnují přírůstkové náklady, které
jsou přímo přiřaditelné k danému pořízení respektive vydání finančního aktiva respektive finančního
závazku.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
71
Amortizovaný náklad a hrubá účetní hodnota
Amortizovaný náklad finančního aktiva nebo finančního závazku představuje hodnotu, ve které je dané
finanční aktivum respektive finanční závazek prvotně zaúčtován mínus splátky jistiny a plus nebo mínus
kumulovaná amortizace za použití metody efektivní úrokové míry pro veškeré rozdíly mezi původně
účtovanou hodnotou a hodnotou při splatnosti, v případě finančních aktiv dále upravenou o opravné
položky plynoucí z očekávaných ztrát. „Hrubá účetní hodnota finančního aktiva“ představuje
amortizovanou hodnotu finančního aktiva před jejím upravením o případné opravné položky plynoucí z
očekávaných ztrát.
Výpočet úrokových výnosů a nákladů
Efektivní úroková míra finančního aktiva respektive finančního závazku je počítána od prvotního
zaúčtování daného finančního aktiva respektive finančního závazku. Při výpočtu úrokového výnosu
respektive nákladu je efektivní úroková míra aplikována na hrubou účetní hodnotu daného aktiva (za
předpokladu, že není k danému aktivu opravná položka) respektive na amortizovaný náklad v případě
závazku. Efektivní úroková míra je revidována v návaznosti na pravidelná přehodnocení peněžních toků u
ostatních instrumentů s pohyblivou úrokovou mírou, čímž je zajištěno srovnání s pohyby úrokových měr
na trhu. Efektivní úroková míra je zároveň upravena o reálnou hodnotu dohadu zajištění k datu zahájení
amortizace tohoto dohadu.
Nicméně, pro finanční aktiva, která byla po zaúčtování následně snížena prostřednictvím opravných
položek, jsou úrokové výnosy počítány pomocí efektivní úrokové míry aplikované na amortizovaný náklad
daného aktiva. V případě, že původní snížení daného aktiva již neplatí, se kalkulace úrokového výnosu
počítá opětovně na základě hrubé účetní hodnoty.
V případě finančních aktiv, která byla ponížena v rámci prvotního zaúčtování samotného aktiva, je úrokový
výnos počítán pomocí kreditně upravené efektivní úrokové míry aplikované na amortizovaný náklad
daného aktiva. V tomto případě se výpočet úrokového výnosu neaplikuje na bázi hrubé účetní hodnoty, i
když dojde ke zlepšení úvěrového rizika tohoto aktiva. Výnos z dividend je zaúčtován v den vyhlášení
dividendy.
Ostatní výnosy a náklady jsou zachyceny ve výkazu o úplném výsledku v okamžiku poskytnutí nebo přijetí
odpovídající služby.
3.10. Snížení hodnoty u nefinančních aktiv
K datu sestavení účetní závěrky prověřuje Společnost účetní hodnoty nefinančních aktiv s výjimkou
odložené daňové pohledávky, zda neexistují indikace snížení hodnoty těchto aktiv („impairment“). V
případě, že takové indikace existují, je proveden odhad zpětně získatelné hodnoty aktiva.
Společnost při testu na snížení hodnoty těchto nekotovaných investic vychází z odhadů reálných hodnot
podkladových investičních nemovitostí držených dceřinými společnostmi. Reálná hodnota podkladových
investic do nemovitostí je založena na výnosové metodě (pro investiční nemovitosti generující výnosy)
nebo reziduální metodě (pro investiční nemovitosti ve výstavbě) v závislosti na typu investice do
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
72
nemovitosti. Oba přístupy vyžadují, aby vedení aplikovalo významný úsudek a vytvořilo komplexní odhady.
V rámci stanovení těchto odhadů Společnost používá vstupy obdržené od najatého externího nezávislého
odhadce, a to zejména ve vztahu ke klíčovým předpokladům jako jsou:
• u investičních nemovitostí generujících výnosy: odhadovaná výše nájemného na metr čtvereční,
kapitalizační míra při prodeji (“exit yield”) a diskontní sazba;
• u investičních nemovitostí ve výstavbě: odhadovaná hodnota nájemného na metr čtvereční,
náklady na výstavbu, developerská marže a výnos při dokončení výstavby.
Ztráta ze snížení hodnoty je vykázána tehdy, pokud účetní hodnota aktiva přesáhne její zpětně získatelnou
hodnotu.
Ztráty ze snížení hodnoty nefinančních aktiv jsou promítnuty jako náklad do výkazu o úplném výsledku
hospodaření a jsou zúčtovány pouze tehdy, pokud se změnily odhady, které byly použity pro stanovení
zpětně získatelné hodnoty. Ztráta z trvalého snížení hodnoty se zúčtuje pouze do takové výše, aby účetní
hodnota aktiva nepřesáhla zůstatkovou hodnotu, která by byla stanovena při uplatnění odpisů, pokud by
nebyla vykázána žádná ztráta ze snížení hodnoty.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
73
4. Investice do dceřiných společností
Společnost vlastní podíly v níže uvedených společnostech:
31.12.2020
Společnost
Oblast
činnosti
Ovládání
Podíl
Země
Pořizovací
cena
Opr.
položka
Účetní
hodnota
Retail Park Tábor s.r.o.
Retail park
Přímé
100%
ČR
32 500
0
32 500
Retail Park Severka Liberec s.r.o.
Retail park
Přímé
100%
ČR
130
0
130
Retail Park Staré město s.r.o.
Development
Přímé
100%
ČR
28 010
(23 070)
4 940
Retail Park Mladá Boleslav a.s.
Retail park
Přímé
100%
ČR
97 678
0
97 678
FIDUROCK Projekt 22, s.r.o.
Služby
Přímé
100%
ČR
10
(10)
0
Projekt Piešťany s.r.o.
Development
Přímé
100%
SR
7 915
(7 915)
0
SLOVAK INVESTMENT GROUP s. r.
o.
Retail park
Přímé
100%
SR
73 838
0
73 838
Retail park Senica s.r.o.
Retail park
Přímé
100%
SR
12 406
(954)
11 452
RP Trnava, a. s.
Retail park
Přímé
100%
SR
64 117
0
64 117
Retail Park Prešov, s.r.o.
Retail park
Přímé
100%
SR
147 711
0
147 711
Retail Park Levice s.r.o.
Retail Park
Přímé
100%
SR
171
(68)
103
CELKEM
464 486
(32 017)
432 469
V roce 2020 Společnost pořídila podíl ve společnosti Retail Park Levice s.r.o. Dále Společnost poskytla
v průběhu roku 2020 příplatek mimo základní kapitál společnosti Retail Park Staré město s.r.o. ve výši
18 000 tis. Kč. Na RP Trnava a.s. došlo v roce 2020 k úpravě kupní ceny o 270 tis. Kč.
31.12.2019
Společnost
Oblast
činnosti
Ovládání
Podíl
Země
Pořizovací
cena
Opr.
položka
Účetní
hodnota
Retail Park Tábor s.r.o.
Retail park
Přímé
100%
ČR
32 500
0
32 500
Retail Park Severka Liberec s.r.o.
Retail park
Přímé
100%
ČR
130
0
130
Retail Park Staré město s.r.o.
Development
Přímé
100%
ČR
10 010
(10 010)
0
Retail Park Mladá Boleslav a.s.
Retail park
Přímé
100%
ČR
97 678
0
97 678
FIDUROCK Projekt 22, s.r.o.
Služby
Přímé
100%
ČR
10
0
10
Projekt Piešťany s.r.o.
Development
Přímé
100%
SR
7 915
(7 915)
0
SLOVAK INVESTMENT GROUP s. r.
o.
Retail park
Přímé
100%
SR
73 838
0
73 838
Retail park Senica s.r.o.
Retail park
Přímé
100%
SR
12 406
0
12 406
RP Trnava, a. s.
Retail park
Přímé
100%
SR
64 387
0
64 387
Retail Park Prešov, s.r.o.
Retail park
Přímé
100%
SR
147 712
0
147 712
CELKEM
446 586
(17 925)
428 661
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
74
V roce 2019 Společnost pořídila podíly ve společnostech Retail Park Mladá Boleslav, RP Trnava, a. s., Retail
Park Prešov, s.r.o. a FIDUROCK Projekt 22, s.r.o. Dále Společnost poskytla v průběhu roku 2019 mimo
příplatek základní kapitál společnostem Retail Park Senica s.r.o. a Projekt Piešťany s.r.o. ve výši 8 691 tis.
Kč.
5. Investice do společných podniků
Společnost vlastní podíly v níže uvedených podnicích pod společným vlivem:
31.12.2020
Společnost
Oblast
činnosti
Ovládání
Podíl
Země
Pořizovací
cena
Opravná
položka
Účetní
hodnota
RP Choceň s.r.o.
Development
Společný podnik
50%
ČR
10 390
0
10 390
Eyemaxx Jablonec
nad Nisou s.r.o.
Development
Společný podnik
50%
ČR
4 606
(4 606)
0
CELKEM
14 996
(4 606)
10 390
V roce 2020 Společnost poskytla příplatek mimo základní kapitál společnost RP Choceň s.r.o. ve výši
7 345 tis. Kč a společnosti Eyemaxx Jablonec nad Nisou s.r.o. ve výši 1 876 tis. Kč. K podílu ve společnosti
Eyemaxx Jablonec nad Nisou s.r.o. byla k 31. prosinci 2020 vytvořena opravná položka ve výši 100%.
31.12.2019
Společnost
Oblast
činnosti
Ovládání
Podíl
Země
Pořizovací
cena
Opravná
položka
Účetní
hodnota
RP Choceň s.r.o.
Development
Společný podnik
50%
ČR
3 045
0
3 045
Eyemaxx Jablonec
nad Nisou s.r.o.
Development
Společný podnik
50%
ČR
2 730
(2 730)
0
CELKEM
5 775
(2 730)
3 045
V roce 2019 Společnost pořídila 50% podíl ve společnosti Eyemaxx Jablonec nad Nisou s.r.o. za 200 tis. Kč
a dále poskytla do této společnosti příplatky mimo základní kapitál v celkové výši 2 530 tis. Kč. K podílu ve
společnosti Eyemaxx Jablonec nad Nisou s.r.o. byla k 31. prosinci 2019 vytvořena opravná položka ve výši
100%.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
75
Dále Společnost poskytla v roce 2019 příplatek mimo základní kapitál společnost RP Choceň s.r.o. ve výši
2 995 tis. Kč.
6. Poskytnuté půjčky ve skupině
Společnost od roku 2019 poskytuje svým dceřiným společnostem a podnikům pod společným vlivem
půjčky na rozvoj jejich dalších aktivit. Tyto půjčky jsou splatné na požádání, proto jsou klasifikovány jako
krátkodobé. Tyto půjčky nejsou zajištěny.
2020:
Hrubá
účetní
hodnota
Opravná
položka
Čistá
zůstatková
hodnota
Stupeň 1
390 249
(644)
389 605
Stupeň 2
75 365
(23 430)
51 935
Úrokové náklady CELKEM
465 614
(24 074)
441 540
2019:
Hrubá
účetní
hodnota
Opravná
položka
Čistá
zůstatková
hodnota
Stupeň 1
197 371
(326)
197 045
Stupeň 2
137 322
(22 392)
114 930
Úrokové náklady CELKEM
334 693
(22 718)
311 975
7. Ostatní aktiva
Ostatní aktiva k 31. prosinci 2020 představují zejména časové rozlišení právních nákladů ve výši 1 017 tis.
Kč (2019: 1 267 tis. Kč).
8. Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty
31.12.2020
31.12.2019
Peníze na účtech v bankách
6 411
250
Peníze CELKEM
6 411
250
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
76
9. Vlastní kapitál
9.1. Základní kapitál
Základní kapitál je zapsán a vydán v korunách českých a je tvořen 300 ks akcií na jméno v listinné podobě
ve jmenovité hodnotě 6 800 Kč. Majitel kmenových akcií má nárok na vyhlašovanou dividendu a na jeden
hlas na jednu akcii při hlasování na valných hromadách Společnosti. Základní kapitál byl plně splacen
v průběhu roku 2018.
9.2. Ostatní kapitálové fondy
Ostatní kapitálové fondy představují příplatky mimo základní kapitál od mateřské společnosti.
Přírůstek Ostatních kapitálových fondů ve výši 145 429 tis. Kč (2019: 177 742 tis. Kč) představuje
kapitalizaci úvěru od mateřské společnosti.
9.3. Rozdělení ztráty 2020
Společnost plánuje ztrátu roku 2020 převést na účet Neuhrazených ztrát minulých let.
10. Emitované dluhopisy
Dne 30. ledna 2019 společnost emitovala dluhopisy s ISIN CZ0003520850 v celkové nominální hodnotě 300
milionů Kč splatné v roce 2024, aby refinancovala stávající půjčky a financovala nové akvizice nemovitostí
a investice do rozšiřování kapacity a / nebo zatraktivnění stávajících nemovitostí. Tyto dluhopisy jsou
kótovány a obchodovány na regulovaném trhu Burzy cenných papírů Praha. Dluhopisy nesou pevnou
úrokovou sazbu 5,6% p.a., přičemž celková jmenovitá hodnota emise je splatná 30. ledna 2024. Dne 1.
června 2019 společnost vydala další tranši těchto dluhopisů v celkové jmenovité hodnotě 150 milionů Kč
v souladu s emisními podmínkami. Celková jmenovitá hodnota emitovaných dluhopisů k 31. prosinci 2020
a k 31. prosinci 2019 činila 450 mil. Kč. Dluhopisy jsou zastaveny všemi akciemi Společnosti. Dle prospektu
dluhopisu – článku 7.4 je Společnost jako emitent povinna plnit stanovené kovenanty a to ukazatel LTV a
ukazatel krytí dluhové služby. Ukazatel LTV znamená poměr: celkové výše konsolidovaného zadlužení k
součtu hodnoty nemovitostí a peněžních prostředků. Ukazatel krytí dluhové služby představuje celkový
výnos z nájemného ponížený o provozní a ostatní nepřefakturovatelné náklady a dále ponížený o investice
připadající na vlastníka příslušné nemovitosti k hodnotě konsolidovaného zadlužení.
kovenant
podmínka
prospektu
hodnota k
31.12.2020
komenář
LTV
< 75 %
69,70%
splněno
krytí dluhové služby
> 6 %
7,02%
splněno
kovenant
podmínka
prospektu
hodnota k
31.12.2019
komenář
LTV
< 75 %
71,05%
splněno
krytí dluhové služby
> 5 %
5,54%
splněno
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
77
31.12.2020
Měna
Nominální
hodnota
Efektivní
úroková
míra
Účetní
hodnota
Úvěry a půjčky od třetích stran
Emitované dluhopisy (ISIN:
CZ0003520850)
CZK
450 000
6.27%
453 308
31.12.2019
Měna
Nominální
hodnota
Efektivní
úroková
míra
Účetní
hodnota
Úvěry a půjčky od třetích stran
Emitované dluhopisy (ISIN:
CZ0003520850)
CZK
450 000
6.27%
451 873
Z celkové účetní hodnoty k 31. prosinci 2020 je 10 500 tis. Kč (2019: 10 500 tis. Kč) vykázáno jako
krátkodobá částka, 442 808 tis. Kč (2019: 441 373 tis. Kč) je vykázáno jako dlouhodobá část.
11. Úvěry a půjčky
31.12.2020
31.12.2019
Přijaté půjčky od spřízněných stran
52 240
23 299
Celkem
52 240
23 299
Přijaté půjčky jsou splatné na požádání, proto jsou klasifikovány jako krátkodobé.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
78
Odsouhlasení pohybů úvěrů a půjček s peněžními toky vyplývajícími z finanční činnosti:
Úvěry od spřízněných
osob
Emitované dluhopisy
Celkem
Stav k 1.1.2019
244
-
244
Peněžní toky z financování
Příjmy z emise dluhopisů
-
439 150
439 150
Příjmy z úvěru a půjček
406 055
-
406 055
Splátky z úvěru a půjček
(208 305)
-
(208 305)
Zaplacený úrok
(6)
(8 400)
(8 406)
197 988
430 750
628 494
Ostatní pohyby
Kapitalizace půjček
(175 032)
-
(175 032)
Nákladové úroky
343
21 123
21 466
(174 689)
21 123
(153 566)
Stav k 31.12.2019
23 299
451 873
475 172
Stav k 1.1.2020
23 299
451 873
475 172
Peněžní toky z financování
Příjmy z emise dluhopisů
-
-
-
Příjmy z úvěru a půjček
273 076
-
273 076
Splátky z úvěru a půjček
(99 299)
-
(99 299)
Zaplacený úrok
-
(25 200)
(25 200)
173 777
(25 200)
148 578
Ostatní pohyby
Kapitalizace půjček
(145 429)
-
(145 429)
Nákladové úroky
1 652
27 335
28 987
Ostatní
(1 061)
(700)
(1 060)
(144 838)
26 635
(118 202)
Stav k 31.12.2020
52 240
453 308
505 548
12. Ostatní krátkodobé závazky
Ostatní krátkodobé závazky představují zejména závazek z titulu doplatku pořizovací ceny obchodního
podílu 730 tis. Kč (2019: 3 646 tis. Kč), dohadné položky pasivní týkající se přijatých služeb ve výši 187 tis.
Kč (2019: 238 tis. Kč) a závazky za spřízněnými osobami ve výši 0 tis. Kč (2019: 7 441 tis. Kč).
Všechny závazky jsou splatné do 12 měsíců od rozvahového dne.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
79
13. Zaměstnanci
Společnost ve sledovaném ani v minulém účetním období neměla žádné zaměstnance.
14. Úrokové výnosy
2020
2019
Výnosové úroky od
spřízněných osob
26 582
19 799
Výnosové úroky od třetích
stran
-
1 774
Úrokové výnosy CELKEM
26 582
21 573
Další informace k výnosům od spřízněných osob jsou uvedeny v bodě 18 přílohy. Všechny úrokové výnosy
se vztahují k finančním aktivům vykazovaným v naběhlé hodnotě a jsou kalkulovány pomocí metody
efektivní úrokové míry.
15. Úrokové náklady
2020
2019
Úrokové náklady z dluhopisů
(27 335)
(21 123)
Úrokové náklady z přijatých
úvěrů
(1 652)
(343)
Úrokové náklady CELKEM
(28 987)
(21 466)
16. Provozní náklady
Provozní náklady v celkové výši 859 tis. Kč (2019: 1 294 tis. Kč) představují zejména náklady na audit, účetní
a poradenské služby ve výši 711 tis. Kč (2019: 515 tis. Kč), náklady na Centrální depozitář cenných papírů
a Burzu cenných papírů Praha ve výši 0 tis. Kč (2019: 285 tis. Kč), a ostatní náklady ve výši 148 tis. Kč (2019:
494 tis. Kč).
17. Řízení rizik
Řízení rizika vyplývajícího z finančních nástrojů má zásadní význam pro podnikání Společnosti a je
základním prvkem jejích operací. Hlavní rizika, která souvisejí s účastí v dceřiných společnostech a
společných podnicích, spočívají v riziku snížení hodnoty z důvodu nepříznivých hospodářských podmínek.
Společnost řídí toto riziko pomocí sledování vývoje na trzích s použitím solidních investičních rozhodnutí a
řádného řízení likvidity. Představenstvo nese celkovou odpovědnost za stanovení rámce řízení rizik
Společnosti a za dohled nad tímto rámcem.
17.1. Úvěrové riziko
Úvěrové riziko je riziko toho, že jedna ze stran finančního nástroje nesplní svou povinnost a způsobí druhé
straně finanční ztrátu, bez ohledu na reálnou hodnotu zajištění. Ke koncentraci úvěrového rizika dochází
tehdy, když se řada protistran zabývá podobnými obchodními činnostmi nebo má podobné ekonomické
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
80
charakteristiky, které způsobí, že jejich schopnost plnit smluvní závazky bude podobně ovlivněna změna
hospodářských, politických a dalších podmínek.
Maximální vystavení Společnosti úvěrovému riziku u složek výkazu o finanční situaci k 31. prosinci 2020 a
k 31. prosinci 2019 je účetní hodnota každé třídy finančních nástrojů. ECL týkající se peněz a peněžních
ekvivalentů není významné.
Úvěrové riziko vyplývá ze smluv Společnosti s podniky ve skupině a z jejich potenciálního prodlení
s vyplácením úvěrů.
Maximální expozice úvěrovému riziku u pohledávek z poskytnutých úvěrů
ve skupině:
31.12.2020
31.12.2019
Úvěry poskytnuté ve skupině
465 614
334 693
Opravná položka
(24 074)
(22 718)
Úvěry poskytnuté ve skupině, netto
441 540
311 975
Všechny úvěry ve skupině jsou splatné na požádání, jsou proto klasifikované jako krátkodobé.
Hrubá hodnota úvěrů
Stupeň 1
Stupeň 2
Stupeň 3
POCI
Celkem
Celkem k 1. lednu 2020
197 371
137 322
-
-
334 693
Zvýšení z důvodu vzniku a akvizice - brutto
-
-
-
-
-
Pohyb úroku (naběhlý minus zaplacený)
22 333
4 250
-
-
26 582
Částečné splacení jistiny / čerpání úvěru v
průběhu období
91 918
12 420
-
-
104 338
Převody:
- převody do Stupně 1
78 627
(78 627)
-
-
-
- převody do Stupně 2
-
-
-
-
-
- převody do Stupně 3
-
-
-
-
-
Celkem k 31. prosinci 2020
390 249
75 365
-
-
465 614
OP k úvěrům
Stupeň 1
Stupeň 2
Stupeň 3
POCI
Celkem
Celkem k 1. lednu 2020
(326)
(22 392)
-
-
(22 718)
Zvýšení z důvodu vzniku a akvizice - brutto
-
11
-
-
11
Převody:
- převody do Stupně 1
(19 990)
19 990
-
-
-
- převody do Stupně 2
-
-
-
-
-
- převody do Stupně 3
-
-
-
-
-
Čistá změna úvěrového rizika
19 672
(21 039)
-
-
(1 367)
-
-
-
-
-
Celkem k 31. prosinci 2020
(644)
(23 430)
-
-
(24 074)
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
81
Hrubá hodnota úvěrů
Stupeň 1
Stupeň 2
Stupeň 3
POCI
Celkem
Celkem k 1. lednu 2019
-
-
-
-
-
Zvýšení z důvodu vzniku a akvizice - brutto
313 142
-
-
-
313 142
Pohyb úroku (naběhlý minus zaplacený)
21 573
-
-
-
21 273
Částečné splacení jistiny / čerpání úvěru v
průběhu období
(21)
-
-
-
(21)
Převody:
- převody do Stupně 1
-
-
-
-
-
- převody do Stupně 2
(137 322)
137 322
0
0
- převody do Stupně 3
-
-
-
-
-
Celkem k 31. prosinci 2019
197 371
137 322
-
-
334 693
OP k úvěrům
Stupeň 1
Stupeň 2
Stupeň 3
POCI
Celkem
Celkem k 1. lednu 2019
-
-
-
-
-
Zvýšení z důvodu vzniku a akvizice - brutto
(517)
0
-
-
(517)
Převody:
- převody do Stupně 1
-
-
-
-
-
- převody do Stupně 2
227
(227)
-
-
-
- převody do Stupně 3
-
-
-
-
-
Čistá změna úvěrového rizika
(36)
(22 165)
-
-
(22 201)
-
-
-
-
-
Celkem k 31. prosinci 2019
(326)
(22 392)
-
-
(22 718)
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
82
17.2. Úrokové riziko
Úrokové riziko je riziko, že hodnota finančního nástroje bude kolísat v důsledku změn tržních úrokových
sazeb. Doba, po kterou je úroková sazba pro finanční nástroj fixována, ukazuje, do jaké míry je vystavena
úrokovému riziku. Níže uvedená tabulka poskytuje informace o rozsahu úrokové expozice Skupiny na
základě smluvního data splatnosti jejích finančních nástrojů nebo, v případě nástrojů, které přeceňují tržní
úrokovou sazbu před splatností, na další přeceňování datum. Úrokově citlivá finanční aktiva a pasiva jsou
zařazována do sloupců dle data nejbližší refixace nebo zbytkové splatnosti, podle toho co nastane dříve.
31.12.2020
0-3 měsíce
4 - 12 měsíců
1 – 5 let
nad 5 let
Bezúročné
Celkem
Aktiva
Peníze a peněžní ekvivalenty
6 411
-
-
-
-
6 411
Poskytnuté půjčky ve skupině
441 540
-
-
-
-
441 540
Ostatní aktiva
1 017
-
-
-
-
1 017
CELKEM
448 968
-
-
-
-
448 968
Závazky
Úvěry a půjčky
52 240
-
-
-
-
52 240
Emitované dluhopisy
-
-
453 308
-
-
453 308
Ostatní krátkodobé závazky
917
-
-
-
-
917
CELKEM
53 157
-
453 308
-
-
506 465
GAP
395 811
-
(453 308)
-
-
(57 497)
KUMULATIVNÍ GAP
395 811
395 811
(57 497)
(57 497)
(57 497)
(57 497)
31.12.2019
0-3 měsíce
4 - 12 měsíců
1 – 5 let
nad 5 let
Bezúročné
Celkem
Aktiva
Peníze a peněžní ekvivalenty
250
-
-
-
-
250
Poskytnuté půjčky ve skupině
311 975
-
-
-
-
311 975
Ostatní aktiva
1 271
-
-
-
-
1 271
CELKEM
313 496
-
-
-
-
313 496
Závazky
Úvěry a půjčky
23 299
-
-
-
-
23 299
Emitované dluhopisy
-
-
451 873
-
-
451 873
Ostatní krátkodobé závazky
11 666
-
-
-
-
11 666
CELKEM
34 965
-
451 873
-
-
486 838
GAP
278 531
-
(451 873)
-
-
(173 342)
KUMULATIVNÍ GAP
278 531
278 531
(173 342)
(173 342)
(173 342)
(173 342)
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
83
Řízení úrokového rizika
Emitované dluhopisy – úroková míra emitovaných dluhopisů je fixní po celou dobu emise s úrokovou
sazbou 5,6% p.a.
Poskytnuté půjčky ve skupině – úrokové sazby na těchto půjčkách jsou odvozeny na základě principu
tržního odstupu. Jedná se o kombinaci fixní marže a referenční sazby. Úrokové sazby poskytnutých půjček
ve skupině jsou tedy citlivé na změny referenčních sazeb (3M PRIBOR). Změny sazby poskytnutých půjček
jsou vyhodnocovány na roční bázi. Ke změně poprvé došlo k 1. dubnu 2020, kdy byly sazby poníženy
v souladu s poklesem 3M PRIBOR.
pokles na
31.12.2020
růst na
3M PRIBOR
0,00%
0,35%
2,00%
sazba poskytnutých půjček
6,50%
6,50%
8,50%
pokles na
31.12.2019
růst na
3M PRIBOR
0,0%
2,18%
3,00%
sazba poskytnutých půjček
6,50%
8,50%
9,50%
Přijaté půjčky ve skupině – přijaté půjčky od mateřské společnosti bezúročné a jsou kapitalizovány
v půlročních intervalech.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
84
17.3. Riziko likvidity
Riziko likvidity představuje riziko neschopnosti financovat aktiva s použitím nástrojů s náležitou splatností
a sazbami, riziko neschopnosti zlikvidovat aktivum dostatečně rychle a v náležité částce a riziko
neschopnosti plnit závazky k datu splatnosti. Společnost nepřetržitě posuzuje své riziko likvidity ve
spolupráci s finančním oddělením skupiny pomocí zjišťování a sledování změn ve financování nezbytném
k plnění obchodních cílů. Smluvní částky uvedené v následující tabulce jsou hrubé, nediskontované
peněžní toky, a proto se nemusí shodovat s účetními hodnotami uvedenými ve výkazu o finanční situaci.
2020
do 3 měsíců
3 měsíce - 1
rok
1 - 5 let
splatné po 5
letech
Celkové
nediskontované
peněžní toky k
31.12.2020
Účetní hodnota
k 31.12.2020
Nederivátové závazky
Úvěry a půjčky
(52 240)
-
-
-
(52 240)
(52 240)
Emitované dluhopisy
(12 600)
(12 600)
(513 000)
-
(525 600)
(453 308)
Ostatní krátkodobé závazky
(917)
-
-
-
(918)
(917)
CELKEM
(65 757)
(12 600)
(513 000)
-
(578 758)
(506 465)
2019
do 3 měsíců
3 měsíce - 1
rok
1 - 5 let
splatné po 5
letech
Celkové
nediskontované
peněžní toky k
31.12.2019
Účetní hodnota
k 31.12.2019
Nederivátové závazky
Úvěry a půjčky
(23 299)
-
-
-
(23 299)
23 299
Emitované dluhopisy
(13 300)
(12 600)
(538 200)
-
(564 100)
451 873
Ostatní krátkodobé závazky
(11 666)
-
-
-
(11 666)
11 666
CELKEM
(48 265)
(12 600)
(538 200)
-
(599 065)
486 838
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
85
17.4. Kurzové riziko
Kurzové riziko vzniká tehdy, když mají stávající nebo předpokládaná cizoměnová aktiva vyšší nebo nižší
hodnotu než závazky v cizí měně.
Společnost má následující rozpad finančních aktiv a závazků denominovaných v jednotlivých měnách:
31.12.2020
Zůstatek
EUR
CZK
Finanční aktiva
Ostatní aktiva
1 017
-
1 017
Poskytnuté půjčky ve skupině
441 540
110 091
331 449
Peníze a peněžní ekvivalenty
6 411
6 377
34
CELKEM
448 968
116 468
332 500
Finanční závazky
Úvěry a půjčky
52 240
47 468
4 772
Emitované dluhopisy
453 308
-
453 308
Ostatní krátkodobé závazky
917
-
917
CELKEM
506 465
47 468
458 997
ČISTÁ POZICE
(57 497)
69 000
(126 497)
31.12.2019
Zůstatek
EUR
CZK
Finanční aktiva
Ostatní aktiva
1 271
-
1 271
Poskytnuté půjčky ve skupině
311 975
123 466
188 509
Peníze a peněžní ekvivalenty
250
178
72
CELKEM
313 496
123 644
189 852
Finanční závazky
Úvěry a půjčky
23 299
16 826
6 473
Emitované dluhopisy
451 873
-
451 873
Ostatní krátkodobé závazky
11 326
6 842
4 484
CELKEM
486 498
23 668
462 830
ČISTÁ POZICE
(173 002)
99 976
(272 978)
31.12.2020 spot
2020 průměr
CZK / 1 EUR
26,245
26,4443
31.12.2019 spot
2019 průměr
CZK / 1 EUR
25,41
25,6722
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
86
Analýza citlivosti dopadu měnového rizika na vlastní kapitál a zisk před zdaněním byla připravena na
základě 5% zhodnocení / znehodnocení kurzu CZK / EUR. Tato analýza vychází z výkyvů směnných kurzů
cizích měn, které Společnost k datu vykázání považovala za přiměřeně možné. Analýza předpokládá, že
všechny ostatní proměnné, zejména sazby, zůstávají konstantní a ignorují jakýkoli dopad předpokládaného
prodeje a nákupu.
Zohledněné pohyby v EUR byly:
CZK / 1 EUR
+-5%
zhodnocení /
znehodnocení
kurzu
Dopad na
kapitál
Dopad na
zisk před
zdaněním
2020
CZK/EUR kurzu
+5% / spot 27,58
3 450
3 450
CZK/EUR kurzu
-5% / spot 24,93
(3 450)
(3 450)
2019
CZK/EUR kurzu
+5% / spot 26,68
4 997
4 997
CZK/EUR kurzu
-5% / spot 24,14
(4 997)
(4 997)
17.5. Řízení kapitálového rizika
Pokračující činnost Společnosti řídí její konečná mateřská společnost FIDUROCK Private Equity
Participations B.V., s cílem poskytovat dostatečný kapitál tak, aby společnosti skupiny FIDUROCK mohly
pokračovat v podnikání při maximalizaci návratnosti pro zainteresované osoby prostřednictvím
optimalizace poměru dluhu a kapitálu.
17.6. Reálné hodnoty finančních nástrojů
Společnost provedla hodnocení reálné hodnoty svých finančních nástrojů. Reálné hodnoty byly odhadnuty
buď odkazem na tržní hodnotu na konci účetního období, nebo diskontováním příslušných peněžních toků
s použitím běžných úrokových sazeb u podobných nástrojů.
Odhady reálných hodnot ostatních finančních aktiv a závazků se významně neliší od jejich zůstatkových
hodnot vzhledem k jejich krátkodobé povaze.
Účetní hodnota
Reálná hodnota
Úroveň
reálné
2020
2019
2020
2019
hodnoty
Emitované dluhopisy
453 308
451 873
460 500
460 910
Úroveň 2
18. Transakce se spřízněnými osobami
Společnost má vztahy se spřízněnými osobami, tj. se svou mateřskou společností a se svými dceřinými a
přidruženými společnostmi. Všechny transakce se spřízněnými osobami jsou samostatně vykázány. Za
spřízněné osoby je dále považováno představenstvo, blízcí rodinní příslušníci těchto osob a další strany,
které jsou ovládány takovými osobami a subjekty, jsou společně s nimi ovládány nebo jsou pod jejich
podstatným vlivem, kdy tyto osoby a subjekty mají významnou hlasovací pravomoc. Společnost uzavřela v
letech 2020 a 2019 tyto transakce se spřízněnými osobami.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
87
Transakce s mateřskou společností
V průběhu roku 2020 provedla mateřská společnost kapitálové příspěvek do vlastního kapitálu společnosti
pro další rozvoj skupiny ve výši 145 429 tis. Kč (2019: 177 743 tis. Kč) formou kapitalizace půjčky.
Transakce se spřízněnými společnostmi
Měna
Efektivní
úroková míra
31.12.2020
31.12.2019
Půjčky přijaté
Retail Park Severka
Liberec s.r.o.
EUR
6,50%
18 394
16 673
Retail park Prešov, s.r.o.
EUR
6,50%
9 148
153
Fidurock Capital CZ a.s.
CZK
9,40%
229
6 473
Fidurock Private Equity
Participations B.V.
EUR
0%
24 338
0
Retail Park Levice s.r.o.
EUR
0%
131
0
Celkem
52 240
23 299
Měna
Efektivní
úroková
míra
Nominální
hodnota
Opravná
položka
31.12.2020
Půjčky poskytnuté
Retail Park Severka
Liberec s.r.o.
CZK
6,50%
34 334
(57)
34 277
Retail Park Tábor s.r.o.
CZK
6,50%
121 690
(201)
121 489
Retail park Senica s.r.o.
EUR
6,50%
27 919
(46)
27 873
Retail Park Staré město
s.r.o.
CZK
6,50%
69 999
(115)
69 884
RP Choceň s.r.o.
CZK
6,50%
59 919
(99)
59 820
Projekt Piešťany s.r.o.
EUR
6,50%
75 214
(23 418)
51 796
SLOVAK INVESTMENT
GROUP s. r. o.
EUR
6,50%
11 954
(20)
11 934
Retail Park Mladá
Boleslav a.s.
CZK
6,50%
46 056
(77)
45 979
RP Trnava, a. s.
EUR
6,50%
18 378
(30)
18 348
FIDUROCK Projekt 22,
s.r.o.
EUR
6,50%
151
(11)
140
Celkem
465 614
(24 074)
441 540
Od druhého kvartálu roku 2020 došlo u poskytnutých půjček ke snížení efektivní úrokové míry na 6,5%.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
88
Měna
Efektivní
úroková
míra
Nominální
hodnota
Opravná
položka
31.12.2019
Půjčky poskytnuté
Retail Park Severka
Liberec s.r.o.
CZK
8,20%
4 384
(7)
4 377
Retail Park Tábor s.r.o.
CZK
8,20%
52 422
(86)
52 335
Retail park Senica s.r.o.
EUR
10,00%
13 686
(23)
13 663
Retail Park Staré město
s.r.o.
CZK
8,20%
78 627
(19 990)
58 637
RP Choceň s.r.o.
CZK
8,20%
45 398
(75)
45 323
Projekt Piešťany s.r.o.
EUR
9,40%
58 695
(2 402)
56 293
SLOVAK INVESTMENT
GROUP s. r. o.
EUR
9,80%
4 868
(8)
4 860
Retail Park Mladá
Boleslav
CZK
8,20%
27 883
(46)
27 837
Retail Park Mladá
Boleslav a.s.
EUR
8,20%
16 063
(74)
16 035
RP Trnava, a. s.
EUR
8,20%
31 667
(52)
31 615
Celkem
334 693
(22 718)
311 975
31.12.2020
31.12.2019
Ostatní závazky bez úročení
Fidurock Services s.r.o.
-
7 441
Celkem
-
7 441
2020
2019
Úrokové náklady
Fidurock Capital CZ
a.s.
17
22
Retail Park Severka
Liberec s.r.o.
1 203
320
Retail Park Prešov,
s.r.o.
432
1
Celkem
1 652
343
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
89
2020
2019
Úrokové výnosy
Retail Park
Severka Liberec
s.r.o.
2 173
3 139
Retail Park Tábor
s.r.o.
5 831
3 314
Retail park Senica
s.r.o.
1 417
680
Retail Park Staré
město s.r.o.
4 521
4 204
RP Choceň s.r.o.
3 400
2 079
Projekt Piešťany
s.r.o.
4 243
2 471
SLOVAK
INVESTMENT
GROUP s. r. o.
543
76
Retail Park Mladá
Boleslav a.s.
2 841
2 658
RP Trnava, a. s.
1 606
1 178
FIDUROCK Projekt
22, s.r.o.
7
-
Celkem
26 582
19 799
Všechny transakce byly uzavřeny za běžných tržních podmínek.
Transakce s klíčovými řídícími pracovníky
Členové představenstva a dozorčí rady neobdrželi v letech 2020 a 2019 žádnou odměnu.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
90
19. Daň z příjmů
V roce 2020 společnost vykázala náklad z titulu daně z příjmů ve výši 1 278 tis. Kč (2019: 340tis. Kč).
Daň vykázaná ve výkazu zisku a ztrát a úplného výsledku
hospodaření
31.12.2020
31.12.2019
Daň z příjmů běžná
(1 278)
(340)
Daňový náklad CELKEM
(1 278)
(340)
Rekonciliace efektivní daňové sazby
2020
2019
Ztráta před zdaněním
(18 263)
(47 252)
Sazba daně z příjmů
19,00%
19,00%
3 470
8 978
Daňově neuznatelné náklady
(1 474)
(1 059)
Opravné položky
(3 274)
(8 259)
CELKEM
(1 278)
(340)
20. Informace o Covid-19
Začátek roku 2021 byl nadále ovlivněn opatřeními proti šíření COVID 19. Opatření nebyla zásadně rozdílná
proti opatřením zavedeným v průběhu roku 2020. V březnu byl v Česku omezen pohyb obyvatelstva, kdy
bylo povoleno cestování pouze v rámci okresů. Dopad tohoto omezení byl pro retail parky minimální,
jelikož se jedná o regionálně významné obchodní jednotky, jejichž spádová oblast povětšinou pokrývá
území okresu. Pro naše nájemce se tedy prozatím rok 2021 vyvíjel ve stejném režimu jako rok 2020.
Během začátku roku 2021 se začalo v Česku a na Slovensku očkovat proti COVID 19. V obou státech se
s růstem proočkovanosti prognózuje postupné zlepšení epidemické situace. K datu vydání účetní závěrky
bylo v Česku plně naočkováno již 7,5 % obyvatelstva, na Slovensku pak 5,7 %. Odhaduje se růst počtu
dostupných vakcín a také rychlost vakcinace.
FIDUROCK Nemovitosti a.s. (dále „Skupina“, nebo „Fidurock“) stále sleduje svou likviditní pozici a chování
nájemců. Skupina do dnešního dne nezaznamenala významné prodlení s platbami nájemného od svých
nájemců. Vedení Skupiny připravilo stresové testovací scénáře s projekcí ekonomických výsledků, které
zohledňují dopady dopadů COVID-19 a souvisejících vládních opatření.
21. Následné události
Kromě výše uvedeného v odstavci 20 nenastaly do data sestavení účetní závěrky žádné významné události,
které by přímo ovlivňovaly ekonomickou situaci ve Skupině. Předpovědi ukazují, že Skupina splňuje princip
nepřetržitého trvání, a to jak z hlediska generovaného peněžního toku, tak z hlediska odhadovaného plnění
kovenantů pro rok 2021.
Skupina neočekává zásadní posun v celkové hodnotě portfolia. Důvodem je především struktura nájemců
portfolia tvořená primárně silnými společnostmi z oblasti maloobchodu z tuzemska, či zahraničí. Tyto
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
91
společnosti by měly být vůči určitým výkyvům ekonomiky rezistentní. Zároveň je charakter retail parků,
jako investičního produktu stabilnější a odolnější vůči negativním pohybům v ekonomice, než tradiční
nákupní centra kvůli nižší nákladovosti pro majitele a nájemce. Zároveň očekáváme, že se spotřebitelské
chování v průběhu roku 2021 vrátí na hodnoty, které dosahovalo před zavedením opatření souvisejících s
COVID-19, a tedy dlouhodobá stabilita cash flow bude zachována.
Vedení Skupiny nemůže vyloučit možnost, že prodloužení či zpřísnění restriktivních opatření, ani následný
negativní vliv takových opatření na ekonomické prostředí, ve kterém působí, nebude mít nepříznivý vliv na
Skupinu, její finanční stav a provozní výsledky a to jak ve střednědobém, tak dlouhodobém horizontu.
Vedení Skupiny bude nadále pozorně sledovat vývoj a následně na něj reagovat s cílem zmírnit následky
případných událostí a okolností.
V Praze, dne 4. 5. 2021
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící dnem 31. 12. 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
92
KONSOLIDOVANÁ AUDITOVANÁ ÚČETNÍ ZÁVĚRKA ZA OBDOBÍ
1.1.2020 – 31.12.2020
Fidurock Nemovitosti a.s.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za rok končící dnem 31. prosince 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
93
Konsolidovaný výkaz o finanční situaci k 31. prosinci 2020
Ref.
Pozn.
31.12.2020
31.12.2019
A
Dlouhodobý majetek
B
Investiční majetek
Bod 3.1
C
Investice do společných podniků
Bod 3.2
D
Odložená daňová pohledávka
Bod 3.13
E
Oběžná aktiva
F
Pohledávky z obchodních vztahů a jiné
pohledávky
Bod 3.4
G
Ostatní aktiva
Bod 3.5
Poskytnuté úvěry
Bod 3.3
H
Peníze a peněžní ekvivalenty
Bod 3.6
I
AKTIVA CELKEM
J
Vlastní kapitál
K
Základní kapitál
Bod 3.7 (a)
L
Ostatní kapitálové fondy
Bod 3.7 (b)
M
Rezerva ze zajišťovacích nástrojů
Bod 3.7 (c)
N
Kurzové rozdíly z přecenění
(18 )
O
Nerozdělený zisk
P
Vlastní kapitál připadající vlastníkům
mateřské společnosti
Q
Dlouhodobé závazky
R
Úvěry a půjčky
Bod 3.8
Emitované dluhopisy
Bod 3.9
S
Odložený daňový závazek
Bod 3.13
T
Výnosy příštích období
Bod 3.10
U
Ostatní dlouhodobé závazky
Bod 3.11
V
Záporná reálná hodnota derivátů
W
Krátkodobé závazky
X
Úvěry a půjčky
Bod 3.8
Y
Emitované dluhopisy
Bod 3.9
Z
Záporná reálná hodnota derivátů
AA
Jiné krátkodobé závazky
Bod 3.12
AB
Výnosy příštích období
Bod 3.10
AC
CELKOVÉ ZÁVAZKY
AD
VLASTNÍ KAPITÁL a ZÁVAZKY CELKEM
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za rok končící dnem 31. prosince 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
94
Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodaření za rok
končící 31. prosincem 2020
Ref.
Pozn.
01.01.2020
-
31.12.2020
01.01.2019
-
31.12.2019
A
Výnosy z nájmů
Bod 4.1
B
Čistý výnos/náklad ze služeb spojených s provozem
budov
Bod 4.2
(8 054 )
C
Poplatky za správu majetku
Bod 4.3
(12 139 )
(11 497 )
D
Ostatní provozní výnosy
Bod 4.4
(204 )
E
Čistý provozní zisk
F
Ostatní provozní náklady
Bod 4.4
(27 335 )
(28 576 )
G
Čistý nerealizovaný výnos z přecenění investičního
majetku
(62 700 )
H
Čistý zisk z prodeje investičního majetku
Bod 3.1
I
Provozní zisk
J
Finanční výnosy
Bod 4.5
K
Podíl na zisku ze společného podniku
Bod 2.2
L
Finanční náklady
Bod 4.6
(70 844 )
(60 299 )
M
Ztráta ze snížení hodnoty u úvěrů a jiných pohledávek
(688 )
(336 )
N
Zisk za období před zdaněním
(51 644 )
O
Daňový náklad
Bod 3.13
(18 297 )
P
Čistý zisk za období
(45 653 )
Q
Položky, které se následně mohou reklasifikovat do
hospodářského výsledku
R
Čistý zisk z pohybu reálné hodnoty zajišťovacích nástrojů
při zajištění peněžních toků
(9 096 )
S
Související daň
(458 )
T
Kurzové rozdíly z přecenění
U
Ostatní úplný výsledek po zdanění
(1 249 )
V
Úplný výsledek za období celkem
(43 191 )
W
Zisk za období připadající na:
X
Zisk za období
Y
Vlastníkům mateřské společnosti
(45 653 )
Z
Ostatní úplný výsledek hospodaření
AA
Vlastníkům mateřské společnosti
(1 249 )
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za rok končící dnem 31. prosince 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
95
Konsolidovaný výkaz o změnách vlastního kapitálu za rok končící
31. prosincem 2020
Základní
kapitál
Nerozdělený
zisk
připadající
na vlastníky
mateřské
společnosti
Kapitálové
fondy
Rezerva na
zajištění
peněžních
toků
Kurzové
rozdíly z
přecenění
Celkem
připadající
na
vlastníky
mateřské
společnosti
Zůstatek 1.1.2019
(527 )
Úplný výsledek hospodaření
(45 653 )
(43 190 )
Čistý zisk za období
(45 653 )
(45 653 )
Ostatní úplný výsledek hospodaření po
zdanění
Kapitálové operace
Zvýšení ostatních kapitálových fondů
Zůstatek k 31.12.2019
(18 )
Zůstatek 1.1.2020
(18 )
Úplný výsledek hospodaření
(7 368 )
Čistý zisk za období
Ostatní úplný výsledek hospodaření po zdanění
(7 368 )
(1 249 )
Kapitálové operace
Zvýšení ostatních kapitálových fondů
Zůstatek k 31.12.2020
Informace o změnách kapitálových rezerv jsou uvedeny v poznámce 3.7. Informace o změnách v rezervě zajištění peněžních
toků jsou uvedeny v poznámce 6.6.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za rok končící dnem 31. prosince 2020
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
96
Konsolidovaný výkaz o peněžních tocích za rok končící 31.
prosince 2020
1.1.2020 -
31.12.2020
1.1.2019 -
31.12.2019
Čistý zisk za období
(45 653 )
Úpravy o nepeněžní operace
Čistý nerealizovaný výnos z přecenění investičního
majetku
(46 885 )
Daňový náklad
(5 991 )
Podíl na zisku ze společného podniku
(6 380 )
(3 496 )
Finanční náklady, čisté
Ztráta ze snížení hodnoty u úvěrů a jiných pohledávek
(688 )
Změny pracovního kapitálu
(90 089 )
Pokles/(nárůst) obchodních a ostatních pohledávek
(19 532 )
Zvýšení ostatních aktiv
(4 948 )
Zvýšení ostatních dlouhodobých závazků
Zvýšení/(snížení) obchodních a ostatních závazků
(105 983 )
Snížení výnosů příštích období
(1 973 )
Zaplacená daň
(2 040 )
Čistý peněžní tok z provozní činnosti
Peněžní toky z investiční činnosti
Pořízení nových dceřiných společností očištěné o
získané peněžní prostředky
(882 968 )
Investice do společného podniku
(1 380 )
(5 725 )
Kapitálové výdaje na investice do nemovitostí
(193 951 )
(144 270 )
Pořízení investičního majetku
(53 901 )
Příjmy z prodeje investičního majetku
Poskytnuté půjčky
(11 956 )
(45 971 )
Přijaté úroky
Čistý peněžní tok z investiční činnosti
(207 287 )
(1 107 549 )
Peněžní toky z financování
Příjmy z kapitálových kontribucí
Výnosy z emise dluhopisů
Příjmy z půjček
Splátky půjček
(224 849 )
(1 042 140 )
Zaplacený úrok
(51 081 )
(66 080 )
Ostatní placené finanční náklady
(9 835 )
Čistý peněžní tok z financování
Čistý přírůstek peněžních prostředků a peněžních
ekvivalentů
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty na začátku
období
Vliv změn měnových kurzů
(1 137 )
(490 )
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty na konci
období
Poznámka: Pořízení nových dceřiných společností, po odečtení peněžní položky, zahrnuje v rámci investiční činnosti také
splácení půjček od nabyté dceřiné společnosti, protože splacení těchto půjček bylo podmíněno dohodami o koupi akcií.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
97
1. Obecné údaje o společnosti a skupině
1.1. Jméno společnosti
FIDUROCK Nemovitosti a.s. (dále jen „Společnost“) je akciová společnost založená podle právních předpisů České
republiky. Společnost byla založena dne 14. listopadu 2015.
Společnost je spolu se svými dceřinými společnostmi označována jako „Skupina“.
1.2. Sídlo
Nekázanka 883/8
Nové Město
110 00 Praha 1
1.3. Obchodní rejstřík
Městský soud v Praze
Číslo zápisu: B 21110
1.4. Akcionář Společnosti ke dni 31.prosince 2020
FIDUROCK Private Equity Participations B.V. 100%
1077XX Amsterdam, Strawinskylaan 937
Nizozemsko
1.5. Vedení Společnosti ke dni 31.prosince 2020
Člen představenstva
David Hauerland, od 14. listopadu 2015
Člen představenstva
PhDr. Petr Valenta, od 16. dubna 2018
Člen dozorčí rady
Laurens Gerard Rinkes, od 14. listopadu 2015
1.6. Cíl skupiny
Investičním cílem Skupiny je provádět výhodné investice s přidanou hodnotou do nemovitostí ve střední a východní
Evropě (geografické zaměření), mj. zejména na území České republiky a Slovenska.
1.7. Hlavní předmět podnikání
Skupina může provádět v České republice nebo v zahraničí veškeré transakce, které se přímo nebo nepřímo týkají
akvizic a držby nemovitého majetku a nabytí a držení majetkových účastí v podnicích (v jakékoli formě), které
mohou podle svých zakladatelských dokumentů nabývat a držet nemovitosti, a jiná aktiva potřebná k jejich správě,
a dále spravovat, řídit, budovat a zcizovat takové nemovitosti a podíly v realitních společnostech a ve společnostech,
které drží nemovitosti.
Skupina rovněž může používat své finanční prostředky při organizaci, řízení, rozvoji a zcizování portfolia tvořeného
jakýmikoli cennými papíry a právy duševního vlastnictví jakéhokoli původu a podílet se na založení, rozvoji a ovládání
jakéhokoli podniku v souladu s investičním cílem. Může rovněž nabývat pomocí vkladů, upisování, kupních opcí nebo
jinými prostředky všechny druhy cenných papírů a práv duševního vlastnictví za účelem rozvoje, a realizovat tato
aktiva prodejem, převodem, směnou nebo jinak.
Skupina a její akcionář může poskytnout pomoc (prostřednictvím půjček, záloh, záruk, zajištění nebo jinak)
společnostem nebo jiným podnikům, v nichž má Skupina podíl.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
98
1.8. Období zachycené v účetní závěrce
Konsolidovaná účetní závěrka je zpracována na období od 1. ledna 2020 do 31. prosince 2020.
1.9. Předpoklad neomezeného trvání podniku
Skupina sleduje svou likviditní pozici a chování nájemců. Skupina do dnešního dne nezaznamenala významné
prodlení s platbami nájemného od svých nájemců. Vedení Skupiny připravilo stresové testovací scénáře s projekcí
ekonomických výsledků, které zohledňují dopady dopadů COVID-19 a souvisejících vládních opatření. Předpovědi
ukazují, že Skupina splňuje princip nepřetržitého trvání, a to jak z hlediska generovaného peněžního toku, tak z
hlediska plnění kovenantů pro rok 2021. Vedení společnosti nemá k dispozici informace, z kterých by vyplývaly
významné nejistoty v použitých odhadech a projekcích.
Restrikce vyplývající z proti pandemických opatření v Česku i Slovensku trvají i nadále, a zlepšení lze očekávat až
během Q2 2021. Fidurock je opět připraven nájemce podpořit, a to jak v rámci státních programů dotací, tak
případně i mimo ně.
S ohledem na to, že v tuto chvíli ještě není známa zcela konkrétní a finální podoba státních dotačních programů, či
jiných programů státní pomoci, pracuje Fidurock s předběžným plánem poskytnout všem uzavřeným, či zásadně
omezeným nájemcům, s prokazatelným propadem obratů, slevu z nájmu ve výši 30% na celé Q1 roku 2021. Pokud
by restrikce trvaly i nadále a bylo by to nutné, počítá Fidurock s možností další podpory nájemcům ve stejné výši i
během Q2 2021.
Zároveň však očekáváme, že se po uvolnění současných restrikcí podobně jako v roce 2020 projeví odložená
spotřeba zákazníků nejen retailových parků a dojde tak k výraznému oživení maloobchodu, což významně přispěje
k dobrým obchodním výsledkům našich nájemců.
Vedení společnosti tedy neočekává významné nejistoty v nadcházejících letech.
Podle informací, které má vedení Skupiny k datu vydání k dispozici, nemá výše uvedená situace vliv na předpoklad
neomezeného trvání – going concern Společnosti.
2. Shrnutí významných účetních zásad a postupů
Hlavní účetní zásady a postupy přijaté při zpracování této konsolidované účetní závěrky jsou uvedeny níže. Tyto
zásady a postupy byly soustavně aplikovány na celé období, není-li uvedeno jinak.
2.1. Základ pro zpracování
Prohlášení o souladu
Konsolidovaná účetní závěrka byla sestavena v souladu s Mezinárodními standardy finančního výkaznictví
(„International Financial Reporting Standards“, IFRS) ve znění přijatém Evropskou unií.
Tato konsolidovaná účetní závěrka představuje statutární účetní závěrku sestavenou v souladu s ustanovením § 23a
(2) zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví ve znění pozdějších předpisů.
Zpracování konsolidované účetní závěrky
Konsolidovaná účetní závěrka je zpracována dle konvence o historických cenách, s výjimkou investičního
nemovitého majetku a derivátů, které jsou oceněny reálnou hodnotou.
Konsolidovaná účetní závěrka je upravena o události, které nastávají po konci vykazovaného období, ale ještě
předtím, než je konsolidovaná účetní závěrka schválena k vydání, a to tehdy, když buď poskytují důkazy o
podmínkách, které existovaly na konci vykazovaného období (události, které vyvolávají úpravy), nebo když
naznačují, že neplatí předpoklad trvání podniku. Konsolidovaná účetní závěrka se neupravuje o události, které
nevyvolávají úpravy, tedy o takové, které vyplývají z podmínek vzniklých po konci vykazovaného období.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
99
Používání odhadů a předpokladů
Při přípravě konsolidované účetní závěrky v souladu s IFRS provádí vedení Skupiny odhady a určuje předpoklady,
které mají k datu účetní závěrky vliv na aplikaci účetních postupů a na vykazovanou výši aktiv a závazků, výnosů a
nákladů. Tyto odhady a předpoklady jsou založeny na historických zkušenostech a různých dalších faktorech, které
jsou považovány za přiměřené za podmínek, při nichž se odhady účetních hodnot aktiv a závazků provádí a v situaci,
kdy nejsou zcela evidentní z jiných zdrojů. Skutečné výsledky se od odhadů mohou lišit.
Tyto odhady a předpoklady jsou průběžně revidovány. Úpravy účetních odhadů jsou zohledněny v období, ve kterém
jsou tyto odhady revidovány, pokud se tato revize týká pouze tohoto období, nebo v období revize a budoucích
období pokud tato revize ovlivňuje současné i budoucí období.
Informace o úsudcích použitých při aplikaci účetních zásad a postupů, které mají nejvýznamnější účinek na částky
vykázané v konsolidované účetní závěrce, jsou uvedeny v následujících poznámkách:
Předpoklady a odhady nejistoty
(i) Stanovení reálných hodnot
Odhady a předmětné předpoklady jsou průběžně revidovány. Revize účetních odhadů jsou uznávány v době, kdy
jsou tyto odhady revidovány, pokud má revize vliv pouze na dané období, nebo v období revize a v budoucích
obdobích, jestliže se revize týká běžného období i budoucích období.
Řada účetních zásad a postupů Skupiny a zveřejnění vyžaduje stanovení reálné hodnoty finančních i nefinančních
aktiv a závazků.
Vedení pravidelně reviduje významné nezjistitelné vstupy a přecenění. Pokud se ke stanovení reálné hodnoty
používají údaje třetích stran, například makléřské kotace nebo služby stanovení cen, vedení posoudí důkazy
obdržené od třetích stran k podpoře závěrů, že tato ocenění splňují požadavky IFRS, včetně úrovně v hierarchii
reálných hodnot, v níž má být takové ocenění klasifikováno.
Skupina používá při stanovení reálné hodnoty aktiva nebo závazku co možná nejvíce data zjištěná ze sledování trhu.
Reálné hodnoty jsou rozřazeny do různých úrovní v hierarchii reálných hodnot na základě vstupů použitých při
oceňovacích technikách takto:
• Úroveň 1: kótované ceny stejných aktiv nebo závazků na aktivních trzích (neupravené).
• Úroveň 2: jiné vstupy než kótované ceny zařazené do Úrovně 1, které se dají zjistit ve vztahu k danému aktivu
nebo závazku buď přímo (tj. jako ceny), nebo nepřímo (tj. dají se odvodit od cen).
• Úroveň 3: vstupy pro aktivum nebo závazek, které nevycházejí ze zjistitelných tržních údajů (nezjistitelné vstupy).
Skupina účtuje o převodech mezi jednotlivými úrovněmi hierarchie reálných hodnot na konci vykazovaného období,
během něhož došlo k dané změně.
Další informace o předpokladech stanovených při určování reálných hodnot jsou uvedeny v těchto poznámkách:
• Poznámka 3.1 – investiční nemovitý majetek a
• Poznámka 5 – určení reálných hodnot
(ii) Odhad nejistoty
S výjimkou reálných hodnot investic do nemovitostí a derivátů neexistují žádné jiné klíčové předpoklady do
budoucna a jiné klíčové zdroje odhadu nejistot k datu účetních výkazů, které nesou významné riziko vyvolání
významné úpravy částek aktiv a závazků vedených v účetnictví během příštího finančního roku.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
100
(iii) Deriváty
Skupina využívá úrokové swapy (IRS) k zajištění rizika fluktuace úrokových měr. K rozvahovému dni jsou IRS
přeceněny na reálnou hodnotu s dopadem do konsolidovaného výkazu o úplném výsledku hospodaření.
(iv) Nové účetní standardy, které dosud nenabyly účinnost a nejsou předčasně přijaty
V současné době se podoba standardů přijatá Evropskou unií výrazně neliší od nařízení schválených Radou pro
mezinárodní účetní standardy (IASB). Výjimkou jsou následující standardy, úpravy stávajících standardů a
interpretace, které nebyly k datu schválení účetní závěrky schváleny k používání v EU (data účinnosti uvedená níže
jsou pro IFRS vydané radou IASB):
• novelizace IAS 1 – Sestavování a zveřejňování účetní závěrky a IAS 8 – Účetní pravidla, změny v účetních
odhadech a chyby (účinný pro roční období začínající 1. ledna 2020 nebo později),
• novelizace IFRS 9 Finanční nástroje, IAS 39 Finanční nástroje a IFRS 7 Finanční nástroje: Zveřejňování
(účinný pro roční období začínající dne 1. ledna 2020 nebo později),
• novelizace IFRS 10 a IAS 28 – Prodej nebo vklad aktiv mezi investorem a jeho přidruženým či společným
podnikem (Evropská komise rozhodla o odložení schválení na neurčito),
• IFRS 17 – Pojistné smlouvy (účinný pro roční období začínající 1. ledna 2021 nebo později; použije se
prospektivně. Dřívější použití je povoleno),
• novelizace IFRS 3 – Podnikové kombinace (účinný pro roční období začínající 1. ledna 2020 nebo později).
• Dodatek k IFRS 16 - v květnu 2020 Rada pro mezinárodní účetní standardy (IASB) vydala dodatek ke
standardu IFRS 16, jehož cílem je poskytnout nájemcům výjimku při posuzování úlev od nájemného, které
vznikají v přímém důsledku pandemie Covid-19. Nájemce tak nepovažuje úpravy nájemného za modifikaci
leasingu. Naproti tomu v účetnictví pronajímatele nejsou prováděny žádné změny, toto zjednodušení se
na ně nevztahuje.
Dle odhadů Skupiny nebude mít dodržování výše uvedených standardů, úprav stávajících standardů a interpretací v
období, kdy budou použity poprvé, žádný významný dopad na účetní závěrku Skupiny.
2.2. Základ pro konsolidaci
(i) Podniková kombinace
Skupina získává dceřiné společnosti, které vlastní nemovitosti. V okamžiku akvizice Skupina zvažuje, zda každá
taková akvizice tvoří podnikovou kombinaci nebo akvizici aktiva. Skupina účtuje o akvizici jako o podnikové
kombinaci tehdy, když je vedle nemovitosti získán i ucelený soubor aktiv. Konkrétněji řečeno Skupina přihlíží k
rozsahu, v němž jsou získány významné procesy a zejména k rozsahu služeb, které poskytuje daná dceřiná
společnost (např. údržba, úklid, ostraha, vedení účetnictví apod.).
Pokud akvizice dceřiných společností netvoří podnik, je o ní účtováno jako o akvizici skupiny aktiv a závazků.
Pořizovací náklady jsou rozúčtovány na aktiva a závazky na základě jejich relativních reálných hodnot a
nezaúčtovává se ani goodwill, ani odložená daň.
(ii) Dceřiné společnosti
Dceřiné společnosti jsou subjekty ovládané Skupinou. Skupina ovládá (kontroluje) dceřinou společnost, pokud je
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
101
vystaven variabilním výnosům nebo na ně má právo na základě své angažovanosti v této společnosti a může tyto
výnosy prostřednictvím své moci nad ní ovlivňovat. Účetní závěrky dceřiných společností jsou zahrnuty do
konsolidované účetní závěrky od data převzetí kontroly do data jejího zániku.
(iii) Společné podniky
Investice do společných podniků (joint venture) představuje formu společného ujednání, které je charakterizováno
tím, že smluvní strany jsou vázány smluvním ujednáním, které je spoluovládáno dvěma nebo více stranami.
Spoluovládání je smluvně dohodnuté sdílení ovládání ujednání, které existuje pouze tehdy, když rozhodnutí o
relevantních činnostech vyžadují jednomyslný souhlas stran, které sdílejí ovládání. Investice do společných podniků
jsou v konsolidované účetní závěrce zachyceny ekvivalenční metodou.
Konsolidace
Vnitroskupinové transakce, zůstatky a nerealizované zisky a ztráty z transakcí mezi společnostmi Skupiny se
eliminují. Nerealizované ztráty se rovněž eliminují, pokud transakce nepodává důkaz o snížení hodnoty převáděného
aktiva. Účetní zásady a postupy dceřiných společností byly v případě potřeby změněny tak, aby byl zajištěn soulad
se zásadami a postupy přijatými Skupinou.
Jakmile Skupina přestane ovládat nějakou dceřinou společnost, odúčtuje aktiva a závazky dceřiné společnosti a jiné
složky vlastního kapitálu. Veškeré podíly v bývalé dceřiné společnosti, které si Skupina ponechá, jsou přeceněny na
jejich reálnou hodnotu k datu ztráty kontroly. Veškeré výsledné zisky nebo ztráty jsou zaúčtovány do zisku nebo
ztráty. Reálná hodnota je stanovena jako prvotní hodnota v účetnictví pro účely následného účtování o nadále
drženém podílu jako o přidruženém nebo společném podniku nebo o finančním aktivu. Kromě toho jsou veškeré
částky týkající se dceřiné společnosti, které byly dříve zaúčtovány do ostatního úplného výsledku, přeúčtovány do
zisku nebo ztráty.
Případné nekontrolní podíly jsou účtovány do vlastního kapitálu s poměrným podílem na účtovaných částkách i na
realizovaném zisku nebo ztrátě subjektů, v nichž je držen podíl, pokud se tyto podíly kvalifikují jako vlastní kapitál
dle IAS 32.16.
Při účtování o podnikových kombinacích používá Skupina akviziční metodu. Protihodnota za akvizici dceřiné
společnosti představuje reálnou hodnotu převedených aktiv a závazků a podílů Skupiny na vlastním kapitálu. Tato
protihodnota rovněž zahrnuje reálnou hodnotu jakéhokoli aktiva nebo závazku vyplývající z ujednání o podmíněné
protihodnotě. Náklady na akvizici jsou účtovány v období, v němž jsou vynaloženy. Identifikovatelná aktiva nabytá
a závazky a podmíněné závazky převzaté v rámci podnikové kombinace jsou prvotně oceněny reálnou hodnotou
k datu akvizice. Společnost účtuje o veškerých nekontrolních podílech nabyvatele v rámci jednotlivých akvizic jako
o poměrném podílu daného nekontrolního podílu na čistých aktivech nabyvatele.
O transakcích, které nespadají pod IFRS 3 Podnikové kombinace z toho důvodu, že nabytá společnost netvoří podnik
dle IFRS, se účtuje jako o nabytí aktiv.
Společnosti konsolidované přímou metodou konsolidace jsou spolu s údaji o obchodním podílu uvedeny níže:
Společnost
Ovládání
Podíl
Funkční měna
Země
Fidurock Nemovitosti a.s.
Přímé
100%
Kč
Česká republika
Retail Park Tábor s.r.o.
Přímé
100%
Kč
Česká republika
Retail Park Severka Liberec s.r.o.
Přímé
100%
Kč
Česká republika
Retail Park Staré město s.r.o.
Přímé
100%
Kč
Česká republika
Retail Park Mladá Boleslav a.s.
Přímé
100%
Kč
Česká republika
FIDUROCK Projekt 22, s.r.o.
Přímé
100%
Kč
Česká republika
Projekt Piešťany s.r.o.
Přímé
100%
EUR
Slovenská republika
SLOVAK INVESTMENT GROUP s.r.o.
Přímé
100%
EUR
Slovenská republika
Retail Park Senica s.r.o.
Přímé
100%
EUR
Slovenská republika
RP Trnava, a. s.
Přímé
100%
EUR
Slovenská republika
Prešov Park s.r.o.
Přímé
100%
EUR
Slovenská republika
Retail Park Levice s.r.o.
Přímé
100%
EUR
Slovenská republika
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
102
Společnosti konsolidované ekvivalenční metodou jsou spolu s údaji o obchodním podílu uvedeny níže:
Společnost
Ovládání
Podíl
Funkční měna
Země
Retail Park Choceň s.r.o.
Společný podnik
50%
Kč
Česká republika
EYEMAXX Jablonec nad Nisou s.r.o.
Společný podnik
50%
Kč
Česká republika
V roce 2020 Skupina získala 100% podíl ve společnosti Retail Park Levice s.r.o. Jedná se o prázdnou společnost, do
které Skupina plánuje pořídit investiční majetek.
V letech 2020 a 2019 nebyla prodána ani zlikvidována žádná společnost ze Skupiny.
2.3. Přepočet cizích měn
Funkční měna
Na základě faktorů uvedených v IAS 21, dopadů změn směnných kursů a analýzy primárního ekonomického
prostředí, v němž Skupina působí, byla jako funkční měna předmětných dceřiných společností určena koruna česká
(„Kč“) v případě českých společností a euro („EUR“) v případě slovenských společností.
Prezentační měna
Tato konsolidovaná účetní závěrka je prezentována v Kč jakožto prezentační měně Skupiny.
Cizoměnové zisky a ztráty z peněžitých položek tvoří rozdíl mezi naběhlou hodnotou ve funkční měně na začátku
roku, upravenou o úrok a platby v průběhu roku, a naběhlou hodnotou v cizí měně přepočtenou kursem platným na
konci roku. Nepeněžitá aktiva a závazky vedené v cizích měnách, které jsou oceňovány reálnou hodnotou, jsou
přepočteny na funkční měnu v kursu platném k datu stanovení reálné hodnoty. Cizoměnové rozdíly vyplývající ze
zpětných přepočtů jsou vykázány v konsolidovaném výkazu zisku a ztráty a v ostatním úplném výsledku.
Pro přepočet konečných zůstatků slovenských dceřiných společností z EUR na Kč byl pro zůstatky rozvahy použit
kurz České národní banky platný k 31. prosinci 2020 a průměrný směnný kurz byl použit pro zůstatky účtů ve
výkazu zisku a ztráty.
2.4. Investiční nemovitý majetek
Jako investiční nemovitý majetek je klasifikován investiční nemovitý majetek, který je držen za účelem
dlouhodobých výnosů z nájemného, kapitálového zhodnocení nebo z obou důvodů.
Investiční nemovitý majetek tvoří budovy a pozemky, které Skupina vlastní.
Investiční nemovitý majetek je prvotně oceňován pořizovacími náklady, včetně transakčních nákladů přímo
přiřaditelných akvizicím. Po prvotním zaúčtování je investiční nemovitý majetek veden v účetnictví v reálné hodnotě,
která se zakládá na prognózách diskontovaných peněžních toků. Toto ocenění provádějí každoročně uznávaní a
příslušně odborně kvalifikovaní nezávislí znalci, kteří mají patřičné znalosti a zkušenosti. Investiční nemovitý
majetek, který je přestavěn, aby mohl být nadále užíván jako investiční nemovitý majetek nebo jehož trh je méně
aktivní, je nadále oceňován reálnou hodnotou. Reálná hodnota stanovená ke dni 31. prosince 2020 a 31. prosince
2019 vychází z ocenění stanoveného společností Jones Lang LaSalle, což je autorizovaný odhadce nemovitostí, který
používá uznávané oceňovací techniky.
Reálná hodnota investičního nemovitého majetku mj. zachycuje příjem z nájemného na základě současných
nájemních smluv a předpokládaný příjem z nájemného u budoucích nájemních smluv stanovený ve světle
současných tržních podmínek. Reálná hodnota také obdobně zachycuje veškeré peněžní odtoky, které lze očekávat
v souvislosti s těmito nemovitostmi.
Reálná hodnota pozemků určených k výstavbě odráží především výši realizovaných a plánovaných nákladů.
Následné výdaje jsou účtovány na vrub hodnoty v účetnictví pouze tehdy, je-li pravděpodobné, že ekonomické
požitky spojené s danou položkou poplynou Skupině a že lze spolehlivě změřit náklady na danou položku. Všechny
ostatní náklady na opravu a údržbu jsou účtovány do konsolidovaného zisku nebo ztráty a do ostatního úplného
výsledku během účetního období, v němž jsou vynaloženy.
Změny reálné hodnoty jsou zaznamenávány v konsolidovaném výkazu zisku a ztráty.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
103
2.5. Leasingy
Zásady platné od 1. ledna 2019
Na počátku smlouvy Skupina posuzuje, zda je, nebo smlouva obsahuje leasing. Smlouva je nebo obsahuje leasing,
pokud má právo kontrolovat užívání identifikovaného aktiva po dobu výměny protiplnění. Pro posouzení, zda
smlouva přináší právo kontrolovat použití identifikovaného aktiva, Skupina používá definici leasingu v IFRS 16.
Tato politika se vztahuje na smlouvy uzavřené 1. ledna 2019 nebo později.
Jako Pronajímatel
Na počátku nebo při změně smlouvy, která obsahuje leasingovou složku, přidělí Skupina protihodnotu ve smlouvě
na každou leasingovou složku na základě jejich relativních samostatných cen. Pokud Skupina vystupuje jako
pronajímatel, určí při vzniku leasingu, zda je každý leasing finančním leasingem nebo operativním leasingem.
Za účelem klasifikace každého leasingu provádí skupina celkové posouzení, zda leasing převádí v podstatě všechna
rizika a odměny plynoucí z vlastnictví podkladového aktiva. Pokud je tomu tak, pak je leasing finančním leasingem.
Pokud ne, jedná se o operativní leasing. V rámci tohoto posouzení Skupina zvažuje určité ukazatele, jako například,
zda je nájem aktivní pro většinu ekonomické životnosti aktiva.
a) Operativní leasing
Majetek pronajatý v rámci operativního leasingu je zahrnut do konsolidovaného výkazu o finanční situaci. Leasingové
splátky se vykazují rovnoměrně po dobu trvání leasingu. Pro Skupinu se účetní pravidla použitelná pro Skupinu jako
pronajímatele, ve srovnávacím období, nelišila od IFRS 16.
b) Finanční leasing
Skupina nemá v současné době uzavřen žádný finanční leasing.
2.6. Finanční nástroje
Finanční aktivum je oceňováno naběhlou hodnotou, pokud splňuje obě z následujících podmínek a zároveň není
zařazeno do kategorie aktiv FVTPL:
• finanční aktivum je drženo v rámci obchodního modelu, jehož cílem je držet finanční aktiva za účelem
získání smluvních peněžních toků, a
• smluvní podmínky finančního aktiva stanoví konkrétní data peněžních toků tvořených výlučně splátkami
jistiny a úroků („SPPI“ z angl. „Solely payments of principal and interest“) z nesplacené částky jistiny.
Finanční aktivum je oceňováno reálnou hodnotou do ostatního úplného výsledku, pokud splňuje obě z následujících
podmínek a zároveň není zařazeno do kategorie aktiv FVTPL:
• finanční aktivum drženo v rámci obchodního modelu, jehož cíle je dosaženo jak inkasem smluvních
peněžních toků, tak prodejem finančních aktiv, a
• smluvní podmínky finančního aktiva stanoví konkrétní data peněžních toků tvořených výlučně splátkami
jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny.
Všechna aktiva, která nejsou oceňována naběhlou hodnotou nebo jako FVOCI jsou oceňována reálnou hodnotou do
zisku nebo ztráty. Navíc může společnost při prvotním zaúčtování neodvolatelně zařadit finanční aktivum, které by
jinak splňovalo podmínky k oceňování v naběhlé hodnotě nebo jako FVOCI do kategorie oceňované reálnou hodnotou
do zisku nebo ztráty, pokud je tím vyloučen nebo významně omezen oceňovací nebo účetní nesoulad, který by mohl
jinak vzniknout.
Finanční aktivum je zařazeno do jedné z těchto tří kategorií při prvotním účtování.
Společnost určila cíle každého obchodního modelu, ve kterých jsou finanční aktiva drženy na úrovni portfolia, protože
to nejlépe vystihuje způsob, jakým společnost aktiva řídí a předkládá o nich informace vedení. Tyto informace
zahrnují mimo jiné následující:
• stanovené postupy a cíle portfolia a jejich realizace v praxi;
• jak je hodnocena výkonnost portfolia a předkládána klíčovému vedení banky;
• rizika, která ovlivňují výkonnost obchodního modelu (a finančních aktiv držených v rámci tohoto obchodního
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
104
modelu), a zejména způsob, jakým jsou tato rizika řízena;
• četnost, hodnotu a načasování prodejů v předchozích obdobích, důvody pro tyto prodeje a očekávání
týkající se budoucí prodejní činnosti. Informace o prodeji samy o sobě však nejsou posuzované izolovaně, ale jako
součást celkového hodnocení, jakým banka dosahuje stanoveného cíle řízení finančních aktiv, a zejména způsobu
realizace peněžních toků.
Finanční aktiva, která jsou určena k obchodování a která jsou řízena a jejich výkonnost je měřena na bázi reálné
hodnoty, jsou oceňována jako FVTPL, protože nejsou držena ani za účelem inkasa smluvních peněžních toků, ani za
účelem inkasa smluvních peněžních toků a prodeje finančních aktiv.
Posouzení, zda smluvní peněžní toky jsou pouze splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny
(„SPPI“)
Pro účely posouzení “jistina” je definována jako reálná hodnota finančního aktiva při prvotním zaúčtování. “Úrok”
představuje časovou hodnotu peněz, úvěrové riziko spojené s nesplacenou částkou jistiny za konkrétní časové období
a další základní rizika a náklady spojené s poskytováním úvěrů (např. riziko likvidity a administrativní náklady),
jakož i ziskovou marži.
Při posuzování, jestli smluvní peněžní toky jsou pouze splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny,
společnost bere v úvahu smluvní podmínky instrumentu. To zahrnuje posouzení, jestli finanční aktivum neobsahuje
smluvní podmínky, které by mohly změnit časový rozvrh nebo výši smluvních peněžních toků a tak by nesplnily SPPI
kritéria. Při tomto posouzení společnost posuzuje následující:
• podmíněné události, které by mohly změnit časový rozvrh nebo výši smluvních peněžních toků;
• pákový efekt;
• podmínky prodloužení nebo dřívějšího splácení;
• podmínky, které limituji nárok banky na smluvní peněžní toky z aktiva – např. aktiva “bez postihu”; a
• podmínky, které modifikují časovou hodnotu peněz, např. pravidelná refixace úrokových sazeb.
Společnost klasifikuje své finanční závazky, jiné než závazky vykázané v reálné hodnotě do zisku nebo ztráty, jako
závazky v naběhlé hodnotě
a) Uznání a odúčtování
Finanční aktiva a závazky jsou uznávány ve výkazu finanční situace tehdy, kdy se Společnost stává stranou
smluvních ustanovení daného nástroje. O koupi a prodeji finančních aktiv se účtuje k datu obchodu.
Společnost odúčtuje finanční aktivum tehdy, když zaniknou smluvní práva k peněžním tokům z daného aktiva nebo
když převede tato práva za účelem získání smluvních peněžních toků v transakci, v níž jsou převáděna v podstatě
veškerá rizika a odměna z vlastnictví finančního aktiva, nebo když nepřevádí ani si neponechává v podstatě všechna
rizika a odměnu z vlastnictví a neponechává si kontrolu nad převáděným aktivem. Veškerý podíl na odúčtovaném
finančním aktivu, které Společnost vytvoří nebo které si ponechá, je zaúčtován jako samostatné aktivum nebo
závazek.
Společnost odúčtuje finanční závazky tehdy, když jsou její smluvní závazky vypořádány, zrušeny nebo zaniknou.
b) Oceňování
Finanční aktivum nebo závazek je prvotně uznáván v reálné hodnotě. U finančních aktiv nebo závazků, které nejsou
uznány v reálné hodnotě prostřednictvím zisku a ztráty, se připočtou transakční náklady, které lze přímo přiřadit k
nabytí nebo emisi finančního aktiva nebo závazku.
Všechny finanční závazky s výjimkou těch, které jsou oceněny reálnou hodnotou prostřednictvím výkazu o úplném
výsledku hospodaření, se oceňují naběhlou hodnotou a použitím metody efektivní úrokové sazby.
Zisky a ztráty z finančních aktiv a závazků vykázaných v naběhlé hodnotě jsou uznány ve výkazu o úplném výsledku
hospodaření v okamžiku odúčtování nebo snížení hodnoty finančního aktiva.
Společnost odhaduje ztráty ze snížení hodnoty finančních aktiv na základě modelu „očekávané úvěrové ztráty“.
Model „očekáváné úvěrové ztráty“ vyžaduje, aby byla vykázána opravná položka ve výši buď 12-měsíčních
očekávaných úvěrových ztrát nebo celoživotních očekávaných úvěrových ztrát. Celoživotní očekávané úvěrové ztráty
jsou očekávané úvěrové ztráty, které vznikají v důsledku všech možných selhání finančního nástroje po dobu
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
105
očekávané životnosti finančního nástroje, přičemž 12 měsíční očekávané úvěrové ztráty představují tu část
očekávaných úvěrových ztrát, které vznikají v důsledku selhání finančního nástroje, které může nastat během 12
měsíců od data vykázání.
Ocenění očekávaných úvěrových ztrát
Očekávané úvěrové ztráty jsou pravděpodobnostně váženým odhadem úvěrových ztrát, které jsou oceněny
následovně:
• finanční aktiva, která nejsou úvěrově znehodnocená k datu vykázání: současná hodnota všech hotovostních
schodků – tj. rozdíl mezi peněžními toky splatnými účetní jednotce podle smlouvy a peněžními toky, jejichž inkaso
banka očekává;
• finanční aktiva, která jsou úvěrově znehodnocená k datu vykázání: rozdíl mezi hrubou účetní hodnotou
daného aktiva a současnou hodnotou odhadovaných budoucích peněžních toků;
• nevyčerpané úvěrové přísliby: současná hodnota rozdílu mezi smluvními peněžními toky splatnými bance
pokud je příslib čerpán a peněžními toky, jejichž inkaso společnost očekává;
Definice selhání
Společnost považuje finanční aktivum za aktivum ve stádiu selhání, pokud:
• je nepravděpodobné, že dlužník splatí své úvěrové závazky vůči bance v plné výši bez realizace zajištění;
nebo
• dlužník má významný úvěrový závazek vůči společnosti, který je více než 90 dní po splatnosti.
Emitované dluhopisy dluhy jsou prvotně oceněny pořizovací cenou včetně přímých transakčních nákladů, následně
jsou oceňovány zůstatkovou cenou pomocí efektivní úrokové sazby.
c) Zásady pro oceňování reálnou hodnotou
Reálná hodnota finančních nástrojů vychází z jejich kótované tržní ceny na konci účetního období bez odečtení
transakčních nákladů. Není-li k dispozici kótovaná tržní cena, je reálná hodnota finančního nástroje určena odhadem
s použitím oceňovacích modelů nebo technik diskontovaných peněžních toků.
Při použití technik diskontovaných peněžních toků jsou odhady budoucích peněžních toků založeny na nejlepších
odhadech vedení a diskontní sazba je tržní sazba na konci účetního období platná pro nástroj s podobnými
podmínkami. Při použití oceňovacích modelů jsou vstupy založeny na tržním oceněním na konci účetního období.
d) Započtení
Finanční aktiva a závazky je povoleno navzájem započíst a čistá částka je prezentována ve výkazu o finanční situaci,
když existuje zákonem vymahatelné právo započíst uznané částky a úmysl vypořádat je na netto základě nebo
realizovat aktivum a současně vypořádat závazek.
Příjmy a výdaje jsou prezentovány na netto bázi, pokud to povolují účetní standardy nebo pokud se jedná o zisky a
ztráty vzniklé ze skupiny podobných transakcí.
Ve vykazovaných obdobích nebyly započteny žádné částky.
2.7. Znehodnocení finančních aktiv
Skupina vykazuje opravnou položku k očekávaným úvěrovým ztrátám (ECL) na všechny pohledávky v držení
Skupiny. ECL jsou založeny na rozdílu mezi smluvními peněžními toky splatnými v souladu se smlouvou a všemi
peněžními toky, které skupina očekává, že obdrží, diskontované s přibližným odhadem původní efektivní úrokové
sazby. Očekávané peněžní toky budou zahrnovat peněžní toky z prodeje drženého kolaterálu nebo jiného úvěrového
posílení, které je nedílnou součástí smluvních podmínek.
U pohledávek z pronájmu a jiných obchodních pohledávek používá Skupina při výpočtu ECL zjednodušený přístup.
Skupina proto nesleduje změny úvěrového rizika, nýbrž místo toho vykazuje opravnou položku na základě
celoživotních ECL k datu vykázání (tj. opravnou položku na úvěrové ztráty očekávané po zbývající dobu expozice,
bez ohledu na načasování výchozí). Skupina stanovuje opravné položky na základě svých historických zkušeností s
úvěrovými ztrátami, upravenými o výhledové faktory dlužníků a ekonomické prostředí.
Skupina považuje finanční aktivum v prodlení, pokud jsou smluvní platby 90 dnů po splatnosti. V některých
případech však může Skupina také považovat finanční aktivum za selhání, pokud interní nebo externí informace
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
106
naznačují, že je nepravděpodobné, že by Skupina dostala nesplacené smluvní částky v plné výši dříve, než vezme
v úvahu veškerá úvěrová vylepšení držená skupinou. Finanční aktivum je odepsáno, pokud neexistuje důvodné
očekávání, že dojde k navrácení smluvních peněžních toků.
2.8. Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty
Peníze v bance a krátkodobé vklady držené do splatnosti jsou vedeny v účetnictví v naběhlé hodnotě. Peněžní
prostředky a peněžní ekvivalenty jsou tvořeny hotovostí a bankovními vklady se splatností do 3 měsíců.
2.9. Vlastní kapitál
Vlastní kapitál je tvořen nástroji, které neobsahují smluvní závazek doručit peníze nebo jiné finanční aktivum jinému
subjektu nebo směnit finanční aktiva nebo finanční závazky s jiným subjektem podle podmínek, které jsou
potenciálně nevýhodné pro emitenta (§ 16 (a) IAS 32). K těmto nástrojům patří základní kapitál, zisk nebo ztráta
za vykazované období, nerozdělený zisk a další rezervy.
2.10. Daň z příjmů
Daňový výdaj za období tvoří běžná a odložená daň. Daň je uznávána v konsolidovaném výkazu zisku a ztráty,
s výjimkou daně, která souvisí s položkami vykázanými přímo v ostatním úplném výsledku nebo ve vlastním
kapitálu. V takovém případě je daň rovněž vykázána v ostatním úplném výsledku nebo ve vlastním kapitálu.
Běžná splatná daň se vypočte podle daňových zákonů platných k rozvahovému dni v zemích, kde působí dceřiné
společnosti Skupiny a kde vytvářejí zdanitelný příjem. Vedení pravidelně hodnotí pozice v daňových přiznáních s
ohledem na situace, kdy platný právní předpis podléhá výkladu a stanoví rezervy v případech, kdy je to vhodné na
základě částek, které mají být podle očekávání zaplaceny daňovým úřadům.
Co se týče odložené daně z příjmu, je s použitím závazkové metody vytvářena odložená daň z dočasných rozdílů
mezi daňovým základem aktiv a závazků a jejich částkami v účetnictví vykázanými v konsolidované účetní závěrce.
O odložené dani z příjmu se však neúčtuje, pokud z prvotního uznání aktiva nebo závazku v jiné transakci než
v podnikové kombinaci vyplývá, že v okamžiku transakce nemají dopad ani na účetní, ani na daňový zisk a ztrátu.
Odložená daň z příjmu se vypočte s použitím daňových sazeb (a zákonů) přijatých nebo v podstatě přijatých
k rozvahovému dni, které mají podle očekávání platit v době, kdy bude realizována související odložená pohledávka
daně z příjmu nebo vypořádán související odložený závazek daně z příjmu.
Odložené pohledávky daně z příjmu jsou uznávány v účetnictví v té míře, v níž je pravděpodobné, že bude k dispozici
nějaký budoucí zdanitelný zisk, proti němuž lze uplatnit odloženou pohledávku daně z příjmu.
Odložené pohledávky a závazky daně z příjmu se navzájem započtou v případě, kdy existuje zákonem vymahatelné
právo na započtení běžných daňových pohledávek a závazků a kdy odložené pohledávky a závazky daně z příjmu
souvisejí s daněmi z příjmu vybíranými stejným daňovým úřadem, jemuž podléhá příslušná zdanitelná jednotka
nebo odlišné zdanitelné jednotky v případě, kdy je zamýšleno vypořádat netto zůstatky.
Odložená daň z příjmu z investic do dceřiných společností
Odložená daň z příjmu se stanoví na základě přechodných rozdílů vyplývajících z investic do dceřiných společností
s výjimkou případů, kdy je zpětné zúčtování přechodného rozdílu kontrolováno Skupinou a kdy je pravděpodobné,
že přechodný rozdíl nebude v předvídatelné budoucnosti zpětně zúčtován.
Odložená daň z příjmu z investičního nemovitého majetku
Odložená daň z příjmu se stanoví na základě přechodných rozdílů vyplývajících z reálné hodnoty budov a pozemků
držených Skupinou jako investiční nemovitý majetek, a to i tehdy, kdy jsou součástí účelových subjektů, s výjimkou
prvotního uznání, jak je uvedeno výše.
2.11. Závazky z obchodního styku a ostatní závazky
Závazky z obchodního styku jsou prvotně uznány v reálné hodnotě a posléze oceňovány naběhlou hodnotou
s použitím metody efektivní úrokové míry.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
107
2.12. Rezervy
O rezervách se účtuje tehdy, když má Skupina současný právní nebo mimosmluvní závazek, který je důsledkem
minulé události, kdy je pravděpodobné, že k vyrovnání takového závazku bude nezbytný odtok zdrojů a že částka
byla spolehlivě odhadnuta.
Rezervy se stanoví pomocí diskontování očekávaných budoucích peněžních toků v sazbě před zdaněním, která
zachycuje současné tržní posouzení časové hodnoty peněz a specifická rizika daného závazku. Postupná úprava
diskontu se zaúčtuje jako finanční náklady.
2.13. Zajišťovací účetnictví – zajištění peněžních toků
Dceřiné společnosti působící na českém trhu jsou vystaveny měnovému riziku, protože většina jejich příjmu
z nájemného je denominována v EUR. Měnové riziko je přirozeně zajištěno úvěry v EUR, které se používají
k financování činností. Současný účetní přístup vyžaduje, aby byly tyto úvěry přeceněny s použitím spotové FX sazby
ČNB a účtovány do zisku a ztráty. Proto jsou kurzové rozdíly účtovány do výsledku po celou dobu existence úvěrů
v EUR, zatímco kurzové rozdíly týkající se příjmů z nájemného jsou účtovány pouze v době, kdy je vykazován příjem
z nájemného. Takto dochází k časovému nesouladu v účetnictví. Za účelem jeho překonání se vedení Skupiny
rozhodlo používat ode dne 1. ledna 2017 zajišťovací účetnictví.
Skupina formálně dokládá vztah mezi zajišťovacím nástrojem a zajištěnou položkou, včetně cílů řízení rizik a
strategie při uzavírání zajišťovací transakce a při převzetí zajištěného rizika, spolu s metodami, které budou použity
k posouzení účinnosti zajišťovacího vztahu. Skupina provádí jak při navázání zajištěného vztahu, tak i průběžně
posouzení toho, zda se očekává, že zajišťovací nástroje budou vysoce účinné při kompenzování změn reálné hodnoty
nebo peněžních toků příslušných zajištěných položek v souvislosti se zajištěným rizikem a zda se skutečné výsledky
každého zajišťovacího nástroje pohybují v rozpětí 80 %-125 %. Co se týče zajištění peněžního toku předvídané
transakce, musí být velmi pravděpodobné, že taková transakce nastane a měla by vyvolat změny peněžních toků,
které by ve svém důsledku mohly ovlivnit zisk nebo ztrátu.
Zajišťovacími nástroji dle určení Skupiny jsou bankovní úvěry v EUR. Zajištěnou položkou jsou budoucí platby
nájemného, u nichž je vysoká pravděpodobnost, že k nim dojde. Očekává se, že peněžní toky z budoucích plateb
nájemného, které se dají očekávat, budou ovlivňovat zisk nebo ztrátu do roku 2034, respektive 2035.
2.14. Účtování výnosů
Skupina získává příjmy z činnosti jako pronajímatel v operativním leasingu. Výnosy z pronájmu plynoucí z
operativního leasingu u investičního majetku jsou účtovány rovnoměrně po dobu trvání leasingu a jsou zahrnuty do
výnosů ve výkazu zisku nebo ztráty z důvodu jeho provozní povahy, s výjimkou případných výnosů z pronájmu,
které jsou zaúčtovány, když vzniká. Počáteční přímé náklady vzniklé při sjednávání a sjednávání operativního
leasingu se vykazují jako náklad po dobu trvání leasingu na stejném základě jako výnos z leasingu.
Nájemní pobídky se vykazují jako rovnoměrné snížení výnosů z pronájmu po dobu trvání nájmu. Nájemní doba je
nevypověditelné období nájmu spolu s jakoukoli další dobou, po kterou má nájemce možnost pokračovat v nájmu,
kde je na počátku nájemní smlouvy přiměřeně jisté, že nájemce tuto možnost uplatní .
Částky přijaté od nájemců za ukončení nájmu nebo za kompenzaci se vykazují ve výkazu zisku a ztráty v okamžiku,
kdy vznikne právo na jejich přijetí.
V případě investic do nemovitostí držených za účelem výdělku z pronájmu Skupina uzavírá jako pronajímatel nájemní
smlouvy, ve kterých působí jako zprostředkovatel poskytovatelů energií (voda, elektřina, teplo). Tyto služby jsou
specifikovány v nájemních smlouvách a samostatně fakturovány nájemcům. Skupina shromažďuje zálohy od
nájemců a předává je poskytovatelům energií bez marže. Skupina nemá prostor pro stanovení cen za tyto služby.
Náklady na tyto služby a související výnosy jsou vykázány netto v konsolidovaném výkazu zisku nebo ztráty a
ostatních úplných výnosů a zveřejněny samostatně v příloze konsolidované účetní závěrky. Zaznamenávají se na
základě vystavených faktur a časového rozlišení.
2.15. Náklady
O nákladech se účtuje dle jejich časové souvislosti, tj. nezávisle na jejich úhradě.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
108
2.16. Finanční výnosy a finanční náklady
Finanční výnosy tvoří úrokové výnosy z investovaných finančních prostředků a kursové zisky. Úrokové výnosy jsou
účtovány časově rozlišeně do zisku a ztráty s použitím metody efektivní úrokové míry. Kursové zisky jsou tvořeny
zisky z přepočtu cizoměnových peněžních aktiv a závazků na funkční měnu dceřiných společností.
Finanční náklady jsou tvořeny úrokovými výdaji souvisejícími s úvěry a půjčkami a kursovými ztrátami. Náklady na
úvěry a půjčky, které nejsou přímo přiřazeny k akvizici, výstavbě nebo výrobě kvalifikovaného aktiva, jsou účtovány
do zisku nebo ztráty s použitím metody efektivní úrokové míry. Kursové ztráty jsou tvořeny ztrátami z přepočtu
cizoměnových transakcí na funkční měnu dceřiných společností.
2.17. Vykazování podle segmentů
Provozním segmentem je složka Skupiny
• která se zabývá podnikatelskými aktivitami, v souvislosti s nimiž mohou vzniknout výnosy a náklady (včetně
výnosů a nákladů spojených s transakcemi s jinou složkou Skupiny),
• jejíž provozní výsledky jsou pravidelně ověřovány vedoucí osobou Skupiny s pravomocí rozhodovat o
prostředcích, jež mají být segmentu přiděleny, a posuzovat jeho výkonnost, a
• pro níž jsou dostupné samostatné finanční údaje.
Co se týče údajů o segmentech, jsou prezentovány údaje o provozních a geografických segmentech Skupiny.
Primární formát, v němž Skupina vykazuje údaje o segmentech, vychází z provozních segmentů. Provozní segmenty
jsou určovány na základě struktury vedení a interního výkaznictví Skupiny.
3. Doplňující informace ke konsolidovanému výkazu finanční pozice
3.1. Investiční nemovitý majetek
31.12.2020
Česká republika
Slovenská republika
Retail Parky
Pozemky
Retail Parky
Pozemky
Celkem
Reálná hodnota investičního
majetku na začátku období
992 006
158 050
1 011 318
101 894
2 263 268
Pořízený investiční majetek
0
0
0
0
0
Kapitálové výdaje
158 402
0
29 554
5 995
193 951
Zařazení do užívání
132 115
(132 115)
3 557
(3 557)
0
Kurzový rozdíl
0
0
25 306
3 757
29 063
Přecenění na reálnou hodnotu
53 847
(15 412)
(1 563)
10 013
46 885
Reálná hodnota investičního
majetku na konci období
1 336 370
10 523
1 068 172
118 102
2 533 167
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
109
31.12.2019
Česká republika
Slovensko
Retail Parky
Pozemky
Retail Parky
Pozemky
Celkem
Pořizovací cena investičního majetku
na začátku období
702 293
68 429
352 433
55 052
1 178 205
Pořízený investiční majetek
327 103
571 853
53 901
952 857
Vyřazený investiční majetek
0
0
0
0
0
Kapitálové výdaje
64 528
114 181
16 196
194 906
Přecenění na reálnou hodnotu
(101 917)
(24 560)
87 032
(23 255)
(62 700)
Pořizovací cena investičního majetku
na konci období
992 006
158 050
1 011 318
101 894
2 263 268
Investiční nemovitý majetek k 31. prosinci 2020 i k 31. prosinci 2019 je tvořen těmito nemovitostmi:
- Retail Park Tábor - maloobchodní nákupní centrum v Táboře, Soběslavská 3046.
- Retail Park Severka Liberec - maloobchodní nákupní centrum v Liberci, Sousedská 607, Liberec XI - Růžodol,
- Saratov Shopping Centre – maloobchodní nákupní centrum v Bratislavě, Saratovská 13, Bratislava, Slovensko
- Senica Retail park – maloobchodní nákupní centrum v Senice, Obchodná ulica 3, Senica, Slovensko
- Retail Park Piestany – investiční pozemek určený k výstavbě nákupního centra, katastrání území Piešťany
- Retail Park Staré město - investiční pozemek určený k výstavbě nákupního centra, katastrální území Staré
město
- Retail Park Mladá Boleslav – maloobchodní nákupní centrum v Boleslavi, na adrese Jičínská 1418
- Retail Park Trnava (TMT – RWP) – maloobchodní nákupní centrum v Trnavě, na adrese Nová 6, Slovensko
- Prešov Retail Park – maloobchodní nákupní centrum v Prešově, na adrese Solivarská 14839/1C
Kapitálové výdaje představují náklady vynaložené na zvýšení obecného standardu nemovitosti a nejsou přiřaditelné
ke konkrétnímu nájemci.
Zástavy
Všechny bankovní úvěry Skupiny byly v roce 2020, stejně jako 2019, zajištěny standardními zástavními právy k
nemovitostem včetně: pohledávek z pronájmu, pojištění, účtů, záruk od nájemců nebo generálních dodavatelů;
zástavy obchodních podílů nebo podílů, zástavy budov a pozemků, dohoda o podřízení našich mezipodnikových
půjček a notářské listiny.
Oceňovací proces
Oceňování se provádí jednou ročně na konci roku. Vedení skupiny tím pověřilo společnost Jones Lang LaSalle jako
externí nezávislé odhadce, kteří jsou příslušně kvalifikováni a mají zkušenost v lokalitách a segmentech, do nichž
náleží oceňovaný investiční majetek.
Odhadci mají přístup k dokumentům, které představují podklady pro jejich zkoumání, včetně údajů o nemovitostech,
skutečných čísel a rozpočtů. Výsledky ocenění jsou poté projednány s vedením k zajištění toho, aby byl respektován
předpoklad maximálního a nejlepšího užívání a aby reálné hodnoty zachycovaly nejnovější aktualizace související
s projekty. Významné změny ocenění, předpoklady a vstupy jsou systematicky přezkoumávány a brány v potaz
kontrolním oddělením a vedením.
Oceňovací techniky
Nejlepším důkazem reálné hodnoty jsou běžné ceny obdobných aktiv na aktivním trhu. Pokud nejsou k dispozici tyto
informace, Skupina stanoví částku v rozmezí přiměřených odhadů reálných hodnot. Při určení reálné hodnoty ke dni
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
110
31. prosince 2020 a 31. prosince 2019 použila Skupina tyto oceňovací techniky: prognózy diskontovaných peněžních
toků na základě spolehlivých odhadů budoucích peněžních toků, odvozených z ustanovení stávajících nájemních a
jiných smluv a v příslušných případech z vnějších důkazů, například z běžného tržního nájemného podobných
nemovitostí ve stejné lokalitě a ve stejném stavu, a s použitím diskontních sazeb, které zachycují běžné tržní
posouzení nejistoty ohledně výše a načasování peněžních toků. Dále Skupina použila metodu tržního porovnání. Při
použití metody tržního porovnání reálná hodnota nemovitosti odhadnuta na základě porovnatelných transakcí.
Přístup metody tržního porovnání je založen na principu substituce, kdy potenciální kupující nebude za daný majetek
platit více, než by musel zaplatit za srovnatelný nahraditelný majetek. V teoretické rovině by nejlepší uskutečněná,
porovnatelná transakce mohla být exaktním duplikátem porovnávaného majetku a mohla by indikovat, za
předpokladu znalosti hodnoty takové transakce, cenu, za kterou by mohl být majetek prodán. Porovnání je
prováděno na základě ceny za metr čtvereční.
Reálná hodnota nemovitosti vychází z maximálního a nejlepšího užívání investičního nemovitého majetku popsaného
v IFRS 13. Bere na zřetel užívání aktiva, které je fyzicky možné, povolené právními předpisy a finančně
realizovatelné. Z obecného hlediska je za maximální a nejlepší užívání považováno běžné užívání aktiva, ale byla
systematicky testována a pečlivě posouzena i úplná přestavba.
Investiční nemovitý majetek je klasifikován podle povahy nemovitostí a s nimi spojených rizik. Berou se v zásadě
v úvahu tyto faktory:
- lokalita,
- povaha (kancelářská budova, maloobchodní objekt, sklad apod.)
- potenciální přidaná hodnota,
- stav, udržovanost.
Investiční nemovitý majetek je klasifikován jako majetek držený na základě operativního leasingu. Smlouvy o nájmu
obsahují ustanovení o progresivním růstu nájemného v souladu s indexem spotřebitelských cen. Nájemné se platí
měsíčně předem. O příjmu z nájmu se účtuje lineárně. Některé smlouvy o nájmu obsahují ustanovení o zlepšení
najatých prostor a o kompenzačních platbách pronajímatele za přestavbu.
Shrnutí portfolia – tržní hodnota
31.12.2020
31.12.2019
Česká republika
Retail Parky
Pozemky
Celkem
Retail Parky
Pozemky
Celkem
Tábor
333 312
0
333 312
297 297
0
297 297
Liberec
470 285
7 374
477 659
345 576
25 156
370 732
Staré město
170 593
3 149
173 742
0
132 894
132 894
Mladá Boleslav
362 180
0
362 180
349 133
0
349 133
Celkem Česká rep.
1 336 370
10 523
1 346 893
992 006
158 050
1 150 056
Slovensko
Retail Parky
Pozemky
Celkem
Retail Parky
Pozemky
Celkem
Senica
86 609
0
86 609
71 148
3 557
74 705
Saratov
307 067
0
307 067
282 051
0
282 051
Piešťany
0
73 486
73 486
0
55 140
55 140
Trnava
246 703
44 616
291 319
238 854
43 197
282 051
Prešov
427 793
0
427 793
419 265
0
419 265
Celkem Slovensko
1 068 172
118 102
1 186 274
1 011 318
101 894
1 113 212
Celkem
2 404 542
128 625
2 533 167
2 003 324
259 944
2 263 268
Na společnostech Liberec a Staré město došlo v roce 2020 k dokončení výstavby a zařazení nové jednotky / nové
budovy do užívání. V kategorii „Pozemky“ na těchto společnostech zůstaly drobné pozemky určené k dalšímu využití.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
111
3.2. Podíly ve společných podnicích
Skupina má 50% podíl v RP Choceň s.r.o., společném podniku, který vlastní investiční pozemek pro rozvoj
maloobchodního parku v Chocni v České republice. Dne 9. ledna 2019 Skupina získala 50% podíl ve společnosti
Eyemaxx Jablonec nad Nisou s.r.o. za 200 tis. Kč. Eyemaxx Jablonec nad Nisou s.r.o. vlastní investiční pozemek v
Milevsku v České republice, kde zahájil výstavbu obchodního parku. V průběhu roku 2020 Skupina provedla
dodatečné kapitálové příspěvky do společností RP Choceň s.r.o. a Eyemaxx Jablonec nad Nisou s.r.o. v hodnotě
7 345 tis. Kč (2019: 2 995 tis. Kč), respektive 1 876 tis. Kč (2019: 2 530 tis. Kč).
Podíl skupiny na společných podnicích je v konsolidované účetní závěrce zaúčtován ekvivalenční metodou. Žádný z
těchto společných podniků nemá kótovanou tržní cenu. Souhrnné finanční informace o společných podnicích na
základě jejich účetní závěrky podle IFRS a odsouhlasení s účetní hodnotou investice v konsolidované účetní závěrce
jsou uvedeny níže:
31. prosince 2020
Choceň
Jablonec
Celkem
Investiční majetek
204 711
28 869
233 580
Oběžná aktiva
13 971
656
14 626
Odložená daňová pohledávka
0
606
606
AKTIVA CELKEM
218 682
30 131
248 813
Úvěry a půjčky
141 846
30 464
172 310
Odložený daňový závazek
7 529
0
7 529
Ostatní závazky
26 560
4 137
30 697
CELKOVÉ ZÁVAZKY
175 935
34 601
210 536
Vlastní kapitál
42 747
(4 470)
38 277
Podíl Skupiny
50%
50%
50%
Účetní hodnota investice Skupiny k 31. prosinci
2020
26 543
0
26 543
Období končící 31. prosince 2020
Zisk/ztráta z přecenění investic do nemovitostí
15 808
4 057
19 865
Výnosy z nájemného
998
0
998
Výnosy z přefakturace služeb
346
0
346
Náklady spojené s pronájmem
(558)
0
(558)
Provozní náklady/výnosy
5 252
(1 464)
3 788
Úrokové náklady
(1 970)
(1 570)
(3 540)
Zisk za období před zdaněním
19 876
1 023
20 899
Daňový náklad
(3 004)
(771)
(3 774)
Čistý zisk za období
16 872
252
17 125
Podíl skupiny na zisku/ztrátě za období
8 436
126
8 562
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
112
31 Prosince 2019
Choceň
Jablonec
Celkem
Investiční majetek
73 435
21 853
95 288
Oběžná aktiva
219
1 741
1 960
Odložená daňová pohledávka
0
1 377
1 377
AKTIVA CELKEM
73 654
24 971
98 624
Úvěry a půjčky
45 398
27 520
72 918
Odložený daňový závazek
4 526
0
4 526
Ostatní závazky
5 177
3 260
8 437
CELKOVÉ ZÁVAZKY
55 101
30 780
85 881
Vlastní kapitál
18 553
(5 810)
12 473
Podíl Skupiny
50%
50%
50%
Účetní hodnota investice Skupiny k 31. Prosinci
2019
11 036
0
11 036
Období končící 31. Prosince 2019
Zisk/ztráta z přecenění investic do nemovitostí
18 816
(7 247)
11 569
Provozní náklady
(340)
(72)
(412)
Úrokové náklady
(2 450)
(1 181)
(3 631)
Zisk za období před zdaněním
16 026
(8 500)
7 526
Daňový náklad
(3 575)
1 371
(2 204)
Čistý zisk za období
12 451
(7 129)
5 322
Podíl skupiny na zisku/ztrátě za období
6 225
(2 730)
3 496
3.3. Poskytnuté půjčky
V roce 2020 poskytla Skupina půjčku svému společnému podniku Retail Park Choceň s.r.o. Úvěr je úročen 6,5 % a
je splatný na požádání. Úvěr je přiřazený do stupně 1. Naběhlá hodnota k 31. prosinci 2020 činila 59 919 tis. Kč
(2019: 45 398 tis. Kč) a související očekávané úvěrové ztráty činily 99 tis. Kč (2019: 75 tis. Kč). Pohledávka
vyplývající z tohoto úvěru není nijak zajištěna. Dále Skupina v roce 2019 evidovala poskytnutou půjčku společnosti
FIDUROCK CAPITAL CZ a.s.. Ke konci roku 2019 měla půjčka zůstatek 2 541 tis. Kč, a v roce 2020 byla splacena.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
113
3.4. Pohledávky z obchodního styku a ostatní pohledávky
31.12.2020
31.12.2019
Pohledávky z obchodních vztahů
12 149
15 911
Zálohy na daň z příjmu
164
1 974
Daň z přidané hodnoty
529
10 738
Dohadné položky aktivní
5 312
0
Ostatní pohledávky
14 320
11 942
Opravné položky
(2 310)
(1 646)
CELKEM Pohledávky z obchodního styku
(netto)
30 164
38 919
Pohledávka z titulu daně z přidané hodnoty byla v roce 2019 výrazně vyšší, protože zahrnovala DPH z pořízení
pozemku ve společnosti RP Trnava a.s.
Ostatní pohledávky jsou tvořeny především časovým rozlišením slev z nájemného.
Očekává se, že všechny pohledávky z obchodního styku a ostatní pohledávky budou vymoženy do 12 měsíců po
vykazovaném období.
Pohledávky z leasingu jsou obvykle splatné ke konci příslušného měsíce a jsou zaúčtovány a vedeny v původní částce
faktury snížené o opravnou položku k nedobytným částkám. Odhad pochybných pohledávek se provádí, když již není
možné inkasovat celou částku.
3.5. Ostatní aktiva
31.12.2020
31.12.2019
Náklady příštích období
11 168
5 143
Ostatní
627
3 550
Náklady příštích období a ostatní aktiva CELKEM
11 795
8 693
Položka náklady příštích období obsahuje především časové rozlišení pojištění a poplatků za zprostředkování nájmu.
Nárůst souvisí s uvedením Retail parku Staré město do užívání. Součástí položky Ostatní jsou především uhrazené
provozní zálohy.
3.6. Peníze a peněžní ekvivalenty
31.12.2020
31.12.2019
Pokladní hotovost
132
164
Peníze na bankovních účtech – volné
78 077
62 133
Peníze a peněžní ekvivalenty CELKEM
78 209
62 297
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
114
3.7. Vlastní kapitál
a) Základní kapitál
31.12.2020
FIDUROCK Private Equity Participations B.V.
CELKEM
Počet akcí
300
300
Základní kapitál
2 040
2 040
% Podílu
100 %
100 %
31.12.2019
FIDUROCK Private Equity Participations B.V.
CELKEM
Počet akcí
300
300
Základní kapitál
2 040
2 040
% Podílu
100 %
100 %
Základní kapitál je zapsán a vydán v korunách českých a je tvořen 300 ks akcií na jméno v listinné podobě ve jmenovité
hodnotě 6 800 Kč. Majitel kmenových akcií má nárok na vyhlašovaný podíl na zisku a na jeden hlas na jednu akcii při
hlasování na valných hromadách Společnosti. Základní kapitál byl plně splacen v průběhu roku 2018. S akciemi nejsou
spojena žádná specifická práva, preference a omezení.
Práva a povinnosti spojená s držbou akcie Mateřské Společnosti
Na základě stanov Společnosti, a dále zákonných ustanovení upravující práva a povinnosti akcionáře (§ 344 a dále
Zákona o obchodních korporacích, č. 90/2012 Sb.), má akcionář společnosti následující práva a povinnosti:
Akcionář má mimo jiné právo:
– na podíl na zisku společnosti (dividendu), který valná hromada schválila k rozdělení mezi akcionáře, přičemž podíl na
zisku se určuje poměrem akcionářova podílu k základnímu kapitálu
– na podíl na likvidačním zůstatku po zrušení společnosti s likvidací
– účastnit se valné hromady, hlasovat na ní, uplatňovat návrhy a protinávrhy a obdržet vysvětlení záležitostí týkajících
se společnosti nebo jí ovládaných osob, je-li takové vysvětlení potřebné pro posouzení obsahu záležitostí zařazených
na valnou hromadu nebo pro výkon akcionářských práv na ní
Kvalifikovaný akcionář nebo kvalifikovaní akcionáři uvedení v ustanovení § 365 zákona o obchodních korporacích dále
zejména mohou:
– požádat představenstvo, aby svolalo k projednání jimi navržených záležitostí valnou hromadu, přičemž v žádosti
uvedou návrh usnesení k navrženým záležitostem nebo je odůvodní
– požadovat po představenstvu zařazení jím určené záležitosti na pořad valné hromady za předpokladu, že ke každé
ze záležitostí navrhne I usnesení valné hromady nebo její zařazení odůvodní
– požádat dozorčí radu o přezkoumání výkonu působnosti představenstva v záležitostech uvedených v žádosti
b) Kapitálové fondy
Ostatní kapitálové fondy představují příplatky mimo základní kapitál od mateřské společnosti. Přírůstky do ostatních
kapitálových rezerv zahrnují příspěvky mateřské společnosti v souvislosti s pořízením nových investic. V průběhu roku
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
115
2020 společnost získala úvěr od mateřské společnosti, jehož část byla následně kapitalizována. Celkový přírůstek
ostatních kapitálových fondů v roce 2020 byl ve výši 145 429 tis. Kč (2019: 177 743 tis. Kč).
c) Rezerva na zajištění peněžních toků
Rezervu na zajištění peněžních toků tvoří efektivní podíl kumulativní čisté změny reálné hodnoty zajišťovacích nástrojů
použitých k zajištění peněžních toků, který je následně zaúčtován do zisku nebo ztráty jako zajištěné peněžní toky
nebo položky s dopadem na zisk nebo ztrátu.
d) Podíly na zisku
Vlastníkovi nebyly v roce 2020 ani v roce 2019 vyplaceny žádné podíly na zisku. K datu schválení této konsolidované
účetní závěrky nebyly navrženy ani vyhlášeny žádné podíly na zisku, které by měly být vyplaceny vlastníkovi.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
116
3.8. Úvěry a půjčky
2020
Splatné během 1
roku
Více než 1 rok
31.12.2020
Úvěry a půjčky od třetích stran
Bankovní úvěry
27 720
1 312 107
1 339 827
Ostatní úvěry
Úvěry a půjčky od třetích stran
CELKEM
27 720
1 312 107
1 339 827
Úvěry a půjčky od spřízněných stran
Fidurock Private Equity Participations
24 337
0
24 337
FIDUROCK CAPITAL CZ
2 710
0
2 710
Úvěry a půjčky od spřízněných stran
CELKEM
27 047
0
27 047
Úvěry a půjčky CELKEM
54 767
1 312 107
1 366 874
2019
Splatné během 1
roku
Více než 1 rok
31.12.2019
Úvěry a půjčky od třetích stran
Bankovní úvěry
21 526
1 165 986
1 187 512
Ostatní úvěry
4 193
0
4 193
Úvěry a půjčky od třetích stran
CELKEM
25 719
1 165 986
1 191 705
Úvěry a půjčky od spřízněných stran
FIDUROCK CAPITAL CZ
8 698
0
8 698
Úvěry a půjčky od spřízněných stran
CELKEM
8 698
0
8 698
Úvěry a půjčky CELKEM
34 417
1 165 986
1 200 403
Všechny naše bankovní úvěry jsou zajištěny standardními zástavními právy k nemovitostem včetně: pohledávek z
pronájmu, pojištění, účtů, záruk od nájemců nebo generálních dodavatelů; zástavy obchodních podílů nebo podílů,
zástavy budov a pozemků, dohoda o podřízení našich mezipodnikových půjček a notářské listiny.
Z titulu Úvěrů a půjček od spřízněných stran Skupina má k 31. prosinci 2020 nevyčerpané úvěrové rámce ve výši
180 479 tis. Kč (2019: 293 614 tis. Kč).
Dle úvěrové smlouvy s UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s. má Skupina povinnost reportovat finanční
kovenanty (koeficient krytí dluhové služby – DSCR a poměr dluhů k hodnotě investičního majetku – LTV). První
reporting proběhl 30. června 2020 k datu 31. prosince 2019. K tomuto datu nedošlo k porušení kovenantů. Stejně tak
nedošlo k porušení kovenantů k 31. prosinci 2020.
3.9. Emitované dluhopisy
Dne 30. ledna 2019 společnost emitovala dluhopisy s ISIN CZ0003520850 v celkové nominální hodnotě 300 milionů
Kč splatné v roce 2024, aby refinancovala stávající půjčky a financovala nové akvizice nemovitostí a investice do
rozšiřování kapacity a / nebo zatraktivnění stávajících nemovitostí. Tyto dluhopisy jsou kótovány a obchodovány na
regulovaném trhu Burzy cenných papírů Praha. Dluhopisy nesou pevnou úrokovou sazbu 5,6% p.a., přičemž celková
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
117
jmenovitá hodnota emise je splatná 30. ledna 2024. Dne 1. června 2019 společnost vydala další tranši těchto dluhopisů
v celkové jmenovité hodnotě 150 milionů Kč v souladu s emisními podmínkami. Celková jmenovitá hodnota
emitovaných dluhopisů k 31. prosinci 2019 a k 31. prosinci 2020 činila 450 mil. Kč. Dluhopisy jsou zastaveny všemi
akciemi Společnosti.
2020:
Měna
Nominální
hodnota
Efektivní
úroková
míra
Účetní
hodnota
Úvěry a půjčky od třetích stran
Emitované dluhopisy(ISIN:
CZ0003520850)
CZK
450 000
6.27%
453 308
Z celkové účetní hodnoty k 31. prosinci 2020 je 10 500 tis. Kč vykázáno jako krátkodobá částka, 442 808 tis. Kč je
vykázáno jako dlouhodobá část.
2019:
Měna
Nominální
hodnota
Efektivní
úroková
míra
Účetní
hodnota
Úvěry a půjčky od třetích stran
Emitované dluhopisy (ISIN:
CZ0003520850)
CZK
450 000
6.27%
451 873
Z celkové účetní hodnoty k 31. prosinci 2019 je 10 500 tis. Kč vykázáno jako krátkodobá částka, 441 373 tis. Kč je
vykázáno jako dlouhodobá část.
Dle prospektu dluhopisu – článku 7.4 je Společnost jako emitent povinna plnit stanovené kovenanty a to ukazatel LTV a
ukazatel krytí dluhové služby. Ukazatel LTV znamená poměr: celkové výše konsolidovaného zadlužení k součtu hodnoty
nemovitostí a peněžních prostředků. Ukazatel krytí dluhové služby představuje celkový výnos z nájemného ponížený o
provozní a ostatní nepřefakturovatelné náklady a dále ponížený o investice připadající na vlastníka příslušné nemovitosti k
hodnotě konsolidovaného zadlužení.
kovenant
podmínka prospektu
hodnota k 31.12.2020
komenář
LTV
< 75 %
69,70%
splněno
krytí dluhové služby
> 6 %
7,02%
splněno
kovenant
podmínka prospektu
hodnota k 31.12.2019
komenář
LTV
< 75 %
71,05%
splněno
krytí dluhové služby
> 5 %
5,54%
splněno
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
118
Odsouhlasení pohybů úvěrů a půjček s peněžními toky vyplývajícími z finanční činnosti:
Bankovní úvěry
Úvěry od
spřízněných
osob
Dluhopisy
Celkem
Stav k 1.1.2019
493 703
235 225
0
728 928
Peněžní toky z financování
Příjmy z emise dluhopisů
0
0
439 150
439 150
Příjmy z úvěru a půjček
1 324 497
399 867
0
1 724 364
Splátky z úvěru a půjček
(626 693)
(415 447)
0
(1 042 140)
Zaplacený úrok
(13 913)
(38 417)
(8 400)
(60 730)
683 891
(53 997)
430 750
1 060 644
Ostatní pohyby
Dopad změny cizoměnových kurzů
(5 599)
29
0
(5 570)
Kapitalizace půjček
0
(175 032)
0
(175 032)
Nákladový úrok
19 710
2 472
21 123
43 305
Stav k 31.12.2019
1 191 705
8 697
451 873
1 652 275
Stav k 1.1.2020
Peněžní toky z financování
Příjmy z emise dluhopisů
Příjmy z úvěru a půjček
230 636
260 909
0
491 545
Splátky z úvěru a půjček
(127 445)
(97 404)
0
(224 849)
Zaplacený úrok
(25 881)
(25 200)
(51 081)
77 310
163 505
(25 200)
215 615
Ostatní pohyby
Dopad změny cizoměnových kurzů
44 932
183
0
45 115
Kapitalizace půjček
0
(145 429)
0
(145 429)
Nákladový úrok
25 881
91
27 335
51 172
Ostatní
0
0
(700)
0
70 813
(145 155)
26 635
(47 707)
Stav k 31.12.2020
1 339 827
27 047
453 308
1 820 183
3.10. Výnosy příštích období
31.12.2020
31.12.2019
Předplacené nájemné, z toho:
krátkodobá část
3 254
26
Výnosy příštích období CELKEM
3 254
26
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
119
3.11. Ostatní dlouhodobé závazky
31.12.2020
31.12.2019
Zádržné
7 332
0
Depozity od nájemníků – dlouhodobé
20 755
13 822
Ostatní dlouhodobé závazky CELKEM
28 087
13 822
3.12. Ostatní krátkodobé závazky
31.12.2020
31.12.2019
Závazky z obchodních vztahů
26 008
121 736
Nesplacená kupní cena pořízení dceřiné
společnosti
0
3 646
Daň z přidané hodnoty
1 489
1 868
Daň z příjmů
2 214
546
Přijaté zálohy
4 225
12 046
Ostatní krátkodobé závazky CELKEM
33 936
139 842
Závazky z obchodních vztahů obsahovaly v roce 2019 několik mimořádných položek, především přefakturaci nákladů na
zajištění bankovního úvěru, a dále náklady spojené s výstavbou na Retail Parku Staré město a Retail Parku Piešťany.
3.13. Daň z příjmů
Daň vykázaná v konsolidovaném výkazu finanční pozice
31.12.2019
Vykázáno v zisku
nebo ztrátě
Vykázáno v
ostatním úplném
výsledku
31.12.2020
Odložená daňová pohledávka
Investiční majetek
12 010
(4 233)
0
7 777
Daňové ztráty minulých let
1 039
6 079
0
7 118
Odložená daňová pohledávka CELKEM
13 049
1 846
0
14 895
Odložený daňový závazek
Investiční majetek
(67 247)
(17 251)
0
(84 498)
Rezerva ze zajištění peněžních toků
(3 146)
0
1 728
(1 418)
Odložený daňový závazek CELKEM
(70 393)
(17 251)
1 728
(85 916)
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
120
Daň vykázaná v konsolidovaném výkazu finanční pozice
31.12.2018
Vykázáno v zisku
nebo ztrátě
Vykázáno v
ostatním úplným
výsledku
31.12.2019
Odložená daňová pohledávka
Investiční majetek
2 448
9 562
0
12 010
Daňové ztráty minulých let
659
380
0
1 039
Odložená daňová pohledávka CELKEM
3 107
9 942
0
13 049
Odložený daňový závazek
Investiční majetek
64 828
2 419
0
67 247
Rezerva ze zajištění peněžních toků
2 688
0
458
3 146
Odložený daňový závazek CELKEM
67 516
2 419
458
70 393
Odložený daňový závazek vyplývající z investičního majetku a daňových ztrát je účtován do výkazu o úplném výsledku,
odložená daň ze zajišťovacího účetnictví je účtována na vrub vlastního kapitálu.
Daň vykázaná v konsolidovaném výkazu zisku a ztrát a úplného výsledku hospodaření
31.12.2020
31.12.2019
Daň z příjmů běžná
2 891
(1 532)
Daň z příjmů odložená
15 405
7 523
Daňový náklad CELKEM
(18 297)
5 991
Efektivní daňová sazba
21,27 %
12,0 %
Rekonciliace efektivní daňové sazby
2020
2019
Zisk před zdaněním
86 309
(51 644)
Sazba daně z příjmů
19,0 %
19,0 %
(16 399)
9 812
Efekt rozdílné daňové sazby na Slovensku
(311)
(1 373)
Daňově neuznatelné náklady
(1 587)
(2 448)
CELKEM
(18 297)
5 991
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
121
4. Doplňující informace ke konsolidovanému výkazu zisku nebo ztráty a ostatního úplného
výsledku
4.1. Výnosy z nájmů
31.12.2020
31.12.2019
Výnosy z pronájmů
148 254
101 716
Tržby z nájemného CELKEM
148 254
101 716
Výrazné zvýšení příjmů z pronájmu odráží růst skupiny a získání nových maloobchodních parků v průběhu roku 2019
a zařazení do užívání retail parku Staré město od roku 2020.
4.2. Čistý výnos/náklad ze služeb spojených s provozem budov
31.12.2020
31.12.2019
Náklady na služby spojené s
budovou
(60 458)
(34 225)
Výnosy z přefakturace služeb
52 404
35 247
Tržby z nájemného CELKEM
(8 054)
1 022
Nárůst nákladů na služby spojené s budovou a výnosů z jejich přefakturace v roce 2020 je způsoben především dokončením
Retail parku Staré město a spuštěním provozu od 1. ledna 2020, a dále dokončením výstavby na Retail Parku Severka
Liberec a rozšířením o další jednotku.
4.3. Poplatky za správu majetku
31.12.2020
31.12.2019
Asset management
(11 842)
(11 364)
Provize za zprostředkování
(297)
(133)
Poplatky za správu majetku CELKEM
(12 139)
(11 497)
Na základě dohod poskytují správci aktiv takové poradenství a pomoc, aby vlastníci mohli stanovit a realizovat obchodní
plán a jeho změny, a jsou povinni vynakládat v rámci poskytovaných služeb veškeré přiměřené úsilí na zajištění
dosažení cílů stanovených v obchodním plánu, to vše proto, aby vlastníci mohli zvyšovat výnosy a investiční hodnotu
aktiv a maximalizovat návratnost investice ve Skupině současně s možnou minimalizací souvisejících rizik (pokud je to
možné) a poskytovat další související poradentství.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
122
4.4. Ostatní provozní náklady
31.12.2020
31.12.2019
Audit, právní náklady, poradenství
(1 804)
(1 664)
Právní a jiné profesní poplatky
(3 584)
(5 829)
Poplatky za účetní a administrativní služby
(4 782)
(7 086)
Poplatky za poradenství
(16 060)
(13 542)
Ostatní
(1 105)
(454)
Ostatní provozní náklady CELKEM
(27 335)
(28 576)
4.5. Finanční výnosy
31.12.2020
31.12.2019
Úrokové výnosy z úvěrů vypočtené
metodou efektivní úrokové sazby
3 400
3 335
Kurzové zisky
0
1 453
Ostatní finanční výnosy
654
518
Finanční výnosy CELKEM
4 054
5 306
4.6. Finanční náklady
31.12.2020
31.12.2019
Úroky a podobné náklady od spřízněných stran
(-91)
(2 472)
Úroky a podobné náklady třetích stran
(25 881)
(19 347)
Úrokové náklady z emitovaných dluhopisů
(27 335)
(21 123)
Kurzové rozdíly
(10 847)
0
Finanční náklady z derivátů
(2 259)
(7 522)
Ostatní finanční náklady/výnosy
(4 431)
(9 835)
Finanční náklady CELKEM
(70 844)
(60 299)
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
123
5. Měření reálné hodnoty, finanční nástroje
5.1. Hierarchie reálné hodnoty
Z důvodu významu smluvních nájmů pro ocenění investičního nemovitého majetku zařadilo vedení nemovitý majetek
do úrovně 3.
Hlavní zjistitelné a nezjistitelné vstupy a citlivost
Hodnotu nemovitostí určuje řada faktorů. Patří k nim vnitrostátní a místní ekonomické podmínky, poptávka vytvářená
investory a uživateli a úrokové sazby. Změny reálné hodnoty portfolia nemovitostí mají sice dopad na zisk za rok, ale
nemají okamžitý dopad na peněžní toky. Významné zvýšení nebo snížení růstu nájmů by měla samo o sobě za následek
stanovení značně vyšší nebo nižší reálné hodnoty. Významné zvýšení nebo snížení dlouhodobé neobsazenosti a
kapitalizační (výsledné) sazby/výnosu by mělo samo o sobě rovněž za následek stanovení vyšší nebo nižší reálné
hodnoty.
Následující tabulka znázorňuje hierarchii ocenění, metodu ocenění a klíčové zjistitelné a nezjistitelné vstupy pro
investiční nemovitý majetek Skupiny, použité odhadci ke dni 31. prosince 2020 a 31. prosince 2019.
Hlavní vstupy
31.12.2020
Retail parky – Česká
republika
Metoda
Klíčové
ocenění
nepozorovatelné vstupy
Min
Max
Průměr
Diskontované budoucí
příjmy
Odhadovaná hodnota nájemného za 1 m čtvereční
4,5 EUR
20,0 EUR
7,19 EUR
Výnosovost
6,60 %
7,00 %
6,87 %
Diskontní faktor
6,75 %
7,20 %
7,08 %
Retail parky – Slovensko
Metoda
Klíčové
ocenění
nepozorovatelné vstupy
Min
Max
Průměr
Diskontované budoucí
příjmy
Odhadovaná hodnota nájemného za 1 m čtvereční
7,98 EUR
11,07 EUR
9,27 EUR
Výnosovost
7,25 %
8,00 %
7,60 %
Diskontní faktor
7,75 %
8,75 %
8,29 %
Investiční pozemky – Česká
republika
Metoda
Klíčové
ocenění
nepozorovatelné vstupy
Min
Max
Průměr
Zůstatková hodnota
Odhadovaná hodnota nájemného za 1 m čtvereční
5,80 EUR
25,00 EUR
9,29 EUR
Výnosová míra budoucí stavby
7,40 %
7,40 %
7,40 %
Investiční pozemky –
Slovensko
Metoda
Klíčové
ocenění
nepozorovatelné vstupy
Min
Max
Průměr
Zůstatková hodnota
Odhadovaná hodnota nájemného za 1 m čtvereční
8,75 EUR
8,75EUR
8, 75 EUR
Výnosová míra budoucí stavby
7,30 %
7,65 %
7,48 %
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
124
31.12.2019
Retail parky – Česká
republika
Metoda
Klíčové
ocenění
nepozorovatelné vstupy
Min
Max
Průměr
Diskontované budoucí příjmy
Odhadovaná hodnota nájemného za 1 m
čtvereční
6,34 EUR
8,14 EUR
7,19 EUR
Výnosovost
6,60 %
7,00 %
6,88 %
Diskontní faktor
7,10 %
7,25 %
7,21 %
Retail parky – Slovensko
Metoda
Klíčové
ocenění
nepozorovatelné vstupy
Min
Max
Průměr
Diskontované budoucí příjmy
Odhadovaná hodnota nájemného za 1 m
čtvereční
7,93 EUR
10,87 EUR
9,18 EUR
Výnosovost
7,00 %
8,00 %
7,41 %
Diskontní faktor
7,50 %
8,75 %
8,04 %
Investiční pozemky – Česká
republika
Metoda
Klíčové
ocenění
nepozorovatelné vstupy
Min
Max
Průměr
Zůstatková hodnota
Odhadovaná hodnota nájemného za 1 m
čtvereční
8,63 EUR
11,94 EUR
9,16 EUR
Výnosová míra budoucí stavby
6,75 %
7,00 %
6,79 %
Investiční pozemky –
Slovensko
Metoda
Klíčové
ocenění
nepozorovatelné vstupy
Min
Max
Průměr
Zůstatková hodnota
Odhadovaná hodnota nájemného za 1 m
čtvereční
8,75 EUR
10,50 EUR
8,82 EUR
Výnosová míra budoucí stavby
7,15 %
7,50 %
7,33 %
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
125
Analýza citlivosti – změna příjmu z nájemného vs. změna diskontní sazby/ výsledného výnosu
Skupina provedla analýzu citlivosti změn předpokladů pro oceňování majetku. Změna použitých klíčových předpokladů
by měla za následek tyto reálné hodnoty:
31.12.2020
Maloobchodní parky – Česká
republika
Změna v příjmech z nájemného
-5,00%
0,00%
5,00%
Změna diskontní
-0,50%
1 369 727
1 441 638
1 513 549
sazby a výnosnosti
0,00%
1 273 145
1 341 120
1 406 470
0,50%
1 190 473
1 249 524
1 313 562
Maloobchodní parky – Slovensko
Změna v příjmech z nájemného
-5,00%
0,00%
5,00%
Změna diskontní
-0,50%
1 083 919
1 141 658
1 199 397
sazby a výnosnosti
0,00%
1 015 682
1 068 172
1 120 662
0,50%
950 069
997 310
1 049 800
Investiční pozemky – Česká
republika
Změna nákladů projektu
-5,00%
0,00%
5,00%
Změna diskontní
-0,50%
27 295
22 571
17 584
sazby a výnosnosti
0,00%
33 594
28 870
23 883
0,50%
39 892
35 168
30 182
Investiční pozemky – Slovensko
Změna nákladů projektu
-5,00%
0,00%
5,00%
Změna diskontní
-0,50%
111 443
86 962
65 105
sazby a výnosnosti
0,00%
125 604
103 747
79 266
0,50%
137 140
115 283
90 802
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
126
31.12.2019
Maloobchodní parky – Česká
republika
Změna v příjmech z nájemného
-5,00 %
0,00 %
5,00 %
Změna
diskontní
-0,50 %
983 367
1 034 441
1 085 515
sazby a
výnosovosti
0,00 %
943 982
992 006
1 039 777
0,50 %
905 104
949 826
999 884
Malooobchodní parky –
Slovensko
Změna v příjmech z nájemného
-5,00 %
0,00 %
5,00 %
Změna diskontní
-0,50 %
1 029 105
1 085 007
1 140 909
sazby a
výnosovosti
0,00 %
960 498
1 011 318
1 064 679
0,50 %
899 514
947 793
993 531
Investiční pozemky – Česká
republika
Změna nákladů projektu
-5,00 %
0,00 %
5,00 %
-0,50 %
150 173
146 108
141 534
Celková změna
hrubé budoucí
hodnoty
0,00 %
162 624
158 050
153 985
0,50 %
174 567
170 501
166 181
Investiční pozemky –
Slovensko
Změna nákladů projektu
-5,00 %
0,00 %
5,00 %
-0,50 %
79 533
66 320
53 107
Celková změna
hrubé budoucí
hodnoty
0,00 %
100 624
84 869
69 115
0,50 %
116 378
103 165
90 206
K 31. prosinci 2019 bylo pro investiční pozemek o rozloze 8 752 metrů čtverečních a účetní hodnoty ve výši 17 025 tis.
Kč použito tržní srovnání. V rámci tohoto přístupu byla cena za metr čtvereční, odhadovaná na základě srovnatelných
transakcí v rozmezí 68–100 EUR / m2, významným nepozorovatelným vstupem.
Níže je uvedeno srovnání účetních hodnot a reálné hodnoty finančních nástrojů Skupiny, s výjimkou těch, jejichž účetní
hodnoty jsou přiměřenými přiblíženími reálných hodnot:
Účetní hodnota
Reálná hodnota
Úroveň
reálné
hodnoty
2020
2019
2020
2019
Emitované dluhopisy
453 308
451 873
460 500
460 910
Level 2
Záporná reálná hodnota derivátů
7 846
5 587
7 846
5 587
Level 2
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
127
6. Zásady, postupy a cíle řízení rizik
Provozní činnosti Skupiny jsou vystaveny úvěrovému riziku, riziku likvidity, úrokovému riziku a měnovému riziku.
Vedení zavedlo zásady a postupy řízení rizik za účelem zjišťování, sledování a minimalizace rizik ohrožujících Skupinu.
Tato kapitola předkládá informace o výše uvedených rizicích, jimž je Skupina vystavena a o jejích zásadách a postupech
řízení rizik, spolu s dalšími kvantitativními údaji, které dokládají vystavení rizikům a jeho citlivost.
31.12.2020
31.12.2019
Bankovní úvěry
1 339 827
1 191 705
Investiční majetek financovaný úvěry
2 533 167
2 263 268
Poměr dluhu k hodnotě investičního majetku:
53%
53%
Půjčky od spřízněných stran jsou z poměru půjček k hodnotě vyloučeny.
6.1. Úvěrové riziko
Úvěrové riziko je riziko toho, že jedna ze stran finančního nástroje nesplní svou povinnost a způsobí druhé straně
finanční ztrátu, bez ohledu na reálnou hodnotu zajištění. Ke koncentraci úvěrového rizika dochází tehdy, když se řada
protistran zabývá podobnými obchodními činnostmi nebo má podobné ekonomické charakteristiky, které způsobí, že
jejich schopnost plnit smluvní závazky bude podobně ovlivněna změna hospodářských, politických a dalších podmínek.
Maximální vystavení skupiny úvěrovému riziku u složek výkazu o finanční situaci k 31. prosinci 2020 a k 31. prosinci
2019 je účetní hodnota každé třídy finančních nástrojů. ECL týkající se hotovosti a krátkodobých vkladů skupiny nejsou
významné.
Úvěrové riziko vyplývá ze smluv Společnosti s nájemci a z jejich potenciálního prodlení s placením nájemného nebo
vyplácením úvěrů. Maximální expozice úvěrovému riziku u pohledávek z obchodního styku byla následující:
31.12.2020
31.12.2019
Pohledávky z obchodních vztahů
12 149
15 911
Opravná položka k nedobytným pohledávkám
(2 310)
(1 646)
Pohledávky z obchodních vztahů, netto
9 839
14 265
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
128
Věková struktura pohledávek z obchodního styku fakturovaných k datu účetní závěrky a k datu předchozí účetní závěrky
byla:
31.12.2020
Pohledávky
celkem
Opravná položka
Pohledávky netto
Do splatnosti
4 314
0
4 314
Méně než 1 měsíc
1 663
0
1 663
1–3 měsíce
1 439
0
1 439
3–6 měsíců
2 069
(839)
1 230
Více než 6 měsíců
2 662
(1 470)
1 192
12 149
(2 310)
9 839
31.12.2019
Pohledávky
celkem
Opravná položka
Pohledávky netto)
Do splatnosti
10 624
(319)
10 305
Méně než 1 měsíc
3 748
(187)
3 561
1 - 3 měsíce
818
(419)
399
3 - 6 měsíců
154
(154)
0
Více než 6 měsíců
567
(567)
0
15 911
(1 646)
14 265
Srovnání zůstatků opravných položek k pohledávkám z obchodního styku a k poskytnutým půjčkám je následující:
2020
Opravné
položky k
pohledávkám z
obchodního
styku
Příspěvek na
poskytnuté
půjčky
CELKEM
K 1. lednu 2020
(1 646)
(75)
(1 721)
Dopad z pořízení nových dceřiných
společností
0
0
0
Vzniklá nová finanční aktiva
(664)
(24)
(688)
Odpisy pohledávek
0
0
0
K 31. prosinci 2020
(2 310)
(99)
(2409)
2019
Opravné
položky k
pohledávkám z
obchodního
styku
Příspěvek na
poskytnuté
půjčky
CELKEM
K 1. lednu 2019
(5 685)
0
(5 685)
Dopad z pořízení nových dceřiných
společností
(484)
0
(484)
Vzniklá nová finanční aktiva
(261)
(75)
(336)
Odpisy pohledávek
4 784
0
4784
K 31. prosinci 2019
(1 646)
(75)
(1721)
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
129
Nájemníci jsou podle možností hodnoceni z hlediska úvěruschopnosti za účelem posouzení jejich finančních rizik.
Zůstatky pohledávek jsou průběžně monitorovány a jsou-li po splatnosti, jsou nájemcům zasílány upomínky.
6.2. Riziko likvidity
Riziko likvidity je riziko toho, že Skupina narazí na obtíže při plnění povinností souvisejících s finančními závazky. Riziko
likvidity vzniká z toho důvodu, že od Skupiny může být vyžadováno, aby zaplatila své závazky dříve, než očekává,
nebo že Skupina může mít obtíže při získávání finančních prostředků ke splnění závazků spojených s finančními závazky
k datu jejich splatnosti.
Skupina řídí riziko likvidity pomocí soustavného monitorování prognózovaných a aktuálních peněžních toků,
dlouhodobého financování svého portfolia nemovitostí a v příslušných případech i pomocí refinancování a také využívání
příjmu z nájemného k vypořádání krátkodobých závazků.
Společnost své aktivity spolufinancuje prostřednictvím bankovních úvěrů a dluhopisového financování. Poskytnutí
finančních prostředků v rámci financování je podmíněno plněním předem dohodnutých podmínek tzv. „kovenant“.
Případné nedodržení kovenant představuje potenciální negativní dopady na likviditu a financování Skupiny.
Hodnocení rizika (včetně dopadu COVID-19)
Společnost v rámci interního going concern modelu reflektujícího dopad šíření onemocnění COVID-19 sleduje a plánuje
vývoj kovenant ve skupině. Společnost i se zohledněním vlivu dopadu COVID-19 naplňuje going concern princip, a to
jak z pohledu generovaného cash flow, tak z pohledu splnění kovenant.
Následující tabulka obsahuje souhrnný přehled o profilu splatnosti finančních závazků Skupiny na základě smluvních
nediskontovaných plateb včetně přirostlého úroku. Tabulka zachycuje vypořádání závazků Skupiny k prvnímu termínu
na základě smluvní splatnosti a zahrnuje jiné finanční závazky než deriváty.
2020
do 3 měsíců
3 měsíce –
1 rok
1–5 let
splatné po 5
letech
Celkové
nediskontované
peněžní toky k
31.12.2020
Účetní hodnota
k 31.12.2020
Nederivátové závazky
Bankovní úvěry (s vyloučením
poplatku za zřízení)
(6 930)
(20 790)
(1 336 892)
0
(1 364 612)
1 339 827
Úvěry a půjčky od spřízněných
stran
(27 047)
0
0
0
(27 047)
27 047
Emitované dluhopisy
(12 600)
(12 600)
513 000)
0
(538 200)
453 308
Ostatní dlouhodobé závazky
0
0
(28 087)
0
(28 087)
28 087
Jiné krátkodobé závazky
(33 936)
0
0
0
(33 936)
33 936
CELKEM
(80 513)
(33 390)
(1 877 979)
0
(1 991 882)
1 882 205
Derivátové závazky
Úrokový swap
7 846
Odtoky
(1 893)
(6 037)
(15 769)
0
(23 699)
-
Přítoky
1 281
4 083
9 611
0
14 974
-
CELKEM
(612)
(1 954)
(6 158)
0
(8 725)
7 846
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
130
2019
do 3 měsíců
3 měsíce –
1 rok
1–5 let
splatné po 5
letech
Celkové
nediskontované
peněžní toky k
31.12.2019
Účetní hodnota
k 31.12.2019
Nederivátové závazky
Bankovní úvěry (s vyloučením
poplatku za zřízení)
(15 958)
(32 784)
(1 218 290)
0
(1 267 032)
1 187 512
Úvěry a půjčky od
spřízněných stran
(12 891)
0
0
0
(12 891)
12 891
Emitované dluhopisy
(13 300)
(12 600)
(538 200)
0
(564 100)
451 873
Ostatní dlouhodobé závazky
0
0
(13 822)
0
(13 822)
13 822
Jiné krátkodobé závazky
(139 842)
0
0
0
(139 842)
139 842
CELKEM
(181 991)
(45 384)
(1 770 312)
0
(1 997 687)
1 805 940
Derivátové závazky
Úrokový swap
5 587
Odtoky
(1 512)
(4 463)
(13 846)
0
(19 821)
-
Přítoky
902
2 712
10 332
0
13 946
-
CELKEM
(610)
(1 751)
(3 514)
0
(5 875)
5 587
Úvěry a půjčky od spřízněných stran nemají stanovena specifická data splatnosti. Podle úvěrových smluv jsou splatné
okamžitě na požádání věřitele nebo do 5 dnů od oznámení o splacení předaném Skupinou věřiteli. Proto jsou tyto úvěry
vykazovány se splatností do 3 měsíců.
Skupina udržuje dostatečnou úroveň peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů k plnění požadavků dluhové služby
v příštích třech měsících. Skupina je dále povinna udržovat dodatečné rezervy na dluhovou službu na samostatných
vázaných bankovních účtech. Navíc jsou úvěrové závazky z jednotlivých smluv o úvěrovém rámci průběžně
monitorovány. Skupina je povinna dokládat úvěrovým institucím plnění těchto závazků a svou finanční situaci.
Většina závazků z obchodního styku a dalších závazků se týká běžné správy nemovitostí. Tyto náklady jsou potom
vyúčtovány nájemcům jako náhrady související s nájmem a poplatky za služby. Standardní doba splatnosti u
pohledávek z obchodního styku je 14 dní a jejich včasná úhrada umožňuje společnosti hradit včas závazky z obchodního
styku a ostatní závazky.
6.3. Tržní riziko
Tržní riziko je riziko výkyvů hodnoty finančního nástroje v důsledku změn tržních úvěrových sazeb nebo tržní ceny v
důsledku změny úvěrového ratingu emitenta daného nástroje, změn v cítění trhu, spekulativních aktivit, nabídky a
poptávky po cenných papírech a tržní likvidity.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
131
6.4. Úrokové riziko
Úrokové riziko je riziko, že hodnota finančního nástroje bude kolísat v důsledku změn tržních úrokových sazeb. Doba,
po kterou je úroková sazba pro finanční nástroj fixována, ukazuje, do jaké míry je vystavena úrokovému riziku. Níže
uvedená tabulka poskytuje informace o rozsahu úrokové expozice Skupiny na základě smluvního data splatnosti jejích
finančních nástrojů nebo, v případě nástrojů, které přeceňují tržní úrokovou sazbu před splatností, na další přeceňování
datum.
31.12.2020
Do 1 roku
1–5 let
nad 5 let
Bezúročné
Celkem
Aktiva
Peníze a peněžní ekvivalenty
78 209
0
0
0
78 209
Poskytnuté úvěry
59 820
0
0
0
59 820
Pohledávky z obchodních vztahů a jiné
pohledávky
0
0
0
41 959
41 959
CELKEM
138 029
0
0
41 959
179 988
Závazky
Úvěry a půjčky
54 767
1 312 107
0
0
1 366 874
Emitované dluhopisy
10 500
0
442 808
0
453 308
Záporná reálná hodnota derivátů
7 846
0
0
0
7 846
Ostatní dlouhodobé závazky
28 087
28 087
Závazky z obchodního styku a jiné závazky
0
0
0
33 936
33 936
CELKEM
73 113
1 340 194
442 808
33 936
1 890 051
GAP
64 916
(1 340 194)
(442 808)
8 023
(1 710 063)
KUMULATIVNÍ GAP
64 916
(1 275 278)
(1 718 086)
(1 710 063)
(1 710 063)
31.12.2019
Do 1 roku
1–5 let
nad 5 let
Bezúročné
Celkem
Aktiva
Peníze a peněžní ekvivalenty
62 297
0
0
0
62 297
Poskytnuté úvěry
47 864
0
47 864
Pohledávky z obchodních vztahů a jiné
pohledávky
0
0
0
8 234
8 234
CELKEM
110 161
0
0
8 234
118 395
Závazky
Úvěry a půjčky
1 200 403
0
0
0
1 200 403
Emitované dluhopisy
0
0
451 873
0
451 873
Záporná reálná hodnota derivátů
5 587
0
0
0
5 587
Ostatní dlouhodobé závazky
0
13 822
0
0
13 822
Závazky z obchodního styku a jiné závazky
0
0
0
139 842
139 842
CELKEM
1 205 990
13 822
451 873
139 842
1 811 527
GAP
(1 095
829)
(13 822)
(451 873)
-131 608
(1 693 132)
KUMULATIVNÍ GAP
(1 095
829)
(1 109 651)
(1 561 524)
(1 693 132)
(16)
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
132
Efektivní úroková sazba úvěrů k 31. prosinci 2020 a k 31. prosinci 2019 činila 1,75%, resp. 1,85%. Efektivní úroková
sazba na dluhopisy emitované k 31. prosinci 2020 byla 6,27% (2019: byla 6,27%).
Citlivostní analýza dopadu změny referenční sazby na sazby úvěrů ve skupině. Ve Skupině jsou tři formy úvěrů:
• Developerský úvěr (RP Choceň) – Jedná se o úvěr bez hedgingu jehož celková sazba je tvořena fixní složkou
2,5 % a variabilní složkou odvozenou od 3M EURIBOR – tento úvěr není zajištěn a celková sazba je citlivá
na pohyby referenční sazby (pokud není referenční sazba negativní)
• Investiční úvěr bez hedgingu (Liberec, Saratov, Senica, Prešov) - celková sazba je tvořena fixní složkou
1,5 % a variabilní složkou odvozenou od 3M EURIBOR – tento úvěr je zajištěn a celková sazba je citlivá na
pohyby referenční sazby (pokud není referenční sazba negativní). Úvěry jsou zajištěny prostřednictvím
úrokového swapu a zero floor opce.
• Investiční úvěr s hedgingem - celková sazba je tvořena fixní složkou dle přehledu níže
Investicny úvěr s hedgingem
Liberec
1,71%
Tabor
1,71%
Saratov
1,71%
Senica
2,18%
Mlada Boleslav
1,87%
Trnava
1,71%
*Stare Mesto
1,69%
Retail Park
Úvěrový rámec
tis. EUR
Hedging
necitlivé na
změny 3M
EURIBOR
citlivé na změny
3M EURIBOR
změna 3M
EURIBOR +0,5%
p.a-navýšení úrok.
nákladů z rámce
Liberec
6 974
ANO
6 974
0
0
Liberec
2 189
NE
0
2 189
11
Tabor
7 476
ANO
7 476
0
0
Saratov
6 209
ANO
6 209
0
0
Saratov
299
NE
0
299
1
Senica
1 720
ANO
1 720
0
0
Senica
300
NE
0
300
2
Mlada Boleslav
7 232
ANO
7 232
0
0
Trnava
5 850
ANO
5 850
0
0
Presov
9 900
NE
0
9 900
50
Staré Město
4 145
ANO
4 145
0
0
Choceň
3 646
NE
0
3 646
18
Total
55 940
39 606
16 334
82
Úroková sazba emitovaných dluhopisů FIDUROCK Nemovitosti a.s. činí 5,6% p.a. Jedná se o dluhopisy s pevným
úrokovým výnosem.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
133
6.5. Měnové riziko
Skupina je vystavena měnovému riziku prostřednictvím cizoměnových transakci. Jelikož je funkční měnou Skupiny Kč
a smlouvy o financování a o nájmu jsou uzavřeny v EUR, je konsolidovaná účetní závěrka ovlivněna pohyby směnných
kurzů EUR vůči Kč.
Skupina má následující rozpad finančních aktiv a závazků po jednotlivých měnách:
31.12.2020
Zůstatek
EUR
CZK
Finanční aktiva
Pohledávky z obchodních vztahů a jiné pohledávky
30 164
27 257
2 907
Poskytnuté úvěry
59 820
59 820
Ostatní aktiva
11 795
10 337
1 458
Peníze a peněžní ekvivalenty
78 209
55 034
23 175
CELKEM
179 988
92 628
87 360
Finanční závazky
Úvěry a půjčky
1 366 874
1 366 874
0
Emitované dluhopisy
453 308
453 308
Záporná reálná hodnota derivátů
7 846
7 846
Jiné krátkodobé závazky
33 936
19 892
14 044
Ostatní dlouhodobé závazky
28 087
19 251
8 835
CELKEM
1 890 051
1 413 863
476 188
ČISTÁ POZICE
(1 710 063)
(1321 235)
(388 828)
31.12.2019
Zůstatek
EUR
CZK
Finanční aktiva
Pohledávky z obchodních vztahů a jiné pohledávky
38 919
21 547
17 372
Poskytnuté úvěry
47 864
0
47 864
Ostatní aktiva
8 693
7 041
1 652
Peníze a peněžní ekvivalenty
62 297
49 751
12 546
CELKEM
157 773
77 889
79 884
Finanční závazky
Úvěry a půjčky
1 200 403
1 200 403
0
Emitované dluhopisy
451 873
0
451 873
Záporná reálná hodnota derivátů
5 587
5 587
0
Jiné krátkodobé závazky
139 868
66 743
73 125
Ostatní dlouhodobé závazky
13 822
13 822
0
CELKEM
1 811 553
1 286 555
524 998
ČISTÁ POZICE
(1 653 781 )
(1 208 666)
(445 114 )
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
134
31.12.2020
spot
2020 průměr
CZK / 1 EUR
26,245
26,4443
31.12.2019
spot
2019 průměr
CZK / 1 EUR
25,41
25,6722
Analýza citlivosti dopadu měnového rizika na vlastní kapitál a zisk před zdaněním byla připravena na základě 5%
zhodnocení / znehodnocení kurzu CZK / EUR pro dceřiné společnosti, kde EUR není funkční měnou Tato analýza vychází
z výkyvů směnných kurzů cizích měn, které Skupina k datu vykázání považovala za přiměřeně možné. Analýza
předpokládá, že všechny ostatní proměnné, zejména sazby, zůstávají konstantní a ignorují jakýkoli dopad
předpokládaného prodeje a nákupu.
31.12.2020
Zohledněné pohyby v EUR byly:
CZK / 1 EUR
+-5 %
zhodnocení /
znehodnocení
kurzu
Dopad na
kapitál
Dopad na
zisk před
zdaněním
2020
CZK/EUR kurzu
+5 % / spot 27,56
(69 292)
(66 239)
CZK/EUR kurzu
-5 % / spot 24,93
69 292
66 239
2019
CZK/EUR kurzu
+5 % / spot 26,68
(30 754)
(17 689)
CZK/EUR kurzu
-5 % / spot 24,14
30 754
17 689
Zajištění peněžních toků
Skupina označila některé přijaté bankovní úvěry v EUR jako zajišťovací nástroje. Zajištěnou položkou jsou budoucí
splátky leasingu považované za vysoce pravděpodobné. Očekává se, že peněžní toky z budoucích leasingových plateb
nastanou a budou mít dopad na zisk nebo ztrátu do roku 2034, respektive 2035.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
135
Zajišťovací položky
Účetní hodnota/hypotetická
hodnota
Aktiva
Závazky
Řádková položka ve výkazu o
finanční situaci, kde je zahrnut
zajišťovací nástroj
Měnové riziko
2020: Přijaté bankovní půjčky
0
252 393
Půjčky a půjčky
2019: Přijaté bankovní půjčky
0
261 311
Půjčky a půjčky
Změna reálné
hodnoty
použitá k
měření za
období
Změny
hodnoty
zajišťovacího
nástroje
vykázaného v
OCI
Částka
reklasifikovaná
z rezervy na
zajištění do
výkazu zisku
nebo ztráty
Řádková
položka ve
výkazu zisku
nebo ztráty
ovlivněná
reklasifikací
2020: Přijaté bankovní půjčky
(8 720)
(8 720)
(48)
Finanční příjem
2019: Přijaté bankovní půjčky
3 185
3 185
(774)
Finanční příjem
V roce 2020 a 2019 nebyla ve výkaze zisku a ztráty vykázána žádná neefektivita zajištění.
Zajištěné položky
2020
2019
v tis. Kč
Změna hodnoty
pro výpočet
zajištění
Zajišťovací rezerva
peněžních toků
Změna hodnoty pro
výpočet zajištění
Zajišťovací rezerva
peněžních toků
Měnové riziko
Výnosy z pronájmu, obchodní pohledávky
8 720
6 044
(3 185)
13 412
Dopad zajištění na vlastní kapitál
K 1. lednu 2019
11 458
Efektivní část změn reálné hodnoty
vyplývajících ze zajišťujících nástrojů
3 185
Částky reklasifikované do výkazu zisku a
ztráty
(774)
Daňový efekt
(458)
K 31. prosinci 2019
13 412
K 1. lednu 2020
13 412
Efektivní část změn reálné hodnoty
vyplývajících ze zajišťujících nástrojů
(9 049)
Částky reklasifikované do výkazu zisku a
ztráty
(48)
Daňový efekt
1 728
K. 31. prosinci 2020
6 044
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
136
6.6. Provozní segmenty
Všechny výnosy Skupiny jsou realizovány na českém a slovenském realitním trhu. Většina výnosů je generována z
pronájmu komerčních prostor a zúčtování poplatků za služby.
31.12.2020
Retail Park
Pozemek
Česko
Slovensko
Česko
Slovensko
Celkem
Výnosy z nájmů
75 466
72 788
148 254
Poplatky za správu majetku
(7 793)
(4 346)
(12 139)
Ostatní náklady spojené s budovou
90
(294)
(204)
Čistý výnos/náklad z přecenění majetku
51 210
(1 564)
(12 773)
10 012
46 885
Ztráty z derivátů
(1 390)
(869)
(2 259)
Výnosový úrok
3 400
3 400
Nákladový úrok
(13 748)
(11 904)
(25 668)
Zisk/ztráta za segment CELKEM
107 234
53 811
(12 773)
(18 858)
158 267
Ostatní nealokované položky
(71 883)
Zisk/ztráta před zdaněním za období
86 384
31.12.2019
Retail Park
Pozemek
Česko
Slovensko
Česko
Slovensko
Celkem
Výnosy z nájmů
60 792
40 924
0
0
101 716
Poplatky za správu majetku
(7 181)
(4 316)
0
0
(11 497)
Čistý výnos/náklad z přecenění majetku
(101 917)
86 560
(24 560)
(22 783)
(62 700)
Výnosový úrok
0
1 256
2 079
0
3 335
Nákladový úrok
(13 427)
(28 046)
(101)
(1 368)
(42 942)
Zisk/ztráta za segment CELKEM
(61 733)
96 379
(22 582)
(24 151)
(12 088)
Ostatní nealokované položky
(39 556)
Zisk/ztráta před zdaněním za období
(51 644)
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
137
7. Ostatní poznámky a informace
7.1. Minimální budoucí pohledávky z nájmu
Celkové minimální splatné budoucí leasingové platby, analyzované podle roku, ve kterém jsou splatné, byly následující:
31.12.2020
31.12.2019
Během 1. roku
154 653
139 532
Během 1-2 let
134 841
138 164
Během 2-3 let
112 448
118 981
Během 3-4 let
83 311
97 499
Během 4-5 let
68 735
70 083
Více než 5 let
225 258
225 193
CELKEM
779 246
789 452
7.2. Informace o propojených osobách
Bezprostřední mateřskou společností skupiny byla společnost Fidurock Private Equity Participations B.V., která vlastní
100 % akcií mateřské společnosti k 31. prosinci 2020.
a) Transakce s mateřskou společností
V průběhu roku 2020 provedla mateřská společnost kapitálové příspěvek do vlastního kapitálu společnosti pro další
rozvoj skupiny 145 429 tis. Kč (2019: 177 743 tis. Kč). Příspěvek představuje kapitalizovanou půjčku. Dále mateřská
společnost poskytla v roce 2020 úvěr, zůstatek k 31. prosinci 2020 byl 24 337 tis. Kč (2019: 0 tis. Kč).
b) Transakce se spřízněnými společnostmi
2020
2019
Rozvahové položky
Poskytnuté půjčky – RP Choceň s.r.o.
59 919
47 939
Úvěry a půjčky – FIDUROCK CAPITAL CZ
(2 710)
(8 698)
Úvěry a půjčky – Fidurock Private Equity Participations B.V.
(24 337)
Výsledkové položky
Asset management služby – VASSET REAL s.r.o.
(5 209)
(5 209)
Ostatní provozní náklady – FIDUROCK Services s.r.o.
(16 059)
(14 356)
Ostatní provozní náklady – FIDUROCK Advisory Group B.V.
0
(4 236)
Úrokové náklady z úvěru a půjček
(108)
(2 472)
c) Transakce s klíčovými řídícími pracovníky
Skupina přímo neposkytuje klíčovým řídícím zaměstnancům žádné zaměstnanecké výhody ani s nimi neexistují žádné
jiné přímé transakce. Klíčoví vedoucí pracovníci jsou zaměstnáni přidruženou společností Fidurock Services s.r.o.
Kompenzace klíčových řídících pracovníků ve skupině dosáhla 2 614 tis. Kč (2019: 1 783 tis. Kč).
d) Identifikace osob, které jsou akcionáři mateřské společnosti emitenta
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
138
7.3. Podmíněné závazky
S ohledem na to, že v tuto chvíli ještě není známa zcela konkrétní a finální podoba státních dotačních programů, či
jiných programů státní pomoci, pracuje Fidurock s předběžným plánem poskytnout všem uzavřeným, či zásadně
omezeným nájemcům, s prokazatelným propadem obratů, slevu z nájmu ve výši 30% na celé Q1 roku 2021. Pokud by
restrikce trvaly i nadále a bylo by to nutné, počítá Fidurock s možností další podpory nájemcům ve stejné výši i během
Q2 2021.
Vedení Skupiny nemá žádné další informace o podmíněných závazcích, které by měly být zveřejněny.
7.4. Informace o dopadu Covid-19
Začátek roku 2021 byl nadále ovlivněn opatřeními proti šíření COVID 19. Opatření nebyla zásadně rozdílná proti
opatřením zavedeným v průběhu roku 2020. V březnu byl v Česku omezen pohyb obyvatelstva, kdy bylo povoleno
cestování pouze v rámci okresů. Dopad tohoto omezení byl pro retail parky minimální, jelikož se jedná o regionálně
významné obchodní jednotky, jejichž spádová oblast povětšinou pokrývá území okresu. Pro naše nájemce se tedy
prozatím rok 2021 vyvíjel ve stejném režimu jako rok 2020.
Během začátku roku 2021 se začalo v Česku a na Slovensku očkovat proti COVID 19. V obou státech se s růstem
proočkovanosti prognózuje postupné zlepšení epidemické situace. K datu vydání účetní závěrky bylo v Česku plně
naočkováno již 7,5 % obyvatelstva, na Slovensku pak 5,7 %. Odhaduje se růst počtu dostupných vakcín a také rychlost
vakcinace.
FIDUROCK Nemovitosti a.s. (dále „Skupina“, nebo „Fidurock“) stále sleduje svou likviditní pozici a chování nájemců.
Skupina do dnešního dne nezaznamenala významné prodlení s platbami nájemného od svých nájemců. Vedení Skupiny
připravilo stresové testovací scénáře s projekcí ekonomických výsledků, které zohledňují dopady dopadů COVID-19 a
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 30.června 2020
V tisících korun českých (tis. Kč)
Příloha ke konsolidované účetní závěrce
139
souvisejících vládních opatření.
7.5. Následné události
Kromě výše uvedeného nenastaly do data sestavení účetní závěrky žádné významné události, které by přímo
ovlivňovaly ekonomickou situaci ve Skupině. Předpovědi ukazují, že Skupina splňuje princip nepřetržitého trvání, a to
jak z hlediska generovaného peněžního toku, tak z hlediska odhadovaného plnění kovenantů pro rok 2021.
Skupina neočekává zásadní posun v celkové hodnotě portfolia. Důvodem je především struktura nájemců portfolia
tvořená primárně silnými společnostmi z oblasti maloobchodu z tuzemska, či zahraničí. Tyto společnosti by měly být
vůči určitým výkyvům ekonomiky rezistentní. Zároveň je charakter retail parků, jako investičního produktu stabilnější
a odolnější vůči negativním pohybům v ekonomice, než tradiční nákupní centra kvůli nižší nákladovosti pro majitele a
nájemce. Zároveň očekáváme, že se spotřebitelské chování v průběhu roku 2021 vrátí na hodnoty, které dosahovalo
před zavedením opatření souvisejících s COVID-19, a tedy dlouhodobá stabilita cash flow bude zachována.
Vedení došlo k názoru, že dosavadní vývoj v oblasti COVID 19 nemá vliv na předpoklady a odhady provedené v rámci
ocenění investičního majetku společnosti, které proběhlo k 31. prosinci 2020 a neexistují tak indikace snížení hodnoty
aktiv společnosti.
Vedení Skupiny nemůže vyloučit možnost, že prodloužení či zpřísnění restriktivních opatření, ani následný negativní
vliv takových opatření na ekonomické prostředí, ve kterém působí, nebude mít nepříznivý vliv na Skupinu, její finanční
stav a provozní výsledky a to jak ve střednědobém, tak dlouhodobém horizontu. Vedení Skupiny bude nadále pozorně
sledovat vývoj a následně na něj reagovat s cílem zmírnit následky případných událostí a okolností.
V Praze, dne 4.5. 2021
140
Použité definice a zkratky
Zkratka
Definice
a.s.
Akciová společnost
B.V.
Besloten Vennootschap (Nizozemská obdoba s.r.o.)
C & W
Cushman & Wakefield
CF
Cash Flow
CAPEX
Capital Expenditures (kapitálové výdaje)
ČNB
Česká národní banka
ČSÚ
Český statistický úřad
DCF
Discounted Cash Flow
EIA
Environmental Impact Assessment
EU
Evropská unie
EUR
Euro
FX
Foreign Exchange
H1
První pololetí
ISIN
International Securities Identification Number
JLL
Jones Lang LaSalle
Kč (CZK)
Koruna česká
ks
Kus
m
2
Metr čtvereční
MFČR
Ministerstvo financí České republiky
MFSR
Ministerstvo financií Slovenskej republiky
NOI
Net Operating Income
NOPAT
Net Operating Profit After Taxation
NP
Nadzemní Podlaží
p.a.
Per annum
PSČ
Poštovní směrovací číslo
RP
Retail park
SPV
Special Purpose Vehicle
ŠÚ SR
Štatistický úrad Slovenskej republiky
Tis.
Tisíc
VK
Vlastní kapitál
ČR (CZ)
Česká republika
SR (SK)
Slovenská republika
Q1/Q2/Q3/Q4
První/druhé/třetí/čtvrté čtvrtletí roku
SoD
Smlouva o dílo
NOI
Net Operating Income – čisté provozní výnosy
141
Podklady pro výpočet finančních ukazatelů
Definice užitého ukazatele
Konsolidovaný výkaz
Výpočet
reference
Hrubé provozní výnosy
Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodaření
A+B
Čistý provozní zisk
Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodaření
E
Provozní zisk
Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodaření
I
Zisk před daní
Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodaření
N
Čistý zisk
Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodaření
P
Celková aktiva
Konsolidovaný výkaz o finanční situaci
I
z toho dlouhodobý majetek
Konsolidovaný výkaz o finanční situaci
A
z toho oběžná aktiva
Konsolidovaný výkaz o finanční situaci
E
Vlastní kapitál
Konsolidovaný výkaz o finanční situaci
J
Dlouhodobé závazky
Konsolidovaný výkaz o finanční situaci
Q
z toho úročený dluh
Konsolidovaný výkaz o finanční situaci
R
Krátkodobé závazky
Konsolidovaný výkaz o finanční situaci
W
z toho úročený dluh
Konsolidovaný výkaz o finanční situaci
X+Y
NOPAT
Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodaření
I+O
Investovaný kapitál
Konsolidovaný výkaz o finanční situaci
I-T-U-AA-AB
Úročený dluh
Konsolidovaný výkaz o finanční situaci
R+X+Y
Společnost používá v rámci vrcholové finanční analýzy následující poměrové ukazatele:
Ukazatel
Definice
Rentabilita investovaného kapitálu
NOPAT / Investovaný kapitál
Kapitálová přiměřenost
Vlastní kapitál / Celková aktiva
Zisková marže
(Čistý zisk - Čistý nerealizovaný výnos z přecenění investičního
majetku) / Hrubé provozní výnosy
Obrátka stálých aktiv
Hrubé provozní výnosy / Dlouhodobá aktiva
Rentabilita investovaného kapitálu měří, kolik provozního hospodářského výsledku po zdanění společnost
vygenerovala z jedné koruny investované akcionáři a věřiteli, kteří společnost financovali úročeným dluhem. Ukazatel
takto podává relevantní pohled na výkonnost investice jako celku.
Kapitálová přiměřenost vyjadřuje vybavenost společnosti vlastními zdroji ve vztahu k celkovým zdrojům financování.
Vlastníci mohou preferovat nižší hodnotu ukazatele a dosahovat tak vyšší tzv. finanční páky, věřitelé naopak preferují
vyšší hodnotu ukazatele, jelikož poukazuje na celkovou finanční stabilitu společnosti.
142
Obrátka stálých aktiv vyjadřuje, jaké výnosy společnost generuje na jednotku dlouhodobých aktiv a označuje tak
efektivnost využívání dlouhodobých aktiv. Tento ukazatel je vhodné sledovat v jeho vývoji v čase, tak při srovnání
s obdobnými společnostmi.
143
Použité zdroje a publikace v kapitole Makroekonomický vývoj v České
republice a na Slovensku
Instituce: Český statistický úřad
Publikace: Vývoj ekonomiky České republiky - 4. čtvrtletí 2020
Zdroj: https://www.czso.cz/csu/czso/cri/tvorba-a-uziti-hdp-4-ctvrtleti-2020
Instituce: NÁRODNÍ ROZPOČTOVÁ RADA
Publikace: Stanovisko NRR číslo 1/2021
Zdroj: https://unrr.cz/wp-content/uploads/2021/03/Stanovisko-1_2021_Fisk%C3%A1ln%C3%AD-a-
rozpo%C4%8Dtov%C3%A1-politika_4.3..pdf
Instituce: Ministerstvo Financí České republiky
Publikace: Makroekonomická predikce - leden 2021
Zdroj: https://www.mfcr.cz/cs/verejny-sektor/makroekonomika/makroekonomicka-predikce/2021/makroekonomicka-
predikce-leden-2021-40599
Instituce: Štatistický úrad Slovenskej republiky
Publikace: Štatistická správa o základných vývojových tendenciách v hospodárstve SR vo 4. štvrťroku 2020
Zdroj: https://slovak.statistics.sk/
Instituce: Štatistický úrad Slovenskej republiky
Publikace: Rýchly odhad HDP a zamestnanosti podľa ESA 2010/ Nezamestnanosť vo 4. štvrťroku 2020/ náklady práce
Zdroj: https://slovak.statistics.sk/
Instituce: Ministerstvo financií Slovenskej republiky
Publikace: Komentář - 54. zasadnutie výboru pre makroekonomické prognózy (február 2021)
Zdroj: https://www.mfsr.sk/
Instituce: Ministerstvo financií Slovenskej republiky
Publikace: Makroekonomická prognóza - 54. zasadnutie výboru pre makroekonomické prognózy (február 2021)
Zdroj: https://www.mfsr.sk/
Instituce: Kancelária Rady pre rozpočtovú zodpovednosť
Publikace: Strednodobý rozpočtový semafor – február 2021
Zdroj: https://www.rozpoctovarada.sk/download2/semafor_sd_202102_20210223.pdf
Instituce: Česká národní banka
Publikace: Prognóza ČNB – zima 2021
Zdroj: https://www.cnb.cz/cs/menova-politika/prognoza/
Instituce: Česká národní banka
Publikace: Zpráva o měnové politice zima 2021
Zdroj: https://www.cnb.cz/export/sites/cnb/cs/menova-
politika/.galleries/zpravy_o_menove_politice/2021/2021_zima/download/zomp_2021_zima.pdf
Instituce: Národní rozpočtová rada
Publikace: Zpráva o dlouhodobé udržitelnosti veřejných financí
Zdroj: https://unrr.cz/wp-content/uploads/2020/07/Zpr%C3%A1va-o-dlouhodob%C3%A9-udr%C5%BEitelnosti-
ve%C5%99ejn%C3%BDch-financ%C3%AD_2020.pdf
144
Použité zdroje a publikace v kapitole Popis trhů, na kterých společnost
působí
Instituce: JLL
Publikace: JLL - CEE Investment Market, January 2021
Zdroj: https://www.jll.cz/
Instituce: CBRE
Publikace: CBRE - CZECH REPUBLIC RETAIL, Q4 2020 | SNAPSHOT
Zdroj: https://www.cbre.cz/cs-cz/research-and-reports
Instituce: CUSHMAN & WAKEFIELD
Publikace: CUSHMAN & WAKEFIELD RESEARCHPUBLICATION - MARKETBEAT - CZECH REPUBLIC - Retail Q4
2020
Zdroj: https://www.cushmanwakefield.com/cs-cz/czech-republic/insights/czech-republic-marketbeat
145
Zpráva nezávislého auditora pro akcionáře
společnosti FIDUROCK Nemovitosti a.s.
KPMG
česká
republika Audit, s.r.o.
Pobřežní
1a
186
00
Praha 8
česká
republika
+420 222 123
111
www.kpmg.cz
Zpráva nezávislého auditora pro
akcionáře
společnosti
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Zpráva o auditu konsolidované
účetní
závěrky
Výrok auditora
Provedli jsme audit
přiložené
konsolidované
účetní
závěrky
společnosti
FIDUROCK
Nemovitosti a.s.
(,,Společnost")
a jejích
dceřiných
společností
(společně
„Skupina")
sestavené
na
základě
mezinárodních
standardů
účetního
výkaznictví ve
znění
přijatém
Evropskou unií, která se skládá z konsolidovaného výkazu o
finanční
situaci
k
31.
prosinci 2020, konsolidovaného výkazu o úplném výsledku, konsolidovaného
výkazu
změn
vlastního kapitálu a konsolidovaného výkazu o
peněžních
tocích za rok
končící
31.
prosincem 2020 a
přílohy
této konsolidované
účetní
závěrky,
která obsahuje
popis použitých podstatných
účetních
metod a další
vysvětlující
informace. Údaje
o
Skupině
jsou uvedeny v
bodě
1
přílohy
této konsolidované
účetní
závěrky.
Podle našeho názoru
přiložená
konsolidovaná
účetní
závěrka
podává
věrný
a poctivý
obraz konsolidované
finanční
situace Skupiny k
31.
prosinci 2020 a konsolidované
finanční
výkonnosti a konsolidovaných
peněžních
toků
za
rok
končící
31.
prosincem
2020 v souladu s mezinárodními standardy
účetního
výkaznictví ve
znění
přijatém
Evropskou unií.
Základ pro výrok
Audit jsme provedli v souladu
se
zákonem o auditorech,
nařízením
Evropského
parlamentu a Rady (EU)
č
.
537/2014 a standardy Komory
auditorů
české
republiky
pro
audit, kterými jsou mezinárodní standardy
pro
audit (ISA),
případně
doplněné
a
upravené souvisejícími
aplikačními
doložkami. Naše
odpovědnost
stanovená
těmito
předpisy
je
podrobněji
popsána v oddílu
Odpovědnost
auditora
za
audit konsolidované
účetní
závěrky
.
V souladu
se
zákonem o auditorech a Etickým kodexem
přijatým
Komorou
auditorů
české
republiky jsme
na
Skupině
nezávislí a splnili jsme i další etické
povinnosti vyplývající z uvedených
předpisů.
Domníváme
se,
že
důkazní
informace,
které jsme shromáždili, poskytují
dostatečný
a vhodný základ pro
vyjádření
našeho
výroku.
KPMG
Česká
republi
ka
Audit, s.r.o.,
spo
le
čnost
s
ručením
omezeným a
člen
globál
ní
s
ítě
Obchodní
rejstřík
vedený
IČO
49619187
nezávislý
ch
členských
spo
l
ečnost
í
KPMG
přid
r
užených
ke
KPMG 1ntemational Limited,
Městským
soudem v Praze
DIČ
CZ699001996
anglické privátní
společnost
i
s
ručen
í
m omezeným zárukou. oddíl C,
vl
ožka 24185
ID datové schránky: 8h3gtra
Hlavní záležitosti auditu
Hlavní záležitosti auditu jsou záležitosti, které byly podle našeho odborného úsudku
při
auditu konsolidované
účetní
závěrky
za
běžné
období
nejvýznamnější.
Těmito
záležitostmi jsme
se
zabývali v kontextu auditu konsolidované
účetní
závěrky
jako celku
a v souvislosti s
utvářením
názoru na tuto konsolidovanou
závěrku
.
Samostatný výrok
k
těmto
záležitostem
nevyjadřujeme
.
Oceněni
investičního
majetku
Účetní
hodnota
investičního
majetku k
31
. prosinci 2020: 2 533 167 tis.
Kč
(31
. prosince
2019: 2 263 268 tis.
Kč)
.
Další informace jsou uvedeny v
bodě
přílohy
konsolidované
účetní
závěrky
:
2.4.
(Investiční
nemovitý majetek}, 3.1.
(Investiční
nemovitý majetek) a 5
(Měření
reálné
hodnoty,
finanční
nástroje).
Hlavní záležitost auditu
Podle mezinárodního
účetního
standardu
IAS 40:
Investiční
majetek,
investiční
majetek zahrnuje nemovitosti držené za
účelem
dosažení
příjmu
z nájemného, za
účelem
zhodnocení,
či
obojího.
Investiční
majetek Skupiny
představuje
retailové
parky a pozemky k
výstavbě
,
které -
Skupina vlastní a pronajímá svým
nájemcům.
Tyto nemovitosti jsou
oceněny
v reálné
hodnotě
,
jejíž
změny
jsou vykázány v zisku
či
ztrátě
.
Ocenění
reálnou hodnotou pro
investiční
nemovitostí Skupiny generující výnosy
je
založeno na výnosové
metodě
,
pro
Jak byla daná záležitost auditu
řešena
Při
řešení
této hlavní záležitosti auditu
jsme,
kromě
jiného, provedli
ve
spolupráci s naším vlastním specialistou
na
oceňovan1
nemovitých
věcí
následující auditorské postupy:
- zhodnocení
přístupu
k
ocenění
aplikované Skupinou oproti
požadavkům
příslušných
účetních
standardů
a tržní praxe.
Kromě
toho
jsme identifikovali
příslušné
metody,
předpoklady
a zdroje dat a zhodnotili,
zda tyto metody, zdrojová data a
předpoklady
jsou vhodné;
inve~tiční
nemovi~os~i
~e
výstc:vbě
je
- testování designu a implementace
z~_lozeno
n~
r~~1dualn1
met~de. O_ba vybraných
klíčových
kontrol v rámci
pn~tupy
vyz_adUJI
,
~bť
vedeni
skup~~y
procesu
finančního
výkaznictví
aplikovalo_
vyznamny us~de~ a vytvonl~ souvisejících s odhady reálných
kv
omplexn1
d~hady.
_v
ramci
__
s!anoveni hodnot
investičního
majetku
včetně
techt? o?hadu Skup1~a. pouz1va vst~py takových kontrol souvisejících
se
obd~~n~
od
naJateho _externiho schválením
výstupů
z
ocenění
nezav1sleho odhadce, a to zeJména ve
investičního
majetku·
vztahu ke
klíčovým
předpokladům
jako '
jsou:
• U
investičních
nemovitostí
generujících výnosy: odhadovaná
výše nájemného na metr
čtvereční
,
kapitalizační
míra
při
prodeji ("exit vield") a diskontní
- zhodnocení objektivnosti, zkušenosti a
kompetentnosti externího nezávislého
odhadce
na
oceňování
nemovitých
věcí
najatého Skupinou
stejně
jako
rozsah jeho práce;
sazba;
• U
investičních
nemovitostí
ve
výstavbě
:
odhadovaná hodnota
nájemného
na
metr
čtvereční
,
náklady
na
výstavbu,
kapitalizační
míra
při
prodeji ("exit yield") a
developerská marže.
Z
důvodu
skutečností
uvedených výše a
zároveň
z
důvodu
významnosti
vykazovaného
zůstatku
investičního
majetku jsme považovali tuto oblast
za
významné riziko v rámci našeho auditu,
což vyžadovalo naši zvýšenou pozornost.
Z tohoto
důvodu
považujeme tuto oblast
za
hlavní záležitost auditu.
r-
zhodnocení
vnitřní
konzistence modelu
pro stanovení reálných hodnot
invest
i
čního
majetku a zhodnocení
následujících
klíčových
předpokladů
:
• Pro
ocenění
výnosovou metodou:
odhadovaná výše nájemného
na
metr
čtvereční
,
kapitalizační
míra
při
prodeji ("exit yield") a diskontní sazba
porovnáním na
veřejně
dostupné
průzkumy
trhu a naše znalosti
v oblasti trhu s nemovitostmi. Také
jsme odsouhlasili míru obsazenosti
nemovitostí použitou v posudku
na
seznam
nájemců
a
zároveň
odsouhlasili použité
příjmy
z
nájemného použité v
oceňovacím
posudku
na
skutečné
příjmy
z
nájemného;
• Pro
ocenění
reziduální metodou:
náklady
na
výstavbu, developerská
marže, odhadovaná výše nájemného
na
metr
čtvereční
a
kapitalizační
míra
při
prodeji ("exit yield") porovnáním
na
veřejně
dostupné
průzkumy
trhu a
naše znalosti v oblasti trhu s
nemovitostmi;
.-
provedení analýzy citlivosti v
souvislosti s výše uvedenými
klíčovými
předpoklady
,
abychom zhodnotili
dopady
na
ocenění
reálnou hodnotou
investičního
majetku z
důvodu
možných
změn
výše uvedených
klíčových
předpokladů
;
zhodnocení vhodnosti
údajů
zveřejněných
Skupinou v
příloze
v konsolidované
účetní
závěrce
o
předpokladech
a významných
úsudcích použitých
p
ř
i
stanovení
odhadu reálné hodnoty
investičního
majetku.
Ostatní informace
Ostatními informacemi jsou v souladu s § 2 písm.
b)
zákona o auditorech informace
uvedené v konsolidované
výroční
zprávě
mimo individuální a konsolidovanou
účetní
závěrku
a naši zprávu auditora.
Za
ostatní informace odpovídá statutární orgán
Společnosti.
Náš výrok
ke
konsolidované
účetní
závěrce
se k ostatním informacím nevztahuje.
Přesto
je však
součástí
našich povinností souvisejících s auditem konsolidované
účetní
závěrky
seznámení se s ostatními informacemi a posouzení, zda ostatní informace nejsou ve
významném (materiálním) nesouladu s individuální a konsolidovanou
účetní
závěrkou
či
s našimi znalostmi o
účetní
jednotce získanými
během
auditu
účetní
závěrky
nebo zda
se jinak tyto informace nejeví jako
významně
(materiálně)
nesprávné. Také posuzujeme,
zda ostatní informace byly ve všech významných (materiálních) ohledech vypracovány
v souladu s
příslušnými
právními
předpisy
.
Tímto posouzením
se
rozumí, zda ostatní
informace
splňují
požadavky právních
předpisů
na formální náležitosti a postup
vypracování ostatních informací v kontextu významnosti (materiality),
tj
. zda
případné
nedodržení uvedených
požadavků
by
bylo
způsobilé
ovlivnit úsudek
činěný
na
základě
ostatních informací.
Na
základě
provedených
postupů,
do míry, již dokážeme posoudit, uvádíme, že
• ostatní informace, které popisují
skutečnosti,
jež jsou též
předmětem
zobrazení
v individuální a konsolidované
účetní
závěrce,
jsou ve všech významných
(materiálních) ohledech v souladu s individuální a konsolidovanou
účetní
závěrkou
a
• ostatní informace byly vypracovány v souladu s právními
předpisy
.
Dále jsme povinni uvést, zda
na
základě
poznatků
a
povědomí
o
Skupině,
k nimž jsme
dospěli
při
provádění
auditu, ostatní informace neobsahují významné (materiální)
věcné
nesprávnosti. V rámci uvedených
postupů
jsme v obdržených ostatních informacích
žádné významné (materiální)
věcné
nesprávnosti nezjistili.
Odpovědnost
statutárního orgánu,
dozorčí
rady a výboru pro audit
Společnosti
za
konsolidovanou
účetní
závěrku
Statutární orgán
Společnosti
odpovídá za sestavení konsolidované
účetní
závěrky
podávající
věrný
a poctivý obraz v souladu s mezinárodními standardy
účetního
výkaznictví ve
znění
přijatém
Evropskou unií a za takový
vnitřní
kontrolní systém, který
považuje za nezbytný pro sestavení konsolidované
účetní
závěrky
tak, aby
neobsahovala významné (materiální) nesprávnosti
způsobené
podvodem nebo chybou.
Při
sestavování konsolidované
účetní
závěrky
je statutární orgán
Společnosti
povinen
posoudit, zda je Skupina schopna
nepřetržitě
trvat, a pokud je to relevantní, popsat v
příloze
konsolidované
účetní
závěrky
záležitosti týkající se jejího
nepřetržitého
trvání a
použití
předpokladu
nepřetržitého
trvání
při
sestavení konsolidované
účetní
závěrky,
s
výjimkou
případů,
kdy statutární orgán plánuje zrušení Skupiny nebo
ukončení
její
činnosti
,
resp. kdy nemá jinou reálnou možnost než tak
učinit.
Za dohled nad procesem
účetního
výkaznictví ve
Skupině
odpovídá
dozorčí
rada ve
spolupráci s výborem pro audit.
Odpovědnost
auditora za audit konsolidované
účetní
závěrky
Naším cílem je získat
přiměřenou
jistotu, že konsolidovaná
účetní
závěrka
jako celek
neobsahuje významnou (materiální) nesprávnost
způsobenou
podvodem nebo chybou
a vydat zprávu auditora obsahující náš výrok.
Přiměřená
míra jistoty je velká míra jistoty,
nicméně
není zárukou, že audit provedený v souladu s výše uvedenými
předpisy
ve
všech
případech
v konsolidované
účetní
závěrce
odhalí
případnou
existující významnou
(materiální) nesprávnost. Nesprávnosti mohou vznikat v
důsledku
podvodů
nebo chyb a
považují se za významné (materiální), pokud lze
reálně
předpokládat
,
že
by
jednotlivě
nebo v souhrnu mohly ovlivnit ekonomická rozhodnutí, která uživatelé konsolidované
účetní
závěrky
na
jejím
základě
přijmou.
Při
provádění
auditu v souladu s výše uvedenými
předp
i
sy
je naší povinností
uplatňovat
během
celého auditu odborný úsudek a zachovávat profesní skepticismus. Dále je naší
povinností:
• Identifikovat a vyhodnotit rizika významné (materiální) nesprávnosti konsolidované
účetní
závěrky
způsobené
podvodem nebo chybou, navrhnout a provést auditorské
postupy reagující
na
tato rizika a získat
dostatečné
a vhodné
důkazní
informace,
abychom
na
jejich
zák
l
adě
mohli
vyjádřit
výrok. Riziko, že neodhalíme významnou
(materiální) nesprávnost, k níž došlo v
důsledku
podvodu, je
větší
než riziko
neodhalení významné (materiální) nesprávnosti
způsobené
chybou, protože
součástí
podvodu mohou být tajné dohody (koluze), falšování, úmyslná opomenutí,
nepravdivá prohlášení nebo obcházení
vnitřních
kontrol.
• Seznámit se s
vnitřním
kontrolním systémem Skupiny relevantním pro audit
v takovém rozsahu, abychom mohli navrhnout auditorské postupy vhodné
s ohledem
na
dané okolnosti, nikoli abychom mohli
vyjádřit
názor
na
účinnost
jejího
vn
i
třního
kontrolního systému.
• Posoudit vhodnost použitých
účetních
pravidel,
přiměřenost
provedených
účetních
odhadů
a informace, které v této souvislosti statutární orgán
Společnosti
uvedl
v
příloze
konsolidované
účetní
závěrky
.
• Posoudit vhodnost použití
předpokladu
nepřetržitého
trvání
při
sestavení
konsolidované
účetní
závěrky
statutárním orgánem a
to
, zda s ohledem
na
shromážděné
důkazní
informace existuje významná (materiální) nejistota
vyplývající z událostí nebo podmínek, které mohou
významně
zpochybnit
schopnost Skupiny
nepřetržitě
trvat. Jestliže dojdeme k
závěru
,
že taková
významná (materiální) nejistota existuje, je naší povinností upozornit v naší
zprávě
na
informace uvedené v této souvislosti v
příloze
konsolidované
účetní
závěrky
,
a
pokud tyto informace nejsou
dostatečné
,
vyjádřit
modifikovaný výrok. Naše
závěry
týkající se schopnosti Skupiny
nepřetržitě
trvat vycházejí z
důkazních
informací,
které jsme získali do data naší zprávy.
Nicméně
budoucí události nebo podmínky
mohou vést k tomu, že Skupina ztratí schopnost
nepřetržitě
trvat.
• Vyhodnotit celkovou prezentaci,
členění
a obsah konsolidované
účetní
závěrky
,
včetně
přílohy,
a dále
to,
zda konsolidovaná
účetní
závěrka
zobrazuje podkladové
transakce a události
způsobem
,
který vede k
věrnému
zobrazení.
• Získat
dostatečné
a vhodné
důkazní
informace o
finančních
informacích týkajících
se
účetn
í
ch
jednotek nebo podnikatelských
činností
v rámci Skupiny s cílem
vyjádřit
výrok
ke
konsolidované
účetní
závěrce
.
Odpovídáme za
řízen
í
,
dohled a provedení
auditu Skupiny.
Vyjádřen
í
výroku auditora
zůstává
naší výhradní
odpovědností.
Naší povinností je informovat osoby poverené správou a
řízením
mimo jiné
o plánovaném rozsahu a
načasování
auditu a o významných
zjištěních,
která jsme v
jeho
průběhu
učinili
,
včetně
zjištěných
významných
nedostatků
ve
vnitřním
kontrolním
systému.
Naší povinností je
rovněž
poskytnout osobám
pověřeným
správou a
řízením
prohlášení
o
tom,
že jsme splnili
příslušné
etické požadavky týkající
se
nezávislosti, a informovat je
o veškerých vztazích a dalších záležitostech, u nichž
se
lze
reálně
domnívat, že
by
mohly mít vliv
na
naši nezávislost, a
případných
souvisejících
opatřeních.
Dále je naší povinností vybrat
na
základě
záležitostí, o nichž jsme informovali osoby
pověřené
správou a
řízením
Společnosti
,
ty
, které jsou z hlediska auditu konsolidované
účetní
závěrky
za
běžný
rok
nejvýznamnější,
a které tudíž
představují
hlavní záležitosti
auditu, a tyto záležitosti popsat v naší
zprávě
.
Tato povinnost neplatí, když právní
předpisy
zakazují
zveřejnění
takové záležitosti nebo jestliže ve zcela
výjimečném
případě
usoudíme, že bychom o dané záležitosti
neměli
v naší
zprávě
informovat,
protože
lze
reálně
očekávat,
že možné negativní dopady
zveřejnění
převáží
nad
přínosem
z hlediska
veřejného
zájmu.
Zpráva o jiných požadavcích stanovených právními
předpisy
V souladu s
článkem
10
odst. 2
nařízení
Evropského parlamentu a Rady (EU)
č
.
537/2014 uvádíme v naší
zprávě
nezávislého auditora následující informace
vyžadované
nad
rámec mezinárodních
standardů
pro audit.
Určení
auditora a délka
provádění
auditu
Auditorem Skupiny nás dne 8. ledna 2019
určila
valná hromada
Společnosti.
Auditorem
Skupiny jsme
nepřetržitě
3 roky.
Soulad s
dodatečnou
zprávou pro výbor pro audit
Potvrzujeme, že náš výrok
ke
konsolidované
účetní
závěrce
uvedený v této
zprávě
je
v souladu s naší
dodatečnou
zprávou pro výbor pro audit
Společnosti
,
kterou jsme dne
29
. dubna
2021
vyhotovili dle
článku
11
nařízení
Evropského parlamentu a Rady (EU)
č
.
537/2014.
Poskytování neauditorských služeb
Prohlašujeme, že nebyly poskytnuty žádné zakázané služby uvedené v
čl.
5
nařízení
Evropského parlamentu a Rady (EU)
č.
537/2014.
Společnosti
a
podnikům
,
které ovládá, jsme
kromě
povinného auditu neposkytli žádné
jiné služby, které
by
nebyly uvedeny v
příloze
konsolidované
účetní
závěrky
nebo
konsolidované
výroční
zprávě
.
Zpráva o souladu s
nařízením
o ESEF
Provedli jsme zakázku poskytující
přiměřenou
jistotu, jejímž
předmětem
bylo
ověření
souladu
účetních
závěrek
obsažených v konsolidované
výroční
zprávě
s ustanoveními
nařízení
Komise v
přenesené
pravomoci (EU) 2019/815
ze
dne
17.
prosince 2018,
kterým
se
doplňuje
směrnice
Evropského parlamentu a Rady 2004/109/ES, pokud jde o
regulační
technické normy specifikace jednotného elektronického formátu pro podávání
zpráv
(
,,
nařízení
o ESEF"}, která se vztahují k
účetním
závěrkám
.
Odpovědnost
statutárního orgánu
Za
vypracování
účetních
závěrek
v souladu s
nařízením
o ESEF je
odpovědný
statutární
orgán
Společnosti
.
Statutární orgán
Společnosti
nese
odpovědnost
mimo jiné
za:
• návrh, zavedení a udržování
vnitřního
kontrolního systému relevantního pro
uplatňování
požadavků
nařízení
o ESEF,
• sestavení veškerých
účetních
závěrek
obsažených v konsolidované
výroční
zprávě
v platném formátu XHTML a
•
výběr
a použití
značek
XBRL podle
požadavků
nařízení
o ESEF.
Odpovědnost
auditora
Naším úkolem je
vyjádřit
na
základě
získaných
důkazních
informací názor
na
to,
zda
účetní
závěrky
obsažené v konsolidované
výroční
zprávě
jsou
ve
všech významných
(materiálních) ohledech v souladu s požadavky
nařízení
o ESEF. Tuto zakázku
poskytující
přiměřenou
jistotu jsme provedli podle mezinárodního standardu pro
ověřovací
zakázky ISAE 3000 (revidované
znění)
-
,,Ověřovací
zakázky, které nejsou
auditem ani
prověrkou
historických
finančních
informací" (dále jen „ISAE 3000").
Charakter,
načasování
a rozsah zvolených
postupů
závisí
na
úsudku auditora.
Přiměřená
míra jistoty je velká míra jistoty,
nicméně
není zárukou, že
ověření
provedené
v souladu s výše uvedeným standardem ve všech
případech
odhalí
případný
existující
významný (materiální) nesoulad s požadavky
nařízení
o ESEF.
V rámci zvolených
postupů
jsme provedli následující
činnosti
:
• seznámili jsme se s požadavky
nařízení
o ESEF,
• seznámili jsme se s
vnitřními
kontrolami
Společnosti
relevantními pro
uplatňování
požadavků
nařízení
o ESEF,
• identifikovali a vyhodnotili jsme rizika významného (materiální) nesouladu
s požadavky
nařízení
o ESEF
způsobeného
podvodem nebo chybou a
•
na
základě
toho navrhli a provedli postupy s cílem reagovat
na
vyhodnocená rizika
a získat
přiměřenou
jistotu pro
účely
vyjádření
našeho
závěru.
Cílem našich
postupů
bylo posoudit, zda
•
účetní
závěrky,
které jsou obsaženy v konsolidované
výroční zprávě,
byly
sestaveny v platném formátu XHTML,
• údaje obsažené v konsolidované
účetní
závěrce,
u nichž
to
vyžaduje
nařízení
o
ESEF, byly
značkovány
a veškerá
značkování
splňují
tyto požadavky:
o byl použit
značkovací
jazyk XBRL,
o byly použity prvky základní taxonomie uvedené v
nařízení
o ESEF s nejbližším
účetním
významem, pokud nebyl
vytvořen
prvek
rozšiřující
taxonomie v
souladu s
nařízením
o ESEF,
o
značkování
je v souladu se
společnými
pravidly pro
značkování
dle
nařízení
o
ESEF.
Domníváme
se,
že
důkazní
informace, které jsme získali, poskytují
dostatečný
a vhodný
základ pro
vyjádření
našeho
závěru
.
Závěr
Podle našeho názoru
účetní
závěrky
Společnosti
za rok
končící
31
. prosince 2020
obsažené v konsolidované
výroční
zprávě
jsou ve všech významných (materiálních)
ohledech v souladu s požadavky
nařízení
o ESEF.
Statutární auditor
odpovědný
za zakázku
Ing
. Pavel Kliment je statutárním auditorem
odpovědným
za audit konsolidované
účetní
závěrky
společnosti
FIDUROCK Nemovitosti a.s. k
31
. prosinci 2020,
na
jehož
základě
byla zpracována tato zpráva nezávislého auditora.
V Praze, dne
4.
května
2021
~
~
Ing
. Pavel Kliment
Partner
Evidenční
číslo
2145
KPMG
česká
republika Audit, s.r.o.
Pobřežní
1a
186
00
Praha 8
česká
republika
+420 222 123
111
www.kpmg.
cz
Zpráva nezávislého auditora pro
akcionáře
společnosti
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Zpráva o auditu individuální
účetní
závěrky
Výrok auditora
Provedli jsme audit
přiložené
individuální
účetní
závěrky
společnosti
FIDUROCK
Nemovitosti a.s. (dále také
„
Společnost")
sestavené
na
základě
mezinárodních
standardů
účetního
výkaznictví
ve
znění
přijatém
Evropskou
un
i
í,
která
se
skládá
z výkazu o
finanční
situaci k
31.
prosinci 2020, výkazu o úplném výsledku, výkazu
změn
vlastního kapitálu a výkazu o
peněžních
tocích za rok
končící
31
. prosincem 2020 a
přílohy
této
účetní
závěrky
,
která obsahuje popis použitých podstatných
účetních
metod
a další
vysvětlující
informace. Údaje o
Společnosti
jsou uvedeny v
bodě
1
přílohy
této
účetní
závěrky
.
Podle našeho názoru
přiložená
účetní
závěrka
podává
věrný
a poctivý obraz
finanční
situace
Společnosti
k
31
. prosinci 2020 a
finanční
výkonnosti a
peněžních
toků
za rok
končící
31.
prosincem 2020 v souladu s mezinárodními standardy
účetního
výkaznictví
ve
znění
přijatém
Evropskou unií.
Základ pro výrok
Audit jsme provedli v souladu
se
zákonem o auditorech,
na
ř
ízením
Evropského
parlamentu a Rady (EU)
č
.
537/2014] a standardy Komory
auditorů
české
republiky pro
audit, kterými jsou mezinárodní standardy pro audit (ISA),
případně
doplněné
a
upravené souvisejícími
aplikačn
í
mi
doložkami. Naše
odpovědnost
stanovená
těm
i
to
předpisy
je
podrobněji
popsána v oddílu
Odpovědnost
auditora
za
audit
účetní
závěrky
.
V souladu
se
zákonem o auditorech a Etickým kodexem
přijatým
Komorou
auditorů
české
republiky jsme
na
Společnosti
nezávislí a splnili jsme i další etické povinnosti
vyplývající z uvedených
předpisů
.
Domníváme se, že
důkazní
informace, které jsme
shromáždili, poskytují
dostatečný
a vhodný základ pro
vyjádření
našeho výroku.
KPMG Ceská republ
ika
Aud
it, s.r.
o.
,
spo
le
čnost
s
ručenim
omeze
ným
a
čten
globálni
sítě
Obchod
ní
rejstřik
vedený
nezávisl'fch
čl
e n
s
kých
spol
e
čnosti
KPMG
přidružených
ke KPMG lntemational Umi
ted
,
M
ě
s
t
s
kým
soudem
v
Pr
aze
ICO 49619187
DIC
CZ699001996
anglic
ké
privá
tn
í
s
p
olečnosti
s
ručen ím
om
eze
ný
m zá
ru
kou
.
od
d
il
C,
vlož
ka 24185
IO
datové s
chr
ánky:
8h3g
tra
Hlavní záležitosti auditu
Hlavní záležitosti auditu jsou záležitosti, které byly podle našeho odborného úsudku
při
auditu
účetní
závěrky
za
běžné
období
nejvýznamnější.
Těmito
záležitostmi jsme
se
zabývali v kontextu auditu
účetní
závěrky
jako celku a v souvislosti s
utvářením
názoru
na
tuto
závěrku
.
Samostatný výrok k
těmto
záležitostem
nevyjadřujeme
.
Ocenění
investic v
dceřiných
společnostech
Účetní
hodnota investic v
dceřiných
společnostech
k
31
. prosinci 2020: 432 469 tis.
Kč
(31
. prosince 2019: 428 661 tis.
Kč)
.
Další informace jsou uvedeny v
bodě
přílohy
individuální
účetní
závěrky
:
3.
2 a 3. 1 O
(Účetní
metody) a 4 (Investice v
dceřiných
společnostech)
.
Hlavní záležitost auditu
Společnost
působí
jako holdingová
společnost
a jejím hlavním aktivem jsou
investice do nekotovaných
dceřiných
společností.
Tyto investice se
oceňují
pořizovací
cenou.
Ke
každému
rozvahovému dni
Společnost
testuje, zda
došlo
ke
snížení hodnoty investic.
Spo
l
ečnost
při
testu na snížení hodnoty
těchto
nekotovaných investic vychází z
odhadů
reálných hodnot podkladových
investičních
nemovitostí držených
dceřinými
společnostmi
.
Reálná hodnota
podkladových investic do nemovitostí je
založena na výnosové (pro
investiční
nemovitosti generující výnosy) nebo
reziduální (pro
investičn
í
nemovitosti ve
výstavbě)
metodě
v závislosti na typu
investice do nemovitosti. Oba
přístupy
vyžadují, aby vedení aplikovalo
významný úsudek a
vytvořilo
komplexní
odhady. V rámci stanovení
těchto
odhadů
Společnost
používá vstupy obdržené
od
najatého externího nezávislého odhadce,
a to zejména ve vztahu
ke
klíčovým
p
ř
edpokladům
jako jsou:
Jak bvla daná záležitost auditu
řešena
Při
řešení
této hlavní záležitosti auditu
jsme,
kromě
jiného, provedli ve
spolupráci s naším vlastním specialistou
na
oceňovan1
nemovitých
věcí
následující auditorské postupy:
- zhodnocení
přístupu
k testování
snížení hodnoty investic v
dceřiných
společnostech
aplikované
Společností
oproti
požadavkům
příslušných
účetních
standardů
a tržní praxe.
Kromě
toho jsme identifikovali
příslušné
metody,
předpoklady
a
zdroje dat a zhodnotili, zda tyto
metody, zdrojová data a
předpoklady
jsou vhodné;
- testování designu a implementace
vybraných
klíčových
kontrol v rámci
procesu
finančního
výkaznictví
souvisejících s testováním snížení
hodnot investic
včetně
takových
kontrol souvisejících se schválením
výstupů
z
ocenění
dceřiných
společností
;
- zhodnocení objektivnosti, zkušenosti a
• U
investičních
nemovitostí kompetentnosti externího nezávislého
generujících výnosy: odhadovaná odhadce
na
oceňování
nemovitých
výše nájemného na metr
věcí
najatého
Společností
stejně
jako
čtvereční
,
kapitalizační
míra
při
rozsah jeho práce;
prodeji ("exit yield") a diskontní
sazba;
• U
investičních
nemovitostí ve
výstavbě
:
odhadovaná hodnota
- zhodnocení
vnitřní
konzistence modelu
pro stanovení reálné hodnoty
nájemného
na
metr
čtvereční
,
náklady na výstavbu,
developerská marže a výnos z
při
dokončení
výstavby.
Z
důvodu
skutečností
uvedených výše a
zároveň
z
důvodu
významnosti
vykazovaného
zůstatku
investic
do
dceřiných
společností
jsme považovali
tuto oblast za významné riziko v rámci
našeho auditu, což vyžadovalo naši
zvýšenou pozornost. Z tohoto
důvodu
považujeme tuto oblast za hlavní
záležitost auditu.
podkladového
investičního
majetku a
zhodnocení následujících
klíčových
předpokladů
:
•
Pro
ocenění
výnosovou metodou:
odhadovaná výše nájemného
na
metr
čtvereční,
kapitalizační
míra
při
prodeji ("exit yield"} a diskontní sazba
porovnáním
na
veřejně
dostupné
průzkumy
trhu a naše znalosti
v oblasti trhu s nemovitostmi. Také
jsme odsouhlasili míru obsazenosti
nemovitostí použitou v posudku
na
seznam
nájemců
a
zároveň
odsouhlasili použité
příjmy
z
nájemného použité v
oceňovacím
posudku
na
skutečné
příjmy
z
nájemného;
• Pro
ocenění
reziduální metodou:
konstrukční
náklady, developerská
marže, odhadovaná výše nájemného
na
metr
čtvereční
a
kapitalizační
míra
při
prodeji ("exit yield") porovnáním
na
veřejně
dostupné
průzkumy
trhu a
naše znalosti v oblasti trhu s
nemovitostmi;
,_
provedení analýzy citlivosti v
souvislosti s výše uvedenými
klíčovými
předpoklady
,
abychom zhodnotili
dopady
na
ocenění
reálnou hodnotou
investičního
majetku z
důvodu
možných
změn
výše uvedených
klíčových
předpokladů;
~
zhodnocení vhodnosti
údajů
zveřejněných
Společností
v
příloze
v individuální
účetní
závěrce
o
předpokladech
a významných
úsudcích použitých
při
stanovení
odhadu reálné hodnoty investic
v
dceřiných
společnostech.
Ostatní informace
Ostatními informacemi jsou v souladu s § 2 písm.
b)
zákona o auditorech informace
uvedené ve
výroční
zprávě
mimo
účetní
závěrku
a naši zprávu auditora. Za ostatní
informace odpovídá statutární orgán
Společnosti.
Odpovědnost
statutárního orgánu,
dozorčí
rady a výboru pro audit
Společnosti
za
účetní
závěrku
Statutární orgán
Společnosti
odpovídá za sestavení
účetní
závěrky
podávající
věrný
a
poctivý obraz v souladu s mezinárodními standardy
účetního
výkaznictví ve
znění
přijatém
Evropskou unií a za takový
vnitřní
kontrolní systém, který považuje za nezbytný
pro sestavení
účetní
závěrky
tak, aby neobsahovala významné (materiální) nesprávnosti
způsobené
podvodem nebo chybou.
Při
sestavování
účetní
závěrky
je statutární orgán
Společnosti
povinen posoudit, zda je
Společnost
schopna
nepřetržitě
trvat, a pokud je to relevantní, popsat v
příloze
účetní
závěrky
záležitosti týkající se jejího
nepřetržitého
trvání a použití
předpokladu
nepřetržitého
trvání
při
sestavení
účetní
závěrky
,
s výjimkou
případů
,
kdy statutární
orgán plánuje zrušení
Společnosti
nebo
ukončení
její
činnosti,
resp.
kdy
nemá jinou
reálnou možnost než tak
učinit.
Za
dohled nad procesem
účetního
výkaznictví ve
Společnosti
odpovídá
dozorčí
rada.
Za
sledování procesu
účetního
výkaznictví ve
Společnosti
odpovídá výbor pro audit.
Odpovědnost
auditora za audit
účetní
závěrky
Naším cílem je získat
přiměřenou
jistotu, že
účetní
závěrka
jako celek neobsahuje
významnou (materiální) nesprávnost
způsobenou
podvodem nebo chybou a vydat
zprávu auditora obsahující náš výrok.
Přiměřená
míra jistoty je velká míra jistoty,
nicméně
není zárukou, že audit provedený v souladu s výše uvedenými
předpisy
ve
všech
případech
v
účetní
závěrce
odhalí
případnou
existující významnou (materiální)
nesprávnost. Nesprávnosti mohou vznikat v
důsledku
podvodů
nebo chyb a považují se
za významné (materiální), pokud lze
reálně
předpokládat
,
že
by
jednotlivě
nebo
v souhrnu mohly ovlivnit ekonomická rozhodnutí, která uživatelé
účetní
závěrky
na
jejím
základě
přijmou
.
Při
provádění
auditu v souladu s výše uvedenými
předpisy
je naší povinností
uplatňovat
během
celého auditu odborný úsudek a zachovávat profesní skepticismus. Dále je naší
povinností:
• Identifikovat a vyhodnotit rizika významné (materiální) nesprávnosti
účetní
závěrky
způsobené
podvodem nebo chybou, navrhnout a provést auditorské postupy
reagující na tato rizika a získat
dostatečné
a vhodné
důkazní
informace, abychom
na jejich
základě
mohli
vyjádřit
výrok. Riziko, že neodhalíme významnou
(materiální) nesprávnost, k níž došlo v
důsledku
podvodu, je
větší
než riziko
neodhalení významné (materiální) nesprávnosti
způsobené
chybou, protože
součástí
podvodu mohou být tajné dohody (koluze), falšování, úmyslná opomenutí,
nepravdivá prohlášení nebo obcházení
vnitřních
kontrol.
• Seznámit se s
vnitřním
kontrolním systémem
Společnosti
relevantním pro audit
v takovém rozsahu, abychom mohli navrhnout auditorské postupy vhodné
s ohledem na dané okolnosti, nikoli abychom mohli
vyjádřit
názor
na
účinnost
jejího
vnitřního
kontrolního systému.
• Posoudit vhodnost použitých
účetních
pravidel,
přiměřenost
provedených
účetních
odhadů
a informace, které v této souvislosti statutární orgán
Společnosti
uvedl
v
příloze
účetní
závěrky
.
• Posoudit vhodnost použití
předpokladu
nepřetržitého
trvání
při
sestavení
účetní
závěrky
statutárním orgánem a to, zda s ohledem
na
shromážděné
důkazní
informace existuje významná (materiální) nejistota vyplývající z událostí nebo
podmínek, které mohou
významně
zpochybnit schopnost
Společnosti
nepřetržitě
trvat. Jestliže dojdeme k
závěru
,
že taková významná (materiální) nejistota existuje,
je naší povinností upozornit v naší
zprávě
na
informace uvedené v této souvislosti
v
příloze
účetní
závěrky,
a pokud tyto informace nejsou
dostatečné
,
vyjádřit
modifikovaný výrok. Naše
závěry
týkající se schopnosti
Společnosti
nepřetržitě
trvat vycházejí z
důkazních
informací, které jsme získali do data naší zprávy.
Nicméně
budoucí události nebo podmínky mohou vést k tomu, že
Společnost
ztratí
schopnost
nepřetržitě
trvat.
• Vyhodnotit celkovou prezentaci,
členění
a obsah
účetní
závěrky,
včetně
přílohy
,
a dále
to,
zda
účetní
závěrka
zobrazuje podkladové transakce a události
způsobem,
který vede k
věrnému
zobrazení.
Naší povinností je informovat osoby
pověřené
správou a
řízením
mimo jiné
o plánovaném rozsahu a
načasování
auditu a o významných
zjištěních,
která jsme v
jeho
průběhu
učinili
,
včetně
zjištěných
významných
nedostatků
ve
vnitřním
kontrolním
systému.
Naší povinností je
rovněž
poskytnout osobám
pověřeným
správou a
řízením
prohlášení
o tom, že jsme splnili
příslušné
etické požadavky týkající
se
nezávislosti, a informovat je
o veškerých vztazích a dalších záležitostech, u nichž se lze
reálně
domnívat, že
by
mohly mít vliv
na
naši nezávislost, a
případných
souvisejících
opatřeních
.
Dále je naší povinností vybrat
na
základě
záležitostí, o nichž jsme informovali osoby
pověřené
správou a
řízením
Společnosti,
ty, které jsou z hlediska auditu
účetní
závěrky
za
běžný
rok
nejvýznamnější
,
a které tudíž
představují
hlavní záležitosti audi
tu,
a tyto
záležitosti popsat v naší
zprávě
.
Tato povinnost neplatí, když právní
předpisy
zakazují
zveřejnění
takové záležitosti nebo jestliže ve zcela
výjimečném
případě
usoudíme,
že
bychom o dané záležitosti
neměli
v naší
zprávě
informovat, protože lze
reálně
očekávat,
že
možné negativní dopady
zveřejnění
převáží
nad
přínosem
z hlediska
veřejného
zájmu.
Zpráva o jiných požadavcích stanovených právními
předpisy
V souladu s
článkem
1 O odst. 2
nařízení
Evropského parlamentu a Rady (EU)
č.
537/2014 uvádíme v naší
zprávě
nezávislého auditora následující informace
vyžadované nad rámec mezinárodních
standardů
pro audit:
Určení
auditora a délka
provádění
auditu
Auditorem
Společnosti
nás dne 8. ledna 2019
určila
valná hromada
Společnosti.
Auditorem
Společnosti
jsme
nepřetržitě
3 roky.
Soulad s
dodatečnou
zprávou pro výbor pro audit
Potvrzujeme, že náš výrok k
účetní
závěrce
uvedený v této
zprávě
je v souladu s naší
dodatečnou
zprávou pro výbor pro audit
Společnosti,
kterou jsme dne 29. dubna
2021
vyhotovili dle
článku
11
nařízení
Evropského parlamentu a Rady (EU)
č
.
537/2014.
Poskytování neauditorských služeb
Prohlašujeme, že nebyly poskytnuty žádné zakázané služby uvedené v
čl.
5
nařízení
Evropského parlamentu a Rady (EU)
č
.
537/2014.
Společnosti
a
podnikům
,
které ovládá, jsme
kromě
povinného auditu neposkytli žádné
jiné služby, které
by
nebyly uvedeny v
příloze
účetní
závěrky
nebo
výroční
zprávě
Společnosti
.
Statutární auditor
odpovědný
za zakázku
Ing. Pavel Kliment je statutárním auditorem
odpovědným
za audit
účetn
í
závěrky
společnosti
FIDUROCK Nemovitosti a.
s.
k
31
. prosinci 2020, na jehož
zák
l
adě
byla
zpracována tato zpráva nezávislého auditora.
V Praze, dne 4.
května
2021
~
č
~/~!t~f
s
!:
ol~
Evidenční
číslo
71
~~
ment
Partner
Evidenční
číslo
2145