Výroční zpráva 2022

FIDUROCK NEMOVITOSTI A.S.

Obsah

Čestné prohlášení managementu k výroční zprávě

......................................................................................... 5

Zpráva představenstva

....................................................................................................................................................... 6

Základní informace o společnosti

.............................................................................................................................. 9

Obecné údaje o společnosti

.......................................................................................................................................... 9

Vlastnická struktura

.......................................................................................................................................................... 10

Výkaz o řízení a správě společnosti,

...................................................................................................................... 12

Orgány společnosti

.......................................................................................................................................................... 12

Aktivity v oblasti výzkumu a vývoje

......................................................................................................................... 20

Aktivity v oblasti ochrany životního prostředí a pracovněprávních vztazích, Klimatické

záležitosti

............................................................................................................................................................................... 20

Existence pobočky nebo jiné části obchodního závodu v zahraničí

..................................................... 20

Významná soudní řízení

............................................................................................................................................... 20

Významné smlouvy

.......................................................................................................................................................... 21

Odměny účtované auditory

.......................................................................................................................................... 21

Portfolio společnosti

........................................................................................................................................................ 22

Geografická působnost společnosti

........................................................................................................................ 22

Makroekonomický vývoj v České republice a na Slovensku

..................................................................... 36

Všeobecná rizika spojená s podnikáním Společnosti

................................................................................... 39

Střednědobý výhled aktivit skupiny

......................................................................................................................... 43

Vliv Ruské invaze na Ukrajinu

................................................................................................................................... 45

Skutečnosti, které nastaly po 31.12.2022

........................................................................................................... 45

Základní finanční informace

........................................................................................................................................ 46

Vybrané finanční ukazatele konsolidované účetní závěrky

....................................................................... 46

Ocenění hodnoty nemovitostí

.................................................................................................................................... 48

Zpráva o auditu individuální účetní závěrky

....................................................................................................... 59

Zpráva o auditu konsolidované účetní závěrky

.............................................................................................. 101

Konsolidovaný výkaz o finanční situaci k 31. prosinci 2022

.................................................................... 112

Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodaření za rok končící 31. prosincem 2022

. 113

Konsolidovaný výkaz o změnách vlastního kapitálu za rok končící 31. prosincem 2022

....... 114

Konsolidovaný výkaz o peněžních tocích za rok končící 31. prosince 2022

................................. 115

Použité definice a zkratky

........................................................................................................................................... 161

Podklady pro výpočet finančních ukazatelů

..................................................................................................... 162

Použité zdroje a publikace v kapitole Makroekonomický vývoj v České

.......................................... 164

republice a na Slovensku

........................................................................................................................................... 164

Prezentační část

Klíčové konsolidované ukazatele

PROVOZNÍ UKAZ ATEL E 2022 2021 2020 2019 2018

Počet retail parků v provozu

Počet retail parků v přípravě

Pronajímatelná plocha (tis. m

)

80,7

74,5

62,7

30,8

Pronajatá plocha (tis. m

)

80,0

73,4

71,8

28,5

Průměrná obsazenost (%)

99,1 %

98,6 %

96,4 %

94,1%

92,8%

FINAN ČN Í U KAZATELE 2022 2021 2020 2019 2018

Hrubé provozní výnosy

(mil. Kč)

188

170

148

103

Čistý zisk (mil. Kč)

158

-46

128

Celková aktiva (mil. Kč)

3 187

2 953

2 751

2 445

1 276

Vlastní kapitál (mil. Kč)

1 008

931

775

563

429

Zdroj pro finanční ukazatele je uveden v sekci „Podklady pro výpočet finančních ukazatelů“

Čestné prohlášení managementu

k výroční zprávě

Konsolidovaná výroční zpráva společnosti FIDUROCK Nemovitosti a.s. dle našeho nejlepšího vědomí podává věrný a

poctivý obraz o její podnikatelské činnosti, finanční situaci a výsledcích hospodaření za rok 2022 a o vyhlídkách

budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské činnosti a výsledků hospodaření a nebyly v ní zamlčeny žádné

skutečnosti, které by měly dopad na význam konsolidované výroční zprávy.

Členové Představenstva a dozorčí rady nebyli odsouzeni za podvodné trestné činy, nebyli soudně zbaveni způsobilosti

k výkonu funkce člena správních, řídících nebo dozorčích orgánů jiné společnosti nebo funkce ve vedení nebo

provádění činnosti jiné společnosti. Proti členům managementu nebylo a není ze strany statutárních nebo regulatorních

orgánů vedeno úřední veřejné obvinění nebo sankce. V posledních pěti letech nebyli členové managementu spojeni s

konkurzním řízením, správou nebo likvidací jiných společností.

Členové Představenstva a dozorčí rady prohlašují, že neexistuje střet zájmů v souvislosti s činnostmi ve skupině

společnosti FIDUROCK Nemovitosti a.s. ani vně této skupiny.

V Praze dne 2. května 2023

David Hauerland, MBA

Člen představenstva

PhDr. Petr Valenta

Člen představenstva

Laurens Gerard Rinkes

Člen dozorčí rady

Zpráva představenstva

Vážení přátelé,

když se ohlédneme za uplynulým rokem, byl to rok kdy

si dovoluji předeslat, že jsme všichni po Covidových

omezeních doufali, že se bude jednat o rok postupného

návratu do normálu. Na počátku roku vládl jistý

optimismus, kdy se ukázalo, že Covidová opatření již

nejsou třeba, či jen ve velmi omezené míře. Bohužel,

v únoru 2022 jsme byli svědky invaze na Ukrajinu, jež

vše převrátila naruby. V průběhu roku následovala

výrazná nejistota ohledně budoucího vývoje konfliktu,

materiálová a energetická krize, nebývalý nárůst inflace

následovaný bezprecedentní restriktivní politikou

centrálních bank vyspělých ekonomik. Nevlídné

ekonomické prostředí a zvýšené nejistoty dopadaly

mimo jiné na spotřebitele, kde jsme byli svědky

propadu maloobchodních tržeb.

Navzdory těmto potížím však mohu s radostí oznámit,

že námi provozované retail parky si udržely vysokou

míru obsazenosti a provozní efektivitu a zůstávají pro

naši společnost cenným a stabilním aktivem. Jednou z

klíčových výhod retailových parků je jejich zaměření na

dostupný mix obchodů a služeb. Vzhledem k tomu, že

spotřebitelé ve vyšší míře vyhledávají dostupné

možnosti nakupování, poskytují maloobchodní parky

s jejich mixem obchodů, kdy často uspokojují tzv.

základní spotřebu, pohodlnou alternativu ke klasickým

nákupním centrům. Venkovní uspořádání našich parků

navíc nabízí v porovnání s nákupními centry nižší

nároky na energie, což napomáhá provozní efektivitě.

Zároveň se nám podařilo dodržet harmonogram a

cenový rozpočet u extenze retail parků v Trnavě a

Starém Městě.

Extenze retail parku v Trnavě

Uvědomujeme si, že současné nevlídné prostředí ještě

bude nějakou dobu pokračovat. V současné době jsme

vlivem restriktivní politiky centrálních bank svědky

normalizace podmínek na úvěrových trzích a

postupného zpřísňování podmínek financování.

Období nulových úrokových sazeb je minulostí a toto

má dopady, jak na důsledné hodnocení schopnosti

retail parků generovat potřebné finanční prostředky, tak

na širší trh, kde růst sazeb a výnosových měr spojený

se zpomalením ekonomik může vyvolávat tlak na

hodnotu komerčních nemovitosti.

Ve FIDUROCKu k tomuto vývoji přistupujeme s velkým

respektem. Dopad nárustu sazeb na naše retailové

portfolio je minimální díky efektivnímu zajištění velké

části úvěrů či fixní cenou financování. Základní strategií

FIDUROCku je maximální optimalizace jejich provozu

a dlouhodobá držba, naším cílem v této situaci je plné

zachování hodnoty našeho portfolia. V rámci tohoto se

soustředíme na udržení provozní efektivity, maximální

obsazenosti parků a prodlužování nájemních smluv.

Inflace v roce 2022 a výhled na 2023

Na celém světě, České republiky a Slovenska

nevyjímaje dosahuje inflace nevídaných hodnot a lze

pozorovat její negativní vliv na spotřebitele spojený

s erozí jejich kupní síly. V rámci FIDUROCKu, většina

smluv s našimi nájemci obsahuje inflační doložku, která

zajišťuje navyšování nájmu podle inflace.

Na straně výdajů pak servisní smlouvy obvykle

neobsahují inflační doložky. Zároveň je většina

servisních / provozních nákladů nemovitostí přenášena

na nájemce v rámci „service charges.“ (přefakturace

nákladů). Ty jsou buďto vyúčtovatelné, což eliminuje

inflační rizika, nebo mají formu fixu, většinou včetně

indexace, která zpravidla roste společně s nájmem.

Dopad zdražení by neměl být pro portfolio významný. I

přes vysokou míru inflace, která vedla k enormnímu

navyšování nájmů, nezaznamenává FIDUROCK

významný tlak ze strany nájemců na jednorázovou

redukci indexačního zatížení.

Vývoj hlavních ukazatelů během roku 2022

FIDUROCK Nemovitosti a.s. v České republice a na

Slovensku prostřednictvím svých dceřiných

společností provozuje již 10 retail parků na 80 tis m2

pronajímatelné plochy. V portfoliu společnosti včetně

development projektů je celkem 12 projektů (v celkové

konsolidované hodnotě aktiv ve výši 3 miliardy Kč),

které v roce 2022 generovaly čistý konsolidovaný

provozní zisk ve výši 54 mil. Kč.

Vývoj portfolia retail parků za rok 2022

V roce 2022 jsme se soustředili na rozvoj portfolia a

přípravu dalších projektů, které by měly zvyšovat jeho

celkovou hodnotu. Mezi klíčové události tohoto období

patří například:

- Akvizice 50 % podílu v RP Milevsko

- RP Milevsko bylo dokončeno a otevřeno pro

veřejnost, a to podle plánu ve dubnu 2022

- RP Staré Město byla zahájena i dokončena

přístavba projektu (fáze II.)

- RP Trnava byla zahájena a dokončena výstavba

II. fáze projektu s plochou necelých 4000 m

- RP Piešťany dále probíhá stavební řízení

- RP Levice probíhala příprava výstavby projektu

Retail park Milevsko

Cíle na rok 2023

V 2023 se budeme primárně soustředit na zkvalitnění

stávajících retail parků,. Zároveň budeme pracovat na

dokončení povolovacího procesu projektu RP

Piešťany, dokončení projektu RP Trnava, fáze IIB a

zahájení výstavby projektu RP Levice.

Mimo tyto projekty aktuálně připravujeme také projekt

solárních elektráren na české části portfolia, jehož

realizace je předběžné plánována na roky 2023 a 2024.

Nad rámec výše uvedeného nadále pracujeme na

zvýšení efektivity portfolia. Jako příkladem lze uvést

probíhající konsolidace pojistných smluv pod jeden

umbrella kontrakt, nebo průběžný re-tendr na služby

facility managementu v České republice, což společně

povede k optimalizaci dodávaných služeb a nákladů. I

nadále průběžně pracujeme na zvýšení provozní

efektivity našich nemovitostí ať už prostřednictvím

modernizace použitých technologií, jako například

vzduchotechniky, tak monitorování tržních cen

poskytovaných služeb a jejich případnou konsolidací.

Zároveň, i přes náročné ekonomické období průběžně

vyhodnocujeme možnosti dalších akvizic.

Na závěr mi opět dovolte poděkovat všem našim

partnerům za vynikající spolupráci a důvěru. Nadále

jsme odhodláni poskytovat našim zákazníkům vysoce

kvalitní maloobchodní služby a věříme, že se nám bude

nadále dařit rozšiřovat naše portfolio o další projekty.

V Praze dne 30. dubna 2023

____________________________

David Hauerland, MBA

Člen představenstva FIDUROCK Nemovitosti a.s.

Základní informace o společnosti

Obecné údaje o společnosti

Obchodní firma:

FIDUROCK Nemovitosti a.s.

Společnost FIDUROCK Nemovitosti a.s. (dále také jen „Společnost“) byla založena 14. listopadu 2015 jako FIDUROCK

Tábor, a.s. zápisem do obchodního rejstříku u Městského soudu v Praze, oddíl B, vložka 21110. Dne 16. dubna 2018

došlo ke změně jména Společnosti na FIDUROCK Nemovitosti a.s. Společnost je založena na dobu neurčitou.

Země registrace:

Česká republika

Domicil:

Česká republika

Sídlo Společnosti:

Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1

Právní forma společnosti:

Akciová společnost

IČO: 045 64 111

LEI: 315700GZJC0X5GELP252

Kontakt:

Internet: www.fidurock.com

E-mail: info@fidurock.com

Telefon: +420 601 337 717

Použitelné právní předpisy:

Společnost se řídí zejména příslušnými ustanoveními zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jako „občanský

zákoník“) a zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (dále jako „zákon o obchodních

korporacích“).

Předmět podnikání:

Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona

Předmět podnikání Společnosti je vykonáván v souladu s českým právním řádem podle zákona č. 90/2012 Sb., o

obchodních korporacích.

Hlavní místo podnikání:

Česko a Slovensko

Mateřská společnost:

FIDUROCK Private Equity Participations B.V., se sídlem Strawinskylaan 937, 1077XX Amsterdam, Nizozemské

království, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném nizozemskou obchodní komorou pod číslem 64504204.

Ultimátní mateřská společnost:

Stichting Administratiekantoor Fidurock Holding, se sídlem Strawinskylaan 937, 1077XX Amsterdam, Nizozemské

království, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném nizozemskou obchodní komorou pod číslem 855694282.

Změna v názvu vykazující účetní jednotky:

Od konce předchozího období nedošlo ke změně názvu vykazující účetní jednotky.

Výroční zpráva sestavena za období:

1. ledna 2022–31. prosince 2022

Měna vykazování:

CZK

Vlastnická struktura

K 31.12.2022 byla struktura skupiny tvořena následovně:

Společnost je ve shora popsané skupině v pozici holdingové společnosti, která přímo vlastní a ovládá jednotlivé

projektové (SPV) společnosti vlastnící konkrétní realitní projekty. Společnost sama nevykonává žádnou hospodářskou

činnost. Takto popsaná skupina (dále jen „Skupina“) je předmětem konsolidace hospodářských výsledků.

FIDUROCK Projekt 22, s.r.o. v rámci Skupiny kryje schválený úvěrový rámec od UniCredit za účelem financování

budoucích akvizic.

Ostatní společnosti v rámci skupiny FIDUROCK, které jsou k 31.12.2022 dceřinými společnostmi společnosti

FIDUROCK Private Equity Participations B.V., a které jsou sesterskými společnostmi Společnosti se zabývají zejména

vlastnictvím a pronájmem rezidenčních nemovitostí a dalšími aktivitami. Jedná se o následující společnosti (sežazeno

abecedně):

- COOL Living s.r.o. společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem Václavské náměstí

2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 087 422 7

- FIDUROCK Brno, s.r.o., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem Václavské

náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 044 88 041;

- Fidurock Construction Brno s.r.o., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem

Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 085 81 215;

- Fidurock Construction Praha s.r.o., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem

Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 081 08 129;

- FIDUROCK Core Assets a.s., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem

Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 074 36 530;

- FIDUROCK Don Giovanni s.r.o., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem

Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 276 77 222;

- FIDUROCK Fund Administration s.r.o., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem

Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 053 51 561;

- FIDUROCK Investments a.s., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem

Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 107 98 749;

- FIDUROCK Projekt 19, s.r.o., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem

Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 080 90 521;

- FIDUROCK Projekt 24, s.r.o., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem

Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 085 81 215

- FIDUROCK Projekt 25, s.r.o., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem

Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 085 80 979

- Fidurock Participations (Czech Republic & Poland) B.V., společnost založená a existující dle práva

Nizozemska, se sídlem Strawinskylaan 937, 1077 XX Amsterdam, IČ: 677 684 82;

- FIDUROCK Private Equity CZ s.r.o. (dříve FIDUROCK Hypermarket s.r.o.), společnost založená a existující

dle práva České republiky, se sídlem Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 057 13

757;

- Fidurock Project Financing a.s., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem

Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 087 422 78;

- Fidurock Real Estate One d.o.o. Beograd, společnost založená a existující dle práva Srbské republiky, se

sídlem Bulevard Mihajla Pupina 6/XII, IČ: 214 73 839;

- Fidurock Venture Capital B.V., společnost založená a existující dle práva Nizozemska, se sídlem

Strawinskylaan 937, 1077 XX Amsterdam, IČ: 668 361 66;

Společnost jako holding nevykonává žádnou aktivní činnost. Společnost je financovaná především prostřednictvím

vkladů do kapitálových fondů od své mateřské společnosti FIDUROCK Private Equity Participations B.V. (jejich výše k

31.12.2022 činila 484,67 mil. Kč) a emitovanými dluhopisy v nominální výši 450 mil. Kč. Společnost dále tyto prostředky

poskytuje jednotlivým dceřiným projektovým společnostem a vzhledem k tomu, že nevykonává žádnou jinou činnost,

její schopnost splácet své finanční závazky je přímo spojená s finanční výkonností jednotlivých společností.

Společnost nad rámec standardních mechanismů práva obchodních korporací nepřijala žádná zvláštní opatření, jejichž

účelem by bylo bránit zneužití kontroly nad Společností.

Výkaz o řízení a správě společnosti,

Orgány společnosti

Valná hromada

Valná hromada je nejvyšším orgánem společnosti. Má-li společnost jediného akcionáře, nekoná se valná hromada a

její působnost v rozsahu stanoveném dále vykonává tento akcionář. Valná hromada je schopna se usnášet, pokud jsou

osobně nebo prostřednictvím zástupce přítomni všichni akcionáři.

Do působnosti valné hromady náleží zejména:

- rozhodování o změně stanov

- rozhodování o změně výše základního kapitálu a o pověření představenstva ke zvýšení základního kapitálu

- rozhodování o možnosti započtení peněžité pohledávky vůči společnosti proti pohledávce na splacení

emisního kursu

- volba a odvolání členů představenstva

- volba a odvolání členů dozorčí rady a jiných orgánů určených stanovami

- schválení řádné, mimořádné nebo konsolidované účetní závěrky, popř. i mezitímní účetní závěrky

- rozhodnutí o rozdělení zisku nebo jiných vlastních zdrojů nebo o úhradě ztráty

- schválení převodu, pachtu nebo zastavení závodu nebo takové jeho části, která by znamenala podstatnou

změnu dosavadní struktury závodu nebo podstatnou změnu v předmětu podnikání nebo činnosti společnosti

- rozhodnutí o dalších otázkách, které zákon nebo stanovy zahrnují do působnosti valné hromady

- udělování pokynů představenstvu a schvalování zásad činnosti představenstva

Představenstvo

Představenstvo je statutárním orgánem společnosti

Představenstvo vykonává následující činnosti:

- zabezpečuje obchodní vedení společnosti včetně zajištění řádného vedení účetnictví

- předkládá valné hromadě ke schválení řádnou, mimořádnou, konsolidovanou, případně mezitímní účetní

závěrku a návrh na rozdělení zisku nebo úhradu ztráty

- rozhoduje o všech záležitostech společnosti, které nejsou zákonem nebo těmito stanovami vyhrazeny jiným

orgánům společnosti

- zajišťuje provozní záležitosti společnosti, svolává valnou hromadu, vykonává její usnesení

- rozhoduje o udělení nebo odvolání prokury, rozhoduje o vydání nových akcií

Představenstvo má 2 členy, kteří jsou voleni a odvoláváni valnou hromadou. Každý člen představenstva zastupuje

společnost samostatně ve všech záležitostech. Funkční období je 5 let s možností opětovné volby.

Členové představenstva k 31.12.2022

Jméno: David Hauerland, MBA

Funkce: člen představenstva

Den vzniku členství: 14.11.2015

Datum narození: 15.9.1986

Funkční období: 14.11.2015 – 13.11.2025

Kapitola obsahuje Informace dle § 118 odst. 4 písm. b), c), e) aj) ZPKT

Název společností, kde má pan Hauerland majetkovou účast, nebo působí jako jednatel, člen dozorčí rady,

představenstva nebo správní rady těchto subjektů, k 31.12.2022, jež jsou z pohledu Společnosti významné:

Společnost

Řídící funkce

beyvak s.r.o. jednatel

DEVROCK a.s. člen představenstva

DUŠNÍ 3 Concept s.r.o. jednatel

RP Milevsko s.r.o. jednatel

FDR Holding service s.r.o. jednatel

FDR Financials s.r.o. jednatel

Fidurock Advisory Group B.V.

Fidurock Asset Management B.V.

Fidurock Brno s.r.o.

Fidurock Capital B.V.

Fidurock Capital CZ a.s. člen představenstva

Fidurock Core Assets a.s. člen představenstva

Fidurock Don Giovanni s.r.o. jednatel

Fidurock Fund Administration s.r.o. jednatel

Fidurock Global Markets Fund N.V.

FIDUROCK Nemovitosti a.s. člen představenstva

Fidurock Private Equity Participations B.V.

FIDUROCK Private Equity CZ s.r.o. jednatel

Fidurock Project Financing a.s. člen představenstva

Fidurock Projekt 16 s.r.o. jednatel

Fidurock Projekt 19 s.r.o. jednatel

Fidurock Construction Praha s.r.o. jednatel

Fidurock Projekt 22 s.r.o. jednatel

Fidurock Projekt 23 s.r.o. jednatel

Fidurock Construction Brno s.r.o. jednatel

Fidurock Projekt 25 s.r.o. jednatel

Fidurock Construction s.r.o. jednatel

Fidurock Projekt 27 s.r.o. jednatel

Fidurock Services s.r.o. jednatel

Fidurock Venture Capital B.V.

Fidurock Venture Holding s.r.o. jednatel

Fresh Car s.r.o. jednatel

HOP Arena a.s.

Nemovitosti Zábrdovice s.r.o.

Projekt Piešťany s.r.o. jednatel

Projekt Železná studienka s.r.o. jednatel

Retail Park Mladá Boleslav a.s. člen představenstva

Retail Park Prešov s.r.o. jednatel

Retail park Senica s.r.o. jednatel

Retail Park Levice s.r.o. jednatel

Retail Park Severka Liberec s.r.o. jednatel

Retail park Staré Město s.r.o. jednatel

Retail park Tábor s.r.o. jednatel

RP Choceň s.r.o. jednatel

RP Trnava a. s. člen představenstva

SLOVAK INVESTMENT GROUP s.r.o. jednatel

VASSET REAL s.r.o. jednatel

VASSET WM s.r.o. jednatel

Fidurock Fidelity a.s.

člen představenstva

FIDUROCK Investments a.s.

člen představenstva

Jméno: PhDr. Petr Valenta

Funkce: člen představenstva

Zvolen: 16.4.2018

Datum narození: 31.5.1966

Funkční období: 17.4.2023 – 16.4.2028

Název společností, kde má pan Valenta majetkovou účast, nebo působí jako jednatel, člen dozorčí rady, představenstva

nebo správní rady těchto subjektů, k 31.12.2022, jež jsou z pohledu Společnosti významné:

Společnost

Řídící funkce

beyvak s.r.o.

DEVROCK a.s. člen dozorčí rady

DUŠNÍ 3 Concept s.r.o.

RP Milevsko s.r.o. jednatel

Fidurock Advisory Group B.V.

Fidurock Asset Management B.V.

Fidurock Brno s.r.o.

Fidurock Capital B.V.

Fidurock Capital CZ a.s.

FIDUROCK Core Assets a.s. člen představenstva

Fidurock Don Giovanni s.r.o.

Fidurock Fund Administration s.r.o.

Fidurock Global Markets Fund N.V.

FIDUROCK Nemovitosti a.s. člen představenstva

Fidurock Private Equity Participations B.V.

FIDUROCK Private Equity CZ s.r.o.

Fidurock Project Financing a.s. člen představenstva

Fidurock Projekt 16 s.r.o.

Fidurock Projekt 19 s.r.o.

Fidurock Construction Praha s.r.o.

Fidurock Projekt 22 s.r.o.

Fidurock Projekt 23 s.r.o.

Fidurock Construction Brno s.r.o.

Fidurock Projekt 25 s.r.o.

Fidurock Construction s.r.o.

Fidurock Projekt 27 s.r.o.

Fidurock Services s.r.o.

Fidurock Venture Capital B.V.

Fidurock Venture Holding s.r.o.

Fresh Car s.r.o.

HOP Arena a.s.

Nemovitosti Zábrdovice s.r.o.

Projekt Piešťany s.r.o.

Projekt Železná studienka s.r.o.

Retail Park Mladá Boleslav a.s.

Retail Park Prešov s.r.o.

Retail park Senica s.r.o.

Retail Park Severka Liberec s.r.o.

Retail park Staré Město s.r.o.

Retail park Tábor s.r.o.

RP Choceň s.r.o. jednatel

RP Trnava a. s.

SLOVAK INVESTMENT GROUP s.r.o.

VASSET CAPITAL s.r.o. jednatel

VASSET CZ s.r.o. jednatel

VASSET REAL s.r.o. jednatel

VASSET WM s.r.o.

jednatel

FIDUROCK Investments a.s.

člen představenstva

Management společnosti

Funkci výkonného ředitele vykonává Ondřej Křivanec. Ondřej Křivanec má více než deset let zkušeností v oblasti

nemovitostí. Zkušenosti získal v JLL v sektoru maloobchodních nemovitostí a CPI PG, kde se podílel na správě,

developmentu a řízení desítek nemovitostí na území ČR a SR o pronajímatelné ploše přesahující 600.000 m2.

David Hauerland, člen představenstva se v rámci řízení skupiny specializuje na vyhledávání investičních příležitostí,

jejich akvizice a strategické řízení a rozvoj jednotlivých projektů.

Petr Valenta, člen představenstva, se v rámci skupiny se podílí na řízení provozu Společnosti, vytváření strategie a

jejího dalšího rozvoje.

Pro správu nemovitostí v portfoliu využívá Společnost služeb významných nadnárodních realitních firem, jmenovitě

například Cushman & Wakefield v České republice a Rofox na Slovensku.

Místem výkonu managementu je Praha.

Členové managementu ani dozorčí rady neobdrželi v roce 2022 žádné peněžité a nepeněžité příjmy od Společnosti a

osob ovládaných Společností. Principy odměňovaní osob s řídicí pravomocí nejsou určeny, neboť k žádnému takovému

odměňovaní nedochází. Rozhodnutí o jakýchkoliv případných odměnách vyplácených mimořádně nebo jednorázově je

v působnosti valné hromady Společnosti.

Dozorčí rada

Na základě stanov akciové společnosti schválených 22.6.2017 je dozorčí rada kontrolním orgánem společnosti, který

dohlíží na výkon působnosti představenstva a na činnost společnosti.

Dozorčí rada je oprávněna:

- nahlížet do všech dokladů a záznamů týkajících se činnosti společnosti a kontrolovat, zda jsou účetní zápisy

vedeny řádně a v souladu se skutečností a zda se podnikatelská či jiná činnost společnosti děje v souladu s

právními předpisy a stanovami

- Dozorčí rada přezkoumává řádnou, mimořádnou, konsolidovanou, popřípadě také mezitímní účetní závěrku

a návrh na rozdělení zisku nebo na úhradu ztráty a předkládá svá vyjádření valné hromadě

Dozorčí rada má 1 člena, který je volen a odvoláván valnou hromadou. Funkční období je 5 let s možností opětovné

volby.

Člen dozorčí rady k 31.12.2022

Jméno: Laurens Gerard Rinkes

Funkce: člen dozorčí rady

Zvolen: 14.11.2015

Datum narození: 7.5.1976

Funkční období: 14.11.2015 – 13.11.2025

Název společností, kde má pan Rinkes majetkovou účast, nebo působí jako jednatel, člen dozorčí rady, představenstva

nebo správní rady těchto subjektů, k 31.12.2022, jež jsou z pohledu Společnosti významné:

Společnost

Řídící funkce

beyvak s.r.o.

DUŠNÍ 3 Concept s.r.o.

EYEMAXX Jablonec nad Nisou

Fidurock Advisory Group B.V. jednatel

Fidurock Asset Management B.V. jednatel

Fidurock Brno s.r.o.

Fidurock Capital B.V. jednatel

Fidurock Capital CZ a.s. předseda představenstva

FIDUROCK Core Assets a.s. člen dozorčí rady

Fidurock Don Giovanni s.r.o. jednatel

Fidurock Fund Administration s.r.o. jednatel

Fidurock Global Markets Fund N.V.

FIDUROCK Nemovitosti a.s. člen dozorčí rady

Fidurock Private Equity Participations B.V. jednatel

FIDUROCK Private Equity CZ s.r.o. jednatel

Fidurock Project Financing a.s.

Fidurock Projekt 16 s.r.o.

Fidurock Projekt 19 s.r.o. jednatel

Fidurock Construction Praha s.r.o. jednatel

Fidurock Projekt 22 s.r.o. jednatel

Fidurock Projekt 23 s.r.o. jednatel

Fidurock Construction Brno s.r.o. jednatel

Fidurock Projekt 25 s.r.o. jednatel

Fidurock Construction s.r.o.

Fidurock Projekt 27 s.r.o.

Fidurock Services s.r.o.

Fidurock Venture Capital B.V. jednatel

Fidurock Venture Holding s.r.o. jednatel

Fresh Car s.r.o. jednatel

HOP Arena a.s.

Nemovitosti Zábrdovice s.r.o.

Projekt Piešťany s.r.o.

Retail Park Mladá Boleslav a.s. člen představenstva

Retail Park Prešov s.r.o.

Retail park Senica s.r.o. jednatel

Retail Park Levice s.r.o. jednatel

Retail Park Severka Liberec s.r.o. jednatel

Retail park Staré Město s.r.o.

Retail park Tábor s.r.o. jednatel

RP Choceň s.r.o.

RP Trnava a. s.

SLOVAK INVESTMENT GROUP s.r.o.

jednatel

FIDUROCK Investments a.s.

člen dozorčí rady

Výbor pro audit

Výbor pro audit je orgán s kontrolní funkcí, který sleduje zejména:

- Systém řízení rizik a kontrolní mechanismy Společnosti

- Tvorbu účetní závěrky

- Nezávislost auditora, postup auditu, vyloučení střetu zájmu, eventuelně schválení jiných neauditorských

služeb

- Další skutečnosti, dle § 44a Zákona č. 93/2009 Sb. zákon o auditorech a o změně některých zákonů (zákon

o auditorech)

Výbor pro audit byl ve Společnosti zřízen dne 30. ledna 2019

Složení výboru pro audit:

- Vladimír Vomáčka – předseda

o Funkční období: 30.1.2022 – 30.1.2025

- Vojtěch Makovec – člen

o Funkční období: 30.1.2022 – 30.1.2025

- Aleš Rod – člen

o Funkční období: 30.1.2022 – 30.1.2025

Předseda i členové výboru pro audit byli v roce 2019 na základě rozhodnutí valné hromady Společnosti zvoleni do

funkce pro funkční období 30.1.2019 - 30.1.2022. Doba výkonu funkce předsedy i členů výboru pro audit činí 3 roky od

zvolení. V roce 2022 bylo funkční období stávajícího předsedy i členů výboru pro audit prodlouženo o další 3 roky.

Zásady a postupy vnitřní kontroly ve vztahu k procesu účetního výkaznictví

Skupina využívá k zajištění účetních služeb externího dodavatele, společnost ASB Czech Republic, s.r.o. (dále jen

„ASB CR“), která je profesionálem v poskytování účetních a poradenských služeb s dlouholetou tradicí. Souběžně

skupina využívá k zabezpečení denního provozu svých dceřiných společností služeb Cushman & Wakefield (dále jen

„C&W”), renomovanou společnost zabývající se property managementem.

Při sestavovaní konsolidované účetní závěrky, která je připravená podle IFRS standardů, účetní společnost ASB CR

vychází z jednotlivých účetních závěrek společností konsolidačního celku, které jsou sestaveny v souladu s českými

účetními standardy. Na přípravě konsolidace se za ASB CR podílí zkušený profesionál v oblasti účetnictví, držitel

mezinárodně uznávané FCCA kvalifikace.

Uplatňované účetní politiky vycházejí z platných účetních předpisů a jsou doplněny skupinovými směrnicemi a

metodickými pokyny. Pravidla pro konsolidaci jsou definována v Konsolidačních pravidlech.

Celé účetnictví je vedeno odděleně od přímého vlivu a zásahu managementu Skupiny do účetních knih, s dodržováním

principu oddělených pravomocí. Tím je vyloučena možnost zkreslení poctivosti a pravdivosti účetních výkazů. Při

zpracovávaní je respektován tok dokladů. Přijaté doklady provozního charakteru dceřiných společností jsou

schvalovány property managerem / Skupinou. Podklady k zaúčtování provozních výnosů jsou dodány property

managerem. Interní doklady jsou připraveny a účtovány ASB CR v souladu s aktuálně platnou účetní legislativou.

Úhrady závazků jsou realizovány v spolupráci s ASB CR, kdy ASB CR připraví platební příkaz na základě zaúčtovaných

podkladů a platba je následně autorizována oprávněnými osobami na straně Skupiny. Tím je zabezpečeno, že nemůže

dojít k žádné úhradě závazku, o kterém by nebyla vedena účetní evidence.

Přístup do účetního systému je umožněn jenom úzkému okruhu zaměstnanců ASB CR, kteří se podílejí na zpracovaní

účetnictví dceřiných společností. Účetní systém ASB CR je dostatečně zabezpečen, včetně logování jednotlivých

vstupů uživatelů a identifikace uživatele, který provedl, popřípadě pozměnil účetní zápisy.

Faktickou správnost účetnictví zabezpečuje vnitřní nastavení u ASB CR, který využívá systém víceúrovňové kontroly.

Správnost je také kontrolována vedením Skupiny, které ASB CR pravidelně předkládá kvartální reporting, nebo jiné

účetní informace na vyžádání Skupiny. Účetní reporty jsou pak revidovány na úrovni Skupiny, kde dochází k další

analýze vykázaných výsledků a analýze odchylek proti očekávaní a minulému období. Součástí výstupů od ASB CR

pro Skupinu jsou i různé podpůrné rekonciliace, včetně rozvahových účtů. Konsolidovaná účetní závěrka, sestavována

2x ročně, je pak předmětem auditu (v případě roční závěrky).

Skupina rovněž vytvořila v rámci svých struktur Výbor pro audit, kteří je oprávněn ověřovat vnitřní kontrolní mechanismy,

včetně postupů sestavování účetních závěrek.

Kodex řízení a správy společnosti

Společnost povinně nepřijala Kodex správy a řízení společností ČR (2019), jež připravily Czech Institute of Directors a

společnost Deloitte

. Nicméně, správa a řízení společnosti je organizována v souladu se zásadami stanovenými v tomto

dokumentu, jak jsou definovány ve stanovách Společnosti. Správa a řízení společností je plně v souladu s platnými

právními předpisy.

Výše uvedený Kodex nebyl dobrovolně přijat, jelikož kromě jednoduché akcionářské struktury Společnost považuje

stávající politiku řízení Společnosti za adekvátní a funkční.

Společnost zároveň nepoužívá postupy řízení a správy společnosti nad rámec Zákona o podnikání na kapitálovém trhu.

Informace o vlastním kapitálu

Společnost je holdingovou společností ve Skupině a její cíl je akvizice a držba podílů dceřiných společností a společných

podniků, jejichž hlavním předmětem činnosti je pořízení, držba a pronájem nemovitostí.

Základní kapitál Společnosti představuje 300 ks kmenových akcií ve jmenovité hodnotě 6 800,- Kč. Celková výše

základního kapitálu společnosti činí 2 040 000,- Kč. Základní kapitál je plně splacen. Akcie jsou vydány na jméno

v listinné podobě. Hlasovací právo je spojeno s akcií. Na každou akcii o jmenovité hodnotě 6.800, - Kč připadá 1 hlas.

Celkový počet hlasů ve Společnosti je 300.

Akcie je převoditelná rubopisem a předáním. K účinnosti převodu vůči Společnosti se vyžaduje oznámení změny osoby

akcionáře Společnosti a předložení akcie společnosti. V případě, že má Společnost více akcionářů, je převoditelnost

akcií omezena předkupním právem.

Jediným akcionářem Společnosti je FIDUROCK Private Equity Participations B.V., se sídlem 1077XX Amsterdam,

Strawinskylaan 937, Nizozemské království.

Společnost nevydala žádné zaměstnanecké akcie.

Veškeré akcie společnosti FIDUROCK Nemovitosti a.s. jsou od 30.1.2019 zastaveny ve prospěch držitelů dluhopisů z

veřejné emise (ISIN: CZ0003520850) prostřednictvím agenta pro zajištění J & T BANKA, a.s.

K 31.12.2022 činila hodnota vlastního kapitálu dle konsolidované závěrky Společnosti 1 008 319 tis. Kč:

Položka (tis. Kč) Výše

31.12.2022

Výše

31.12.2021

Výše

31.12.2020

Výše

31.12.2019

Základní kapitál 2 040 2 040 2 040 2 040

Kapitálové fondy a rezervy 485 545 459 575 461 983 317 803

Nerozdělený zisk 520 734 471 213 311 349 243 337

Vlastní

kapitál celkem

1 00

319

934 655

775 372

563 180

Práva a povinnosti spojená s držbou akcie Společnosti

Na základě stanov Společnosti, a zákonných ustanovení upravující práva a povinnosti akcionáře (§ 344 a dále Zákona

o obchodních korporacích, č. 90/2012 Sb.), má akcionář Společnosti následující práva a povinnosti:

Akcionář má mimo jiné právo:

- na podíl na zisku Společnosti (dividendu), který valná hromada schválila k rozdělení mezi akcionáře, přičemž

podíl na zisku se určuje poměrem akcionářova podílu k základnímu kapitálu

https://www.mfcr.cz/cs/o-ministerstvu/odborne-studie-a-vyzkumy/2019/kodex-spravy-a-rizeni-spolecnosti-cr-201-34812

- na podíl na likvidačním zůstatku po zrušení Společnosti likvidací

- účastnit se valné hromady, hlasovat na ní, uplatňovat návrhy a protinávrhy a obdržet vysvětlení záležitostí

týkajících se společnosti nebo jí ovládaných osob, je-li takové vysvětlení potřebné pro posouzení obsahu

záležitostí zařazených na valnou hromadu nebo pro výkon akcionářských práv na ní

Kvalifikovaný akcionář nebo kvalifikovaní akcionáři uvedení v ustanovení § 365 zákona o obchodních korporacích

dále zejména mohou:

- požádat představenstvo, aby svolalo k projednání jimi navržených záležitostí valnou hromadu, přičemž v

žádosti uvedou návrh usnesení k navrženým záležitostem nebo je odůvodní

- požadovat po představenstvu zařazení jím určené záležitosti na pořad valné hromady za předpokladu, že ke

každé ze záležitostí navrhne i usnesení valné hromady nebo její zařazení odůvodní

- požádat dozorčí radu o přezkoumání výkonu působnosti představenstva v záležitostech uvedených v žádosti

Akcionář neručí za dluhy společnosti.

Další práva a povinnosti akcionáře vyplývají především z ustanovení zákona o obchodních korporacích

Dividendová politika – společnost nemá definovanou dividendovou politiku, řídí se příslušnými ustanoveními zákona o

obchodních korporacích.

Nabytí vlastních akcií nebo vlastních podílů

Společnost v období v roce 2022 nenabyla žádné vlastní akcie ani vlastní podíly.

Vlastnictví akcií či opcí ve vlastnictví osob s řídící pravomocí Společnosti

Osoby s řídící pravomocí Společnosti nevlastní žádné akcie Společnosti či opce nebo srovnatelné investiční nástroje,

jejichž hodnota se vztahuje k akciím Společnosti.

Informace o emitovaných dluhopisech

Společnost vydala dne 30. ledna 2019 dluhopisy v celkové jmenovité hodnotě 300 milionů Kč splatné v roce 2024 za

účelem refinancování dosavadních úvěrů a dále k financování akvizic nových nemovitostí a k investicím do rozšiřování

kapacit a/nebo zatraktivnění stávajících nemovitostí (dále „Dluhopisy“). Tyto Dluhopisy jsou kótovány a obchodovány

na Regulovaném trhu Burzy cenných papírů Praha a.s.

Společnost dále 1. července 2019, v souladu s emisními podmínkami, vydala další dluhopisy v celkové jmenovité

hodnotě 150 milionů Kč. Celková jmenovitá hodnota emitovaných dluhopisů k 31.12.2022 činila 450 milionů Kč.

Základní charakteristika dluhopisů:

Charakteristika Popis

Forma Zaknihovaný cenný papír

Status dluhů Přímé, obecné, nepodmíněné a nepodřízené dluhy Společnosti

ISIN CZ0003520850

LEI 315700GZJC0X5GELP252

Jmenovitá hodnota dluhopisu 10.000, - Kč

Počet 45.000 kusů

Celková hodnota emise 450.000.000 Kč,

Datum emise 30.1.2019 (vydáno 30 000 ks)

Rozšíření emise 1.7.2019 (vydáno 15 000 ks)

Splatnost emise 30.1.2024

Emisní kurz 100% nominální hodnoty všech dluhopisů

Výnos Pevná úroková sazba ve výši 5,60 % p.a.

Výplata úroku Úrok je vyplácen pololetně zpětně, vždy k 30.7. a 30.1. příslušného roku

Zajištění Zástavní právo první v pořadí k veškerým akciím Společnosti

Práva a povinnosti spojené s dluhopisy

Práva a povinnosti vyplývající z Dluhopisů podrobně upravují Emisní podmínky Dluhopisů ve schváleném prospektu

dluhopisu.

S Dluhopisy je spojeno zejména právo na výplatu jmenovité hodnoty ke Dni konečné splatnosti dluhopisů a právo na

výnos vyplácený ke Dnům výplaty úroků. Společnost (Emitent) je oprávněna, dle svého uvážení a za podmínek

stanovených Emisními podmínkami, Dluhopisy předčasně splatit.

Vlastníci Dluhopisů nemají, vyjma Podstatných případů porušení povinností a vyjma případu, kdy dojde ke změně v

ovládání Společnosti (Emitenta), jak je blíže specifikováno v rámci Emisních podmínek, právo žádat předčasné splacení

Dluhopisů.

S Dluhopisy je také spojeno právo účastnit se a hlasovat na schůzích Vlastníků Dluhopisů v případech, kdy je taková

schůze svolána v souladu se zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, v platném znění, respektive v souladu s

Emisními podmínkami. Vlastníc Dluhopisů mají právo vyjádřit se na příslušné schůzi ke Změnám zásadní povahy.

Dluhopisy zakládají přímé, obecné, nepodmíněné, nepodřízené a zajištěné dluhy Společnosti (Emitenta), které jsou a

budou co do pořadí svého splnění rovnocenné (pari passu) jak mezi sebou navzájem, tak i vůči všem dalším současným

i budoucím nepodřízeným dluhům Emitenta, s výjimkou těch dluhů Emitenta, u nichž stanoví jinak kogentní ustanovení

právních předpisů.

S Dluhopisy nejsou spojena žádná předkupní ani výměnná práva a Dluhopisy nejsou zajištěny ručením.

Aktivity v oblasti výzkumu a vývoje

Společnost, ani její dceřiné společnosti v roce 2022 nevyvíjely žádné aktivity v oblasti výzkumu a vývoje.

Aktivity v oblasti ochrany životního prostředí a pracovněprávních

vztazích, Klimatické záležitosti

Jednotlivé dceřiné společnosti provozuji a staví energeticky úsporné budovy, provozované retail parky mají energetické

štítky v rozmezí A-C. V případě developerských projektů budoucích retail parků Společnost cílí na získání energetických

štítků A, případně B. V případě development projektů je kladen zvýšený důraz na dostatek zeleně, přičemž v některých

projektech jsou realizovány například i zelené střechy. Dále průběžně dochází k umisťování nabíjecích stanic pro

elektromobily v rámci celého portfolia, kdy v roce 2020 vznikl pilotní projekt společností GreenWay v RP Prešov. Ta

nyní své stanice rozšíří i do dalších nemovitostí v rámci SK části portfolia, konkrétně OD Saratov a RP Senica. V RP

Trnava byl v roce 2020 otevřen nabíjecí hub společnosti eJoin. V České republice je klíčovým partnerem v oblasti

elektromobility společnost Innogy, která od roku 2021 provozuje nabíjecí stanici v RP Tábor a během let 2022 a 2023

by měla pokrýt zbytek CZ části portfolia. V neposlední řadě společnost nyní také pracuje na analýze využití střech svých

objektů k umístění fotovoltaických elektráren. V první vlně by mělo dojít k jejich realizaci v RP Tábor a RP Staré Město.

Společnost ani její dceřiné společnosti nemají žádné zaměstnance a tím pádem nelze informovat o otázkách inkluze,

rozmanitosti, zajištění rovnosti či boje proti rasismu. Společnost neuplatňuje politiku zabývající se změnou klimatu.

Společnost nemá stanoveny žádné enviromentální cíle. Podíl obratu společnosti plynoucí z produktů nebo služeb

souvisejících s hospodářskými činnostmi, které se podle kvalifikují jako environmentálně udržitelné je nula. Podíl

kapitálových výdajů a podíl provozních výdajů týkající se aktiv nebo procesů souvisejících s hospodářskými činnostmi,

které se kvalifikují jako environmentálně udržitelné je nula.

Existence pobočky nebo jiné části obchodního závodu v zahraničí

Společnost nemá organizační složku v zahraničí.

Významná soudní řízení

Neexistují a v průběhu roku 2022 neexistovala žádná významná soudní, státní či rozhodčí řízení proti Společnosti ani

společnostem ve skupině.

Kvalifikováno v souladu dle čl. 8 odst. 1 a 2 nařízení (EU) 2020/852

Významné smlouvy

Za rok 2022 nebyly kromě smluv uzavřených v rámci běžného podnikání Společnosti uzavřeny žádné významné

smlouvy, které by mohly vést ke vzniku závazku nebo nároku kteréhokoli člena skupiny, který by byl podstatný pro

schopnost Společnosti plnit závazky k vlastníkům dluhopisů, a to za poslední účetní období.

K 31.12.2022 neexistují žádné pracovní ani jiné smlouvy členů správních, řídících a dozorčích orgánů.

Odměny účtované auditory

Za rok 2022 byly Společnosti a Skupině auditorem účtován za auditorské služby na audit roční individuální a

konsolidované účetní závěrky následující odměny:

V tis. Kč bez DPH

Odměny účtované Společnosti

(Emitent)

Odměny účtované ostatním

společnostem ve Skupině

Rok 2022

2021

2022

2021

Povinný audit 443

376

2 112

1 813

Ostatní auditorská činnost

vyžadovaná zákonem

Ostatní neauditorské služby –

ověření ukazatele LTV

117

Celkem 560

416

2 112

1 813

Auditor mimo tyto auditorské služby na audit roční individuální a konsolidované účetní závěrky Společnosti za rok 2022

Společnosti poskytl následující službu:

- Nezávislé ověření ukazatele LTV definovaným v souladu s bodem 7.4.1 Emisních podmínek

pro dluhopisy Společnosti

Poskytnutí této služby bylo schváleno výborem pro audit.

Portfolio společnosti

Geografická působnost společnosti

Společnost se specializuje na development, akvizici a provoz retail parků v České a Slovenské republice, v jejím

portfoliu se k 31.12.2022 nacházelo deset retail parků v provozu a další dva retail parkové projekty ve fázi

developmentu. Každá nemovitost je vlastněna jednou projektovou společností (SPV), kterou ze 100 % vlastní

Společnost. Společnost se zaměřuje zejména na menší města, případně střediska na okraji větších měst. Pečlivá volba

lokality, precizní asset a property management společně s dobrým stavem retail parků společně zaručují vysokou

obsazenost retail parků, která se pohybuje mezi 95–100 %.

Aktuální portfolio společnosti k 31.12.2022:

Popis trhů, na kterých společnost působí

Česká republika

Celkový objem investic za rok 2022 dosáhl 1,7 mld eur, čímž se vyrovnal výsledkům za rok 2021. Počet uskutečněných

transakcí však v roce 2022 výrazně klesl, kdy uzavřeno bylo 46 obchodů, tedy o 38 % méně než v roce 2021. Celkový

objem investic a počet transakcí uzavřených v České republice ovlivnila inflace, vyšší náklady na externí financování,

rostoucí ceny stavebních prací a energetická krize. Kdy průměrná transakce ve druhé polovině 2022 činila 30 mil. eur

v rámci 15 transakcí (18 % pokles oproti prvnímu pololetí 2022).

Z hlediska objemu v druhé polovině 2022 dominoval sektor průmyslu a logistiky se 44 % následovaný kancelářskými

40 % a maloobchodními 13 %.

Domácí kapitál byl však velmi aktivní, kdy se na celkovém objemu investic podílel 54 %. Navzdory všem faktorům, které

ovlivnily objem investic a transakcí v roce 2022 zůstává Česká republika díky své konzervativní fiskální a měnové

politice, nízkému vládnímu dluhu a obezřetnému bankovnímu sektoru jedním z nejstabilnějších trhů ve střední a

východní Evropě..

Investiční trh v České republice – Q4 2022 Savills, JLL - CEE Investment Market, 2022 Summary

Retail-Maloobchodní prodej

Maloobchodní prodej byl za rok 2022 třetím nejaktivnějším sektorem, kdy jeho podíl na celkovém objemu byl 12 %.

Pokračující vysoká inflace však tyto maloobchodní tržby ovlivňuje a meziročně se snížily o 9,7 %.

Největšími maloobchodními transakcemi v roce 2022 bylo prodání DRFG portfolia o osmi aktivech společnosti Generali

za 40 mil. EUR. Dále prodej Albertu Mája na Praze 10 – prodáno skupinou Ahold do Ungelt Group za přibližně 10 mil.

EUR. Dále pak prodej společností Generali Real Estate budovy na Ovocném trhu 580 na Praze 1 společnosti Torino-

Praga Invest za cca 1,5 mld. Kč.

Poslední transakce byla zobchodovaná za nespecifikovanou cenu, kdy DRFG prodala 3 supermarkety a jeden obchodní

park v regionálních městech společnosti Realia Group. Celková investice do maloobchodu v druhé polovině roku 2022

dosáhla celkem 60 mil. EUR..

Slovensko

Loňský rok se stal rekordním, kdy celkový objem investic do komerčních nemovitostí přesáhl 1 miliard EUR. Roční

objem je o 59 % vyšší než průměr za posledních 5 let.

Vzhledem ke všem nejistotám, zvýšeným nákladům na financování a turbulentnímu ekonomickému prostředí se trh s

nemovitostmi ukázal jako odolný. Nicméně zpomalení růstu v oblasti investiční aktivity bylo ke konci roku zřejmé.

Dominantní postavení měl kancelářský sektor s 54 % ročně. Následován maloobchodním sektorem 31 % ročně dále

pak průmysl a logistika, kdy podíl v odvětví logistiky činil 13 % ročně.

Retail-Maloobchodní prodej

Navzdory všem nejistotám a zvýšeným nákladům na financování se trh s nemovitostmi ukázal jako velmi silný. Ve druhé

polovině roku bylo uzavřeno jedenáct transakcí, oproti 26 v první polovině roku. Kdy průměrná velikost transakce se

pohybuje na úrovni 29 milionů eur. Tedy pokles o cca 17 % ve srovnání s celým rokem 2021.

JLL - CEE Investment Market, 2022 Summary

Portfolio společnosti

Provozované retail parky

Retail Park Severka Liberec

Retail Park Severka v Liberci spadá do portfolia FIDUROCK od května 2016. Jedná se o prověřený nákupní park v

silné obchodní zóně severní části Liberce. Park o velikosti téměř 13 500 m² je obsazen stabilními nájemci, jako jsou

Jysk, Okay, Breno, Mountfield, ProSpánek a další. Součástí retail parku je také moderní showroom ojetých vozů

AAA/Mototechna.

Provozovatel Retail park Severka Liberec s.r.o.

Lokace Sousedská, Liberec

Rok akvizice 2016

Rok stavby 2008

Plocha k pronájmu 13,5 tis m²

Hodnota nemovitosti 508 mil. Kč

Obsazenost k 31.12.2022 100 %

Retail park Tábor

Retail park Tábor o velikosti bezmála 10 000 m² byl do komerčního portfolia FIDUROCK zařazen jako první, a to již v roce

2015. Je situován v silné obchodní zóně s jediným hobby marketem v regionu. Park prošel v letech 2019 a 2020 kompletní

rekonstrukcí jejímž výsledkem je mimo jiné nové uspořádání jednotek, mezi nimž lze najít kompaktní hypermarket Albert,

prodejnu Sportisimo, DATART, ProSpánek, či restauraci. V roce 2021 zde otevřela svou prodejnu také společnost

ACTION. Projekt mimo jiné disponuje nabíjecí stanicí pro elektromobily.

Provozovatel Retail park Tábor s.r.o.

Lokace Soběslavská, Tábor

Rok akvizice 2015

Rok stavby 2005

Plocha k pronájmu 10 tis m²

Hodnota nemovitosti 310 mil. Kč

Obsazenost k 31.12.2022 98 %

Retail Park Senica

Retail park Senica byl v lednu 2018 oficiálně zařazen do portfolia FIDUROCK. Jedná se retail park o rozloze 2 329

m², který se nachází přímo v zavedené obchodní zóně vedle Kauflandu a Family Centra. Mezi hlavní nájemce patří

CCC, TEDi, Super Zoo, Okay, a další.

Provozovatel Retail park Senica s.r.o.

Lokace Obchodná, Senica

Rok akvizice 2018

Rok stavby 2017/2020

Plocha k pronájmu 2,3 tis m²

Hodnota nemovitosti 82 mil. Kč

Obsazenost k 31.12.2022 100 %

Obchodní dům Saratov

Lokální obchodní centrum SARATOV v Bratislavě na Slovensku patří do portfolia FIDUROCK od května 2018, a

v roce 2020 prošlo částečnou rekonstrukcí. Jedná se o menší dvoupodlažní obchodní centrum na hlavní komunikaci

městské části Dúbravka, které lidé využívají převážně ke každodenním nákupům. Hlavními nájemci jsou Billa, dm

drogerie, Pepco, Kik, pobočka Slovenské spořitelny. Dále zde zákazníci naleznou restauraci, 2 kavárny, obchody s

módou, lékárnu, optiku a řadu dalších obchodů a služeb. Obchodní dům disponuje vlastním parkovištěm

s kapacitou 90 míst a zároveň je dobře dostupný městskou hromadnou dopravou.

Provozovatel SLOVAK INVESTMENT GROUP s.r.o.

Lokace Saratovská, Bratislava

Rok akvizice 2018

Rok stavby 2004

Plocha k pronájmu 8 tis m²

Hodnota nemovitosti 320 mil. Kč

Obsazenost k 31.12.2022 96 %

Retail Park Mladá Boleslav

V červnu 2019 byla úspěšně dokončena akvizice nového retail parku o velikosti téměř 13 000 m² v Mladé Boleslavi,

který se nachází v již zaběhlé a velice silné obchodní zóně, přímo vedle obchodního centra Olympia. Mezi klíčové

nájemce Retail Parku Mladá Boleslav patří Asko nábytek zabírající plochu přes 5 000 m2, Decathlon – prodejna se

sportovními potřebami s výměrou přes 1 500 m², Jysk – řetězec s vybavením pro domácnost o velikosti 1 300 m²,

Mountfield, Electro World a další.

Provozovatel Retail Park Mladá Boleslav a.s.

Lokace Jičínská, Mladá Boleslav

Rok akvizice 2019

Rok stavby 2008

Plocha k pronájmu 13 tis m²

Hodnota nemovitosti 359 mil. Kč

Obsazenost k 31.12.2022 100 %

Retail Park Trnava

Úspěšná akvizice zaběhlého retail parku Trnava s expanzním pozemkem proběhla v červnu letošního roku. Obchodní

komplex o rozloze 7 800 m² má díky svému začlenění do velké a hlavní obchodní zóny na městském obchvatu Trnavy

výbornou dopravní dostupnost autem i veřejnou dopravou z centra Trnavy. Parkování s dostatkem prostoru je přímo

před obchodními jednotkami. Hlavními nájemci jsou C&A, Planeo Elektro, Sportisimo, TEDi a další.

Projekt II.A etapy byl realizován v roce 2022. Součástí přístavby je mimo jiné supermarket BILLA. Na konec roku

2023 je plánován development Projekt II.B.

Provozovatel RP Trnava a.s.

Lokace Nová, Trnava

Rok akvizice 2019

Rok stavby 2014

Plocha k pronájmu 7,8 tis m²

Hodnota nemovitosti 399 mil. Kč

Obsazenost k 31.12.2022 95 %

OC Solivaria Prešov

Již zavedené Obchodní centrum Solivaria se zařadilo do retailového portfolia FIDUROCK v listopadu 2019. Jeho

strategická poloha v centru Prešova, na významné křižovatce v blízkosti železniční stanice a největší nákupní části ve

městě, jej řadí mezi nejvýznamnější obchodní centra svého druhu ve městě. Zároveň, díky své pronajímatelné ploše

téměř 10,8 tis m², na které nabízí svým zákazníkům 21 obchodních jednotek, patří mezi obchodní centra s největší

různorodostí obchodů. Hlavními nájemci jsou CCC, Mountfield, Planeo, Fresh, Pepco, Kik a TEDi. Kromě těchto

obchodů nabízí retail park také možnost využití nabíječek na elektromobily, či čerpací stanici Oliva. V roce 2021 byla

nabídka obchodů rozšířena o samostatně stojící jednotku společnosti FarmFoods.

Provozovatel Retail park Prešov s.r.o.

Lokace Východná, Prešov

Rok akvizice 2019

Rok stavby 2017

Plocha k pronájmu 10.8 tis m²

Hodnota nemovitosti 394 mil. Kč

Obsazenost k 31.12.2022 100 %

Retail park Staré Město

Pozemek s územním rozhodnutím ve Starém Městě u Uherského Hradiště koupil FIDUROCK v září 2018. Na pozemku

proběhla výstavba projektu ve tvaru písmene „L“ a velikosti 4 007 m², který rozšířil velmi dobře dostupnou lokalitu s

rozrůstající se obchodní zónou na pomezí Starého Města a Uherského Hradiště o osm obchodních jednotek. Již před

koupí byli dojednáni někteří nájemci a podepsány s nimi dlouhodobé nájemní smlouvy. Mezi hlavní nájemce projektu

patří Mountfield, Dr. Max, Sportisimo, Teta drogerie a další.

V první polovině roku 2022 byla úspěšně dokončena přístavba projektu o ploše cca. 500 m2, která

rozšířila nabídku obchodů o ProSpánek a Banquet.

Provozovatel Retail park Staré město s.r.o.

Lokace Východní, Staré Město

Rozloha pozemku 19,6 tis m²

Rok stavby 2020

Plocha k pronájmu 4,6 tis m²

Hodnota nemovitosti 186 mil. Kč

Obsazenost k 31.12.2022 100 %

Retail park Choceň

Retail Park Choceň ve východních Čechách byl v prvním pololetí 2021 plnohodnotně zařazen do portfolia Fidurock, a

to po vyplacení 50% společníka projektu, který zajišťoval jeho výstavbu. Retail park o velikosti 5 010 m² byl dokončen v

Q4 2020. Hlavním nájemcem je Penny Market, který zabírá plochu o 1 300 m², mezi další nájemce patří Pepco,

ROSSMANN, ZZN, lékárna a další.

Provozovatel RP Choceň s.r.o.

Lokace Pardubická, Choceň

Rozloha pozemku 24 tis m²

Rok stavby 2020

Plocha k pronájmu 5 tis m²

hodnota. nemovitosti 210 mil. Kč

Obsazenost k 31.12.2022 96%

Retail Park Milevsko

V roce 2022 došlo k dokončení a otevření RP Milevsko, který byl realizován společně s JV partnerem, od

nějž Fidurock vykoupil jeho podíl a je nyní 100% vlastníkem tohoto projektu

Hlavním nájemcem je supermarket Albert, mezi ostatní nájemce patří například KIK, dm drogerie, Planeo

elektro a další. Obsazenost k dubnu 2023 je 100 %.

Provozovatel RP Milevsko s.r.o.

Lokace Blanická, Milevsko

Rok stavby 2022

Rozloha bud. RP 4 tis m²

Hodnota nemovitosti 161 mil. Kč

Obsazenost k 31.12.2022 85%

2.2. Development retail parků

Retail Park Piešťany

Pozemek o velikosti necelých 27 000 m² se nachází v lázeňském městě Piešťany a patří do portfolia FIDUROCK od Q3

2018. Jedná se o ucelený projekt tří komplementárních částí, a to domu pro seniory, polyfunkčních domů a přilehlého

retail parku. Právě retail park je primárním cílem společnosti. Zbývající části plánuje FIDUROCK prodat jako hotové

projekty třetí straně. Výstavba retail parku o velikosti téměř 7 tis m² bude zahájena po vydání stavebního povolení, které

očekáváme v roce 2023. Pravomocné územní rozhodnutí na projekt bylo vydáno ve 12/2020.

Provozovatel Projekt Piešťany s.r.o.

Lokace Bratislavská, Piešťany

Rozloha pozemku 27 tis m²

Rozloha bud. RP 7 tis m²

Bud. hodn. nemovitosti 229 mil. Kč

Hodnota pozemku a proj. 72 mil Kč

Retail Park Levice

V prosinci roku 2021 byl na Slovensku koupen pozemek nacházející se v městě Levice. Jedná se o okresní město, které

má včetně aglomerace 52 tis. obyvatel. Pozemek se nachází na jednom z největších Levických sídlišť, kde není žádná

moderní maloobchodní vybavenost. Projekt má velmi dobrou dostupnost autem i městskou hromadnou dopravou.

Projekt bude rozdělen na dvě fáze. Dodání stavby první fáze nájemcům je plánované na začátek roku 2024, otevření

retail parku v rámci první fáze je pak plánováno na první čtvrtletí roku 2024. Druhá fáze se plánuje dokončit do konce

roku 2024.

Provozovatel Retail Park Levice s.r.o..

Lokace Hlboká, Levice, Slovensko

Rozloha bud. RP 4,5 tis m²

Hodnota pozemku 18 mil Kč

Pre lease 62 %

Makroekonomický vývoj v České republice a na Slovensku

Pro provozovatele retail parků je podstatná stabilní kupní síla a celkový ekonomický sentiment domácích

spotřebitelů, kteří navštěvují retail parky za účelem každodenních i větších nákupů. Vzhledem k orientaci Skupiny

na trhy České republiky a Slovenska má tamní makroekonomický vývoj pro skupinu zásadní význam.

Pandemií oslabenou světovou ekonomiku zasáhlo v roce 2022 několik šoků. Válka na Ukrajině snížila globální

hospodářský růst a zintenzivnila inflační tlaky, zejména u cen potravin a energií. V řadě zemí byla míra inflace ve

2. polovině loňského roku nejvyšší od 80. let, na což centrální banky reagují postupným zvyšováním úrokových

sazeb. Zdá se, že růst spotřebitelských cen již v řadě zemí dosáhl vrcholu, je ale otázkou, jak rychle se inflace vrátí

do blízkosti inflačních cílů jednotlivých centrálních bank.

Česká republika– vývoj v roce 2022

Podle odhadu ČSÚ se hrubý domácí produkt očištěný o cenové, sezónní a kalendářní vlivy v čtvrtém čtvrtletí 2022

meziročně zvýšil o 0,2 %. Mezičtvrtletně ekonomika poklesla o 0,4 %. Za celý rok 2022 se domácí ekonomická

aktivita zvýšila o 2,4 %. Ve srovnání se zimní prognózou ČNB vzrostl HDP ve čtvrtém čtvrtletí meziročně o trochu

méně, resp. jeho mezičtvrtletní pokles byl ve srovnání s prognózou o něco hlubší.

Zveřejněná data o ekonomické aktivitě potvrzují, že česká ekonomika ve druhé polovině loňského roku přešla do

mělké recese. Spotřeba domácností, na kterou dopadá hluboký propad reálných příjmů a zhoršený sentiment,

poklesla ve čtvrtém čtvrtletí ve srovnání s očekáváním ČNB výrazněji. Také příspěvek čistého vývozu byl nižší než

prognózovaný, přičemž jak vývoz, tak zejména dovoz rostly oproti prognóze rychleji. Naopak nad očekávání

vzrostla tvorba hrubého kapitálu. Za tím stál překvapivě vysoký meziroční růst fixních investic, který byl ve značné

míře způsoben historickou revizí. Spotřeba vládních institucí vykázala mírný meziroční růst, zatímco ČNB

očekávala její částečný pokles.

Po očištění o primární dopady změn nepřímých daní spotřebitelské ceny v prosinci 2022 meziročně vzrostly o 14,4

%. Průměrná míra inflace za celý rok 2022 činila 15,1 %. Prosincová meziroční inflace by byla o 3,5 procentního

bodu vyšší, pokud by cenový vývoj nebyl ovlivněn statistickým promítnutím vládních opatření na pomoc s vysokými

cenami energií, tj. úsporným tarifem schváleným do konce roku 2022 a odpuštěním poplatku na podporované

zdroje energie do konce roku 2023.

Průměrná mzda meziročně reálně poklesla o 6,7 %. Snížení reálných výdělků postihlo všechna odvětví, avšak

různou silou. Zaměstnanost se nicméně zvýšila a míra nezaměstnanosti stagnovala na hodnotě 2,2 %..

Česká republika – očekávaný vývoj

Dle aktuální prognózy ČNB se v druhé polovině roku 2023 inflace sníží na jednociferné hodnoty. Tržní složky inflace

zvolní vlivem snižujících se nákladových tlaků ze zahraničí i z domácí ekonomiky. Současně dojde k postupné

korekci nedávno kulminujících ziskových marží domácích výrobců, obchodníků a poskytovatelů služeb. Začátkem

roku 2024 se celková i měnověpolitická inflace sníží do blízkosti 2% cíle, kde setrvá do konce prognostického

horizontu. K tomu přispěje i zpřísněná měnová politika ČNB.

Dle prognózy MFČR z ledna 2023 poklesne během 2023 HDP o 0,5 %. Domácnosti se i v letošním roce budou

potýkat s dopady vysoké inflace, jejich reálná spotřeba by se tak měla dále snížit. Spotřeba sektoru vládních

institucí i tvorba hrubého fixního kapitálu budou působit prorůstově, meziročně slabší akumulace zásob však

Komentář ČNB - https://www.cnb.cz/cs/verejnost/servis-pro-media/komentare-cnb-ke-zverejnenym-statistickym-udajum-o-inflaci-a-

hdp/Hruby-domaci-produkt-ve-4.-ctvrtleti-2022-mirne-pod-prognozou-CNB/

Komentář ČNB - https://www.cnb.cz/cs/verejnost/servis-pro-media/komentare-cnb-ke-zverejnenym-statistickym-udajum-o-inflaci-a-

hdp/Inflace-v-prosinci-2022-zpomalila/

Český statistický úřad - https://www.czso.cz/documents/10180/165397798/cpmz030623_analyza.pdf/9188d396-86d5-4cb0-ab2d-

4f88e8e4c2fa?version=1.0

Komentář ČNB - https://www.cnb.cz/cs/verejnost/servis-pro-media/komentare-cnb-ke-zverejnenym-statistickym-udajum-o-inflaci-a-

hdp/Inflace-v-prosinci-2022-zpomalila/

ekonomiku citelně zpomalí. Vliv celkově slabé domácí poptávky bude částečně tlumit saldo zahraničního

obchodu.

Slovensko –vývoj v roce 2022

1314

Slovenská ekonomika si udržela růst, i když v posledním čtvrtletí roku růst nadále zpomalil. Situace na trhu práce

se vyvíjela pozitivně, přičemž vyšší zaměstnaností a poklesem nezaměstnanosti. Nominální mzdy pokračovaly v

růstu, ale zvyšování reálných mezd nadále brzdila vysoká inflace.

Hrubý domácí produkt (HDP) ve stálých cenách ve 4. čtvrtletí 2022 meziročně vzrostl o 1,1 %. V běžných cenách

HDP činil meziročně vyšší o 9,3 % a ve srovnání se 3. čtvrtletím 2022 po sezónním očištění HDP vzrostl v reálném

vyjádření o 0,3 %.

Inflace ve 4. čtvrtletí 2022 dosáhla 15,2 %, což je nejvyšší hodnota zaznamenaná od druhého čtvrtletí roku 2000.

Celkový růst cen zboží a služeb pokračoval nepřetržitě již osmé čtvrtletí v řadě. Takto strmý inflační vývoj byl

ovlivněn především přetrvávajícími cenami potravin (meziroční nárůst o 28,2 %). Vyšší byly také náklady na bydlení

včetně energií (meziročně o 16,5 %). Jádrová inflace dosáhla 15,7 % a čistá inflace (bez zahrnutí vlivu

regulovaných cen a potravin) dosáhla 12,1 %. Průměrná míra inflace za rok 2022 činila 12,8 % (za srovnání, v roce

2021 byl růst cen v průměru vyšší o 3,2 %).

Slovensko - očekávaný vývoj

Společně s eurozónou se slovenská ekonomika vyhne recesi a HDP v roce 2023 vzroste o 1,3 %. Ekonomiku

podpoří domácí poptávka, kterou podpoří zastropování cen energií a čerpání zdrojů z EU. Trh práce bude odolný,

i když dynamika tvorby pracovních míst bude pouze průměrná, inflace se zmírní pod 10 %, a reálné mzdy tak

nebudou klesat. V letech 2024 a 2025 slovenskou ekonomiku čeká oživení podporované růstem eurozóny, a tedy

vyšší produkcí našeho vývozu. Nicméně úroveň cen elektřiny a plynu pro domácností, které budou muset v určitém

okamžiku dohnat novou tržní úroveň. Rizikem vývoje zůstává ruská agrese a nevyčerpání prostředků z plánu

obnovy, což by odřízlo od polovinu hospodářského růstu v tomto a příštím roce.

Makroekonomická predikce České republiky – Ministerstvo Financí ČR - https://www.mfcr.cz/assets/cs/media/2023-01-

26_Makroekonomicka-predikce-leden-2023.pdf

Štatistická správa o základných vývojových tendenciách v hospodárstve SR vo 4. štvrťroku 2022 – dustupné na webu

https://slovak.statistics.sk/

Slovenský statistický úřad- Hrubý domáci produkt vo 4. štvrťroku a za rok 2022

Komentář - 62. zasadnutie výboru pre makroekonomické prognózy (február 2023) -strana 1

Česká republika

skutečnost

aktuální predikce

ČNB/MFČR

Hlavní indikátory 2020 2021 2022 2023 2024

realný HDP - růst v % -5,6% 3,3% 2,4% -0,3% 2,2%

míra průměrné inflace v % 3,20% 3,8% 15,1% 10,6% 2,1%

nezaměstnanost v % 2,7% 2,2% 2,2% 3,2% 3,8%

růst reálné hrubé mzdy v %

4,4% 2,2% -6,7% 0,3% 3,9%

Slovenská republika

skutečnost

aktuální predikce MFSR

(RZZ)

Hlavní indikátory 2020 2021 2022 2023 2024

realný HDP - růst v % -4,4% 3,1% 1,7% 1,3% 1,8%

míra průměrné inflace v % 1,9% 3,2% 12,8% 9,8% 5,3%

nezaměstnanost v % 6,7% 6,9% 6,2% 5,8% 5,4%

růst reálné hrubé mzdy v % 1,8% 3,5% -4,2% 0,6% 2,6%

Trh s energiemi v EU se po strmých nárůstech po vypuknutí konfliktu na Ukrajině již zklidnil, inflace by měla v roce

2023 rychle klesat a většina ekonomik EU se navzdory dopadům války na Ukrajině vyhne recesi. To potvrzuje

právě zveřejněná zimní prognóza Evropské komise, podle které se ekonomika EU jako celek letos udrží v černých

číslech s 0,8% růstem HDP. Pro rok 2024 již Evropská komise předpokládá dvojnásobné tempo růstu. Inflace by

měla dále zpomalovat a letos v zemích EU dosáhne 6,4 %, v příštím roce už bude na dohled inflačním cílům, tj.

2,8 %. Obdobný výhled přináší i nová prognóza z dílny MMF. Přes tyto pozitivní zprávy nelze zapomínat na velmi

zhoršenou fiskální pozici většiny států EU vlivem přijatých proticovidových opatření a ekonomických dopadů války

na Ukrajině. Řada klíčových ekonomik nese těžké břímě vládního dluhu blízkého (např. eurozóna 96 %, Spojené

království 97 %), či převyšujícího roční výkon své ekonomiky (např. USA 129 %, Japonsko 262 %). Na počátku

února zvýšila většina klíčových centrálních bank úrokové sazby, což by mělo dále podpořit návrat inflace zpět do

blízkosti inflačních cílů, stejně jako souběžné utahování měnových podmínek prostřednictvím snižování nafouklých

bilancí centrálních bank z covidového období.

ČNB - https://www.cnb.cz/cs/menova-politika/prognoza/

Hlavní Makroekonomické ukazatele ČSU – dostupné na https://www.czso.cz/csu/czso/hmu_cr

Prognóza ČNB – zima 2023 https://www.cnb.cz/cs/menova-politika/prognoza/

Makroekonomická predikce České republiky – Ministerstvo Financí ČR - https://www.mfcr.cz/assets/cs/media/2023-01-

26_Makroekonomicka-predikce-leden-2023.pdf

Ministerstvo práce a sociálních věcí - https://www.mpsv.cz/prognoza-vybranych-makroekonomickych-ukazatelu

Prognóza MSPV z února 2023, běžné ceny upraveny o prognózovanou míru inflace

Komentář - 59. zasadnutie výboru pre makroekonomické prognózy (marec 2022) -strana 1

Komentář - 59. zasadnutie výboru pre makroekonomické prognózy (marec 2022)

Globální ekonomický výhled – únor 2023 – publikace ČNB- https://www.cnb.cz/export/sites/cnb/cs/menova-

politika/.galleries/gev/gev_2023/gev_2023_02.pdf

Všeobecná rizika spojená s podnikáním Společnosti

Kreditní riziko

Jednotlivé společnosti, jež provozují retail parky, jsou vystaveny kreditnímu riziku zejména při pronájmu prostor, kde

evidují pohledávky z obchodních vztahů za jednotlivými nájemci. V případě výrazného poklesu platební morálky

nájemců, např. z důvodu negativního makroekonomického vývoje, může dojít k poklesu toku provozních prostředků

s negativním dopadem na hospodářské výsledky společností. Společnost jako holding poskytuje prostředky

prostřednictvím příplatků do kapitálových fondů jednotlivým dceřiným projektovým společnostem a vzhledem k tomu,

že nevykonává žádnou jinou činnost, její schopnost splácet své finanční závazky je přímo spojená s finanční výkonností

jednotlivých společností.

Hodnocení rizika

V současné době je platební morálka jednotlivých nájemců retail parků dobrá. Společnost pečlivě vybírá nájemce, je

zajištěn debt collection management, a přijaty kauce, či bankovní záruky, které se ve většině případů rovnají hodnotě

trojnásobku měsíčního nájmu a služeb, což představuje dostatečné zajištění umožňující flexibilně reagovat na případné

finanční problémy nájemců.

Riziko likvidity

Riziko likvidity představuje riziko, že Společnost nebude schopna dostát svým aktuálně splatným finančním závazkům.

Vzhledem k tomu, že Společnost poskytuje vnitroskupinové půjčky jednotlivým společnostem provozujícím retail parky,

riziko likvidity Společnosti je přímo odvislé od finanční situace a likvidity jednotlivých společností ve skupině. V případě

nutnosti prodeje některého z aktiv ve Skupině je také nutno brát v potaz obecně nízkou likviditu nemovitostí jako aktiva.

Za období od 1.1.2022 do 31.12.2022 neproběhly žádné události, které by měly vliv na hodnocení platební schopnosti

společnosti.

Hodnocení rizika

Společnost řídí riziko likvidity zejména prostřednictvím udržování dostatečného množství likvidních aktiv, pečlivým

plánováním a vyhodnocováním provozních a finančních peněžních toků a investic. V rámci interního modelu going

concern společnost sleduje vývoj likvidity ve skupině a nejsou indikována rizika spojená s likviditou nájemců retail parků.

Model byl upraven tak aby co nejlépe zohlednil možné nové scénáře, které přináší například situace odvozená od Ruské

invaze na Ukrajině.

Riziko nedodržení kovenant

Společnost své aktivity spolufinancuje prostřednictvím bankovních úvěrů a dluhopisového financování. Poskytnutí

finančních prostředků v rámci financování je podmíněno plněním předem dohodnutých podmínek tzv. „kovenant“.

Případné nedodržení kovenant představuje potenciální negativní dopady na likviditu a financování Skupiny.

Hodnocení rizika

Společnost v rámci interního going concern modelu reflektujícího mimo jiné dopad Ruské invaze na Ukrajině sleduje a

plánuje vývoj kovenant ve skupině. Společnost i se zohledněním vlivu dopadu Ruské invaze na Ukrajině naplňuje going

concern princip, a to jak z pohledu generovaného cash flow, tak z pohledu splnění kovenant.

Konkrétní vyčíslení rizik, jež Společnost považuje za významná, a jejich řízení je uvedeno v kapitole Zásady, postupy a cíle řízení rizik Finanční

části – konsolidovaná závěrka 2021

Úrokové riziko

Aktiva jednotlivých dceřiných společností jsou spolufinancována prostřednictvím bankovních a vnitroskupinových úvěrů.

Dceřiné společnosti jsou takto vystaveny potenciálnímu negativní vývoji úrokových sazeb, jenž může ovlivnit výši

splátek úmoru úvěrů a hospodářské výsledky Společnosti.

Hodnocení rizika

Dceřiné společnosti využívají při bankovním EUR financování zajištění pomocí fixních sazeb, a kombinace úrokových

swapů a floor. Dopad Ruské invaze na Ukrajinu není přímý, ale odvozený od celkové ekonomické situace a růstu

mezibankovních úrokových sazeb – v případě dceřiných společností EURIBOR.

Úroková sazba emitovaných dluhopisů FIDUROCK Nemovitosti a.s. činí 5,6 % p.a. Jedná se o dluhopisy s pevným

úrokovým výnosem.

Měnové riziko

Skupina je vystavena měnovému riziku prostřednictvím cizoměnových transakci. Jelikož je funkční měnou Skupiny je

Kč a smlouvy o financování a o nájmu jsou uzavřeny v EUR, je konsolidovaná účetní závěrka ovlivněna pohyby

směnných kurzů eura vůči Kč. Vzhledem k tomu, že Společnost financuje dceřiné společnosti ve skupině

prostřednictvím vnitroskupinových úvěrů denominovaných převážně v Kč a takto je také financována, potenciální změny

kurzu Kč vůči EUR mohou mít dopad na hospodaření dceřiných společností.

Hodnocení rizika

Společnost má aktivní otevřenou měnovou pozici v páru EUR/CZK. Vzhledem k posunu kurzu EUR/CZK z 24,86

(31.12.2021) na 24,115 (31.12.2022) na straně aktiv byla negativně ovlivněna hodnota retail parků (stanovená v EUR),

která byla na straně dluhu kompenzována poklesem hodnoty bankovního úvěru, denominovaného v EUR.

Riziko ztráty klíčových osob

Činnost klíčových osob je rozhodující pro celkový provoz skupiny, její směřování a schopnost generovat finanční

prostředky. Případná ztráta člena managementu by mohla negativně ovlivnit podnikání Skupiny, jeho hospodářské

výsledky a finanční situaci.

Hodnocení rizika

Toto riziko je v rámci managementu zmírněno faktem, že jeho členové jsou koncovými vlastníky Společnosti a Skupiny

a jsou tak přímo zainteresováni na jejich finančních výsledcích. Za rok 2022 nedošlo ke ztrátě klíčových osob. Funkci

výkonného ředitele vykonává pan Ondřej Křivanec, který není koncovým vlastníkem a je tak zajištěna zastupitelnost

managementu.

Riziko poškození nemovitostí a nenadálá potřeba oprav

Tržní hodnota nemovitostí vlastněné společnostmi ve Skupině může poklesnout v případě živelné či jakékoli jiné

nepředvídatelné události či v případě že Společnost nebude tyto nemovitosti v dostatečné míře udržovat, ať již z

nedostatku likvidity, či jiných důvodů. Případné poškození nemovitosti, či její oprava také může způsobit výpadek

v provozu nemovitosti, s negativními dopady na hospodaření Společnosti.

Hodnocení rizika

Toto riziko je částečně sníženo pojištěním, které mají jednotliví členové Skupiny Společnosti pro tyto případy sjednáno

a profesionální pravidelnou údržbou v každé nemovitosti. V rámci prvního pololetí 2022 nedošlo k významnému

poškození nemovitosti.

Cenové riziko

Hospodářské výsledky společnosti jsou závislé především na výši vybraného nájemného. Pokud by došlo ke snížení

cenové hladiny nájmů, a to například z důvodu nárůstu konkurence, či z důvodu negativního makroekonomického či

demografického vývoje, mohla by tato skutečnost mít negativní vliv na hospodaření Společnosti.

Hodnocení rizika

Společnost pro minimalizaci tohoto rizika kontinuálně vylepšuje své nemovitosti a sjednává dlouhodobé smlouvy

s pravidelnou indexací dle inflace.

Riziko neobsazení prostor

Stejně jako u cenového rizika, pokud by prostory k pronájmu zůstaly delší dobu neobsazené, může se tato skutečnost

projevit ve výši celkového vybraného nájemného a mít tak negativní dopad na hospodářské výsledky Společnosti. To

se může stát v případě negativního tržního vývoje, případně po předčasném ukončení nebo neobnovení stávajících

nájemních smluv. Realizace rizika neobsazení prostor další rizika, a to například v krajním případě až zastavení projektu

v developerské fázi nebo může způsobit významný pokles hodnoty nemovitostí.

Hodnocení rizika

Riziko neobsazení prostor je sníženo diversifikací pronájmu obsazených ploch různým nájemcům. Prostory jsou

k 31.12.2022 obsazeny z 98,6 % a nepředpokládá se pokles obsazenosti vzhledem k dosavadním smlouvám.

Riziko poklesu hodnoty nemovitostí – snížení hodnoty nefinančních aktiv

Hodnotu pozemků a nemovitostí ovlivňuje celá řada faktorů, a to například vývoj makroekonomického prostředí, lokality,

technického stavu nemovitosti, obsazenosti, výše nájemného apod. Negativní změna těchto faktorů by mohla způsobit

pokles tržní hodnoty nemovitostí vlastněných společnostmi ve Skupině Společnosti s negativním dopadem na výkazy

Společnosti, v krajním případě by mohlo dojít k porušení koventant vázaných na hodnotu nemovitostí u financujících

institucí.

Hodnocení rizika

Společnost pečlivě monitoruje vývoj realitního trhu a podniká aktivní kroky v rámci asset managementu vedoucí

k maximalizaci hodnoty retail parků.

Riziko konkurence

Společnost podniká v plně tržním odvětví a je tak otevřena konkurenčnímu riziku jak ze strany kamenných prodejen

zboží základní spotřeby a větších obchodních center s koncentrovanou nabídkou zboží, tak i ze strany tzv. e-shopů,

které trendově generují stále vyšší tržby. To může mít za následek snižování pronajatých prodejních ploch či pokles

ceny nájmu. Na druhou stranu, nájemci v retail parcích prodávají často tzv. zboží základní spotřeby, které má málo

cyklickou poptávku a retail parky často obsluhují danou spádovou oblast.

Hodnocení rizika

Jednotlivé retail parky mají svou spádovou oblast zákazníků a často specifické obchody, které v portfoliu obchodních

center nejsou zastoupeny. V době pandemie koronaviru v roce 2020/2021 prokázaly retail parky konkurenční výhodu

v podobě samostatně přístupných obchodů a vhodného mixu jednotlivých obchodů.

Makroekonomická rizika

Možný negativní vývoj makroekonomických veličin může mít negativní dopad na lokální kupní sílu obyvatelstva či

ovlivnit jejich sklon ke spotřebě. Nižší kupní síla obyvatelstva či odklad některých nákupů v době ekonomického

zpomalení či poklesu se může negativně projevit na hospodářském výsledku nájemců a mít negativní dopad na

hospodaření Společnosti. Negativní makroekonomický vývoj by také mohl způsobit pokles hodnoty nemovitostí či

zhoršení podmínek na trhu financování.

Hodnocení rizika

Společnost na základě prognóz relevantních veřejných institucí očekává postoupnou stabilizaci makroekonomického

prostředí v Česku i na Slovensku, především obnovení růstu HDP, pokles inflace na jednociferné hodnoty, při zachování

nízké míry nezaměstnanosti. Zároveň, koncept retail parků se ukazuje jako odolný vůči externím negativním šokům.

Lokální rizika

V rámci urbanizačních procesů lze vysledovat trend, kdy se obyvatelstvo stěhuje z menších center do urbanizovaných

celků. Pro Českou a Slovenskou republiku je typický úbytek populace zejména v sídlech do 10 tisíc obyvatel. Do velkých

měst či jejich okolí se stěhují zejména mladí lidé a lidé s vyšším vzděláním a příjmem. Společnost provozuje retail parky

na okraji větších měst či v menších městech a negativní demografický vývoj v některé oblasti může mít negativní dopad

na hospodaření společnosti. Menší města jsou také více náchylná k riziku odchodu významného zaměstnavatele, jenž

může způsobit lokální růst nezaměstnanosti s negativním dopadem na kupní sílu obyvatelstva.

Hodnocení rizika

Lokální rizika jsou minimalizovaná diversifikací portfolia - každý retail park se nachází v jiném městě.

Rizika spojená s procesem účetního výkaznictví

Skupina využívá k zajištění účetních služeb externího dodavatele, společnost ASB Accounting s.r.o., která je

profesionálem v poskytování účetních a poradenských služeb s dlouholetou tradicí. ASB zajišťuje kompletní dodávku

účetních služeb, včetně daňového poradenství. Faktickou správnost účetnictví zabezpečuje vnitřní nastavení účetního

dodavatele, který využívá systém víceúrovňové kontroly. Účetní výkazy jsou na pravidelné bázi předkládány

manažerům Skupiny.

Systém vnitřní kontroly ve Společnosti plní funkce dozorčí rady, na základě jejího závěru a pověření vedení společnosti

FIDUROCK Nemovitosti a.s. činí případné potřebné kroky.

Hodnocení rizika

Dle Managementu Společnosti podávají data uvedená v této zprávě věrný a poctivý obraz o podnikatelské činnosti,

finanční situaci a výsledcích hospodaření za 2022 a o vyhlídkách budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské

činnosti a výsledků hospodaření a nebyly v ní zamlčeny žádné skutečnosti, které by měly dopad na význam

konsolidované výroční zprávy

Riziko soudních sporů

Riziko soudních sporů představuje potenciální negativní dopady na Společnost v případě takového řízení, a to nejen

v podobě finanční v případě neúspěchu sporu, ale také v podobě marně vynaložených nákladů a lidských zdrojů.

Hodnocení rizika

K datu vydání této zprávy není Společnost ani jiný člen Skupiny Společnosti účastníkem žádných soudních, rozhodčích

ani jiných řízení a není si vědom, že by nějaké takové řízení hrozilo. Nelze zcela vyloučit, že v budoucnosti se může

stát účastníkem takového řízení, které by ve svém důsledku mohlo mít negativní vliv na jeho hospodářskou situaci.

Riziko zahájení insolvenčního řízení

V případě zahájení insolvenčního řízení je dlužník omezen v nakládání s majetkovou podstatou, a to zejména pokud

by mělo jít o podstatné změny ve skladbě, využití nebo určení tohoto majetku, anebo o jeho nikoli zanedbatelné

zmenšení. I když se tato omezení netýkají úkonů nutných k běžnému provozu podniku, nelze vyloučit, že případné

podání opodstatněného či neopodstatněného insolvenčního návrhu by nemělo negativní dopad na finanční situaci

Společnosti.

Hodnocení rizika

Ve Skupině nebylo zahájeno ani neprobíhá žádné insolvenční řízení.

Riziko změny klimatu

Riziko změny klimatu představuje pro FIDUROCK potenciální negativní dopady vyplývající ze změny klimatu v

extrémních výkyvech počasí, a to především extrémní teplo/zima, extrémní sucho či extrémních srážky. Vztah mezi

počasím a chováním zákazníků v rámci našeho portfolia není přímo související. Spotřebitel by potenciálně mohl

preferovat takové obchodní jednotky, které jsou lépe přizpůsobeny – například zastíněné/kryté parkoviště či důraz na

teplotní komfort při nakupování. Spotřebitelské preference průběžně mapujeme a naše retail parky se pružně snažíme

preferencím přizpůsobovat.

Hodnocení rizika

V současné době nám nejsou známy indikace, že by toto riziko mohlo mít na FIDUROCK v dohledné době dopad.

Střednědobý výhled aktivit skupiny

Cílem skupiny ve střednědobém horizontu je provozovat více než 20 retail parků v České republice a na Slovensku a

kontinuálně zlepšovat své služby ve stávajících retail parcích. V roce 2023 se budeme soustředit zejména na následující

aktivity:

Stávající portfolio provozovaných retail parků

Řídící orgány se v roce 2022 v rámci Společnosti a jejích dceřiných společností ve vztahu k redevelopmentu stávajícího

portfolia provozovaných retail parků nezavázaly k žádným významným investičním výdajům.

Development nových projektů

Skupina v průběhu roku 2022 plánuje získání SP na stavbu projektu RP Piešťany a rozšíření projektu RP Trnava. Dále

také plánuje rozšířit existující projekt RP Staré Město a dokončit výstavbu projektu RP Milevsko.

Řídící orgány se během roku 2021 v rámci Společnosti ani jejích dceřiných společností ve vztahu k developmentu

nových projektů či retail parků zavázaly k následujícím investičním výdajům, které budou hrazeny v roce 2022.

 Retail park Staré Město s.r.o.

SoD na výstavbu II fáze RP ze dne 1.12.2021

Celková výše nákladů: 22.950.000 Kč bez DPH

Protistrana: PS Slovácko, spol. s r.o., IČ: 25343891, náměstí Svobody 360, 686 04 Kunovice

 EYEMAXX Jablonec nad Nisou s.r.o.

SoD na výstavbu RP Milevsko ze dne 14.6.2021

Celková výše nákladů: 103.090.000 Kč bez DPH

Protistrana: SWIETELSKY stavební s.r.o., IČ: 48035599,

Pražská tř. 495/58, České Budějovice 3, 370 04 České Budějovice

Efektivita projektů

Prioritou správy jednotlivých budov je i nadále optimalizace a zefektivnění na úrovni jednotlivých SPV a tím redukci

nákladů pronajímatele a navýšení provozního zisku. Plán spočívá především v dlouhodobé snaze navýšení fixních

poplatků za služby u příležitostí prodlužování nájemních smluv. Dále pak v další redukci provozních výdajů zaměřené

na specifika jednotlivých assetů. V neposlední řadě je součástí plánu také obsazování doposud volných jednotek, které

jako neobsazené negenerují příjem z nájmu a vytváří ztrátu na provozních nákladech.

Akvizice nových projektů či retail parků

V současné době vyhodnocujeme potenciální akvizic několika dalších projektů či retail parků pro rozšíření našeho

portfolia a to jak v České republice, tak na Slovensku.

Řídící orgány se v roce 2022 v rámci Společnosti ani jejích dceřiných společností ve vztahu k akvizicím nových projektů

či retail parků nezavázaly k žádným investičním výdajům.

Kontinuální zlepšování firemních procesů

Vzhledem k růstu našeho portfolia se průběžně soustředíme na rozšiřování týmu a optimalizaci firemních procesů, a

udržení optimální nákladové struktury ve skupině.

Financování skupiny

Nastavený model financování je v současné době finální a neplánujeme změny.

Obchodní model a tvorba hodnoty

Skupina má za cíl provozovat retail parky na území Česka a Slovenska a pomocí kapitálových investic – rekonstrukcí,

či developmentů a stálého zlepšování poskytovaných služeb v průběhu času navyšovat hodnotu majetku skupiny.

Vliv Ruské invaze na Ukrajinu

Během února 2022 došlo k započetí válečného konfliktu mezi Ukrajinou a Ruskem, který může mít přímý dopad na

subjekty s jakoukoliv obchodní či majetkovou expozicí na Rusko, Ukrajinu či Bělorusko, tak i nepřímý dopad

prostřednictvím vlivu na vybrané makroekonomické ukazatele, či dodavatelské řetězce a chování ekonomických

subjektů.

Společnost nemá a neměla žádný obchodní vztah s vazbou na Rusko, Ukrajinu či Bělorusko a neeviduje žádná aktiva

či závazky či jiné podrozvahové položky, jakkoliv spojené s výše uvedenými zeměmi. Společnost není závislá na

dodávkách klíčových materiálů nebo služeb z postižených zemí. Zároveň však zaznamenává vlivy konfliktu na

stavebnictví, především pak dostupnost a časovou flexibilitu dodavatelů stavebních prací. I přesto se ale Společnosti

dařilo dokončit všechna stavební díla včas a v rámci plánovaných rozpočtů.

Vedení považuje dopady současné situace na Ukrajině a v Rusku na účetní závěrku Skupiny za rok 2022 za

nevýznamné. V důsledku toho nebyly žádné takové dopady promítnuty do účetní závěrky. Vedení společnosti bude

situaci nadále blízce monitorovat.

Skutečnosti, které nastaly po 31.12.2022

Po 31.12.2022 nedošlo k významným skutečnostem, které by si vyžádaly úpravu či zveřejnění v této výroční zprávě..

Základní finanční informace

Vybrané finanční ukazatele konsolidované účetní závěrky

Ukazatel 2022

2021

Hospodářské výsledky [mil. Kč]

Hrubé provozní výnosy 188,3

169,7

Čistý provozní zisk 169,9

150,9

Provozní zisk 53,9

242,7

Zisk před daní 63,1

205,7

Čistý zisk 50,9

158,4

Finanční situace [mil. Kč]

Celková aktiva 3 187,3

2 953,5

z toho dlouhodobý majetek

3 057,0

2 835,3

z toho oběžná aktiva

130,3

118,2

Vlastní kapitál 1 008,3

931,4

Dlouhodobé závazky 2 085,9

1 933,6

z toho úročený dluh

1 923,5

1 775,0

Krátkodobé závazky 93,0

88,5

z toho úročený dluh

37,0

44,8

Finanční ukazatele [%, roky]

Rentabilita investovaného kapitálu 1,3%

4,8%

Kapitálová přiměřenost 31,6%

31,5%

Zisková marže 67%

14%

Obrátka stálých aktiv 6,2%

5,8%

NOPAT 41,7

195,5

IC 3 101,0

2 882,4

Provozní CF 134,6

90,2

Peněžní prostředky 47,0

37,4

Čistý nerealizovaný výnos z přecenění investičního majetku -75,1

114,4

Provozní rentabilita investovaného kapitálu 5,5%

5,2%

Hrubé provozní výnosy Skupiny roku 2022 dosáhly 188,3 mil. Kč a v porovnání s rokem 2021 vzrostly o 11 %. Růst

hrubých výnosů je mimo jiné způsoben plným náběhem provozu projektů dokončených v průběhu roku 2022 -

dokončení development RP v Trnavě, dále akvizicí 50% podílu v projektu RP Milevsko, či indexací nájmů.

Celkový provozní zisk klesl z 242,7,4 mil Kč na 53,9 mil Kč. Tento pokles je způsoben především ztrátou z přecenění

investičního majetku.

Zdroj pro finanční ukazatele je uveden v sekci „Podklady pro výpočet finančních ukazatelů“

Celková aktiva Společnosti za rok vzrostla o 233,8 mil. Kč zejména jako důsledek akvizice 50% podílu v RP Milevsko,

kapitálových investic na jednotlivých projektech a přecenění investičního majetku.

Vlastní kapitál za rok 2022 vzrostl z 931,4 mil. Kč na 1 008,3 mil. Kč zejména v důsledku generovaného čistého zisku.

Úročený dluh za rok 2022 mírně vzrostl z 1 775 mil. Kč na 1 923,5 mil. Kč vlivem čerpání úvěrů na RP Trnava, RP

Milevsko a zahrnutí bankovního dluhu v rámci akvizice 50% podílu RP Milevsko.

Společnost má nadále v plánu zlepšovat provozní a finanční výkonnost Skupiny a posilovat finanční ukazatele.

Finanční ukazatele a Ruská invaze na Ukrajině

S ohledem na Ruskou invazi na Ukrajině je přehled finančních ukazatelů konsistentní s minulými výročními zprávami a

stávající ukazatele nebyly pozměněny ani nebyly zahrnuty nové alternativní ukazatele

Společnost vykazuje kapitálovou přiměřenost 31,6 % respektive 31,5 % bilanční sumy ve sledovaných letech.

Nejen vlivem akvizice RP Milevsko došlo k růstu obrátky stálých aktiv. Akvírované projekty a developmenty budou po

svém dokončení v provozu generovat dodatečné pozitivní provozní toky, jež za jinak nezměněných podmínek povedou

ke zlepšování obratových ukazatelů aktivity a zadluženosti Společnosti.

Ruská invaze na Ukrajině neměla negativní vliv na ocenění investičního majetku společnosti.

Ocenění hodnoty nemovitostí

Společnost každoročně přeceňuje nemovitosti na základě znaleckého posudku od nezávislé organizace vždy k 31.12.

K tomuto datu v roce 2022 činila celková hodnota nemovitostí 3 miliardy Kč.

Celková hodnota nemovitostí k 31.12.2022 v mil. Kč

Nemovitost (mil. Kč) 2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

Tábor 310,7

332

355

297,3

333,3

318,7

309,9

Liberec 315,6

316,2

381

370,7

477,7

513,9

508,1

Saratov

280,4

282

307,1

332,1

319,8

Senica

75,6

74,7

86,6

82,3

Piešťany

51,5

55,2

73,5

72,1

71,1

Staré Město

34,7

132,9

173,7

173,3

185,9

Choceň

18,9

36,7

102,4

213,5

209,6

Milevsko (50 %)

10,9

14,5

48,5

160,6

Mladá Boleslav

349,1

362,2

369,4

358,8

Trnava

282

291,3

325,2

398,6

Prešov

419,2

427,8

405,5

393,6

Levice

17,4

18,3

Celkem (mil Kč) 626

648

1 197

2 311

2 650

2 875

3 017

Úpravy o Investice do

společných podniků

-18,9

-47,6

-116,9

-48

Solaris - ostatní investiční majetek

3,8

Celkem (mil Kč) v

konsolidované rozvaze

626

648

1 178

2 263

2 533

2 826

3 020

1.ledna 2022 – 31.prosince 2022

Zpráva o vztazích

společnosti

FIDUROCK Nemovitosti a.s.

podle ustanovení § 82 zákona o obchodních korporacích

za účetní období roku 2022

Členové představenstva společnosti FIDUROCK Nemovitosti a.s. zapsané v obchodním rejstříku

vedeném Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 21110, IČ: 045 64 111, se sídlem Praha 1,

Nekázanka 883/8, PSČ: 110 00 (v této zprávě též jen „Společnost“) zpracovali následující zprávu

o vztazích ve smyslu ustanovení § 82 zákona č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních korporacích (dále

jen „Zákon o obchodních korporacích“), za účetní období roku 2022 (dále jen „Rozhodné

období“).

1. Struktura vztahů

Podle informací dostupných členům představenstva Společnosti, jednajícím s péčí řádného

hospodáře, byla společnost ke konci rozhodného období ovládána společností FIDUROCK Private

Equity Participations B.V. (dále jen „Ovládající společnost“). Údaje o osobách náležejících do

Skupiny se uvádí k 31.12.2022, a to dle informací dostupných statutárnímu orgánu společnosti.

Struktura vztahů je graficky znázorněna v Příloze č.1.

Tabulka č. 1 Společnosti přímo ovládané Společností

Obchodní název Identifikační číslo/stát Podíl na hlasovacích právech

Retail park Tábor s.r.o. 045 38 943/CZ 100 %

Retail Park Severka Liberec s.r.o. 043 28 884/CZ 100 %

Retail park Senica s.r.o. 51 055 511/SK 100 %

SLOVAK INVESTMENT GROUP s.r.o. 31 396 895/SK 100 %

Projekt Piešťany s.r.o. 51 684 349/SK 100 %

Retail park Staré Město s.r.o. 074 18 451/CZ 100 %

RP Choceň s.r.o. 061 34 475/CZ 100 %

RP Milevsko, s.r.o. 276 13 593/CZ 100 %

Retail Park Mladá Boleslav a.s. 274 02 711/CZ 100 %

RP Trnava, a.s. 47 144 513/SK 100 %

Retail park Prešov, s.r.o. 36 765 635/SK 100 %

FIDUROCK Projekt 22, s.r.o. 081 08 161/CZ 100 %

Retail Park Levice s.r.o. 52 760 839/SK 100 %

FIDUROCK Solaris a.s. 173 85 806/CZ 100 %

1.2 Ovládající osoby

FIDUROCK Private Equity Participations B.V., Registrační číslo: 645 04 204, se sídlem

Strawinskylaan 937, 1077XX Amsterdam, Nizozemské království. Podíl na hlasovacích

právech: 100 %. Společnost je ovládána přímo rozhodnutími konečných vlastníků, kterými jsou pan

Petr Valenta, pan David Hauerland a pan Laurens Rinkes.

2. Způsob a prostředky ovládání

Ovládající osoba ovládá Společnost přímo. K ovládání Společnosti dochází zejména prostřednictvím

rozhodnutí jediného akcionáře na valné hromadě.

3. Ovládaná osoba a úloha Ovládané osoby v rámci seskupení

Ovládající osoba zajištuje investice plynoucí do Ovládané osoby k zajištění jejího

ekonomického cíle. Společnost FIDUROCK Nemovitosti a.s. je entita, která spravuje

investice do jednotlivých SPV, které vlastní.

4. Přehled vzájemných smluv v rámci Skupiny

4.1 Smlouvy uzavřené mezi Společností a Ovládající osobou, které byly v Rozhodném období platné:

Dohoda o převzetí závazku akcionáře k poskytnutí příplatku mimo základní kapitál

společnosti, uzavřená dne 8.1.2019

Tato Dohoda uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V. se

týká poskytnutí příplatku mimo základní kapitál společnosti.

Na základě této Dohody byly navýšeny ostatní kapitálové fondy Společnosti o 200 000 CZK.

Smlouva o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál, uzavřená dne 1.4.2019

Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V.

se týká poskytnutí příplatku mimo základní kapitál společnosti.

Na základě této Smlouvy byly navýšeny ostatní kapitálové fondy Společnosti o 97 367,91

EUR.

Smlouva o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál, uzavřená dne 21.1.2019

Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V.

se týká poskytnutí příplatku mimo základní kapitál společnosti po splnění odkládací

podmínky v podobě doručení písemné výzvy Společnosti adresované Akcionáři k úhradě

příplatku ve výši 100 000 000 CZK. V případě, že nedojde k naplnění odkládací podmínky

do 30.06.2024, povinnost Akcionáře uhradit příplatek v plném rozsahu zanikne.

Dodatek č. 1 ke Smlouvě o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál, uzavřený dne

20.6.2019

Tento Dodatek uzavřený mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V.

se týká navýšení poskytnutí příplatku dle podmínek stanovených Smlouvou z původních

100 000 000 CZK na 150 000 000 CZK.

K 31.12.2021 nebyly splněny odkládací podmínky.

Vedlejší ujednání ke smlouvě o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál, uzavřené

dne 23.1.2019

Toto Vedlejší ujednání uzavřené mezi FIDUROCK Private Equity Participations B.V., J & T

BANKA a.s. a Společností se týká závazku smluvních stran Smlouvy o příplatku mimo

základní kapitál, uzavřené dne 21.1.2019, nečinit bez souhlasu Banky žádné změny v této

Smlouvě.

Dodatek č. 1 k Vedlejšímu ujednání ke Smlouvě o poskytnutí příplatku mimo základní

kapitál, uzavřený dne 25.6.2019

Tento Dodatek uzavřený mezi FIDUROCK Private Equity Participations B.V., J & T

BANKA a.s. a Společností se týká souhlasu Banky se zněním Dodatku č. 1 ke Smlouvě o

poskytnutí příplatku mimo základní kapitál ze dne 20.6.2019.

Smlouva o úvěru, uzavřená dne 25.6.2019

Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V.

se týká poskytnutí bezúročného úvěrového rámce až do výše 200 000 000 CZK.

Na základě této Smlouvy byla Společnosti k 31.12.2022 poskytnuta půjčka ve výši

34 832 932 CZK, která byla v plné výši kapitalizována (viz níže).

Dohoda o převzetí závazku akcionáře k poskytnutí příplatku mimo základní kapitál

společnosti, uzavřená dne 31.12.2019

Tato Dohoda uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V. se

týká poskytnutí příplatku mimo základní kapitál společnosti formou kapitalizace úvěru

poskytnutého na základě Smlouvy o úvěru, uzavřené dne 25.6.2019.

Na základě této Dohody byly navýšeny ostatní kapitálové fondy Společnosti o 175 031 760

CZK.

Dohoda o převzetí závazku akcionáře k poskytnutí příplatku mimo základní kapitál

společnosti, uzavřená dne 30.6.2020

Tato Dohoda uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V. se

týká poskytnutí příplatku mimo základní kapitál společnosti formou kapitalizace úvěru

poskytnutého na základě Smlouvy o úvěru, uzavřené dne 25.6.2019.

Na základě této Dohody byly navýšeny ostatní kapitálové fondy Společnosti o 145 429 052

CZK.

Smlouva o postoupení pohledávky, uzavřená dne 2.12.2020

Tato Smlouva uzavřená mezi Společností („Postupitel“) a FIDUROCK Private Equity

Participations B.V. („Postupník“) se týká postoupení pohledávky, kterou Postupitel eviduje

za společností FCCZ ve výši 88 938,15 EUR. Pohledávka z postoupení byla uhrazena

vzájemným zápočtem s úvěrem poskytnutým na základě smlouvy o úvěru ze dne 25.6.2019.

Smlouva o postoupení pohledávky, uzavřená dne 9.9.2021

Tato Smlouva uzavřená mezi FIDUROCK Private Equity Participations B.V. („Postupitel“)

a Společností („Postupník“) se týká postoupení pohledávky, kterou Postupitel eviduje za

společností Retail Invest LV s.r.o. ve výši 113 410,32 EUR. Závazek z postoupení byl

vypořádán jako navýšení úvěru poskytnutého na základě smlouvy o úvěru ze dne 25.6.2019.

Dohoda o převzetí závazku akcionáře k poskytnutí příplatku mimo základní kapitál

společnosti, uzavřená dne 31.12.2022

Tato Dohoda uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V. se

týká poskytnutí příplatku mimo základní kapitál společnosti formou kapitalizace úvěru

poskytnutého na základě Smlouvy o úvěru, uzavřené dne 25.6.2019.

Na základě této Dohody byly navýšeny ostatní kapitálové fondy Společnosti o 34 832 931,

57 CZK.

4.2 Smlouvy uzavřené mezi Společností a ostatními osobami ze Skupiny, které byly v Rozhodném

období platné:

Smlouva o poskytování servisních služeb, uzavřená dne 1.4.2018

Tato smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Services s.r.o. se týká zajišťování

služeb specifikovaných smlouvou pro Společnost a jejich následnou přefakturaci.

Na základě této smlouvy nebylo v roce 2022 fakturováno.

Smlouva o úvěru, uzavřená dne 10.9.2018

Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. se týká poskytnutí

úvěru Společnosti až do výše 5 000 000 CZK. Úroková sazba je touto smlouvou stanovena

ve výši 9,4 % per annum.

Veškerý čerpaný úvěr na základě této smlouvy byl dne 10.9.2022 postoupen na společnost

FIDUROCK Private Equity Participations B.V. („Postupník“).

Smlouva o postoupení pohledávky, uzavřená dne 10.5.2019

Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. se týká

postoupení pohledávky společnosti FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. za společností RP Choceň

s.r.o.

Na základě této Smlouvy nabyla Společnost v roce 2019 pohledávku za RP Choceň s.r.o. ve

výši 41 754 239,20 CZK.

Smlouva o postoupení pohledávky, uzavřená dne 14.5.2019

Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. se týká

postoupení pohledávky společnosti FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. za společností Projekt

Piešťany s.r.o.

Na základě této Smlouvy nabyla Společnost v roce 2019 pohledávku za Projekt Piešťany s.r.o.

ve výši 1 875 605,15 EUR.

Smlouva o postoupení pohledávky, uzavřená dne 2.7.2019

Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. se týká

postoupení pohledávky společnosti FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. za společností Retail park

Senica s.r.o.

Na základě této Smlouvy nabyla Společnost v roce 2019 pohledávku za Retail park Senica

s.r.o. ve výši 642 079,21 EUR.

Smlouva o postoupení pohledávky, uzavřená dne 1.11.2019

Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. se týká

postoupení pohledávky společnosti FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. za společností SLOVAK

INVESTMENT GROUP s.r.o.

Na základě této Smlouvy nabyla Společnost v roce 2019 pohledávku za SLOVAK

INVESTMENT GROUP s.r.o. ve výši 246332,22 EUR.

Dohoda o narovnání, uzavřená dne 30.6.2021

Tato Dohoda uzavřená mezi Společností a FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. a EYEMAXX

Jablonec nad Nisou s.r.o. se týká narovnání vzájemných pohledávek a závazků.

Na základě této Dohody byl navýšen závazek z titulu půjčky EYEMAXX Jablonec nad Nisou

s.r.o. vůči FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. o 6 500 EUR a zároveň snížen závazek z titulu

půjčky Společnosti vůči FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. o 6 500 EUR.

Dohoda o narovnání, uzavřená dne 15.10.2021

Tato Dohoda uzavřená mezi Společností a FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. a EYEMAXX

Jablonec nad Nisou s.r.o. se týká narovnání vzájemných pohledávek a závazků.

Na základě této Dohody byl splacen závazek Společnosti z titulu vkladu do ostatních

kapitálových fondů EYEMAXX Jablonec nad Nisou s.r.o. ve výši 185 111,85 CZK a zároveň

navýšen závazek z titulu půjčky Společnosti vůči FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. o

185 111,85 CZK.

Smlouva o postoupení pohledávky, uzavřená dne 10.9.2022

Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. se týká

postoupení pohledávky společnosti FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. za společností RP

Milevsko s.r.o.

Na základě této Smlouvy nabyla Společnost v roce 2022 pohledávku za RP Milevsko s.r.o.

ve výši 1 772 131,48 EUR.

5. Přehled jednání učiněných na popud nebo v zájmu ovládající osoby nebo jí ovládaných

osob

Během rozhodného období neučinila Společnost na popud ovládající osoby nebo jí

ovládaných osob žádná jiná jednání než ta, která jsou uvedena v odstavci 4, která se týkala

majetku přesahujícího 10 % vlastního kapitálu Společnosti zjištěného podle poslední účetní

uzávěrky sestavené k 31.12.2022.

6. Posouzení újmy a jejího vyrovnání

Na základě smluv uzavřených v Rozhodném období mezi Společností a ostatními osobami ze Skupiny,

jiných jednání, která byla v zájmu nebo na popud těchto osob uskutečněna Společností v Rozhodném

období, Společnosti nevznikla žádná újma.

7. Hodnocení vztahů a rizik v rámci Skupiny

7.1 Hodnocení výhod a nevýhod vztahů ve Skupině.

Společnosti vyplývají z účasti ve Skupině zejména výhody. Skupina disponuje silným finančním

zázemím.

Společnosti nevyplývají z účasti ve Skupině nevýhody.

7.2 Hodnocení rizik v rámci Skupiny

Ze vztahů v rámci Skupiny neplynou pro Společnost žádná rizika.

Datum: 30. března 2023

________________________

Jméno: David Hauerland

Funkce: člen představenstva

Příloha č. 1.

Finanční

část

Individuální účetní závěrka za rok končící 31. prosince 2020

sestavená v souladu s Mezinárodními standardy účetního

výkaznictví standardy ve znění přijatém Evropskou Unií (IFRS)

Fidurock Nemovitosti a.s.

Zpráva o auditu individuální účetní závěrky

FIDUROCK Nemovitosti a.s.

Individuální účetní závěrka za rok končící 31. prosince 2022 sestavená

v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění

přijatém Evropskou Unií (IFRS)

Výkaz o finanční pozici k 31. prosinci 2022

Pozn.

31.12.2022

31.12.2021

Dlouhodobá aktiva

558 187

524 255

Investice v dceřiných společnostech Pozn. 4

558 187

524 255

Oběžná aktiva

378 011

352 520

Poskytnuté půjčky ve skupině Pozn. 6

376 673

350 947

Peníze a peněžní ekvivalenty Pozn. 8

237

Ostatní aktiva Pozn. 7

1 099

1 563

AKTIVA CELKEM

936 198

876 775

Vlastní kapitál

398 149

384 241

Základní kapitál Pozn. 9.1

2 040

Ostatní kapitálové fondy Pozn. 9.2

484 670

449 838

Nerozdělený zisk/ztráta Pozn. 9.3

(88 562)

(67 637)

Dlouhodobé závazky

448 158

445 783

Emitované dluhopisy Pozn. 10

448 158

445 783

Krátkodobé závazky

89 891

46 751

Úvěry a půjčky Pozn. 11

79 282

35 181

Emitované dluhopisy Pozn. 10

10 500

Ostatní krátkodobé závazky Pozn. 12

109

1 070

Závazek ze splatné daně Pozn. 19

ZÁVAZKY CELKEM

538 049

492 534

ZÁVAZKY A VLASTNÍ KAPITÁL CELKEM

936 198

876 775

Výkaz o úplném výsledku hospodaření za rok končící 31. prosince 2022

Pozn.

1.1.2022 -

31.12.2022

1.1.2021 -

31.12.2021

Úrokové výnosy vypočtené dle efektivní

úrokové míry

Pozn. 14, 18

18 961

22 902

Úrokové náklady

Pozn. 15

(30 995)

(28 876)

Provozní náklady

Pozn. 16

(769)

(1 174)

Opravná položka k úvěrům ve skupině

Pozn. 18

(305)

23 219

Opravná položka k majetkovým účastem

v dceřiných společnostech

Pozn. 4

(9 686)

(7 620)

Opravná položka k majetkovým účastem

v podnicích pod společným vlivem

Pozn. 5

5 321

(715)

Ostatní finanční náklady

(619)

Kurzové rozdíly

(3 898)

(7 135)

Ztráta před zdaněním

(21 990)

(18)

Daň z příjmů

Pozn. 19

1 065

Ztráta za období

(20 925)

(13)

Ostatní úplný výsledek hospodaření za

účetní období

Celkový úplný výsledek hospodaření za

účetní období

(20 925)

(13)

Výkaz o změnách vlastního kapitálu za rok končící 31. prosince 2022

Základní

kapitál

Nerozdělené

zisky

Ostatní

kapitálové

fondy

Celkem

Zůstatek 1.1.2021 2 040

(67 624)

449 838

384 254

Kapitálové kontribuce od

akcionáře

Pozn. 9.2

- - -

Úplný výsledek hospodaření - (13)

- (13)

Ztráta za období -

(13)

Zůstatek 31.12.2021 2 040

(67 637)

449 838

384 241

Zůstatek 1.1.2022 2 040

(67 637)

449 838

384 241

Kapitálové kontribuce od

akcionáře

Pozn. 9.2

- - 34 833

34 833

Úplný výsledek hospodaření - (20 925)

- (20 925)

Ztráta za období

(20 925)

- (20 925)

Zůstatek 31.12.2022 2 040

(88 562)

484 670

398 149

Výkaz o peněžních tocích za rok končící 31. prosince 2022

1.1.2022 -

31.12.2022

1.1.2021 -

31.12.2021

Ztráta za období (po zdanění)

(20 925)

(13)

Úpravy o nepeněžní operace

20 114

(1 953)

Daňový výnos Bod 19

(1 065)

(5)

Čisté úrokové náklady Bod 14,18

12 034

5 974

Tvorba/(rozpouštění) opravných položek k úvěrům Bod 17

305

(23 219)

Tvorba/(rozpouštění) opravných položek k majetkovým účastem v dceřiných

společnostech

Bod 4

9 686

7 620

Tvorba opravných položek k majetkovým účastem v podnicích pod společným vlivem Bod 4

(5 321)

715

Ostatní finanční výnosy

4 475

6 961

Změny pracovního kapitálu

(228)

(1 512)

Změna stavu ostatních aktiv

(344)

262

Změna stavu ostatních závazků

(1 119)

152

Zaplacená daň

1 234

(1 926)

Čistý peněžní tok z provozní činnosti

(1 039)

(3 478)

Peněžní toky z investiční činnosti

Pořízení nových dceřiných společností

(5 206)

(20 377)

Vklady do dceřiných společností Bod 4

(33 043)

(859)

Pořízení/vklady do společného podniku Bod 4

Poskytnuté úvěry Bod 6

(90 730)

(60 787)

Přijaté splátky Bod 5

123 428

104 218

Přijatý úrok Bod 5

1 696

Čistý peněžní tok z investiční činnosti

(5 552)

23 891

Peněžní toky z financování Bod 11

Příjmy z kapitálových kontribucí

Příjmy z půjček

123 646

105 741

Splátky půjček

(91 628)

(107 355)

Zaplacený úrok

(25 200)

Čistý peněžní tok z financování

6 818

(26 815)

Čistý přírůstek peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů

227

(6 402)

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty na začátku období

6 411

Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty na konci období

237

PŘÍLOHA K ÚČETNÍ ZÁVĚRCE

1. Všeobecné informace

1.1. Základní informace o Společnosti

FIDUROCK Nemovitosti a.s. (dříve FIDUROCK Tábor, a.s., dále „Společnost“), IČ 04564111, byla

založena zakladatelskou listinou jako akciová společnost a dne 14. listopadu 2015 byla zapsána do

obchodního rejstříku vedeného Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 21110 a její sídlo je Václavské

náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1. Hlavním předmětem podnikání Společnosti je výroba,

obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, zejména akvizice a držba podílů do

dceřiných společností a společných podniků, jejichž hlavním předmětem činnosti Společnosti je pořízení,

držba a pronájem nemovitostí.

Tato účetní závěrka je sestavena k 31. prosinci 2022. Účetním obdobím je kalendářní rok končící

31. prosince 2022. Srovnatelné minulé období je kalendářní rok končící 31. prosince 2021.

Akcionář k 31. prosinci 2022

FIDUROCK Private Equity Participations B.V.

1077XX Amsterdam, Strawinskylaan 937, Nizozemské království

Registrační číslo: 645 04 204

Podíl na základním kapitálu: 100 %

Základní kapitál: 2 040 000 Kč

Akcie: 300 ks akcií na jméno v listinné podobě ve jmenovité

hodnotě 6 800,- Kč

Statutární orgán k 31. prosinci 2022

Člen představenstva: DAVID HAUERLAND

Den vzniku členství: 13. listopadu 2020

Člen představenstva: PhDr. PETR VALENTA

Den vzniku členství: 16. dubna 2018

Způsob jednání: Každý člen představenstva zastupuje společnost samostatně ve všech

záležitostech.

Dozorčí rada k 31. prosinci 2022

Člen dozorčí rady: LAURENS GERARD RINKES

Den vzniku členství: 14. listopad 2015

1.2. Prohlášení o souladu

Tato individuální účetní závěrka byla sestavena v souladu s Mezinárodními standardy finančního

výkaznictví („International Financial Reporting Standards“, IFRS) ve znění přijatém Evropskou unií.

Tato účetní závěrka představuje statutární účetní závěrku sestavenou v souladu s ustanovením §

19a odst. 7 zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví ve znění pozdějších předpisů.

1.3. Základ pro oceňování, funkční a prezentační měna

Účetní závěrka byla sestavena na základě historických cen. Funkční měnou Společnosti je česká

koruna. Údaje jsou zaokrouhleny a prezentovány v tisících korun českých („tis. Kč“). Záporná čísla

jsou uvedena v závorkách.

1.4. Použití odhadů a předpokladů

Odhady a předpoklady jsou průběžně revidovány a vycházejí z historické zkušenosti a dalších

faktorů, včetně očekávání budoucích událostí, které se za daných okolností jeví jako důvodná.

Odhady a předpoklady, s nimiž je spojeno významné riziko toho, že povedou v příštím finančním

roce k významné úpravě částek aktiv a závazků vedených v účetnictví, jsou ty, které mají vliv na

ocenění a potenciální snížení hodnoty dceřiných společností.

1.5. Předpoklad trvání podniku

Tato účetní závěrka je zpracována dle předpokladu neomezeného trvání podniku.

Společnost je si vědoma faktu, že na konci ledna 2024 jsou splatné emitované dluhopisy v

celkové jmenovité hodnotě 450 milionů Kč. Vedení společnosti má připravenou strategii

refinancování dluhopisů novou emisí, alternativně refinancování dluhopisů na úrovni

projektových společností a splacení poskytnutých půjček spřízněným straním.

Podle informací, které má vedení Společnosti k datu vydání k dispozici, nemá výše uvedená

situace vliv na předpoklad neomezeného trvání – going concern Společnosti.

2. Standardy, interpretace a dodatky ke zveřejněným standardům, které dosud nenabyly

účinnosti a které jsou relevantní pro účetní závěrku Společnosti

V současné době se podoba standardů přijatá Evropskou unií výrazně neliší od nařízení schválených Radou

pro mezinárodní účetní standardy (IASB). Výjimkou jsou následující standardy, úpravy stávajících

standardů a interpretace, které nebyly k datu schválení účetní závěrky schváleny k používání v EU (data

účinnosti uvedená níže jsou pro IFRS vydané radou IASB):

 novelizace IAS 1 – Sestavování a zveřejňování účetní závěrky, klasifikace závazků jako krátkodobé

a dlouhodobé

 novela IAS 8 – definice účetních odhadů

 novelizace IAS 12 – odložená daň vztahující se k aktivům a závazkům plynoucím z jedné transakce

 novelizace IFRS 10 a IAS 28 – Prodej nebo vklad aktiv mezi investorem a jeho přidruženým či

společným podnikem (Evropská komise rozhodla o odložení schválení na neurčito),

 Novelizace IFRS 16 – závazky z leasingu při prodeji a zpětném leasingu

Dle odhadů Skupiny nebude mít dodržování výše uvedených standardů, úprav stávajících standardů a

interpretací v období, kdy budou použity poprvé, žádný významný dopad na účetní závěrku Skupiny.

3. Významné účetní zásady a postupy

3.1. Transakce v cizích měnách

Transakce v cizí měně je transakce, která zní na jinou než funkční měnu, nebo která musí být

vypořádána v jiné než funkční měně. Funkční měna je měna primárního ekonomického prostředí,

v němž subjekt působí. Pro účely prvotního uznání je cizí měna přepočtena na funkční měnu

směnným kurzem platným k datu transakce. Funkční měna Společnosti je Kč.

Peněžní aktiva a závazky v cizích měnách jsou přepočteny na české koruny ve směnném kurzu

platném k datu účetní závěrky (31. prosinec 2022: Kč/EUR 24,115 a 31. prosinec 2021: Kč/EUR

24,86). Transakce v cizích měnách jsou přepočteny směnnými kurzy platnými k datu transakce.

Kurzové rozdíly jsou vykázány ve výkazu o úplném výsledku hospodaření.

3.2. Dceřiné společnosti a investice do společných podniků

Dceřiné společnosti jsou subjekty ovládané Společností. K ovládání dochází tehdy, když

Společnost má přímo nebo nepřímo pravomoc řídit finanční a provozní zásady a postupy nějakého

subjektu, aby mohla získat prospěch z jeho činnosti. Společnost prvotně zachycuje své vklady do

dceřiných společností v pořizovací ceně a následně jsou tyto vklady oceňovány v pořizovací ceně

snížené o případné ztráty ze snížení hodnoty.

Investice do společných podniků (joint venture) představuje formu společného ujednání, které je

charakterizováno tím, že smluvní strany jsou vázány smluvním ujednáním, které je spoluovládáno

dvěma nebo více stranami. Spoluovládání je smluvně dohodnuté sdílení ovládání ujednání, které

existuje pouze tehdy, když rozhodnutí o relevantních činnostech vyžadují jednomyslný souhlas

stran, které sdílejí ovládání. Společnost prvotně zachycuje své vklady do společných podniků

v pořizovací ceně a následně jsou tyto vklady oceňovány v pořizovací ceně snížené o případné

ztráty ze snížení hodnoty.

3.3. Finanční nástroje

Finanční aktivum je oceňováno naběhlou hodnotou, pokud splňuje obě z následujících podmínek

a zároveň není zařazeno do kategorie aktiv FVTPL:

 finanční aktivum je drženo v rámci obchodního modelu, jehož cílem je držet finanční aktiva za

účelem získání smluvních peněžních toků, a

 smluvní podmínky finančního aktiva stanoví konkrétní data peněžních toků tvořených výlučně

splátkami jistiny a úroků („SPPI“ z angl. „Solely payments of principal and interest“) z nesplacené

částky jistiny.

Finanční aktivum je oceňováno reálnou hodnotou do ostatního úplného výsledku, pokud splňuje

obě z následujících podmínek a zároveň není zařazeno do kategorie aktiv FVTPL:

 finanční aktivum drženo v rámci obchodního modelu, jehož cíle je dosaženo jak inkasem smluvních

peněžních toků, tak prodejem finančních aktiv, a

 smluvní podmínky finančního aktiva stanoví konkrétní data peněžních toků tvořených výlučně

splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny.

Všechna aktiva, která nejsou oceňována naběhlou hodnotou nebo jako FVOCI jsou oceňována

reálnou hodnotou do zisku nebo ztráty. Navíc může společnost při prvotním zaúčtování

neodvolatelně zařadit finanční aktivum, které by jinak splňovalo podmínky k oceňování v naběhlé

hodnotě nebo jako FVOCI do kategorie oceňované reálnou hodnotou do zisku nebo ztráty, pokud

je tím vyloučen nebo významně omezen oceňovací nebo účetní nesoulad, který by mohl jinak

vzniknout.

Finanční aktivum je zařazeno do jedné z těchto tří kategorií při prvotním účtování.

Společnost určila cíle každého obchodního modelu, ve kterých jsou finanční aktiva drženy na

úrovni portfolia, protože to nejlépe vystihuje způsob, jakým společnost aktiva řídí a předkládá o

nich informace vedení. Tyto informace zahrnují mimo jiné následující:

 stanovené postupy a cíle portfolia a jejich realizace v praxi;

 jak je hodnocena výkonnost portfolia a předkládána klíčovému vedení Společnosti;

 rizika, která ovlivňují výkonnost obchodního modelu (a finančních aktiv držených v rámci tohoto

obchodního modelu), a zejména způsob, jakým jsou tato rizika řízena;

 četnost, hodnotu a načasování prodejů v předchozích obdobích, důvody pro tyto prodeje a očekávání

týkající se budoucí prodejní činnosti. Informace o prodeji samy o sobě však nejsou posuzované

izolovaně, ale jako součást celkového hodnocení, jakým Společnost dosahuje stanoveného cíle

řízení finančních aktiv, a zejména způsobu realizace peněžních toků.

Finanční aktiva, která jsou určena k obchodování a která jsou řízena a jejich výkonnost je měřena

na bázi reálné hodnoty, jsou oceňována jako FVTPL, protože nejsou držena ani za účelem inkasa

smluvních peněžních toků, ani za účelem inkasa smluvních peněžních toků a prodeje finančních

aktiv.

Posouzení, zda smluvní peněžní toky jsou pouze splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky

jistiny („SPPI“)

Pro účely posouzení “jistina” je definována jako reálná hodnota finančního aktiva při prvotním

zaúčtování. “Úrok” představuje časovou hodnotu peněz, úvěrové riziko spojené s nesplacenou

částkou jistiny za konkrétní časové období a další základní rizika a náklady spojené s poskytováním

úvěrů (např. riziko likvidity a administrativní náklady), jakož i ziskovou marži.

Při posuzování, jestli smluvní peněžní toky jsou pouze splátkami jistiny a úroků z nesplacené

částky jistiny, společnost bere v úvahu smluvní podmínky instrumentu. To zahrnuje posouzení,

jestli finanční aktivum neobsahuje smluvní podmínky, které by mohly změnit časový rozvrh nebo

výši smluvních peněžních toků a tak by nesplnily SPPI kritéria. Při tomto posouzení společnost

posuzuje následující:

 podmíněné události, které by mohly změnit časový rozvrh nebo výši smluvních peněžních toků;

 pákový efekt;

 podmínky prodloužení nebo dřívějšího splácení;

 podmínky, které limituji nárok Společnosti na smluvní peněžní toky z aktiva – např. aktiva “bez

postihu”; a

 podmínky, které modifikují časovou hodnotu peněz, např. pravidelná refixace úrokových sazeb.

Společnost klasifikuje své finanční závazky, jiné než závazky vykázané v reálné hodnotě do zisku

nebo ztráty, jako závazky v naběhlé hodnotě.

a) Uznání a odúčtování

Finanční aktiva a závazky jsou uznávány ve výkazu finanční situace tehdy, kdy se Společnost stává

stranou smluvních ustanovení daného nástroje. O koupi a prodeji finančních aktiv se účtuje k datu

obchodu.

Společnost odúčtuje finanční aktivum tehdy, když zaniknou smluvní práva k peněžním tokům

z daného aktiva nebo když převede tato práva za účelem získání smluvních peněžních toků v

transakci, v níž jsou převáděna v podstatě veškerá rizika a odměna z vlastnictví finančního aktiva,

nebo když nepřevádí ani si neponechává v podstatě všechna rizika a odměnu z vlastnictví a

neponechává si kontrolu nad převáděným aktivem. Veškerý podíl na odúčtovaném finančním

aktivu, které Společnost vytvoří nebo které si ponechá, je zaúčtován jako samostatné aktivum nebo

závazek.

Společnost odúčtuje finanční závazky tehdy, když jsou její smluvní závazky vypořádány, zrušeny

nebo zaniknou.

b) Oceňování

Finanční aktivum nebo závazek je prvotně uznáván v reálné hodnotě. U finančních aktiv nebo

závazků, které nejsou uznány v reálné hodnotě prostřednictvím zisku a ztráty, se připočtou

transakční náklady, které lze přímo přiřadit k nabytí nebo emisi finančního aktiva nebo závazku.

Všechny finanční závazky s výjimkou těch, které jsou oceněny reálnou hodnotou prostřednictvím

výkazu o úplném výsledku hospodaření, se oceňují naběhlou hodnotou a použitím metody efektivní

úrokové sazby.

Zisky a ztráty z finančních aktiv a závazků vykázaných v naběhlé hodnotě jsou uznány ve výkazu

o úplném výsledku hospodaření v okamžiku odúčtování nebo snížení hodnoty finančního aktiva.

Společnost odhaduje ztráty ze snížení hodnoty finančních aktiv na základě modelu „očekávané

úvěrové ztráty“. Model „očekáváné úvěrové ztráty“ vyžaduje, aby byla vykázána opravná položka

ve výši buď 12-měsíčních očekávaných úvěrových ztrát nebo celoživotních očekávaných

úvěrových ztrát. Celoživotní očekávané úvěrové ztráty jsou očekávané úvěrové ztráty, které

vznikají v důsledku všech možných selhání finančního nástroje po dobu očekávané životnosti

finančního nástroje, přičemž 12 měsíční očekávané úvěrové ztráty představují tu část očekávaných

úvěrových ztrát, které vznikají v důsledku selhání finančního nástroje, které může nastat během 12

měsíců od data vykázání.

Ocenění očekávaných úvěrových ztrát

Očekávané úvěrové ztráty jsou pravděpodobnostně váženým odhadem úvěrových ztrát, které jsou

oceněny následovně:

 finanční aktiva, která nejsou úvěrově znehodnocená k datu vykázání: současná hodnota všech

hotovostních schodků – tj. rozdíl mezi peněžními toky splatnými účetní jednotce podle smlouvy a

peněžními toky, jejichž inkaso Společnost očekává;

 finanční aktiva, která jsou úvěrově znehodnocená k datu vykázání: rozdíl mezi hrubou účetní

hodnotou daného aktiva a současnou hodnotou odhadovaných budoucích peněžních toků;

 nevyčerpané úvěrové přísliby: současná hodnota rozdílu mezi smluvními peněžními toky splatnými

bance pokud je příslib čerpán a peněžními toky, jejichž inkaso společnost očekává;

V rámci účtování očekávaných úvěrových ztrát Společnost aplikuje třístupňový model založený na

změnách v kvalitě úvěrového instrumentu, a to od prvotního zaúčtování. V počátku účtování se

instrument nachází ve Stupni 1. Jestliže k datu účetní závěrky dojde ke zvýšení pravděpodobnosti

selhání, přechází instrument do Stupně 2. V případě, že se výrazněji sníží kvalita úvěrového

instrumentu, je klasifikován ve Stupni 3.

Pro finanční aktiva klasifikovaná ve Stupni 1 Společnost určí výši očekávaných úvěrových ztrát na

základě vzorečku

Očekávané úvěrové ztráty = 𝑃𝐷𝑥𝐸𝐴𝐷𝑥 𝐿𝐺𝐷

Kde - PD představuje pravděpodobnost selhání

- EAD představuje expozici v selhání

- LGD představuje ztrátovost ze selhání

Výše očekávaných úvěrových ztrát pro finanční aktiva ve Stupni 2 se kalkulují na základě výše

záporného vlastního kapitálu dlužníka.

Úvěrové ztráty finančních aktiv klasifikovaných ve Stupni 3 se určí na základě individuálního

posouzení vedením Společnosti.

Definice selhání

Společnost považuje finanční aktivum za aktivum ve stádiu selhání, pokud:

 je nepravděpodobné, že dlužník splatí své úvěrové závazky vůči Společnosti v plné výši bez

realizace zajištění; nebo

 dlužník má významný úvěrový závazek vůči Společnosti, který je více než 90 dní po splatnosti.

Emitované dluhopisy dluhy jsou prvotně oceněny pořizovací cenou včetně přímých transakčních nákladů,

následně jsou oceňovány zůstatkovou cenou pomocí efektivní úrokové sazby.

c) Zásady pro oceňování reálnou hodnotou

Reálná hodnota finančních nástrojů vychází z jejich kótované tržní ceny na konci účetního období

bez odečtení transakčních nákladů. Není-li k dispozici kótovaná tržní cena, je reálná hodnota

finančního nástroje určena odhadem s použitím oceňovacích modelů nebo technik diskontovaných

peněžních toků.

Při použití technik diskontovaných peněžních toků jsou odhady budoucích peněžních toků

založeny na nejlepších odhadech vedení a diskontní sazba je tržní sazba na konci účetního období

platná pro nástroj s podobnými podmínkami. Při použití oceňovacích modelů jsou vstupy založeny

na tržním ocenění na konci účetního období.

Stanovení reálných hodnot

Odhady a předmětné předpoklady jsou průběžně revidovány. Revize účetních odhadů jsou uznávány v době,

kdy jsou tyto odhady revidovány, pokud má revize vliv pouze na dané období, nebo v období revize a

v budoucích obdobích, jestliže se revize týká běžného období i budoucích období.

Řada účetních zásad a postupů Společnosti a zveřejnění vyžaduje stanovení reálné hodnoty finančních i

nefinančních aktiv a závazků.

Vedení pravidelně reviduje významné nezjistitelné vstupy a přecenění. Pokud se ke stanovení reálné

hodnoty používají údaje třetích stran, například makléřské kotace nebo služby stanovení cen, vedení posoudí

důkazy obdržené od třetích stran k podpoře závěrů, že tato ocenění splňují požadavky IFRS, včetně úrovně

v hierarchii reálných hodnot, v níž má být takové ocenění klasifikováno.

Společnost používá při stanovení reálné hodnoty aktiva nebo závazku co možná nejvíce data zjištěná ze

sledování trhu. Reálné hodnoty jsou rozřazeny do různých úrovní v hierarchii reálných hodnot na základě

vstupů použitých při oceňovacích technikách takto:

• Úroveň 1: kótované ceny stejných aktiv nebo závazků na aktivních trzích (neupravené).

• Úroveň 2: jiné vstupy než kótované ceny zařazené do Úrovně 1, které se dají zjistit ve vztahu

k danému aktivu nebo závazku buď přímo (tj. jako ceny), nebo nepřímo (tj. dají se odvodit od cen).

• Úroveň 3: vstupy pro aktivum nebo závazek, které nevycházejí ze zjistitelných tržních údajů

(nezjistitelné vstupy).

Společnost účtuje o převodech mezi jednotlivými úrovněmi hierarchie reálných hodnot na konci

vykazovaného období, během něhož došlo k dané změně.

d) Započtení

Finanční aktiva a závazky je povoleno navzájem započíst a čistá částka je prezentována ve výkazu

o finanční situaci, když existuje zákonem vymahatelné právo započíst uznané částky a úmysl

vypořádat je na netto základě nebo realizovat aktivum a současně vypořádat závazek.

Příjmy a výdaje jsou prezentovány na netto bázi, pokud to povolují účetní standardy nebo pokud

se jedná o zisky a ztráty vzniklé ze skupiny podobných transakcí.

Ve vykazovaných obdobích nebyly započteny žádné částky.

3.4. Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

Společnost považuje za peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty hotovost, zůstatky na běžných

účtech u bank a jiných finančních institucí se splatností do jednoho měsíce.

3.5. Ostatní aktiva a závazky

Ostatní pohledávky a závazky vznikají tehdy, když má Společnost smluvní závazek přijmout nebo

dodat hotovost nebo jiné finanční aktivum. Ostatní pohledávky a závazky jsou oceňovány

pořizovací cenou, které se obvykle rovnají jejich nominální hodnotě nebo hodnotě při splatnosti.

3.6. Vlastní kapitál

Základní kapitál představuje jmenovitou hodnotu akcií vydaných Společností.

Dividendy z akcií, snížení emisního ážia a jiné kapitálové distribuce jsou uznávány jako závazky,

pokud jsou vyhlášeny před koncem účetního období. Dividendy z akcií, snížení emisního ážia a

jiné kapitálové distribuce vyhlášené po konci účetního období nejsou uznány jako závazky, ale

jsou vykázány v příloze k účetní závěrce.

3.7. Daň z příjmů

Daň z příjmů právnických osob za účetní období je vypočtena ze základu daně za použití daňové

sazby přijaté a používané v České republice. Daňové pohledávky a závazky jsou oceněny ve výši,

která je očekávána, že bude přijata nebo zaplacena příslušnému finančnímu úřadu.

Odložené daně jsou vykázány ke všem dočasným rozdílům mezi daňovou zůstatkovou cenou aktiv

a závazků a jejich účetní hodnotou uvedenou v účetní závěrce. Odložená daňová pohledávka je

vykázána pouze do té míry, kdy je pravděpodobné, že bude aktivum využíváno.

Odložená daň je vypočtena na základě přijaté daňové sazby, o které se předpokládá, že bude použita

pro rok, v němž bude daná pohledávka nebo závazek vypořádán.

Co se týče daně z příjmů, Společnost vykazuje ztrátu. Odložená daň vyplývající z nevyužitých

daňových ztrát není vykázána, protože její budoucí využití je nejisté.

3.8. Rezervy

Ostatní rezervy jsou vykázány v případě, že Společnost eviduje právní nebo současný závazek vůči

třetím osobám, který je důsledkem minulých událostí, a jejíž vypořádání způsobí odtok prostředků

Společnosti. Takové rezervy jsou uvedeny v hodnotě, která je stanovena nejlepším možným

odhadem v okamžiku, kdy je účetní závěrka sestavována. Pokud se současná hodnota rezervy,

stanovená na základě převládajících tržních úrokových sazeb, podstatně liší od nominální hodnoty,

závazek je uveden v současné hodnotě.

3.9. Uznávání výnosů a nákladů

Úrokové výnosy a úrokové náklady jsou účtovány ve výkazu zisků a ztrát za pomoci efektivní úrokové

míry. „Efektivní úroková míra“ je taková úroková míra, která přesně diskontuje odhadované budoucí

peněžní toky napříč očekávanou životností daného finanční instrumentu v rámci:

 hrubé účetní hodnoty finančního aktiva; nebo

 amortizovaného nákladu finančního závazku.

Při výpočtu efektivní úrokové míry pro finanční instrumenty jiného charakteru než nakoupená a počátečně

ponížená aktiva, Společnost zohledňuje veškeré smluvní podmínky vztahující se k danému finančnímu

instrumentu, avšak nezohledňuje očekávané úvěrové ztráty při stanovení očekávaných budoucích peněžních

toků. V případě nakoupených a počátečně ponížených finančních aktiv je spočítána kreditně upravená

efektivní úroková míra a to pomocí odhadu budoucích peněžních toků včetně použití očekávaných

úvěrových ztrát.

Výpočet efektivní úrokové míry obsahuje transakční náklady, poplatky a placené či obdržené úroky, jež

jsou nezbytnou součástí efektivní úrokové míry. Transakční náklady zahrnují přírůstkové náklady, které

jsou přímo přiřaditelné k danému pořízení respektive vydání finančního aktiva respektive finančního

závazku.

Amortizovaný náklad a hrubá účetní hodnota

Amortizovaný náklad finančního aktiva nebo finančního závazku představuje hodnotu, ve které je dané

finanční aktivum respektive finanční závazek prvotně zaúčtován mínus splátky jistiny a plus nebo mínus

kumulovaná amortizace za použití metody efektivní úrokové míry pro veškeré rozdíly mezi původně

účtovanou hodnotou a hodnotou při splatnosti, v případě finančních aktiv dále upravenou o opravné položky

plynoucí z očekávaných ztrát. „Hrubá účetní hodnota finančního aktiva“ představuje amortizovanou

hodnotu finančního aktiva před jejím upravením o případné opravné položky plynoucí z očekávaných ztrát.

Výpočet úrokových výnosů a nákladů

Efektivní úroková míra finančního aktiva respektive finančního závazku je počítána od prvotního

zaúčtování daného finančního aktiva respektive finančního závazku. Při výpočtu úrokového výnosu

respektive nákladu je efektivní úroková míra aplikována na hrubou účetní hodnotu daného aktiva (za

předpokladu, že není k danému aktivu opravná položka) respektive na amortizovaný náklad v případě

závazku. Efektivní úroková míra je revidována v návaznosti na pravidelná přehodnocení peněžních toků u

ostatních instrumentů s pohyblivou úrokovou mírou, čímž je zajištěno srovnání s pohyby úrokových měr na

trhu. Efektivní úroková míra je zároveň upravena o reálnou hodnotu dohadu zajištění k datu zahájení

amortizace tohoto dohadu.

Nicméně, pro finanční aktiva, která byla po zaúčtování následně snížena prostřednictvím opravných

položek, jsou úrokové výnosy počítány pomocí efektivní úrokové míry aplikované na amortizovaný náklad

daného aktiva. V případě, že původní snížení daného aktiva již neplatí, se kalkulace úrokového výnosu

počítá opětovně na základě hrubé účetní hodnoty.

V případě finančních aktiv, která byla ponížena v rámci prvotního zaúčtování samotného aktiva, je

úrokový výnos počítán pomocí kreditně upravené efektivní úrokové míry aplikované na

amortizovaný náklad daného aktiva. V tomto případě se výpočet úrokového výnosu neaplikuje na

bázi hrubé účetní hodnoty, i když dojde ke zlepšení úvěrového rizika tohoto aktiva. Výnos

z dividend je zaúčtován v den vyhlášení dividendy.

Ostatní výnosy a náklady jsou zachyceny ve výkazu o úplném výsledku v okamžiku poskytnutí

nebo přijetí odpovídající služby.

3.10. Snížení hodnoty u nefinančních aktiv

K datu sestavení účetní závěrky prověřuje Společnost účetní hodnoty nefinančních aktiv s

výjimkou odložené daňové pohledávky, zda neexistují indikace snížení hodnoty těchto aktiv

(„impairment“). V případě, že takové indikace existují, je proveden odhad zpětně získatelné

hodnoty aktiva.

Společnost při testu na snížení hodnoty těchto nekotovaných investic vychází z odhadů reálných

hodnot podkladových investičních nemovitostí držených dceřinými společnostmi. Reálná hodnota

podkladových investic do nemovitostí je založena na výnosové metodě (pro investiční nemovitosti

generující výnosy) nebo reziduální metodě (pro investiční nemovitosti ve výstavbě) v závislosti na

typu investice do nemovitosti. Oba přístupy vyžadují, aby vedení aplikovalo významný úsudek a

vytvořilo komplexní odhady. V rámci stanovení těchto odhadů Společnost používá vstupy

obdržené od najatého externího nezávislého odhadce, a to zejména ve vztahu ke klíčovým

předpokladům jako jsou:

 u investičních nemovitostí generujících výnosy: odhadovaná výše nájemného na metr čtvereční,

kapitalizační míra při prodeji (“exit yield”) a diskontní sazba;

• u investičních nemovitostí ve výstavbě: odhadovaná hodnota nájemného na metr čtvereční,

náklady na výstavbu, developerská marže a výnos při dokončení výstavby.

Ztráta ze snížení hodnoty je vykázána tehdy, pokud účetní hodnota aktiva přesáhne její zpětně

získatelnou hodnotu.

Ztráty ze snížení hodnoty nefinančních aktiv jsou promítnuty jako náklad do výkazu o úplném

výsledku hospodaření a jsou zúčtovány pouze tehdy, pokud se změnily odhady, které byly použity

pro stanovení zpětně získatelné hodnoty. Ztráta z trvalého snížení hodnoty se zúčtuje pouze do

takové výše, aby účetní hodnota aktiva nepřesáhla zůstatkovou hodnotu, která by byla stanovena

při uplatnění odpisů, pokud by nebyla vykázána žádná ztráta ze snížení hodnoty.

4. Investice do dceřiných společností

Společnost vlastní podíly v níže uvedených společnostech:

31.12.2022

Společnost

Oblast činnosti

Ovlád

ání

Podíl

Země

Pořizovací

cena

Opravná

položka

Účetní

hodnota

Retai Park Tábor s.r.o.

Retail park

Přímé

100%

ČR

61 500

Retail Park Severka Liberec s.r.o.

Retail park

Přímé

100%

ČR

130

Retail Park Staré město s.r.o. Development

Přímé

100%

ČR

28 010

(19 679)

8 331

Retail Park Mladá Boleslav a.s.

Retail park

Přímé

100%

ČR

97 678

FIDUROCK Projekt 22 s.r.o. Služby

Přímé

100%

ČR

1 010

(771)

239

Projekt Piešťany s.r.o. Development

Přímé

100%

33 400

(24 579)

8 821

SLOVAK INVESTMENT GROUP s. r. o.

Retail park

Přímé

100%

73 838

Retail park Senica s.r.o.

Retail park

Přímé

100%

19 864

TMT-RWP a.s.

Retail park

Přímé

100%

64 116

Retail Park Prešov s.r.o.

Retail park

Přímé

100%

147 711

Retail Park Levice

Retail park

Přímé

100%

3 900

(3 900)

RP Choceň s.r.o.

Retail park

Přímé

100%

ČR

33 734

Fidurock Solaris a.s.

Solární elektrárny

Přímé

100%

ČR

2 000

(395)

1 605

RP Milevsko s.r.o.

Retail park

Přímé

100%

ČR

40 619

CELKEM

607 511

(49 323)

558 187

V roce 2022 Společnost pořídila zbývající 50% podíl ve společnosti RP Milevsko s.r.o. (celkové náklady

na akvizici byly 3 297 tis. Kč), a tím se stala 100% vlastníkem. Dále byly poskytnuty příplatky mimo

základní kapitál společnostem:

- RP Milevsko s.r.o. ve výši 32 000 tis. Kč. (a vlastní kapitál při akvizici 5 321 tis Kč)

- FIDUROCK Projekt 22 s.r.o. ve výši 1 000 tis. Kč

- FIDUROCK Solaris a.s. ve výši 2 000 tis Kč

Dále Společnost v roce 2022 založila dceřinou společnost FIDUROCK Solaris a.s., která se bude zabývat

výstavbou a pronájmem solárních elektráren.

31.12.2021

Společnost

Oblast

činnosti

Ovládání

Podíl

Země

Pořizovací

cena

Opr.

Položka

Účetní

hodnota

Retail Park Tábor

s.r.o.

Retail park

Přímé

100%

ČR

61 500

(3 822)

57 678

Retail Park

Severka Liberec

s.r.o.

Retail park

Přímé

100%

ČR

130

Retail Park Staré

město s.r.o.

Development

Přímé

100%

ČR

28 010

(17 345)

10 665

Retail Park Mladá

Boleslav a.s.

Retail park

Přímé

100%

ČR

97 678

FIDUROCK Projekt

22 s.r.o.

Služby

Přímé

100%

ČR

(10)

Projekt Piešťany

s.r.o.

Development

Přímé

100%

33 400

(16 712)

16 688

SLOVAK

INVESTMENT

GROUP s. r. o.

Retail park

Přímé

100%

73 838

Retail park Senica

s.r.o.

Retail park

Přímé

100%

19 864

RP Trnava a.s.

Retail park

Přímé

100%

64 117

Retail Park Prešov

s.r.o.

Retail park

Přímé

100%

147 711

Retail Park Levice

Retail park

Přímé

100%

3 900

(1 748)

2 152

RP Choceň s.r.o.

Retail park

Přímé

100%

ČR

33 734

CELKEM

563 892

(39 637)

524 255

V roce 2021 Společnost pořídila zbývající 50% podíl ve společnosti RP Choceň s.r.o. (celkové náklady na

akvizici byly 20 344 tis. Kč), a tím se stala 100% vlastníkem. Dále byly poskytnuty příplatky mimo základní

kapitál společnostem:

- Projekt Piešťany s.r.o. ve výši 25 485 tis. Kč.

- RP Choceň s.r.o. ve výši 3 000 tis. Kč

- Retail Park Tábor s.r.o. ve výši 29 000 tis. Kč

- Retail Park Levice s.r.o. ve výši 3 729 tis. Kč

- Retail park Senica s.r.o. ve výši 7 458 tis. Kč

5. Investice do společných podniků

K 31.12.2022 Společnost nevlastnila žádné podíly v podnicích pod společným vlivem.

V roce 2022 Společnost pořídila zbývající 50% podíl ve společnosti RP Milevsko s.r.o. (celkové náklady

na akvizici byly 3 297 tis. Kč), a tím se stala 100% vlastníkem.

31.12.2021

Společnost

Oblast

činnosti

Ovládání

Podíl

Země

Pořizovací

cena

Opravná

položka

Účetní

hodnota

RP Milevsko s.r.o.

Development

Společný podnik

50%

ČR

5 321

(5 321)

CELKEM

5 321

(5 321)

V roce 2021 Společnost pořídila zbývající 50% podíl ve společnosti RP Choceň s.r.o., a tím se stala 100%

vlastníkem. Dále Společnost poskytla příplatek mimo základní kapitál společnosti Eyemaxx Jablonec nad

Nisou s.r.o. ve výši 715 tis. Kč. K podílu ve společnosti Eyemaxx Jablonec nad Nisou s.r.o. byla k 31.

prosinci 2021 vytvořena opravná položka ve výši 100 %.

6. Poskytnuté půjčky ve skupině

Společnost od roku 2019 poskytuje svým dceřiným společnostem a podnikům pod společným vlivem

půjčky na rozvoj jejich dalších aktivit. Tyto půjčky jsou splatné na požádání, proto jsou klasifikovány jako

krátkodobé. Tyto půjčky nejsou zajištěny.

2022:

Hrubá

účetní

hodnota

Opravná

položka

Čistá

zůstatková

hodnota

Stupeň 1 354 283

(585)

353 698

Stupeň 2 23 550

(574)

22 975

CELKEM 377 833

(1 159)

376 673

2021:

Hrubá

účetní

hodnota

Opravná

položka

Čistá

zůstatková

hodnota

Stupeň 1 345 024

(569)

344 455

Stupeň 2 6 777

(285)

6 492

CELKEM 351 801

(854)

350 947

7. Ostatní aktiva

Ostatní aktiva k 31. prosinci 2022 představují zejména časové rozlišení právních nákladů ve výši 463 tis.

Kč (2021: 725 tis. Kč).

8. Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

31.12.2022

31.12.2021

Peníze na účtech v bankách 237

Peníze CELKEM 237

9. Vlastní kapitál

9.1. Základní kapitál

Základní kapitál je zapsán a vydán v korunách českých a je tvořen 300 ks akcií na jméno v listinné

podobě ve jmenovité hodnotě 6 800 Kč. Majitel kmenových akcií má nárok na vyhlašovanou

dividendu a na jeden hlas na jednu akcii při hlasování na valných hromadách Společnosti. Základní

kapitál byl plně splacen v průběhu roku 2018.

9.2. Ostatní kapitálové fondy

Ostatní kapitálové fondy představují příplatky mimo základní kapitál od mateřské společnosti.

Přírůstek Ostatních kapitálových fondů ve výši 34 833 tis. Kč v roce 2022 představuje kapitalizaci

úvěru od mateřské společnosti.

Půjčka- mateřská společnost

Počáteční stav 1.1.2022 (6 248)

čerpání (61 929)

postoupení (45 757)

splácení 79 101

OKF (kapitalizace) 34 833

Konečný stav k 31.12.2022 0

9.3. Rozdělení ztráty 2022

Společnost plánuje ztrátu roku 2022 převést na účet Neuhrazených ztrát minulých let.

10. Emitované dluhopisy

Dne 30. ledna 2019 společnost emitovala dluhopisy s ISIN CZ0003520850 v celkové nominální

hodnotě 300 milionů Kč splatné v roce 2024, aby refinancovala stávající půjčky a financovala nové

akvizice nemovitostí a investice do rozšiřování kapacity a / nebo zatraktivnění stávajících

nemovitostí. Tyto dluhopisy jsou kótovány a obchodovány na regulovaném trhu Burzy cenných

papírů Praha. Dluhopisy nesou pevnou úrokovou sazbu 5,6 % p.a., přičemž celková jmenovitá

hodnota emise je splatná 30. ledna 2024. Dne 1. června 2019 společnost vydala další tranši těchto

dluhopisů v celkové jmenovité hodnotě 150 milionů Kč v souladu s emisními podmínkami.

Celková jmenovitá hodnota emitovaných dluhopisů k 31. prosinci 2020 a k 31. prosinci 2019 činila

450 mil. Kč. Dluhopisy jsou zastaveny všemi akciemi Společnosti. Dle prospektu dluhopisu –

článku 7.4 je Společnost jako emitent povinna plnit stanovené kovenanty a to ukazatel LTV a

ukazatel krytí dluhové služby. Ukazatel LTV znamená poměr: celkové výše konsolidovaného

zadlužení k součtu hodnoty nemovitostí a peněžních prostředků. Ukazatel krytí dluhové služby

představuje celkový výnos z nájemného ponížený o provozní a ostatní nepřefakturovatelné náklady

a dále ponížený o investice připadající na vlastníka příslušné nemovitosti k hodnotě

konsolidovaného zadlužení.

kovenant podmínka prospektu 31.12.2022 komenář

LTV < 67,5 % 63,91% splněno

krytí dluhové

služby

> 6 % 8,67% splněno

kovenant podmínka prospektu 31.12.2021 komenář

LTV < 70 % 63,55% splněno

krytí dluhové

služby

> 5 % 8,29% splněno

31.12.2022 Měna

Nominální

hodnota

Efektivní

úroková

míra

Účetní

hodnota

Úvěry a půjčky od třetích stran

Emitované dluhopisy (ISIN:

CZ0003520850) CZK

450 000

6.27 %

458 658

31.12.2021 Měna

Nominální

hodnota

Efektivní

úroková

míra

Účetní

hodnota

Úvěry a půjčky od třetích stran

Emitované dluhopisy (ISIN:

CZ0003520850) CZK

450 000

6.27 %

456 283

Z celkové účetní hodnoty k 31. prosinci 2022 je 10 500 tis. Kč (2021: 10 500 tis Kč) vykázáno jako

krátkodobá částka, 448 358 tis. Kč (2021: 445 783 tis. Kč) je vykázáno jako dlouhodobá část.

11. Úvěry a půjčky

31.12.2022

31.12.2021

Přijaté půjčky od spřízněných stran

79 282

35 181

Celkem

79 282

35 181

Přijaté půjčky jsou splatné na požádání, proto jsou klasifikovány jako krátkodobé.

Odsouhlasení pohybů úvěrů a půjček s peněžními toky vyplývajícími z finanční činnosti:

Úvěry od

spřízněných

osob

Vydané

dluhopisy

Celkem

Stav k 1.1.2021 52 240

453 308

505 548

Peněžní toky z financování

Příjmy z emise dluhopisů

Příjmy z úvěru a půjček 105 741

105 741

Splátky z úvěru a půjček (107 355)

(107 355)

Zaplacený úrok

(25 200)

(1 615)

(25 200)

(26 815)

Ostatní pohyby

Kapitalizace půjček

Nákladový úrok 1 442

27 434

28 876

Ostatní nepeněžní

transakce

(15 510)

Ostatní (1 377)

741

(636)

(15 444)

28 175

28 240

Stav k 31.12.2021 35 181

456 283

491 464

Stav k 1.1.2022 35 181

456 283

491 464

Peněžní toky z financování

Příjmy z emise dluhopisů

Příjmy z úvěru a půjček 123 646

123 646

Splátky z úvěru a půjček (91 628)

(91 628)

Zaplacený úrok

(25 200)

32 018

(25 200)

6 818

Ostatní pohyby

Kapitalizace půjček (34 833)

(34 833)

Nákladový úrok 3 420

27 575

30 995

Postoupení pohledávky 45 757

45 757

Ostatní (2 261)

(2 261)

12 083

27 575

39 658

Stav k 31.12.2022 79 282

458 658

537 940

Dne 10.9.2023 Fidurock Private Equity Participation B.V. postoupil za nominal své pohledávky

vůči RP Milevsko s.r.o. ve výši 45 757 tis. Kč na Společnost.

12. Ostatní krátkodobé závazky

Ostatní krátkodobé závazky představují zejména dohadné položky pasivní týkající se přijatých

služeb ve výši 109 tis. Kč (2021: 535 tis. Kč). V roce 2021 zde byl vykázán dále závazek z titulu

doplatku pořizovací ceny obchodního podílu 534 tis. Kč

Všechny závazky jsou splatné do 12 měsíců od rozvahového dne.

13. Zaměstnanci

Společnost ve sledovaném ani v minulém účetním období neměla žádné zaměstnance.

14. Úrokové výnosy

2022

2021

Výnosové úroky od

spřízněných osob 18 734

22 861

Výnosové úroky od třetích

stran 227

Úrokové výnosy CELKEM 18 961

22 902

Další informace k výnosům od spřízněných osob jsou uvedeny v bodě 18 přílohy. Všechny

úrokové výnosy se vztahují k finančním aktivům vykazovaným v naběhlé hodnotě a jsou

kalkulovány pomocí metody efektivní úrokové míry.

15. Úrokové náklady

2022

2021

Úrokové náklady z dluhopisů

(27 575)

(27 434)

Úrokové náklady z přijatých

úvěrů (3 420)

(1 442)

Úrokové náklady CELKEM (30 995)

(28 876)

16. Provozní náklady

Provozní náklady v celkové výši 769 tis. Kč (2021: 1 174 tis. Kč) představují zejména náklady na

audit, účetní a poradenské služby ve výši 529 tis. Kč (2021: 958 tis. Kč), a ostatní náklady ve výši

239 tis. Kč (2021: 215 tis. Kč).

17. Řízení rizik

Řízení rizika vyplývajícího z finančních nástrojů má zásadní význam pro podnikání Společnosti a

je základním prvkem jejích operací. Hlavní rizika, která souvisejí s účastí v dceřiných

společnostech a společných podnicích, spočívají v riziku snížení hodnoty z důvodu nepříznivých

hospodářských podmínek. Společnost řídí toto riziko pomocí sledování vývoje na trzích s použitím

solidních investičních rozhodnutí a řádného řízení likvidity. Představenstvo nese celkovou

odpovědnost za stanovení rámce řízení rizik Společnosti a za dohled nad tímto rámcem.

17.1. Úvěrové riziko

Úvěrové riziko je riziko toho, že jedna ze stran finančního nástroje nesplní svou povinnost a

způsobí druhé straně finanční ztrátu, bez ohledu na reálnou hodnotu zajištění. Ke koncentraci

úvěrového rizika dochází tehdy, když se řada protistran zabývá podobnými obchodními činnostmi

nebo má podobné ekonomické charakteristiky, které způsobí, že jejich schopnost plnit smluvní

závazky bude podobně ovlivněna změna hospodářských, politických a dalších podmínek.

Maximální vystavení Společnosti úvěrovému riziku u složek výkazu o finanční situaci k 31.

prosinci 2022 a k 31. prosinci 2021 je účetní hodnota každé třídy finančních nástrojů. ECL týkající

se peněz a peněžních ekvivalentů není významné.

Úvěrové riziko vyplývá ze smluv Společnosti s podniky ve skupině a z jejich potenciálního

prodlení s vyplácením úvěrů.

Maximální expozice úvěrovému riziku u pohledávek

poskytnutých úvěrů ve skupině:

31.12.2022

31.12.2021

Úvěry poskytnuté ve skupině 377 833

351 801

Opravná položka (1 160)

(854)

Úvěry poskytnuté ve skupině, netto 376 673

350 947

Všechny úvěry ve skupině jsou splatné na požádání, jsou proto klasifikované jako krátkodobé.

Hrubá hodnota úvěrů

Stupeň 1

Stupeň 2

Stupeň 3

POCI

Celkem

Celkem k 1. lednu 2022

345 024

6 777

351 801

Zvýšení z důvodu vzniku a

akvizice - brutto

10 754

Pohyb úroku (naběhlý minus

zaplacený)

17 624

1 338

18 961

Částečné splacení jistiny / čerpání

úvěru v průběhu období

(3 684)

Převody:

- převody do Stupně 1

6 777

(6 777)

- převody do Stupně 2

(22 212)

22 212

- převody do Stupně 3

Celkem k 31. prosinci 2022

354 283

23 550

377 833

OP k úvěrům

Stupeň 1

Stupeň 2

Stupeň 3

POCI

Celkem

Celkem k 1. lednu 2022

(569)

(285)

(854)

Zvýšení z důvodu vzniku a

akvizice - brutto

(305)

Převody:

- převody do Stupně 1

(285)

285

- převody do Stupně 2

- převody do Stupně 3

Čistá změna úvěrového rizika

575

(575)

Celkem k 31. prosinci 2022

(584)

(575)

(1 160)

Hrubá hodnota úvěrů

Stupeň 1

Stupeň 2

Stupeň 3

POCI

Celkem

Celkem k 1. lednu 2021

390 249

75 365

465 614

Zvýšení z důvodu vzniku a akvizice

brutto

19 699

Pohyb úroku (naběhlý minus zaplacený)

22 645

257

22 902

Částečné splacení jistiny / čerpání úvěru v

průběhu období

(162

783)

6 369

(156 414)

Převody:

převody do Stupně 1

75 214

(

214

)

převody do Stupně

převody do Stupně 3

Celkem k 31. prosinci 2021

345 024

6 777

351 801

OP k

úvěrům

Stupeň 1

Stupeň 2

Stupeň 3

POCI

Celkem

Celkem k 1. lednu 2021

(644)

(23 430)

(24 074)

Zvýšení z důvodu vzniku a akvizice

brutto

(33)

Převody:

převody do Stupně 1

(23

419)

23 419

převody do Stupně

převody do Stupně 3

Čistá změna úvěrového rizika

527

(274)

23 253

Celkem k 31. prosinci 2021

(569)

(285)

(854)

17.2. Úrokové riziko

Úrokové riziko je riziko, že hodnota finančního nástroje bude kolísat v důsledku změn tržních úrokových

sazeb. Doba, po kterou je úroková sazba pro finanční nástroj fixována, ukazuje, do jaké míry je vystavena

úrokovému riziku. Níže uvedená tabulka poskytuje informace o rozsahu úrokové expozice Skupiny na

základě smluvního data splatnosti jejích finančních nástrojů nebo, v případě nástrojů, které přeceňují tržní

úrokovou sazbu před splatností, na další přeceňování datum. Úrokově citlivá finanční aktiva a pasiva jsou

zařazována do sloupců dle data nejbližší refixace nebo zbytkové splatnosti, podle toho co nastane dříve.

31.12.2022

měsíce

měsíců

1 – 5 let

Nad 5 let

Bezúročné

Celkem

Aktiva

Peníze a peněžní ekvivalenty 237

237

Poskytnuté úvěry 376 673

376 673

Ostatní aktiva 1 099

1 099

CELKEM 378 010

378 010

Závazky

Úvěry a půjčky 79 282

79 282

Emitované dluhopisy

458 658

Ostatní krátkodobé závazky 109

109

79 391

458 658

538 049

CELKEM

GAP 298 619

(458 658)

(160 039)

KUMULATIVNÍ GAP 298 619

298 619

(160 039)

31.12.2021

0-3 měsíce

4 - 12 měsíců

1 – 5 let

nad 5 let

Bezúročné

Celkem

Aktiva

Peníze a peněžní ekvivalenty 10

Poskytnuté půjčky ve skupině 350 947

350 947

Ostatní aktiva 1 563

1 563

CELKEM 352 520

352 520

Závazky

Úvěry a půjčky 35 181

35 181

Emitované dluhopisy

456 283

Ostatní krátkodobé závazky 1 070

1 070

CELKEM 36 251

456 283

492 534

GAP 316 269

-456 283

(140 014)

KUMULATIVNÍ GAP 316 269

315 461

(140 014)

Řízení úrokového rizika

Emitované dluhopisy – úroková míra emitovaných dluhopisů je fixní po celou dobu emise

s úrokovou sazbou 5,6 % p.a.

Poskytnuté půjčky ve skupině – úrokové sazby na těchto půjčkách jsou odvozeny na základě

principu tržního odstupu. Jedná se o kombinaci fixní marže a referenční sazby. Úrokové sazby

poskytnutých půjček ve skupině jsou tedy citlivé na změny referenčních sazeb (3M PRIBOR).

Změny sazby poskytnutých půjček jsou vyhodnocovány na roční bázi. Ke změně poprvé došlo k 1.

dubnu 2020, kdy byly sazby poníženy v souladu s poklesem 3M PRIBOR. K vyhodnocení sazeb a

jejich aktualizace proběhne během roku 2023.

pokles na

2022

průměr

růst nad

3M PRIBOR 0,00%

6,28% 5,00%

sazba poskytnutých

půjček

6,50%

6,50% 8,50%

pokles na

2021

průměr

růst nad

3M PRIBOR 0,00%

1,13% 5,00%

sazba poskytnutých

půjček

6,50%

6,50% 8,50%

17.3. Riziko likvidity

Riziko likvidity představuje riziko neschopnosti financovat aktiva s použitím nástrojů s náležitou

splatností a sazbami, riziko neschopnosti zlikvidovat aktivum dostatečně rychle a v náležité částce

a riziko neschopnosti plnit závazky k datu splatnosti. Společnost nepřetržitě posuzuje své riziko

likvidity ve spolupráci s finančním oddělením skupiny pomocí zjišťování a sledování změn ve

financování nezbytném k plnění obchodních cílů. Smluvní částky uvedené v následující tabulce

jsou hrubé, nediskontované peněžní toky, a proto se nemusí shodovat s účetními hodnotami

uvedenými ve výkazu o finanční situaci.

2022

do 3

měsíců

3 měsíce -

1 rok

1 - 5 let

splatné po 5

letech

Celkové

nediskontované

peněžní toky k

31.12.2022

Účetní

hodnota

k 31.12.2022

Nederivátové závazky

Úvěry a půjčky od spřízněných stran (79 282)

(79 282)

Vydané dluhopisy (12 600)

(12 600)

(462 600)

(487 800)

(458 658)

Ostatní závazky (109)

(109)

CELKEM (91 991)

(12 600)

(452 100)

(567 191)

(538 049)

2021 do 3 měsíců

3 měsíce - 1

rok 1 - 5 let

splatné po 5

letech

Celkové

nediskontované

peněžní toky k

31.12.2021

Účetní hodnota

k 31.12.2021

Nederivátové závazky

Úvěry a půjčky (35 181)

(35 181)

Emitované dluhopisy (12 600)

(12 600)

(477 300)

(502 500)

(456 283)

Ostatní krátkodobé závazky (1 070)

(1 070)

CELKEM (48 851)

(12 600)

(477 300)

(538 751)

(492 534)

17.4. Kurzové riziko

Kurzové riziko vzniká tehdy, když mají stávající nebo předpokládaná cizoměnová aktiva vyšší

nebo nižší hodnotu než závazky v cizí měně.

Společnost má následující rozpad finančních aktiv a závazků denominovaných v jednotlivých

měnách:

31.12.2022

Zůstatek EUR CZK

Finanční aktiva

Ostatní pohledávky 1 099

1 099

Poskytnuté půjčky 377 833

154 991

222 841

OP k půjčkám (1 160)

(792)

(368)

Peníze a peněžní ekvivalenty 237

230

CELKEM 378 010

154 430

223 580

Finanční závazky

Úvěry a půjčky 79 282

65 645

13 637

Dluhopisy 458 658

458 658

Závazky z obchodních vztahů a jiné

závazky

109

CELKEM 538 049

65 645

472 404

ČISTÁ POZICE (160 039)

88 785

(248 824)

31.12.2021

Zůstatek EUR CZK

Finanční aktiva

Ostatní aktiva 1 563

1 563

Poskytnuté půjčky ve skupině 350 947

110 782

240 165

Peníze a peněžní ekvivalenty 10

CELKEM 352 520

110 785

241 735

Finanční závazky

Úvěry a půjčky 35 181

24 539

10 642

Emitované dluhopisy 456 283

456 283

Ostatní krátkodobé závazky 1 070

1 070

CELKEM 492 534

24 539

467 995

ČISTÁ POZICE (140 014)

86 246

(226 260)

31.12.2022 spot

2022 průměr

CZK / 1 EUR 24,115

24,566

31.12.2021 spot

2021 průměr

CZK / 1 EUR 24,86

25,645

Analýza citlivosti dopadu měnového rizika na vlastní kapitál a zisk před zdaněním byla připravena

na základě 5% zhodnocení / znehodnocení kurzu CZK / EUR. Tato analýza vychází z výkyvů

směnných kurzů cizích měn, které Společnost k datu vykázání považovala za přiměřeně možné.

Analýza předpokládá, že všechny ostatní proměnné, zejména sazby, zůstávají konstantní a ignorují

jakýkoli dopad předpokládaného prodeje a nákupu.

Zohledněné

pohyby v EUR

byly:

CZK / 1 EUR +-5%

Oslabení / Posílení

CZK vůči EUR

Dopad na

kapitál

Dopad na

zisk před

zdaněním

2022

CZK/EUR kurzu

Oslabení

5% / spot

25,321

4 439

CZK/EUR kurzu

Posílení

/ spot

22,909

(4 439)

2021

CZK/EUR kurzu

Oslabení

5% / spot

26,103

3 396

CZK/EUR kurzu

Posílení

5% / spot

23,617

(3 396)

17.5. Řízení kapitálového rizika

Pokračující činnost Společnosti řídí její konečná mateřská společnost FIDUROCK Private Equity

Participations B.V., s cílem poskytovat dostatečný kapitál tak, aby společnosti skupiny

FIDUROCK mohly pokračovat v podnikání při maximalizaci návratnosti pro zainteresované osoby

prostřednictvím optimalizace poměru dluhu a kapitálu.

17.6. Reálné hodnoty finančních nástrojů

Společnost provedla hodnocení reálné hodnoty svých finančních nástrojů. Reálné hodnoty byly

odhadnuty buď odkazem na tržní hodnotu na konci účetního období, nebo diskontováním

příslušných peněžních toků s použitím běžných úrokových sazeb u podobných nástrojů.

Odhady reálných hodnot ostatních finančních aktiv a závazků se významně neliší od jejich

zůstatkových hodnot vzhledem k jejich krátkodobé povaze.

Účetní hodnota

Reálná hodnota

Úroveň

reálné

2022

2021

2022

2021

hodnoty

Emitované dluhopisy

458 658

456 283

446 951

469 451

Úroveň 3

18. Transakce se spřízněnými osobami

Společnost má vztahy se spřízněnými osobami, tj. se svou mateřskou společností a se svými

dceřinými a přidruženými společnostmi. Všechny transakce se spřízněnými osobami jsou

samostatně vykázány. Za spřízněné osoby je dále považováno představenstvo, blízcí rodinní

příslušníci těchto osob a další strany, které jsou ovládány takovými osobami a subjekty, jsou

společně s nimi ovládány nebo jsou pod jejich podstatným vlivem, kdy tyto osoby a subjekty mají

významnou hlasovací pravomoc. Společnost uzavřela v letech 2022 a 2021 tyto transakce se

spřízněnými osobami.

Transakce s mateřskou společností

V průběhu roku 2022 provedla mateřská společnost kapitálový příspěvek do vlastního kapitálu

společnosti pro další rozvoj skupiny ve výši 34 833 tis. Kč formou kapitalizace půjčky.

V roce 2021 žádné podobné transakce neproběhly.

Transakce se spřízněnými společnostmi

Měna

Efektivní

úroková míra

31.12.2022

31.12.2021

Půjčky přijaté

Retail Park Severka

Liberec s.r.o.

EUR

6,50 %

13 637

4 131

Retail park Prešov, s.r.o.

EUR

6,50 %

47 701

22 010

SLOVAK INVESTMENT

GROUP s. r. o.

EUR 6,50 %

17 944

2 529

Fidurock Capital CZ a.s.

CZK

9,40 %

261

Fidurock Private Equity

Participations B.V.

EUR 0%

6 248

Celkem

79 282

35 181

Měna

Efektivní

úroková

míra

Nominální

hodnota

Opravná

položka

31.12.2022

Půjčky poskytnuté

Retai Park Tábor s.r.o.

Kč

6,50% 84 716

(140)

84 576

Retail park Senica s.r.o.

EUR

6,50% 12 996

(21)

12 975

Retail Park Staré město

s.r.o.

Kč

6,50% 80 805

(133)

80 671

RP Choceň s.r.o.

Kč

6,50% 20 819

(34)

20 784

Projekt Piešťany s.r.o.

EUR

6,50% 65 052

(107)

64 944

Retail Park Mladá

Boleslav a.s.

Kč

6,50% 25 748

(42)

25 705

RP Trnava a.s.

EUR

6,50% 45 459

(75)

45 384

RP Levice

EUR

6,50% 23 550

(575)

22 975

Fidurock Solaris a.s.

CZK

7,00% 1 895

(3)

1 892

RP Milevsko s.r.o.

CZK

8,00% 8 859

(15)

8 844

Fidurock Projekt 22 s.r.o.

EUR

6,50% 7 935

(13)

7 922

Celkem

377 833

(1 158)

376 673

Měna

Efektivní

úroková

míra

Nominální

hodnota

Opravná

položka

31.12.2021

Půjčky poskytnuté

Retail Park Tábor s.r.o.

CZK

6,50 %

83 855

(137)

83 717

Retail park Senica s.r.o.

EUR

6,50 %

12 585

(21)

12 564

Retail Park Staré město

s.r.o.

CZK

6,50 %

70 033

(116)

69 918

RP Choceň s.r.o.

CZK

6,50 %

52 186

(86)

52 100

Projekt Piešťany s.r.o.

EUR

6,50 %

57 537

(95)

57 442

Retail Park Mladá

Boleslav a.s.

CZK

6,50 %

34 486

(57)

34 429

RP Levice, s.r.o.

EUR

6,50 %

14 642

(24)

14 618

RP Trnava, a. s.

EUR

6,50 %

19 699

(33)

19 667

FIDUROCK Projekt 22,

s.r.o.

EUR

6,50 %

6 777

(285)

6 492

Celkem

351 801

(854)

350 947

2022 2021

Úrokové náklady

Fidurock Capital CZ

a.s.

FIDUROCK Solaris a.s. 13

Retail Park Severka

Liberec s.r.o.

753

571

SLOVAK INVESTMENT

GROUP s. r. o.

549

Retail park Prešov,

s.r.o.

2 058

851

Celkem 3 420

1 442

2022 2021

Úrokové výnosy

Retail Park Severka Liberec s.r.o. 0

837

Retail Park Tábor s.r.o. 4 394

6 148

Retail park Senica s.r.o. 472

1 191

Retail Park Staré město s.r.o. 4 334

3 930

RP Choceň s.r.o. 1 349

3 145

Projekt Piešťany s.r.o. 3 159

3 614

SLOVAK INVESTMENT GROUP s.

r. o.

297

Retail Park Mladá Boleslav a.s. 1 548

2 194

RP Trnava, a. s. 1 493

825

RP Levice 1 338

424

FIDUROCK Projekt 22, s.r.o. 469

257

FIDUROCK Solaris a.s.

Celkem 18 734

22 861

Všechny transakce byly uzavřeny za běžných tržních podmínek.

Transakce s klíčovými řídícími pracovníky

Členové představenstva a dozorčí rady neobdrželi v letech 2022 a 2021 žádnou odměnu.

19. Daň z příjmů

V roce 2022 společnost realizovala daňovou ztrátu. Vykázaný výnos z titulu daně z příjmů ve výši 1 065 tis.

Kč (2021: 5 tis. Kč) představuje dopad dodatečného daňového přiznání za rok 2020.

Daň vykázaná ve výkazu zisku a ztrát a úplného výsledku

hospodaření

31.12.2022

31.12.2021

Daň z příjmů běžná 0

(5)

Dopad daně 2020 (1 065)

Daňový výnos CELKEM (1 065)

(5)

Rekonciliace efektivní daňové sazby 2022

2021

Ztráta před zdaněním (21 990)

(18)

Sazba daně z příjmů 19,00 %

19,00 %

4 178

(144)

Daňově neuznatelné náklady (1 587)

(1 414)

Opravné položky (2 591)

2 828

Dopad dodatečné daně 2020 (1 065)

(1 278)

CELKEM (1 065)

(5)

20. Ostatní skutečnosti – vnější ekonomické prostředí

Během února 2022 došlo k válečnému konfliktu mezi Ukrajinou a Ruskem , který může mít dopad

na jak vybrané makroekonomické ukazatele, které ovlivňují Společnost (inflace), tak na chování

spotřebitelů, nájemců (stakeholders). Vedení společnosti situaci blízce monitoruje.

Neexistují žádné vazby aktivit společnosti na Rusko, Ukrajinu či Bělorusko. Neexistuje žádná

přímá vazba společnosti na činnosti, aktiva, investice v Rusku, Ukrajině či Bělorusku. V

zasažených zemích neprobíhá žádná obchodní činnost. Neexistuje žádné přímé úvěrové riziko

spojené se současnou situací v zasažených zemích. Společnost není závislá na dodávkách

klíčových materiálů nebo služeb z postižených zemí. Společnost není závislá na dodavatelích

materiálů a služeb z postižených zemí (včetně ropy, plynu nebo jiných energetických materiálů).

Společnost nemá v Rusku/Bělorusku nebo na Ukrajině žádná aktiva, jejichž ocenění by mohlo být

sníženo v důsledku dopadů na budoucí peněžní toky. Společnost nedrží v Rusku/Bělorusku nebo

na Ukrajině žádné majetkové a dluhové cenné papíry, které mohou být vystaveny výrazně

zvýšenému tržnímu, úvěrovému a likviditnímu riziku.

Společnost neplánuje prodávat aktiva do postižených zemí. Společnost nečelí zvýšenému počtu

kybernetických útoků. Společnost není vystavena měnovým dopadům vyplývajícím z expozic v

100

ruských rublech nebo ukrajinských hřivnách a dopadům případných omezení mezinárodních plateb

v těchto měnách.

Neexistují žádné stávající smlouvy se sankcionovanými bankami. Neexistují žádné dopady

související s dopadem toho, že by banky/finanční subjekty neměly přístup k systému SWIFT.

Dopad sankcí je omezený. Neexistují žádné problémy s bankami / poskytovateli financování /

úvěrovými smlouvami / úvěrovými linkami v důsledku sankcí (včetně prominutí, zamítnutí úvěru

nebo odebrání úvěrových linek, revizí ratingů úvěrových agentur směrem dolů, větších omezení

přístupu k potřebnému kapitálu a úvěrům, nepříznivých změn úvěrového rizika přisuzovaného

protistranám transakcí a nemožnosti získat financování).

Neexistují žádné přímé důsledky pro going concern společnosti.

Vedení považuje dopady současné situace na Ukrajině a v Rusku na účetní závěrku Skupiny za rok

2022 za nevýznamné. V důsledku toho nebyly žádné takové dopady promítnuty do účetní závěrky

za rok 2022.

21. Následné události

Po 31.12.2022 nedošlo k žádným významným skutečnostem, které by si vyžádaly úpravu či zveřejnění.

V Praze, dne 2. května 2023

……………………………….

David Hauerland, MBA

(člen představenstva)

101

Zpráva o auditu konsolidované účetní závěrky

102

103

104

105

106

107

108

109

110

111

KONSOLIDOVANÁ AUDITOVANÁ ÚČETNÍ ZÁVĚRKA ZA OBDOBÍ

1.1.2021 – 31.12.2021

Fidurock Nemovitosti a.s.

FIDUROCK Nemovitosti a.s.

Konsolidovaná účetní závěrka za rok končící dnem 31. prosince 2022

Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)

112

Konsolidovaný výkaz o finanční situaci k 31. prosinci 2022

Ref.		Pozn.	31.12.2022	31.12.2021
	A Dlouhodobý majetek		3 057 000	2 835 294
B	Investiční majetek	Bod 3.1	3 020 344	2 826 095
CC	Kladná reálná hodnota derivátů	Bod 3.5	20 813	0
D	Odložená daňová pohledávka	Bod 3.13	15 843	9 199
	E Oběžná aktiva		130 254	118 161
F	pohledávkyPohledávky z obchodních vztahů a jiné	Bod 3.4	40 008	63 120
	G Ostatní aktiva	Bod 3.5	17 788	17 687
GG	Kladná reálná hodnota derivátů	Bod 3.5	25 507	0
	H Peníze a peněžní ekvivalenty	Bod 3.6	46 951	37 354
	I AKTIVA CELKEM		3 187 254	2 953 455
J	Vlastní kapitál		1 008 319	931 389
K	Základní kapitál	Bod 3.7 (a)	2 040	2 040
L	Ostatní kapitálové fondy	Bod 3.7 (b)	484 670	449 838
	M Rezerva ze zajišťovacích nástrojů	Bod 3.7 (c)	19 494	15 669
N	Kurzové rozdíly z přecenění		(18 619)	(5 949)
	O Nerozdělený zisk		520 734	469 791
P	společnostiVlastní kapitál připadající vlastníkům mateřské		1 008 319	931 389
	Q Dlouhodobé závazky		2 085 927	1 933 615
	R Úvěry a půjčky	Bod 3.8	1 475 306	1 329 173
	Emitované dluhopisy	Bod 3.9	448 158	445 783
	S Odložený daňový závazek	Bod 3.13	132 221	128 962
	U Ostatní dlouhodobé závazky	Bod 3.11	30 242	29 697
	W Krátkodobé závazky		93 008	88 451
	X Úvěry a půjčky	Bod 3.8	26 477	34 338
Y	Emitované dluhopisy	Bod 3.9	10 500	10 500
Z	Záporná reálná hodnota derivátů		0	2 264
	AA Jiné krátkodobé závazky	Bod 3.12	49 041	35 394
	AB Výnosy příštích období	Bod 3.10	6 990	5 955
	AC CELKOVÉ ZÁVAZKY		2 178 935	2 022 066
	AD VLASTNÍ KAPITÁL a ZÁVAZKY CELKEM		3 187 254	2 953 455

FIDUROCK Nemovitosti a.s.

Konsolidovaná účetní závěrka za rok končící dnem 31. prosince 2022

Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)

113

Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodaření za rok

končící 31. prosincem 2022

			01.01.2022	01.01.2021
Ref.		Pozn.	31.12.2022 -	31.12.2021 -
A	Výnosy z nájmů	Bod 4.1	188 331	169 650
B	Čistý výnos/(náklad) ze služeb spojených s provozem budov	Bod 4.2	(4 433)	(4 177)
C	Poplatky za správu majetku	Bod 4.3	(14 117)	(13 627)
D	Ostatní provozní výnosy	Bod 4.4	126	(934)
E	Čistý provozní zisk		169 907	150 912
F	Ostatní provozní náklady	Bod 4.4	(40 917)	(22 648)
G	Čistý nerealizovaný výnos/(náklad) z přecenění investičního majetku		(75 092)	114 441
I	Provozní zisk		53 898	242 705
J	Finanční výnosy	Bod 4.5	72 909	30 232
K	Podíl na zisku ze společného podniku	Bod 2.2	0	(903)
L	Finanční náklady	Bod 4.6	(63 658)	(66 480)
M	Ztráta ze snížení hodnoty u úvěrů a jiných pohledávek		0	99
N	Zisk za období před zdaněním		63 149	205 653
O	Daňový náklad	Bod 3.13	(12 206)	(47 211)
P	Čistý zisk za období		50 943	158 442
Q	Položky, které se následně mohou reklasifikovat do hospodářského výsledku
R	Čistý zisk z pohybu reálné hodnoty zajišťovacích nástrojů při zajištění peněžních toků		4 722	11 883
S	Související daň		(897)	(2 258)
T	Rezerva na kurzové přecenění		(12 670)	(12 050)
U	Ostatní úplný výsledek po zdanění		(8 845)	(2 425)
V	Úplný výsledek za období celkem		42 098	156 017
X	Zisk za období
Y	Připadající vlastníkům mateřské společnosti		50 943	158 442
Z	Ostatní úplný výsledek hospodaření
AA	Připadající vlastníkům mateřské společnosti		(8 845)	(2 425)

FIDUROCK Nemovitosti a.s.

Konsolidovaná účetní závěrka za rok končící dnem 31. prosince 2022

Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)

114

Konsolidovaný výkaz o změnách vlastního kapitálu za rok končící

31. prosincem 2022

Základní

kapitál

Nerozdělený

zisk

připadající

na vlastníky

mateřské

společnosti

Kapitálové

fondy

Rezerva

zajištění

peněžních

toků

Rezerva

kurzové

přecenění

Celkem

připadající

vlastníky

mateřské

společnosti

Zůstatek 1.1.2021

2 040	311 349	449 838	6 044	6 101	775 372
	158 442		9 625	(12 050)	156 017
	158 442				158 442
			9 625	(12 050)	(2 425)
		0			0
2 040	469 791	449 838	15 669	(5 949)	931 389
2 040	469 791	449 838	15 669	(5 949)	931 389
	50 943		3 825	(12 670)	42 098
	50 943				50 943
			3 825	(12 670)	(8 845)
		34 832			34 832
		34 832			34 832
2 040	520 734	484 670	19 494	(18 619)	1 008 319

Úplný výsledek hospodaření

Čistý zisk za období

Ostatní úplný výsledek hospodaření po zdanění

Kapitálové operace

Zůstatek k 31.12.2021

Zůstatek 1.1.2022

Úplný výsledek hospodaření

Čistý zisk za období

Ostatní úplný výsledek hospodaření po zdanění

Kapitálové operace

Zvýšení ostatních kapitálových fondů

Zůstatek k 31.12.2022

Informace o změnách kapitálových fondů jsou uvedeny v poznámce 3.7. Informace o změnách v rezervě zajištění peněžních toků jsou uvedeny

v poznámce 6.6.

FIDUROCK Nemovitosti a.s.

Konsolidovaná účetní závěrka za rok končící dnem 31. prosince 2022

Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)

115

Konsolidovaný výkaz o peněžních tocích za rok končící 31.

prosince 2022

Poznámka: Pořízení nových dceřiných společností, po odečtení peněžní položky, zahrnuje v rámci investiční činnosti také splácení půjček od

nabyté dceřiné společnosti, protože splacení těchto půjček bylo podmíněno dohodami o koupi akcií.

	Pozn	31.12.20221.1.2022 -	31.12.20211.1.2021 -
Čistý zisk za období		50 943	158 442
Úpravy o nepeněžní operace		78 047	(23 947)
Čistý nerealizovaný (výnos)/náklad z přecenění investičního majetku	Bod 3.1	75 092	(114 441)
Daňový náklad	Bod 3.13	12 206	47 211
Podíl na zisku ze společného podniku	Bod 3.2	0	903
Finanční (výnosy)/náklady, čisté	Bod 4.5-6	(9 251)	42 281
Ztráta ze snížení hodnoty u úvěrů a jiných pohledávek		0	99
Změny pracovního kapitálu		5 577	(44 319)
Pokles/(nárůst) obchodních a ostatních pohledávek	Bod 3.4	23 112	(32 956)
Zvýšení ostatních aktiv	Bod 3.5 3.13	(6 745)	(3 998)
Zvýšení ostatních dlouhodobých závazků	Bod 3.11 3.13	6 107	8 834
Zvýšení/(snížení) obchodních a ostatních závazků	Bod 3.9	(5 294)	(16 879)
Snížení výnosů příštích období		1 035	2 701
Zaplacená daň		(12 638)	(2 021)
Čistý peněžní tok z provozní činnosti		134 567	90 176
Peněžní toky z investiční činnosti
Pořízení nových dceřiných společností očištěné o získané peněžní prostředky	Bod 3.2	(250)	(10 414)
Kapitálové výdaje na investice do nemovitostí	Bod 3.1	(149 461)	(33 212)
Čistý peněžní tok z investiční činnosti		(149 711)	(43 626)
Peněžní toky z financování	Bod 3.9	0	0
Příjmy z půjček		277 525	98 028
Splátky půjček		(200 486)	(133 681)
Zaplacený úrok		(50 712)	(48 435)
Ostatní placené finanční náklady		0	0
Čistý peněžní tok z financování		26 327	(84 088)
Čistý přírůstek peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů		11 183	(37 538)
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty na začátku období		37 354	78 209
Vliv změn měnových kurzů		(1 586)	(3 317)
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty na konci období		46 951	37 354

116

1. Obecné údaje o společnosti a skupině

1.1. Jméno společnosti

FIDUROCK Nemovitosti a.s. (dále jen „Společnost“) je akciová společnost založená podle právních předpisů České

republiky. Společnost byla založena dne 14. listopadu 2015.

Společnost je spolu se svými dceřinými společnostmi označována jako „Skupina“.

1.2. Právní forma Společnosti – Akciová Společnost

1.3. Sídlo Společnosti

Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00, Praha 1

1.4. Země registrace - Česká republika

1.5. Domicil - Česká republika

1.6. Obchodní rejstřík - Městský soud v Praze, Číslo zápisu: B 21110

1.7. Akcionář Společnosti ke dni 31.prosince 2022

FIDUROCK Private Equity Participations B.V. 100%, 1077XX Amsterdam, Strawinskylaan 937, Nizozemsko

1.8. Ultimátní mateřská společnost

Stichting Administratiekantoor Fidurock Holding, se sídlem Strawinskylaan 937, 1077XX Amsterdam, Nizozemské

království, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném nizozemskou obchodní komorou pod číslem 855694282

1.9. Změna v názvu vykazující účetní jednotky

Od konce předchozího období nedošlo ke změně názvu vykazující účetní jednotky.

1.10. Hlavní místo Podnikání

Česko a Slovensko

1.11. Období zachycené v účetní závěrce

Konsolidovaná účetní závěrka je zpracována na období od 1. ledna 2022 do 31. prosince 2022

1.12. Vedení Společnosti ke dni 31.prosince 2022

Člen představenstva - David Hauerland, od 14. listopadu 2015

Člen představenstva - PhDr. Petr Valenta, od 16. dubna 2018

Člen dozorčí rady - Laurens Gerard Rinkes, od 14. listopadu 2015

1.13. Cíl skupiny

Investičním cílem Skupiny je provádět výhodné investice s přidanou hodnotou do nemovitostí ve střední a východní

Evropě (geografické zaměření), mj. zejména na území České republiky a Slovenska.

1.14. Hlavní předmět podnikání

Skupina může provádět v České republice nebo v zahraničí veškeré transakce, které se přímo nebo nepřímo týkají

akvizic a držby nemovitého majetku a nabytí a držení majetkových účastí v podnicích (v jakékoli formě), které

mohou podle svých zakladatelských dokumentů nabývat a držet nemovitosti, a jiná aktiva potřebná k jejich správě,

a dále spravovat, řídit, budovat a zcizovat takové nemovitosti a podíly v realitních společnostech a ve společnostech,

které drží nemovitosti.

Skupina rovněž může používat své finanční prostředky při organizaci, řízení, rozvoji a zcizování portfolia tvořeného

jakýmikoli cennými papíry a právy duševního vlastnictví jakéhokoli původu a podílet se na založení, rozvoji a ovládání

jakéhokoli podniku v souladu s investičním cílem. Může rovněž nabývat pomocí vkladů, upisování, kupních opcí nebo

jinými prostředky všechny druhy cenných papírů a práv duševního vlastnictví za účelem rozvoje, a realizovat tato

aktiva prodejem, převodem, směnou nebo jinak.

Skupina a její akcionář může poskytnout pomoc (prostřednictvím půjček, záloh, záruk, zajištění nebo jinak)

společnostem nebo jiným podnikům, v nichž má Skupina podíl.

117

1.15. Předpoklad neomezeného trvání podniku

Skupina sleduje svou likviditní pozici a chování nájemců. Skupina do dnešního dne nezaznamenala významné

prodlení s platbami nájemného od svých nájemců. Vedení Skupiny připravilo stresové testovací scénáře s projekcí

ekonomických výsledků, které zohledňují dopady dopadů COVID-19 a válečného konfliktu na Ukrajině. Předpovědi

ukazují, že Skupina splňuje princip nepřetržitého trvání, a to jak z hlediska generovaného peněžního toku, tak z

hlediska plnění kovenantů pro rok 2022. Vedení společnosti nemá k dispozici informace, z kterých by vyplývaly

významné nejistoty v použitých odhadech a projekcích.

Vedení společnosti tedy neočekává významné nejistoty v nadcházejících letech.

Společnost je si dále vědoma faktu, že na konci ledna 2024 jsou splatné emitované dluhopisy v celkové jmenovité

hodnotě 450 milionů Kč. Vedení společnosti má připravenou strategii refinancování dluhopisů novou emisí,

alternativně zvažuje scénáře refinancování splatných dluhopisů bankovními úvěry.

Podle informací, které má vedení Skupiny k datu vydání k dispozici, nemají výše uvedené situace vliv na předpoklad

neomezeného trvání – going concern Společnosti.

2. Shrnutí významných účetních zásad a postupů

Hlavní účetní zásady a postupy přijaté při zpracování této konsolidované účetní závěrky jsou uvedeny níže. Tyto

zásady a postupy byly soustavně aplikovány na celé období, není-li uvedeno jinak.

2.1. Základ pro zpracování

Prohlášení o souladu

Konsolidovaná účetní závěrka byla sestavena v souladu s Mezinárodními standardy finančního výkaznictví

(„International Financial Reporting Standards“, IFRS) ve znění přijatém Evropskou unií.

Tato konsolidovaná účetní závěrka představuje statutární účetní závěrku sestavenou v souladu s ustanovením § 23a

(2) zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví ve znění pozdějších předpisů.

Zpracování konsolidované účetní závěrky

Konsolidovaná účetní závěrka je zpracována dle konvence o historických cenách, s výjimkou investičního

nemovitého majetku a derivátů, které jsou oceněny reálnou hodnotou.

Konsolidovaná účetní závěrka je upravena o události, které nastávají po konci vykazovaného období, ale ještě

předtím, než je konsolidovaná účetní závěrka schválena k vydání, a to tehdy, když buď poskytují důkazy o

podmínkách, které existovaly na konci vykazovaného období (události, které vyvolávají úpravy), nebo když

naznačují, že neplatí předpoklad trvání podniku. Konsolidovaná účetní závěrka se neupravuje o události, které

nevyvolávají úpravy, tedy o takové, které vyplývají z podmínek vzniklých po konci vykazovaného období.

Používání odhadů a předpokladů

Při přípravě konsolidované účetní závěrky v souladu s IFRS provádí vedení Skupiny odhady a určuje předpoklady,

které mají k datu účetní závěrky vliv na aplikaci účetních postupů a na vykazovanou výši aktiv a závazků, výnosů a

nákladů. Tyto odhady a předpoklady jsou založeny na historických zkušenostech a různých dalších faktorech, které

jsou považovány za přiměřené za podmínek, při nichž se odhady účetních hodnot aktiv a závazků provádí a v situaci,

kdy nejsou zcela evidentní z jiných zdrojů. Skutečné výsledky se od odhadů mohou lišit.

Tyto odhady a předpoklady jsou průběžně revidovány. Úpravy účetních odhadů jsou zohledněny v období, ve kterém

jsou tyto odhady revidovány, pokud se tato revize týká pouze tohoto období, nebo v období revize a budoucích

období pokud tato revize ovlivňuje současné i budoucí období.

Informace o úsudcích použitých při aplikaci účetních zásad a postupů, které mají nejvýznamnější účinek na částky

vykázané v konsolidované účetní závěrce, jsou uvedeny v následujících poznámkách:

118

Předpoklady a odhady nejistoty

(i) Stanovení reálných hodnot

Odhady a předmětné předpoklady jsou průběžně revidovány. Revize účetních odhadů jsou uznávány v době, kdy

jsou tyto odhady revidovány, pokud má revize vliv pouze na dané období, nebo v období revize a v budoucích

obdobích, jestliže se revize týká běžného období i budoucích období.

Řada účetních zásad a postupů Skupiny a zveřejnění vyžaduje stanovení reálné hodnoty finančních i nefinančních

aktiv a závazků.

Vedení pravidelně reviduje významné nezjistitelné vstupy a přecenění. Pokud se ke stanovení reálné hodnoty

používají údaje třetích stran, například makléřské kotace nebo služby stanovení cen, vedení posoudí důkazy

obdržené od třetích stran k podpoře závěrů, že tato ocenění splňují požadavky IFRS, včetně úrovně v hierarchii

reálných hodnot, v níž má být takové ocenění klasifikováno.

Skupina používá při stanovení reálné hodnoty aktiva nebo závazku co možná nejvíce data zjištěná ze sledování trhu.

Reálné hodnoty jsou rozřazeny do různých úrovní v hierarchii reálných hodnot na základě vstupů použitých při

oceňovacích technikách takto:

• Úroveň 1: kótované ceny stejných aktiv nebo závazků na aktivních trzích (neupravené).

• Úroveň 2: jiné vstupy než kótované ceny zařazené do Úrovně 1, které se dají zjistit ve vztahu k danému aktivu

nebo závazku buď přímo (tj. jako ceny), nebo nepřímo (tj. dají se odvodit od cen).

• Úroveň 3: vstupy pro aktivum nebo závazek, které nevycházejí ze zjistitelných tržních údajů (nezjistitelné vstupy).

Skupina účtuje o převodech mezi jednotlivými úrovněmi hierarchie reálných hodnot na konci vykazovaného období,

během něhož došlo k dané změně.

Další informace o předpokladech stanovených při určování reálných hodnot jsou uvedeny v těchto poznámkách:

• Poznámka 3.1 – investiční nemovitý majetek a

• Poznámka 5 – Měření reálné hodnoty, finanční nástroje,

(ii) Odhad nejistoty

S výjimkou reálných hodnot investic do nemovitostí a derivátů neexistují žádné jiné klíčové předpoklady do

budoucna a jiné klíčové zdroje odhadu nejistot k datu účetních výkazů, které nesou významné riziko vyvolání

významné úpravy částek aktiv a závazků vedených v účetnictví během příštího finančního roku.

(iii) Deriváty

Skupina využívá úrokové swapy (IRS) k zajištění rizika fluktuace úrokových měr. K rozvahovému dni jsou IRS

přeceněny na reálnou hodnotu s dopadem do konsolidovaného výkazu o úplném výsledku hospodaření.

(iv) Nové účetní standardy, které dosud nenabyly účinnost a nejsou předčasně přijaty

V současné době se podoba standardů přijatá Evropskou unií výrazně neliší od nařízení schválených Radou pro

mezinárodní účetní standardy (IASB). Výjimkou jsou následující standardy, úpravy stávajících standardů a

interpretace, které nebyly k datu schválení účetní závěrky schváleny k používání v EU (data účinnosti uvedená níže

jsou pro IFRS vydané radou IASB):

• Novelizace IAS 1 - Klasifikace závazků jako krátkodobé a dlouhodobé

• Novelizace IAS 1 - Dlouhodobé závazky s kovenanty

• Novelizace IFRS 16 -Závazky z leasingu při prodeji a zpětném leasingu

Dle odhadů Skupiny nebude mít dodržování výše uvedených standardů, úprav stávajících standardů a interpretací v

období, kdy budou použity poprvé, žádný významný dopad na účetní závěrku Skupiny.

119

2.2. Základ pro konsolidaci

(i) Podniková kombinace

Skupina získává dceřiné společnosti, které vlastní nemovitosti. V okamžiku akvizice Skupina zvažuje, zda každá

taková akvizice tvoří podnikovou kombinaci nebo akvizici aktiva. Skupina účtuje o akvizici jako o podnikové

kombinaci tehdy, když je vedle nemovitosti získán i ucelený soubor aktiv. Konkrétněji řečeno Skupina přihlíží k

rozsahu, v němž jsou získány významné procesy a zejména k rozsahu služeb, které poskytuje daná dceřiná

společnost (např. údržba, úklid, ostraha, vedení účetnictví apod.).

Pokud akvizice dceřiných společností netvoří podnik, je o ní účtováno jako o akvizici skupiny aktiv a závazků.

Pořizovací náklady jsou rozúčtovány na aktiva a závazky na základě jejich relativních reálných hodnot a

nezaúčtovává se ani goodwill, ani odložená daň.

(ii) Dceřiné společnosti

Dceřiné společnosti jsou subjekty ovládané Skupinou. Skupina ovládá (kontroluje) dceřinou společnost, pokud je

vystaven variabilním výnosům nebo na ně má právo na základě své angažovanosti v této společnosti a může tyto

výnosy prostřednictvím své moci nad ní ovlivňovat. Účetní závěrky dceřiných společností jsou zahrnuty do

konsolidované účetní závěrky od data převzetí kontroly do data jejího zániku.

(iii) Společné podniky

Investice do společných podniků (joint venture) představuje formu společného ujednání, které je charakterizováno

tím, že smluvní strany jsou vázány smluvním ujednáním, které je spoluovládáno dvěma nebo více stranami.

Spoluovládání je smluvně dohodnuté sdílení ovládání ujednání, které existuje pouze tehdy, když rozhodnutí o

relevantních činnostech vyžadují jednomyslný souhlas stran, které sdílejí ovládání. Investice do společných podniků

jsou v konsolidované účetní závěrce zachyceny ekvivalenční metodou.

Konsolidace

Vnitroskupinové transakce, zůstatky a nerealizované zisky a ztráty z transakcí mezi společnostmi Skupiny se

eliminují. Nerealizované ztráty se rovněž eliminují, pokud transakce nepodává důkaz o snížení hodnoty převáděného

aktiva. Účetní zásady a postupy dceřiných společností byly v případě potřeby změněny tak, aby byl zajištěn soulad

se zásadami a postupy přijatými Skupinou.

Jakmile Skupina přestane ovládat nějakou dceřinou společnost, odúčtuje aktiva a závazky dceřiné společnosti a jiné

složky vlastního kapitálu. Veškeré podíly v bývalé dceřiné společnosti, které si Skupina ponechá, jsou přeceněny na

jejich reálnou hodnotu k datu ztráty kontroly. Veškeré výsledné zisky nebo ztráty jsou zaúčtovány do zisku nebo

ztráty. Reálná hodnota je stanovena jako prvotní hodnota v účetnictví pro účely následného účtování o nadále

drženém podílu jako o přidruženém nebo společném podniku nebo o finančním aktivu. Kromě toho jsou veškeré

částky týkající se dceřiné společnosti, které byly dříve zaúčtovány do ostatního úplného výsledku, přeúčtovány do

zisku nebo ztráty.

Případné nekontrolní podíly jsou účtovány do vlastního kapitálu s poměrným podílem na účtovaných částkách i na

realizovaném zisku nebo ztrátě subjektů, v nichž je držen podíl, pokud se tyto podíly kvalifikují jako vlastní kapitál

dle IAS 32.16.

Při účtování o podnikových kombinacích používá Skupina akviziční metodu. Protihodnota za akvizici dceřiné

společnosti představuje reálnou hodnotu převedených aktiv a závazků a podílů Skupiny na vlastním kapitálu. Tato

protihodnota rovněž zahrnuje reálnou hodnotu jakéhokoli aktiva nebo závazku vyplývající z ujednání o podmíněné

protihodnotě. Náklady na akvizici jsou účtovány v období, v němž jsou vynaloženy. Identifikovatelná aktiva nabytá

a závazky a podmíněné závazky převzaté v rámci podnikové kombinace jsou prvotně oceněny reálnou hodnotou

k datu akvizice. Společnost účtuje o veškerých nekontrolních podílech nabyvatele v rámci jednotlivých akvizic jako

o poměrném podílu daného nekontrolního podílu na čistých aktivech nabyvatele.

O transakcích, které nespadají pod IFRS 3 Podnikové kombinace z toho důvodu, že nabytá společnost netvoří podnik

dle IFRS, se účtuje jako o nabytí aktiv.

Společnosti konsolidované přímou metodou konsolidace jsou spolu s údaji o obchodním podílu uvedeny níže:

120

Společnost

Ovládání

Podíl Funkční měna Země

Fidurock Nemovitosti a.s.

Kč Česká republika

Retail Park Tábor s.r.o.

Přímé

100%

Kč

Česká republika

Retail Park Severka Liberec s.r.o.

Přímé

100%

Kč

Česká republika

Retail Park Staré město s.r.o.

Přímé

100%

Kč

Česká republika

Retail Park Mladá Boleslav a.s.

Přímé

100%

Kč

Česká republika

FIDUROCK Projekt 22, s.r.o. Přímé 100%

Kč

Česká republika

Projekt Piešťany s.r.o.

Přímé

100%

EUR Slovenská republika

SLOVAK INVESTMENT GROUP s.r.o. Přímé

100%

EUR Slovenská republika

Retail Park Senica s.r.o.

Přímé

100%

EUR Slovenská republika

RP Trnava, a. s.

Přímé

100%

EUR Slovenská republika

Prešov Park s.r.o.

Přímé

100%

EUR Slovenská republika

Retail Park Choceň s.r.o.

Přímé 100%

Kč Česká republika

RP Milevsko s.r.o. Přímé 100%

Kč Česká republika

Retail Park Levice s.r.o. Přímé 100%

EUR Slovenská republika

Fidurock Solaris a.s. Přímé 100%

Kč Česká republika

Společnost k 31.12.2022 nevykazuje žádné společnosti konsolidované ekvivalenční metodou. K 31.12.2021 byl

ekvivalenční metodou konsolidován podíl ve společnosti RP Milevsko. Po akvizici 50% podílu a získaní podílu 100%

je tato společnost plně konsolidována. Období do data akvizice je pak výsledkově zohledněno ekvivalenční metodou.

Žádné další akvizice Společnost neuskutečnila. Společnost v roce 2022 založila novou dceřinou společnost – Fidurock

Solaris a.s., která bude provozovat solární elektrárny na střechách vybraných retail parků.

V letech 2022 a 2021 nebyla prodána ani zlikvidována žádná společnost ze Skupiny.

2.3. Přepočet cizích měn

Funkční měna

Na základě faktorů uvedených v IAS 21, dopadů změn směnných kursů a analýzy primárního ekonomického

prostředí, v němž Skupina působí, byla jako funkční měna předmětných dceřiných společností určena koruna česká

(„Kč“) v případě českých společností a euro („EUR“) v případě slovenských společností.

Prezentační měna

Tato konsolidovaná účetní závěrka je prezentována v Kč jakožto prezentační měně Skupiny.

Cizoměnové zisky a ztráty z peněžitých položek tvoří rozdíl mezi naběhlou hodnotou ve funkční měně na začátku

roku, upravenou o úrok a platby v průběhu roku, a naběhlou hodnotou v cizí měně přepočtenou kursem platným na

konci roku. Nepeněžitá aktiva a závazky vedené v cizích měnách, které jsou oceňovány reálnou hodnotou, jsou

přepočteny na funkční měnu v kursu platném k datu stanovení reálné hodnoty. Cizoměnové rozdíly vyplývající ze

zpětných přepočtů jsou vykázány v konsolidovaném výkazu zisku a ztráty a v ostatním úplném výsledku.

Pro přepočet konečných zůstatků slovenských dceřiných společností z EUR na Kč byl pro zůstatky rozvahy použit

kurz České národní banky platný k 31. prosinci 2021 a průměrný směnný kurz byl použit pro zůstatky účtů ve

výkazu zisku a ztráty.

2.4. Investiční nemovitý majetek

Jako investiční nemovitý majetek je klasifikován investiční nemovitý majetek, který je držen za účelem

dlouhodobých výnosů z nájemného, kapitálového zhodnocení nebo z obou důvodů.

Investiční nemovitý majetek tvoří budovy a pozemky, které Skupina vlastní.

Investiční nemovitý majetek je prvotně oceňován pořizovacími náklady, včetně transakčních nákladů přímo

přiřaditelných akvizicím. Po prvotním zaúčtování je investiční nemovitý majetek veden v účetnictví v reálné hodnotě,

která se zakládá na prognózách diskontovaných peněžních toků. Toto ocenění provádějí každoročně uznávaní a

příslušně odborně kvalifikovaní nezávislí znalci, kteří mají patřičné znalosti a zkušenosti. Investiční nemovitý

majetek, který je přestavěn, aby mohl být nadále užíván jako investiční nemovitý majetek nebo jehož trh je méně

aktivní, je nadále oceňován reálnou hodnotou. Reálná hodnota stanovená ke dni 31. prosince 2022 a 31. prosince

2021 vychází z ocenění stanoveného valuátorem.

121

Při výpočtu reálné hodnoty je použita výnosová metoda. Metoda bere v úvahu smluvně sjednané nájemné, tržní

nájemné za všechny v současnosti volné prostory a za všechny prostory, které se mohou uvolnit po skončení

nájemních smluv. Reálná hodnota investičního nemovitého majetku mj. zachycuje příjem z nájemného na základě

současných nájemních smluv a předpokládaný příjem z nájemného u budoucích nájemních smluv stanovený ve

světle současných tržních podmínek. Reálná hodnota také obdobně zachycuje veškeré peněžní odtoky, které lze

očekávat v souvislosti s těmito nemovitostmi.

Reálná hodnota pozemků určených k výstavbě odráží především výši realizovaných a plánovaných nákladů.

Následné výdaje jsou účtovány na vrub hodnoty v účetnictví pouze tehdy, je-li pravděpodobné, že ekonomické

požitky spojené s danou položkou poplynou Skupině a že lze spolehlivě změřit náklady na danou položku. Všechny

ostatní náklady na opravu a údržbu jsou účtovány do konsolidovaného zisku nebo ztráty a do ostatního úplného

výsledku během účetního období, v němž jsou vynaloženy.

Změny reálné hodnoty jsou zaznamenávány v konsolidovaném výkazu zisku a ztráty.

2.5. Leasingy

Jako Pronajímatel

Na počátku nebo při změně smlouvy, která obsahuje leasingovou složku, přidělí Skupina protihodnotu ve smlouvě

na každou leasingovou složku na základě jejich relativních samostatných cen. Pokud Skupina vystupuje jako

pronajímatel, určí při vzniku leasingu, zda je každý leasing finančním leasingem nebo operativním leasingem.

Za účelem klasifikace každého leasingu provádí skupina celkové posouzení, zda leasing převádí v podstatě všechna

rizika a odměny plynoucí z vlastnictví podkladového aktiva. Pokud je tomu tak, pak je leasing finančním leasingem.

Pokud ne, jedná se o operativní leasing. V rámci tohoto posouzení Skupina zvažuje určité ukazatele, jako například,

zda je nájem aktivní pro většinu ekonomické životnosti aktiva.

a) Operativní leasing

Majetek pronajatý v rámci operativního leasingu je zahrnut do konsolidovaného výkazu o finanční situaci. Leasingové

splátky se vykazují rovnoměrně po dobu trvání leasingu. Pro Skupinu se účetní pravidla použitelná pro Skupinu jako

pronajímatele, ve srovnávacím období, nelišila od IFRS 16.

b) Finanční leasing

Skupina nemá v současné době uzavřen žádný finanční leasing.

2.6. Finanční nástroje

Finanční aktivum je oceňováno naběhlou hodnotou, pokud splňuje obě z následujících podmínek a zároveň není

zařazeno do kategorie aktiv FVTPL:

• finanční aktivum je drženo v rámci obchodního modelu, jehož cílem je držet finanční aktiva za účelem

získání smluvních peněžních toků, a

• smluvní podmínky finančního aktiva stanoví konkrétní data peněžních toků tvořených výlučně splátkami

jistiny a úroků („SPPI“ z angl. „Solely payments of principal and interest“) z nesplacené částky jistiny.

Finanční aktivum je oceňováno reálnou hodnotou do ostatního úplného výsledku, pokud splňuje obě z následujících

podmínek a zároveň není zařazeno do kategorie aktiv FVTPL:

• finanční aktivum drženo v rámci obchodního modelu, jehož cíle je dosaženo jak inkasem smluvních

peněžních toků, tak prodejem finančních aktiv, a

• smluvní podmínky finančního aktiva stanoví konkrétní data peněžních toků tvořených výlučně splátkami

jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny.

Všechna aktiva, která nejsou oceňována naběhlou hodnotou nebo jako FVOCI jsou oceňována reálnou hodnotou do

zisku nebo ztráty. Navíc může společnost při prvotním zaúčtování neodvolatelně zařadit finanční aktivum, které by

jinak splňovalo podmínky k oceňování v naběhlé hodnotě nebo jako FVOCI do kategorie oceňované reálnou hodnotou

do zisku nebo ztráty, pokud je tím vyloučen nebo významně omezen oceňovací nebo účetní nesoulad, který by mohl

jinak vzniknout.

Finanční aktivum je zařazeno do jedné z těchto tří kategorií při prvotním účtování.

122

Společnost určila cíle každého obchodního modelu, ve kterých jsou finanční aktiva drženy na úrovni portfolia, protože

to nejlépe vystihuje způsob, jakým společnost aktiva řídí a předkládá o nich informace vedení. Tyto informace

zahrnují mimo jiné následující:

• stanovené postupy a cíle portfolia a jejich realizace v praxi;

• jak je hodnocena výkonnost portfolia a předkládána klíčovému vedení banky;

• rizika, která ovlivňují výkonnost obchodního modelu (a finančních aktiv držených v rámci tohoto obchodního

modelu), a zejména způsob, jakým jsou tato rizika řízena;

• četnost, hodnotu a načasování prodejů v předchozích obdobích, důvody pro tyto prodeje a očekávání

týkající se budoucí prodejní činnosti. Informace o prodeji samy o sobě však nejsou posuzované izolovaně, ale jako

součást celkového hodnocení, jakým banka dosahuje stanoveného cíle řízení finančních aktiv, a zejména způsobu

realizace peněžních toků.

Finanční aktiva, která jsou určena k obchodování a která jsou řízena a jejich výkonnost je měřena na bázi reálné

hodnoty, jsou oceňována jako FVTPL, protože nejsou držena ani za účelem inkasa smluvních peněžních toků, ani za

účelem inkasa smluvních peněžních toků a prodeje finančních aktiv.

Posouzení, zda smluvní peněžní toky jsou pouze splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny

(„SPPI“)

Pro účely posouzení “jistina” je definována jako reálná hodnota finančního aktiva při prvotním zaúčtování. “Úrok”

představuje časovou hodnotu peněz, úvěrové riziko spojené s nesplacenou částkou jistiny za konkrétní časové období

a další základní rizika a náklady spojené s poskytováním úvěrů (např. riziko likvidity a administrativní náklady),

jakož i ziskovou marži.

Při posuzování, jestli smluvní peněžní toky jsou pouze splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny,

společnost bere v úvahu smluvní podmínky instrumentu. To zahrnuje posouzení, jestli finanční aktivum neobsahuje

smluvní podmínky, které by mohly změnit časový rozvrh nebo výši smluvních peněžních toků a tak by nesplnily SPPI

kritéria. Při tomto posouzení společnost posuzuje následující:

• podmíněné události, které by mohly změnit časový rozvrh nebo výši smluvních peněžních toků;

• pákový efekt;

• podmínky prodloužení nebo dřívějšího splácení;

• podmínky, které limituji nárok banky na smluvní peněžní toky z aktiva – např. aktiva “bez postihu”; a

• podmínky, které modifikují časovou hodnotu peněz, např. pravidelná refixace úrokových sazeb.

Společnost klasifikuje své finanční závazky, jiné než závazky vykázané v reálné hodnotě do zisku nebo ztráty, jako

závazky v naběhlé hodnotě

a) Uznání a odúčtování

Finanční aktiva a závazky jsou uznávány ve výkazu finanční situace tehdy, kdy se Společnost stává stranou

smluvních ustanovení daného nástroje. O koupi a prodeji finančních aktiv se účtuje k datu obchodu.

Společnost odúčtuje finanční aktivum tehdy, když zaniknou smluvní práva k peněžním tokům z daného aktiva nebo

když převede tato práva za účelem získání smluvních peněžních toků v transakci, v níž jsou převáděna v podstatě

veškerá rizika a odměna z vlastnictví finančního aktiva, nebo když nepřevádí ani si neponechává v podstatě všechna

rizika a odměnu z vlastnictví a neponechává si kontrolu nad převáděným aktivem. Veškerý podíl na odúčtovaném

finančním aktivu, které Společnost vytvoří nebo které si ponechá, je zaúčtován jako samostatné aktivum nebo

závazek.

Společnost odúčtuje finanční závazky tehdy, když jsou její smluvní závazky vypořádány, zrušeny nebo zaniknou.

b) Oceňování

Finanční aktivum nebo závazek je prvotně uznáván v reálné hodnotě. U finančních aktiv nebo závazků, které nejsou

uznány v reálné hodnotě prostřednictvím zisku a ztráty, se připočtou transakční náklady, které lze přímo přiřadit k

nabytí nebo emisi finančního aktiva nebo závazku.

Všechny finanční závazky s výjimkou těch, které jsou oceněny reálnou hodnotou prostřednictvím výkazu o úplném

123

výsledku hospodaření, se oceňují naběhlou hodnotou a použitím metody efektivní úrokové sazby.

Zisky a ztráty z finančních aktiv a závazků vykázaných v naběhlé hodnotě jsou uznány ve výkazu o úplném výsledku

hospodaření v okamžiku odúčtování nebo snížení hodnoty finančního aktiva.

Společnost odhaduje ztráty ze snížení hodnoty finančních aktiv na základě modelu „očekávané úvěrové ztráty“.

Model „očekáváné úvěrové ztráty“ vyžaduje, aby byla vykázána opravná položka ve výši buď 12-měsíčních

očekávaných úvěrových ztrát nebo celoživotních očekávaných úvěrových ztrát. Celoživotní očekávané úvěrové ztráty

jsou očekávané úvěrové ztráty, které vznikají v důsledku všech možných selhání finančního nástroje po dobu

očekávané životnosti finančního nástroje, přičemž 12 měsíční očekávané úvěrové ztráty představují tu část

očekávaných úvěrových ztrát, které vznikají v důsledku selhání finančního nástroje, které může nastat během 12

měsíců od data vykázání.

Ocenění očekávaných úvěrových ztrát

Očekávané úvěrové ztráty jsou pravděpodobnostně váženým odhadem úvěrových ztrát, které jsou oceněny

následovně:

• finanční aktiva, která nejsou úvěrově znehodnocená k datu vykázání: současná hodnota všech hotovostních

schodků – tj. rozdíl mezi peněžními toky splatnými účetní jednotce podle smlouvy a peněžními toky, jejichž inkaso

banka očekává;

• finanční aktiva, která jsou úvěrově znehodnocená k datu vykázání: rozdíl mezi hrubou účetní hodnotou

daného aktiva a současnou hodnotou odhadovaných budoucích peněžních toků;

• nevyčerpané úvěrové přísliby: současná hodnota rozdílu mezi smluvními peněžními toky splatnými bance

pokud je příslib čerpán a peněžními toky, jejichž inkaso společnost očekává;

Definice selhání

Společnost považuje finanční aktivum za aktivum ve stádiu selhání, pokud:

• je nepravděpodobné, že dlužník splatí své úvěrové závazky vůči bance v plné výši bez realizace zajištění;

nebo

• dlužník má významný úvěrový závazek vůči společnosti, který je více než 90 dní po splatnosti.

Emitované dluhopisy dluhy jsou prvotně oceněny pořizovací cenou včetně přímých transakčních nákladů, následně

jsou oceňovány zůstatkovou cenou pomocí efektivní úrokové sazby.

c) Zásady pro oceňování reálnou hodnotou

Reálná hodnota finančních nástrojů vychází z jejich kótované tržní ceny na konci účetního období bez odečtení

transakčních nákladů. Není-li k dispozici kótovaná tržní cena, je reálná hodnota finančního nástroje určena odhadem

s použitím oceňovacích modelů nebo technik diskontovaných peněžních toků.

Při použití technik diskontovaných peněžních toků jsou odhady budoucích peněžních toků založeny na nejlepších

odhadech vedení a diskontní sazba je tržní sazba na konci účetního období platná pro nástroj s podobnými

podmínkami. Při použití oceňovacích modelů jsou vstupy založeny na tržním oceněním na konci účetního období.

d) Započtení

Finanční aktiva a závazky je povoleno navzájem započíst a čistá částka je prezentována ve výkazu o finanční situaci,

když existuje zákonem vymahatelné právo započíst uznané částky a úmysl vypořádat je na netto základě nebo

realizovat aktivum a současně vypořádat závazek.

Příjmy a výdaje jsou prezentovány na netto bázi, pokud to povolují účetní standardy nebo pokud se jedná o zisky a

ztráty vzniklé ze skupiny podobných transakcí.

Ve vykazovaných obdobích nebyly započteny žádné částky.

2.7. Znehodnocení finančních aktiv

Skupina vykazuje opravnou položku k očekávaným úvěrovým ztrátám (ECL) na všechny pohledávky v držení

Skupiny. ECL jsou založeny na rozdílu mezi smluvními peněžními toky splatnými v souladu se smlouvou a všemi

peněžními toky, které skupina očekává, že obdrží, diskontované s přibližným odhadem původní efektivní úrokové

124

sazby. Očekávané peněžní toky budou zahrnovat peněžní toky z prodeje drženého kolaterálu nebo jiného úvěrového

posílení, které je nedílnou součástí smluvních podmínek.

U pohledávek z pronájmu a jiných obchodních pohledávek používá Skupina při výpočtu ECL zjednodušený přístup.

Skupina proto nesleduje změny úvěrového rizika, nýbrž místo toho vykazuje opravnou položku na základě

celoživotních ECL k datu vykázání (tj. opravnou položku na úvěrové ztráty očekávané po zbývající dobu expozice,

bez ohledu na načasování výchozí). Skupina stanovuje opravné položky na základě svých historických zkušeností s

úvěrovými ztrátami, upravenými o výhledové faktory dlužníků a ekonomické prostředí.

Skupina považuje finanční aktivum v prodlení, pokud jsou smluvní platby 90 dnů po splatnosti. V některých

případech však může Skupina také považovat finanční aktivum za selhání, pokud interní nebo externí informace

naznačují, že je nepravděpodobné, že by Skupina dostala nesplacené smluvní částky v plné výši dříve, než vezme

v úvahu veškerá úvěrová vylepšení držená skupinou. Finanční aktivum je odepsáno, pokud neexistuje důvodné

očekávání, že dojde k navrácení smluvních peněžních toků.

2.8. Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty

Peníze v bance a krátkodobé vklady držené do splatnosti jsou vedeny v účetnictví v naběhlé hodnotě. Peněžní

prostředky a peněžní ekvivalenty jsou tvořeny hotovostí a bankovními vklady se splatností do 3 měsíců.

2.9. Vlastní kapitál

Vlastní kapitál je tvořen nástroji, které neobsahují smluvní závazek doručit peníze nebo jiné finanční aktivum jinému

subjektu nebo směnit finanční aktiva nebo finanční závazky s jiným subjektem podle podmínek, které jsou

potenciálně nevýhodné pro emitenta (§ 16 (a) IAS 32). K těmto nástrojům patří základní kapitál, zisk nebo ztráta

za vykazované období, nerozdělený zisk a další rezervy.

2.10. Daň z příjmů

Daňový výdaj za období tvoří běžná a odložená daň. Daň je uznávána v konsolidovaném výkazu zisku a ztráty,

s výjimkou daně, která souvisí s položkami vykázanými přímo v ostatním úplném výsledku nebo ve vlastním

kapitálu. V takovém případě je daň rovněž vykázána v ostatním úplném výsledku nebo ve vlastním kapitálu.

Běžná splatná daň se vypočte podle daňových zákonů platných k rozvahovému dni v zemích, kde působí dceřiné

společnosti Skupiny a kde vytvářejí zdanitelný příjem. Vedení pravidelně hodnotí pozice v daňových přiznáních s

ohledem na situace, kdy platný právní předpis podléhá výkladu a stanoví rezervy v případech, kdy je to vhodné na

základě částek, které mají být podle očekávání zaplaceny daňovým úřadům.

Co se týče odložené daně z příjmu, je s použitím závazkové metody vytvářena odložená daň z dočasných rozdílů

mezi daňovým základem aktiv a závazků a jejich částkami v účetnictví vykázanými v konsolidované účetní závěrce.

O odložené dani z příjmu se však neúčtuje, pokud z prvotního uznání aktiva nebo závazku v jiné transakci než

v podnikové kombinaci vyplývá, že v okamžiku transakce nemají dopad ani na účetní, ani na daňový zisk a ztrátu.

Odložená daň z příjmu se vypočte s použitím daňových sazeb (a zákonů) přijatých nebo v podstatě přijatých

k rozvahovému dni, které mají podle očekávání platit v době, kdy bude realizována související odložená pohledávka

daně z příjmu nebo vypořádán související odložený závazek daně z příjmu.

Odložené pohledávky daně z příjmu jsou uznávány v účetnictví v té míře, v níž je pravděpodobné, že bude k dispozici

nějaký budoucí zdanitelný zisk, proti němuž lze uplatnit odloženou pohledávku daně z příjmu.

Odložené pohledávky a závazky daně z příjmu se navzájem započtou v případě, kdy existuje zákonem vymahatelné

právo na započtení běžných daňových pohledávek a závazků a kdy odložené pohledávky a závazky daně z příjmu

souvisejí s daněmi z příjmu vybíranými stejným daňovým úřadem, jemuž podléhá příslušná zdanitelná jednotka

nebo odlišné zdanitelné jednotky v případě, kdy je zamýšleno vypořádat netto zůstatky.

Odložená daň z příjmu z investic do dceřiných společností

Odložená daň z příjmu se stanoví na základě přechodných rozdílů vyplývajících z investic do dceřiných společností

s výjimkou případů, kdy je zpětné zúčtování přechodného rozdílu kontrolováno Skupinou a kdy je pravděpodobné,

že přechodný rozdíl nebude v předvídatelné budoucnosti zpětně zúčtován.

Odložená daň z příjmu z investičního nemovitého majetku

Odložená daň z příjmu se stanoví na základě přechodných rozdílů vyplývajících z reálné hodnoty budov a pozemků

držených Skupinou jako investiční nemovitý majetek, a to i tehdy, kdy jsou součástí účelových subjektů, s výjimkou

125

prvotního uznání, jak je uvedeno výše.

2.11. Závazky z obchodního styku a ostatní závazky

Závazky z obchodního styku jsou prvotně uznány v reálné hodnotě a posléze oceňovány naběhlou hodnotou

s použitím metody efektivní úrokové míry.

2.12. Rezervy

O rezervách se účtuje tehdy, když má Skupina současný právní nebo mimosmluvní závazek, který je důsledkem

minulé události, kdy je pravděpodobné, že k vyrovnání takového závazku bude nezbytný odtok zdrojů a že částka

byla spolehlivě odhadnuta.

Rezervy se stanoví pomocí diskontování očekávaných budoucích peněžních toků v sazbě před zdaněním, která

zachycuje současné tržní posouzení časové hodnoty peněz a specifická rizika daného závazku. Postupná úprava

diskontu se zaúčtuje jako finanční náklady.

2.13. Zajišťovací účetnictví – zajištění peněžních toků

Dceřiné společnosti působící na českém trhu jsou vystaveny měnovému riziku, protože většina jejich příjmu

z nájemného je denominována v EUR. Měnové riziko je přirozeně zajištěno úvěry v EUR, které se používají

k financování činností. Současný účetní přístup vyžaduje, aby byly tyto úvěry přeceněny s použitím spotové FX sazby

ČNB a účtovány do zisku a ztráty. Proto jsou kurzové rozdíly účtovány do výsledku po celou dobu existence úvěrů

v EUR, zatímco kurzové rozdíly týkající se příjmů z nájemného jsou účtovány pouze v době, kdy je vykazován příjem

z nájemného. Takto dochází k časovému nesouladu v účetnictví. Za účelem jeho překonání se vedení Skupiny

rozhodlo používat ode dne 1. ledna 2017 zajišťovací účetnictví.

Skupina formálně dokládá vztah mezi zajišťovacím nástrojem a zajištěnou položkou, včetně cílů řízení rizik a

strategie při uzavírání zajišťovací transakce a při převzetí zajištěného rizika, spolu s metodami, které budou použity

k posouzení účinnosti zajišťovacího vztahu. Skupina provádí jak při navázání zajištěného vztahu, tak i průběžně

posouzení toho, zda se očekává, že zajišťovací nástroje budou vysoce účinné při kompenzování změn reálné hodnoty

nebo peněžních toků příslušných zajištěných položek v souvislosti se zajištěným rizikem a zda se skutečné výsledky

každého zajišťovacího nástroje pohybují v rozpětí 80 %-125 %. Co se týče zajištění peněžního toku předvídané

transakce, musí být velmi pravděpodobné, že taková transakce nastane a měla by vyvolat změny peněžních toků,

které by ve svém důsledku mohly ovlivnit zisk nebo ztrátu.

Zajišťovacími nástroji dle určení Skupiny jsou bankovní úvěry v EUR. Zajištěnou položkou jsou budoucí platby

nájemného, u nichž je vysoká pravděpodobnost, že k nim dojde. Očekává se, že peněžní toky z budoucích plateb

nájemného, které se dají očekávat, budou ovlivňovat zisk nebo ztrátu do roku 2034, respektive 2035.

2.14. Účtování výnosů

Skupina získává příjmy z činnosti jako pronajímatel v operativním leasingu. Výnosy z pronájmu plynoucí z

operativního leasingu u investičního majetku jsou účtovány rovnoměrně po dobu trvání leasingu a jsou zahrnuty do

výnosů ve výkazu zisku nebo ztráty z důvodu jeho provozní povahy, s výjimkou případných výnosů z pronájmu,

které jsou zaúčtovány, když vzniká.

Nájemní pobídky se vykazují jako rovnoměrné snížení výnosů z pronájmu po dobu trvání nájmu. Nájemní doba je

nevypověditelné období nájmu spolu s jakoukoli další dobou, po kterou má nájemce možnost pokračovat v nájmu,

kde je na počátku nájemní smlouvy přiměřeně jisté, že nájemce tuto možnost uplatní .

Částky přijaté od nájemců za ukončení nájmu nebo za kompenzaci se vykazují ve výkazu zisku a ztráty v okamžiku,

kdy vznikne právo na jejich přijetí.

V případě investic do nemovitostí držených za účelem výdělku z pronájmu Skupina uzavírá jako pronajímatel nájemní

smlouvy, ve kterých působí jako zprostředkovatel poskytovatelů energií (voda, elektřina, teplo). Tyto služby jsou

specifikovány v nájemních smlouvách a samostatně fakturovány nájemcům. Skupina shromažďuje zálohy od

nájemců a předává je poskytovatelům energií bez marže. Skupina nemá prostor pro stanovení cen za tyto služby.

Náklady na tyto služby a související výnosy jsou vykázány v konsolidovaném výkazu zisku nebo ztráty a ostatních

úplných výnosů a zveřejněny samostatně v příloze konsolidované účetní závěrky. Zaznamenávají se na základě

vystavených faktur a časového rozlišení.

126

2.15. Náklady

O nákladech se účtuje dle jejich časové souvislosti, tj. nezávisle na jejich úhradě.

2.16. Finanční výnosy a finanční náklady

Finanční výnosy tvoří úrokové výnosy z investovaných finančních prostředků a kursové zisky. Úrokové výnosy jsou

účtovány časově rozlišeně do zisku a ztráty s použitím metody efektivní úrokové míry. Kursové zisky jsou tvořeny

zisky z přepočtu cizoměnových peněžních aktiv a závazků na funkční měnu dceřiných společností.

Finanční náklady jsou tvořeny úrokovými výdaji souvisejícími s úvěry a půjčkami a kursovými ztrátami. Náklady na

úvěry a půjčky, které nejsou přímo přiřazeny k akvizici, výstavbě nebo výrobě kvalifikovaného aktiva, jsou účtovány

do zisku nebo ztráty s použitím metody efektivní úrokové míry. Kursové ztráty jsou tvořeny ztrátami z přepočtu

cizoměnových transakcí na funkční měnu dceřiných společností.

2.17. Vykazování podle segmentů

Provozním segmentem je složka Skupiny

• která se zabývá podnikatelskými aktivitami, v souvislosti s nimiž mohou vzniknout výnosy a náklady (včetně

výnosů a nákladů spojených s transakcemi s jinou složkou Skupiny),

• jejíž provozní výsledky jsou pravidelně ověřovány vedoucí osobou Skupiny s pravomocí rozhodovat o

prostředcích, jež mají být segmentu přiděleny, a posuzovat jeho výkonnost, a

• pro níž jsou dostupné samostatné finanční údaje.

Co se týče údajů o segmentech, jsou prezentovány údaje o provozních a geografických segmentech Skupiny.

Primární formát, v němž Skupina vykazuje údaje o segmentech, vychází z provozních segmentů. Provozní segmenty

jsou určovány na základě struktury vedení a interního výkaznictví Skupiny.

127

3. Doplňující informace ke konsolidovanému výkazu finanční situace

3.1. Investiční nemovitý majetek

Česká republika Slovenská republika

Retail Parky

Investiční

majetek ve

výstavbě

Ostatní* Retail Parky

Investiční

majetek ve

výstavbě

Celkem

Reálná hodnota investičního majetku na začátku období

1 588 803

1 065 500

171 792

2 826 095

Pořízený investiční majetek

147 550

Kapitálové výdaje

41 635

3 813

273

103 740

149 461

Zařazení do užívání

Převod

Kurzový rozdíl

(23 411)

(4 259)

(27 670)

Přecenění na reálnou hodnotu

(45 083)

23 549

(53 558)

(75 092)

Reálná hodnota investičního majetku na konci období

1 732 905

3 813

1 065 931

217 695

3 020 344

*Fidurock Solaris

31.12.2021

Česká republika

Slovenská republika

Retail Parky

Investiční

majetek ve

výstavbě

Retail

Parky

Investiční

majetek ve

výstavbě

Celkem

Reálná hodnota investičního majetku na začátku období

1 336 370

10 523

1 068 172

118 102

2 533 167

Pořízený investiční

majet

195 357

Kapitálové výdaje

7 030

(229)

26 410

33 211

Převod 10 523

(10 523)

Kurzový rozdíl

(43 534)

(6 547)

(50 081)

Přecenění na reálnou hodnotu

39 523

41 091

33 827

114 441

Reálná hodnota investičního majetku na konci období

1 588 803

1 065 500

171 792

2 826 095

Investiční nemovitý majetek k 31. prosinci 2022 je tvořen těmito nemovitostmi:

- Retail Park Tábor - maloobchodní nákupní centrum v Táboře, Soběslavská 3046.

- Retail Park Severka Liberec - maloobchodní nákupní centrum v Liberci, Sousedská 607, Liberec XI - Růžodol,

- Saratov Shopping Centre – maloobchodní nákupní centrum v Bratislavě, Saratovská 13, Bratislava, Slovensko

- Retail park Senica – maloobchodní nákupní centrum v Senice, Obchodná ulica 3, Senica, Slovensko

- Retail Park Pieštany – investiční pozemek určený k výstavbě nákupního centra, katastrální území Piešťany

- Retail Park Staré město - maloobchodní nákupní centrum ve Starém Městě, katastrální území Staré město

- Retail Park Mladá Boleslav – maloobchodní nákupní centrum v Boleslavi, na adrese Jičínská 1418

- Retail Park Trnava (TMT – RWP) – maloobchodní nákupní centrum v Trnavě, na adrese Nová 6, Slovensko

- Prešov Retail Park – maloobchodní nákupní centrum v Prešově, na adrese Solivarská 14839/1C

- Retail Park Choceň - maloobchodní nákupní centrum v Chocni, na adrese Pardubická 644, Choceň

- RP Milevsko - maloobchodní nákupní centrum v Milevsku, na adrese Blanická 39901, Milevsko

- Pozemky společnosti Retail Park Levice – budoucí development retail parku.

- Majetek společnosti Fidurock Solaris a.s., která bude provozovat solární elektrárny v Retail parcích skupiny

128

Investiční nemovitý majetek k 31. prosinci 2021 byl tvořen stejnými nemovitostmi, jen Retail RP Milevsko byl jako

JV projekt vykazován jako investice do společných podniků a bez společnosti Fidurock Solaris a.s.

Kapitálové výdaje představují náklady vynaložené na zvýšení obecného standardu nemovitosti a nejsou přiřaditelné

ke konkrétnímu nájemci.

Pozemky na Slovensku představují retail parky ve fázi přípravy a jejich hodnota je stanoven na úrovni „residual

value“ (detail v kapitole 5).

Zástavy

Všechny bankovní úvěry Skupiny byly v roce 2022, stejně jako 2021, zajištěny standardními zástavními právy k

nemovitostem včetně: pohledávek z pronájmu, pojištění, účtů, záruk od nájemců nebo generálních dodavatelů;

zástavy obchodních podílů nebo podílů, zástavy budov a pozemků, dohoda o podřízení našich mezipodnikových

půjček a notářské listiny.

Oceňovací proces

Oceňování se provádí jednou ročně na konci roku. Vedení skupiny tím pověřilo společnost Colliers jako externí

nezávislé odhadce, kteří jsou příslušně kvalifikováni a mají zkušenost v lokalitách a segmentech, do nichž náleží

oceňovaný investiční majetek. V roce 2019 a 2020 prováděla ocenění společnost JLL. Na základě interních pravidel

financující banky Unicredit Bank, se každé dva roky poskytovatel služeb oceňování mění. Na podzim bylo vypsáno

výběrové řízení na nového poskytovatele služeb právě z tohoto důvodu a na základě vybraných parametrů byla

vybrána společnost Colliers.

Odhadci mají přístup k dokumentům, které představují podklady pro jejich zkoumání, včetně údajů o nemovitostech,

skutečných čísel a rozpočtů. Výsledky ocenění jsou poté projednány s vedením k zajištění toho, aby byl respektován

předpoklad maximálního a nejlepšího užívání a aby reálné hodnoty zachycovaly nejnovější aktualizace související

s projekty. Významné změny ocenění, předpoklady a vstupy jsou systematicky přezkoumávány a brány v potaz

kontrolním oddělením a vedením.

Oceňovací techniky

Nejlepším důkazem reálné hodnoty jsou běžné ceny obdobných aktiv na aktivním trhu. Pokud nejsou k dispozici tyto

informace, Skupina stanoví částku v rozmezí přiměřených odhadů reálných hodnot. Při určení reálné hodnoty ke dni

31. prosince 2022 a 31. prosince 2021 použila Skupina tyto oceňovací techniky: prognózy diskontovaných peněžních

toků na základě spolehlivých odhadů budoucích peněžních toků, odvozených z ustanovení stávajících nájemních a

jiných smluv a v příslušných případech z vnějších důkazů, například z běžného tržního nájemného podobných

nemovitostí ve stejné lokalitě a ve stejném stavu, a s použitím diskontních sazeb, které zachycují běžné tržní

posouzení nejistoty ohledně výše a načasování peněžních toků.

Reálná hodnota nemovitosti vychází z maximálního a nejlepšího užívání investičního nemovitého majetku popsaného

v IFRS 13. Bere na zřetel užívání aktiva, které je fyzicky možné, povolené právními předpisy a finančně

realizovatelné. Z obecného hlediska je za maximální a nejlepší užívání považováno běžné užívání aktiva, ale byla

systematicky testována a pečlivě posouzena i úplná přestavba.

Investiční nemovitý majetek je klasifikován podle povahy nemovitostí a s nimi spojených rizik. Berou se v zásadě

v úvahu tyto faktory:

- lokalita,

- povaha (kancelářská budova, maloobchodní objekt, sklad apod.)

- potenciální přidaná hodnota,

- stav, udržovanost.

Smlouvy o nájmu obsahují ustanovení o progresivním růstu nájemného v souladu s indexem spotřebitelských cen.

Nájemné se platí měsíčně předem. O příjmu z nájmu se účtuje lineárně. Některé smlouvy o nájmu obsahují

ustanovení o zlepšení najatých prostor a o kompenzačních platbách pronajímatele za přestavbu.

129

Shrnutí portfolia – tržní hodnota

31.12.2022

31.12.2021

Česká republika Retail Parky

Investiční

majetek ve

výstavbě

Ostatní Celkem Retail Parky

Investiční

majetek ve

výstavbě

Celkem

Tábor

309 878

318 705

Liberec 508 103

508 103

513 856

Staré město 185 927

185 927

173 274

Mladá Boleslav 358 831

358 831

369 420

Milevsko

160 606

Choceň 209 559

209 559

213 547

Celkem Česká rep. 1 732 904

1 732 904

1 588 803

Slovensko Retail Parky

Investiční

majetek ve

výstavbě

Ostatní Celkem Retail Parky

Investiční

majetek ve

výstavbě

Celkem

Senica 82 280

82 280

84 996

Saratov 319 765

319 765

332 130

Piešťany 0

71 139

72 094

Trnava 270 329

128 229

398 558

242 907

82 297

325 204

Prešov 393 557

393 557

405 467

Levice

18 327

17402

Celkem Slovensko 1 065 931

217 696

1 283 627

1 065 500

171 793

1 237 292

Solaris

3 813

Celkem 2 798 835

217 696

3 813

3 020 344

2 654 302

171 793

2 826 095

3.2. Podíly ve společných podnicích

Společnost Fidurock Nemovitosti a.s. se v roce 2019 stala vlastníkem 50 % akcií ve společnosti Eyemaxx Jablonec

nad Nisou s.r.o (nyní RP Milevsko s.r.o.). RP Milevsko byla ovládána jako „jointly control entity“, kdy Fidurock vlastnil

50 % akcií a partner AHM Management und Unternehmensberatungs Ges.m.b.H. 5 % akcií a partner EYEMAXX

International Holding & Consulting GmbH 45 % akcií. Na základě dohody mezi akcionáři (JVA agreement) bylo

dohodnuto, že Fidurock společně s ostatními partnery postaví a dokončí retail park v Milevsku („projekt“). Do tří

měsíců po dokončení projektu bylo na základě JVA agreement dohodnuto, že Fidurock od ostatních partnerů odkoupí

zbývající podíl ve Společnosti a stane se 100% vlastníkem Společnosti.

K 31.12.2022 jsou veškeré podíly vlastněny ze 100 %. K 31.12.2021 společnost vlastnila 50% podíl ve společnosti

RP Milevsko v účetní hodnotě 0 tis. Kč. Dne 6.5.2022 uhradila Společnost celkem 130 tis EUR (3 297 tis Kč) za

zbývající 50% podíl a stala se 100% vlastníkem RP Milevsko s.r.o..

V průběhu roku 2022 vyhlásila společnost EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH insolvenci. Insolvence

neměla na dokončení projektu vliv a projekt byl dokončen v dubnu 2022.

130

Zjednodušená rozvaha RP Milevsko k datu akvizice:

Zbývající 50% podíl v hodnotě 0 byl dokoupen za 3 297 tis Kč.

Finální zůstatek 11.5.2022

Investiční majetek

147 550

Odložená daňová pohledávka

1 710

Peníze a peněžní ekvivalenty

672

Ostatní aktiva

757

AKTIVA CELKEM

150 689

Základní kapitál

(400)

Ostatní kapitálové fondy

(4 981)

Nerozdělený zisk

12 538

Ztráta za 1-5 2022

(10 455)

Vlastní kapitál

(3 297)

Úvěry a půjčky

(136 238)

Ostatní dlouhodobé závazky

(10 695)

Jiné krátkodobé závazky

(458)

CELKOVÉ ZÁVAZKY

(147 391)

V prvním pololetí roku 2021 Skupina uskutečnila akvizici 50% podílu ve společnosti Retail Park Choceň s.r.o. a získala

tak 100% podíl. Podíl ve společnosti Retail Park Choceň je od 1.6.2021 plně konsolidován. Pořizovací cena 50%

podílu činila 20 343 tis Kč.

Níže uvedená tabulka představuje přehled majetku a závazků, které Společnost nabyla v rámci akvizice RP Choceň

k 31. květnu 2021.

Investiční majetek

195 357

Oběžná aktiva

4 152

Peníze a peněžní ekvivalenty

9 929

AKTIVA CELKEM

209 438

Úvěry a půjčky

154 682

Odložený daňový závazek

5 748

Ostatní závazky

8 068

CELKOVÉ ZÁVAZKY

168 498

Vlastní kapitál

40 940

Podíl skupiny na společných podnicích je/byl v konsolidované účetní závěrce zaúčtován ekvivalenční metodou.

Souhrnné finanční informace o společných podnicích na základě jejich účetní závěrky podle IFRS a odsouhlasení s

účetní hodnotou investice k 31.12.2021 v konsolidované účetní závěrce jsou uvedeny níže:

131

31.12.2021

Milevsko

Celkem

Investiční majetek

96 954

Oběžná aktiva

2 276

Odložená daňová pohledávka

2 085

AKTIVA CELKEM

101 315

101 314

Úvěry a půjčky

66 640

Odložený daňový závazek

Ostatní závazky

41 681

CELKOVÉ ZÁVAZKY

108 321

Vlastní kapitál

-7 006

Podíl Skupiny

50%

Účetní hodnota investice Skupiny k 31. prosinci 2021

období:

1.1.2021 - 31.12.2021

Choceň

Milevsko

celkem

Zisk/ztráta z přecenění investic do nemovitostí

(9 373)

(7 782)

(17 156)

Výnosy z nájemného

5 551

Výnosy z přefakturace služeb

1 845

Náklady spojené s pronájmem

(1 130)

Provozní náklady/výnosy

1 922

2 252

4 174

Úrokové náklady

(2 402)

(2 381)

Zisk za období před zdaněním

(3 587)

(5 509)

(9 096)

Daňový náklad

1 781

708

2 489

Ztráta za období

(1 806)

(4 801)

(6 608)

Podíl skupiny na zisku/ztrátě za období

(903)

3.3. Poskytnuté půjčky

Společnost k 31.12.2022 nevykazuje poskytnutou půjčku do společného podniku.

3.4. Pohledávky z obchodního styku a ostatní pohledávky

31.12.2022

31.12.2021

Pohledávky z obchodních vztahů

11 937

11 591

Zálohy na daň z příjmu

637

Daň z přidané hodnoty

715

125

Dohadné položky aktivní

6 793

10 110

Ostatní pohledávky

22 711

44 192

Opravné položky

(2 785)

(2 898)

CELKEM Pohledávky z obchodního styku (netto) 40 008

63 120

132

Ostatní pohledávky jsou tvořeny především časovým rozlišením slev z nájemného, kdy hodnota k 31.12.2021 je

ovlivněna COVID slevami. Dohadné položky aktivní jsou pak především poskytnuté zálohy na energie.

Pohledávky z leasingu jsou obvykle splatné ke konci příslušného měsíce a jsou zaúčtovány a vedeny v původní

částce faktury snížené o opravnou položku k očekávaným ztrátám. Odhad pochybných pohledávek se provádí, když

již není možné inkasovat celou částku.

3.5. Ostatní aktiva a reálná hodnota derivátů

31.12.2022

31.12.2021

Náklady příštích období

16 641

17 128

Ostatní

1 147

559

Náklady příštích období a ostatní aktiva CELKEM 17 788

17 687

Položka náklady příštích období obsahuje především časové rozlišení závazkové provize - fakturované na základě

Unicredit Facilities Agreement ze dne 23.09.2019 – akviziční linka E (2022- 8 153 tis Kč, 2021- 6 500 tis Kč). Jedná

se o linku na případné akvizice, která je „zaparkovaná“ na společnosti Fidurock Projekt 22 s.r.o.

Kladná reálná hodnota derivátů představuje Pohledávky z pevných termínových operací - úrokové derivátové

operace- IRS (interest rate swap) na Unicredit půjčce. Další informace v části 6.4.Úrokové riziko.

2022:

Společnost

Nominální

částka EUR

tis

Tržní ocenění

(účetní

hodnota) EUR

tis

Nominální

částka CZK

tis

Tržní ocenění

(účetní

hodnota) CZK

tis celkem

účetní

hodnota CZK

tis

krátkodobá

část

účetní

hodnota CZK

tis

dlouhodobá

část

RP Tábor

7 097

367

171 136

8 847

4 872

3 975

RP Severka Liberec

6 620

342

159 639

8 253

4 545

3 708

Slovak Investment Group

5 954

308

143 590

7 423

4 088

3 336

RP Staré Město

3 978

205

95 932

4 943

2 722

2 221

RP Mladá Boleslav

6 865

337

165 555

8 124

4 473

3 650

RP Senica

1 649

39 774

1 737

956

780

RP Trnava

5 610

290

135 285

6 994

3 851

3 143

celkem

37 774

1 921

910 910

46 320

25 507

20 813

133

2021:

Závazky z pevných termínových operací EUR -úrokové derivátové operace- IRS Unicredit půjčka

Společnost

Nominální

částka EUR

tis

Tržní ocenění

(účetní

hodnota) EUR

tis

Nominální

částka CZK

tis

Tržní ocenění

(účetní

hodnota) CZK

tis celkem

RP Tábor

7 248,5

(4,3)

180 196

(108)

RP Severka Liberec

6 761,5

(4,0)

168 091

(101)

Slovak Investment Group

6 081,8

(3,6)

151 192

(91)

RP Staré Město

4 061,4

(0,4)

100 967

(11)

RP Mladá Boleslav

7 012,1

(33,9)

174 320

(842)

RP Senica

1 684,6

(41,3)

41 880

(1 027)

RP Trnava

5 730,0

(3,4)

142 448

(85)

celkem

38 579,8

(91,1)

959 094

(2 264)

3.6. Peníze a peněžní ekvivalenty

31.12.2022

31.12.2021

Pokladní hotovost

120

124

Peníze na bankovních účtech – volné

46 831

37 230

Peníze a peněžní ekvivalenty CELKEM 46 951

37 354

3.7. Vlastní kapitál

a) Základní kapitál

31.12.2022

FIDUROCK Private Equity Participations B.V.

CELKEM

Počet akcí 300 300

Základní kapitál 2 040 2 040

% Podílu 100 % 100 %

31.12.2021

FIDUROCK Private Equity Participations B.V.

CELKEM

Počet akcí 300 300

Základní kapitál 2 040 2 040

% Podílu 100 % 100 %

Základní kapitál je zapsán a vydán v korunách českých a je tvořen 300 ks akcií na jméno v listinné podobě ve jmenovité

hodnotě 6 800 Kč. Majitel kmenových akcií má nárok na vyhlašovaný podíl na zisku a na jeden hlas na jednu akcii při

hlasování na valných hromadách Společnosti. Základní kapitál byl plně splacen v průběhu roku 2018. S akciemi nejsou

spojena žádná specifická práva, preference a omezení.

Práva a povinnosti spojená s držbou akcie Mateřské Společnosti

Na základě stanov Společnosti, a dále zákonných ustanovení upravující práva a povinnosti akcionáře (§ 344 a dále

Zákona o obchodních korporacích, č. 90/2012 Sb.), má akcionář společnosti následující práva a povinnosti:

134

Akcionář má mimo jiné právo:

– na podíl na zisku společnosti (dividendu), který valná hromada schválila k rozdělení mezi akcionáře, přičemž podíl na

zisku se určuje poměrem akcionářova podílu k základnímu kapitálu

– na podíl na likvidačním zůstatku po zrušení společnosti s likvidací

– účastnit se valné hromady, hlasovat na ní, uplatňovat návrhy a protinávrhy a obdržet vysvětlení záležitostí týkajících

se společnosti nebo jí ovládaných osob, je-li takové vysvětlení potřebné pro posouzení obsahu záležitostí zařazených

na valnou hromadu nebo pro výkon akcionářských práv na ní

Kvalifikovaný akcionář nebo kvalifikovaní akcionáři uvedení v ustanovení § 365 zákona o obchodních korporacích dále

zejména mohou:

– požádat představenstvo, aby svolalo k projednání jimi navržených záležitostí valnou hromadu, přičemž v žádosti

uvedou návrh usnesení k navrženým záležitostem nebo je odůvodní

– požadovat po představenstvu zařazení jím určené záležitosti na pořad valné hromady za předpokladu, že ke každé

ze záležitostí navrhne I usnesení valné hromady nebo její zařazení odůvodní

– požádat dozorčí radu o přezkoumání výkonu působnosti představenstva v záležitostech uvedených v žádosti

Společnost v období v roce 2022 nenabyla žádné vlastní akcie ani vlastní podíly.

b) Kapitálové fondy

Ostatní kapitálové fondy představují příplatky mimo základní kapitál od mateřské společnosti. Přírůstky do ostatních

kapitálových rezerv zahrnují příspěvky mateřské společnosti v souvislosti s pořízením nových investic. Celkový přírůstek

ostatních kapitálových fondů v roce 2022 byl ve výši 34 832 tis. Kč (2021: 0 tis. Kč).

c) Rezerva na zajištění peněžních toků

Rezervu na zajištění peněžních toků tvoří efektivní podíl kumulativní čisté změny reálné hodnoty zajišťovacích nástrojů

použitých k zajištění peněžních toků, který je následně zaúčtován do zisku nebo ztráty jako zajištěné peněžní toky

nebo položky s dopadem na zisk nebo ztrátu.

d) Rezerva na kurzové přecenění

Rezervu na kurzové přecenění tvoří kumulované kurzové rozdíly vzniklé z přepočtu finančních výkazů z funkční měny

do měny vykazování.

e) Podíly na zisku

Vlastníkovi nebyly v roce 2021 ani v roce 2020 vyplaceny žádné podíly na zisku. K datu schválení této konsolidované

účetní závěrky nebyly navrženy ani vyhlášeny žádné podíly na zisku, které by měly být vyplaceny vlastníkovi.

135

3.8. Úvěry a půjčky

2022

splatné během 1

roku

Více než 1

rok

31.12.2022

Úvěry a půjčky od třetích stran

Bankovní úvěry 26 477

1 475 306

1 501 783

Ostatní úvěry

Úvěry a půjčky od třetích stran CELKEM 26 477

1 475 306

1 501 783

Úvěry a půjčky od spřízněných stran

Fidurock Private Equity Participations 0

FIDUROCK CAPITAL CZ 0

Úvěry a půjčky od spřízněných stran

CELKEM

Úvěry a půjčky CELKEM 26 477

1 475 306

1 501 783

2021

splatné

během 1

roku

Více než 1

rok

31.12.2021

Úvěry a půjčky od třetích stran

Bankovní úvěry 25 307

1 329 173

1 354 480

Úvěry a půjčky od třetích stran CELKEM 25 307

1 329 173

1 354 480

Úvěry a půjčky od spřízněných stran

Fidurock Private Equity Participations 6 248

6 248

FIDUROCK CAPITAL CZ 2 783

2 783

Úvěry a půjčky od spřízněných stran

CELKEM

9 031

Úvěry a půjčky CELKEM 34 338

1 329 173

1 363 511

Všechny bankovní úvěry jsou zajištěny standardními zástavními právy k nemovitostem včetně: pohledávek z pronájmu,

pojištění, účtů, záruk od nájemců nebo generálních dodavatelů; zástavy obchodních podílů nebo podílů, zástavy budov

a pozemků, dohoda o podřízení našich mezipodnikových půjček a notářské listiny.

Z titulu Úvěrů a půjček od spřízněných stran Skupina má k 31. prosinci 2022 nevyčerpané úvěrové rámce ve výši

205 000 tis. Kč (2021: 198 569 tis. Kč).

Dle úvěrové smlouvy s UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s. má Skupina povinnost reportovat finanční

kovenanty (koeficient krytí dluhové služby – DSCR a poměr dluhů k hodnotě investičního majetku – LTV). První

reporting proběhl 30. června 2022 k datu 31. prosince 2021. K tomuto datu nedošlo k porušení kovenantů. Stejně tak

nedošlo k porušení kovenantů k 31. prosinci 2022.

3.9. Emitované dluhopisy

Dne 30. ledna 2019 společnost emitovala dluhopisy s ISIN CZ0003520850 v celkové nominální hodnotě 300 milionů

Kč splatné v roce 2024, aby refinancovala stávající půjčky a financovala nové akvizice nemovitostí a investice do

rozšiřování kapacity a / nebo zatraktivnění stávajících nemovitostí. Tyto dluhopisy jsou kótovány a obchodovány na

regulovaném trhu Burzy cenných papírů Praha. Dluhopisy nesou pevnou úrokovou sazbu 5,6% p.a., přičemž celková

136

jmenovitá hodnota emise je splatná 30. ledna 2024. Dne 1. června 2019 společnost vydala další tranši těchto dluhopisů

v celkové jmenovité hodnotě 150 milionů Kč v souladu s emisními podmínkami. Celková jmenovitá hodnota

emitovaných dluhopisů k 31. prosinci 2020 a k 31. prosinci 2021 činila 450 mil. Kč. Dluhopisy jsou zastaveny všemi

akciemi Společnosti.

2022:

Měna

Nominální

hodnota

Efektivní

úroková

míra

Účetní

hodnota

Úvěry a půjčky od třetích stran

Emitované dluhopisy (ISIN:

CZ0003520850) CZK

450 000

6.27%

458 658

Z celkové účetní hodnoty k 31. prosinci 2022 je 10 500 tis. Kč vykázáno jako krátkodobá částka, 448 158 tis. Kč je

vykázáno jako dlouhodobá část.

2021:

Měna

Nominální

hodnota

Efektivní

úroková

míra

Účetní

hodnota

Úvěry a půjčky od třetích stran

Emitované dluhopisy (ISIN:

CZ0003520850) CZK

450 000

6.27%

456 283

Z celkové účetní hodnoty k 31. prosinci 2021 je 10 500 tis. Kč vykázáno jako krátkodobá částka, 445 783 tis. Kč je

vykázáno jako dlouhodobá část.

Dle prospektu dluhopisu – článku 7.4 je Společnost jako emitent povinna plnit stanovené kovenanty a to ukazatel LTV a

ukazatel krytí dluhové služby. Ukazatel LTV znamená poměr: celkové výše konsolidovaného zadlužení k součtu hodnoty

nemovitostí a peněžních prostředků. Ukazatel krytí dluhové služby představuje celkový výnos z nájemného ponížený o

provozní a ostatní nepřefakturovatelné náklady a dále ponížený o investice připadající na vlastníka příslušné nemovitosti k

hodnotě konsolidovaného zadlužení.

kovenant podmínka prospektu 31.12.2022 komenář

LTV < 67,5 % 63,91% splněno

krytí dluhové

služby

> 6 % 8,67% splněno

kovenant podmínka prospektu 31.12.2021 komenář

LTV < 70 % 63,55% splněno

krytí dluhové

služby

> 5 % 8,29% splněno

137

Odsouhlasení pohybů úvěrů a půjček s peněžními toky vyplývajícími z finanční činnosti:

Bankovní

úvěry

Úvěry od

spřízněných

osob

Dluhopisy Celkem

Stav k 1.1.2022

1 354 480

9 031

456 283

1 819 795

Peněžní toky z financování

Příjmy z emise dluhopisů

Příjmy z úvěru a půjček

215 596

61 929

277 525

Splátky z úvěru a půjček

(118 602)

(81 884)

(200 486)

Zaplacený úrok

(25 318)

(194)

(25 200)

(50 712)

71 676

(20 149)

(25 200)

26 327

Ostatní pohyby

Dopad změny cizoměnových kurzů

(48 128)

Kapitalizace půjček

(34 833)

Nákladový úrok

34 454

194

27 575

62 223

Pořízený úvěr

akvizicí

89 301

45 757

136 238

31.12.2022

1 501 783

458 658

1 960 441

Bankovní

úvěry

Úvěry od

spřízněných

osob

Dluhopisy Celkem

Stav k 1.1.2021

1 339 827

27 047

453 308

1 820 183

Peněžní toky z financování

Příjmy z emise dluhopisů

Příjmy z úvěru a půjček

9 407

88 621

98 028

Splátky z úvěru a půjček

(26 805)

(106 877)

(133 681)

Zaplacený úrok

(23 235)

(25 200)

(48 435)

(40 633)

(18 255)

(25 200)

(84 088)

Ostatní pohyby

Dopad změny cizoměnových kurzů

(76 698)

(76 649)

Časové rozlišení

741

2 975

Pořízený úvěr akvizicí

96 239

Nákladový úrok

25 312

190

27 434

52 936

Ostatní

10 433

8 198

31.12.2021

1 354 480

9 031

456 283

1 819 795

138

3.10. Výnosy příštích období

31.12.2022

31.12.2021

Předplacené nájemné, z toho:

krátkodobá část 6 990

5 955

Výnosy příštích období CELKEM 6 990

5 955

3.11. Ostatní dlouhodobé závazky

31.12.2022

31.12.2021

Zádržné 6 656

7 283

Depozity od nájemníků – dlouhodobé 23 586

22 414

Ostatní dlouhodobé závazky CELKEM 30 242

29 697

3.12. Jiné krátkodobé závazky

31.12.2022

31.12.2021

Závazky z obchodních vztahů 31 330

20 066

Daň z přidané hodnoty 2 650

2 427

Daň z příjmů 8 844

6 206

Přijaté zálohy 6 217

6 695

Ostatní krátkodobé závazky CELKEM 49 041

35 394

3.13. Daň z příjmů

Nové akvizice

Vykázáno v

zisku nebo

ztrátě

Vykázáno v

ostatním

úplném

výsledku

Daň vykázaná v konsolidovaném výkazu finanční situace

31.12.2021

31.12.2022

Odložená daňová pohledávka

Investiční majetek

6 690

1 710

4 353

12 753

Daňové ztráty minulých let

2 508

581

3 090

Odložená daňová pohledávka CELKEM 9 199

1 710

4 934

15 843

Odložený daňový závazek

Investiční majetek

(125 286)

(2 363)

(127 649)

Rezerva ze zajištění peněžních toků

(3 676)

(897)

(4 572)

Odložený daňový závazek CELKEM

(128 962)

(2 363)

(897)

(132 221)

139

Nové akvizice

Vykázáno v

zisku nebo

ztrátě

Vykázáno v

ostatním

úplném

výsledku

Daň vykázaná v konsolidovaném výkazu finanční pozice

31.12.2020

31.12.2021

Odložená daňová pohledávka

Investiční majetek

3 976

2 714

6 690

Daňové ztráty minulých let

7 118

(4 610)

2 508

Odložená daňová pohledávka CELKEM 11 094

(1 895)

9 199

Odložený daňový závazek

Investiční majetek

(80 697)

(5 748)

(38 841)

(125 286)

Rezerva ze zajištění peněžních toků

(1 418)

(2 258)

(3 676)

Odložený daňový závazek CELKEM

(82 115)

(5 748)

(38 841)

(2 258)

(128 962)

Odložený daňový závazek vyplývající z investičního majetku a daňových ztrát je účtován do výkazu o úplném výsledku,

odložená daň ze zajišťovacího účetnictví je účtována na vrub vlastního kapitálu.

Daň vykázaná v konsolidovaném výkazu zisku a ztrát a úplného výsledku hospodaření

31.12.2022

31.12.2021

Daň z příjmů běžná 14 777

6 475

Daň z příjmů odložená (2 571)

40 736

Daňový náklad CELKEM

(12 206)

(47 211)

Efektivní daňová sazba -19,33%

-22,96%

Rekonciliace efektivní daňové sazby 2022

2021

Zisk před zdaněním 63 149

205 653

Sazba daně z příjmů 19,00%

19,00%

(11 998)

(39 074)

Efekt rozdílné daňové sazby na Slovensku

(431)

(1 723)

Daňově neuznatelné náklady

223

(6 414)

CELKEM (12 206)

(47 211)

140

4. Doplňující informace ke konsolidovanému výkazu zisku nebo ztráty a ostatního úplného

výsledku

4.1. Výnosy z nájmů

31.12.2022

31.12.2021

Výnosy z pronájmů 188 331

169 650

Tržby z nájemného CELKEM 188 331

169 650

Zvýšení příjmů z pronájmu vyplývá především ze získání 100% podílu v RP Choceň, RP Milevsko a indexace smluv.

4.2. Výnosy a náklady ze služeb spojených s provozem budov

31.12.2022

31.12.2021

Náklady na služby spojené s budovou

(77 694)

(65 470)

Výnosy z přefakturace služeb

73 261

61 293

Tržby spojené s budouvou CELKEM

(4 433)

(4 177)

Nárůst nákladů na služby spojené s budovou a výnosů je adekvátní s ohledem na rozšíření portfolia. Tržby spojené s

budovou CELKEM neboli „net service charge leakage“ se dařilo během roku optimalizovat.

4.3. Poplatky za správu majetku

31.12.2022

31.12.2021

Asset management

(12 827)

(13 098)

Provize za zprostředkování

(1 290)

(529)

Poplatky za správu majetku CELKEM

(14 117)

(13 627)

Na základě dohod poskytují správci aktiv takové poradenství a pomoc, aby vlastníci mohli stanovit a realizovat obchodní

plán a jeho změny, a jsou povinni vynakládat v rámci poskytovaných služeb veškeré přiměřené úsilí na zajištění

dosažení cílů stanovených v obchodním plánu, to vše proto, aby vlastníci mohli zvyšovat výnosy a investiční hodnotu

aktiv a maximalizovat návratnost investice ve Skupině současně s možnou minimalizací souvisejících rizik (pokud je to

možné) a poskytovat další související poradentství.

141

4.4. Ostatní provozní náklady

31.12.2022

31.12.2021

Audit, právní náklady

(2 832)

(2 617)

Právní a jiné profesní poplatky

(4 872)

(1 739)

Poplatky za účetní a administrativní služby

(6 399)

(4 569)

Servisní poplatky

(26 174)

(12 640)

Ostatní

(640)

(1 083)

Ostatní provozní náklady CELKEM

(40 917)

(22 648)

Servisní poplatky představují především služby společnosti Fidurock Services, která za rok 2022 již nahrazovala společnost

LPC, Nárůst poplatků za poradenství je způsoben tímto interním zajištěním služeb, které byly prezentovány jako Asset

management/Leasing fee.

4.5. Finanční výnosy

31.12.2022

31.12.2021

Úrokové výnosy z úvěrů vypočtené metodou efektivní úrokové

sazby

1 416

Kurzové zisky 23 292

27 880

Úrokové swapy 48 829

Ostatní finanční výnosy 788

936

Finanční výnosy CELKEM 72 909

30 232

4.6. Finanční náklady

31.12.2022

31.12.2021

Úroky a podobné náklady od spřízněných stran

(194)

(190)

Úroky a podobné náklady třetích stran

(34 454)

(25 312)

Úrokové náklady z emitovaných dluhopisů

(27 575)

(27 434)

Kurzové rozdíly

(4 533)

(6 379)

Finanční náklady z derivátů

5 520

Ostatní finanční náklady/výnosy

3 098

(12 685)

Finanční náklady CELKEM

(63 658)

(66 480)

142

5. Měření reálné hodnoty,

5.1. Hierarchie reálné hodnoty

Z důvodu významu smluvních nájmů pro ocenění investičního nemovitého majetku zařadilo vedení nemovitý majetek

do úrovně 3.

Hlavní zjistitelné a nezjistitelné vstupy a citlivost

Hodnotu nemovitostí určuje řada faktorů. Patří k nim vnitrostátní a místní ekonomické podmínky, poptávka vytvářená

investory a uživateli a úrokové sazby. Změny reálné hodnoty portfolia nemovitostí mají sice dopad na zisk za rok, ale

nemají okamžitý dopad na peněžní toky. Významné zvýšení nebo snížení růstu nájmů by měla samo o sobě za následek

stanovení značně vyšší nebo nižší reálné hodnoty. Významné zvýšení nebo snížení dlouhodobé neobsazenosti a

kapitalizační (výsledné) sazby/výnosu by mělo samo o sobě rovněž za následek stanovení vyšší nebo nižší reálné

hodnoty.

Následující tabulka znázorňuje hierarchii ocenění, metodu ocenění a klíčové zjistitelné a nezjistitelné vstupy pro

investiční nemovitý majetek Skupiny, použité odhadci ke dni 31. prosince 2022 a 31. prosince 2021.

Hlavní vstupy

31.12.2022

Retail parky – Česká republika

Metoda

Klíčové

ocenění

nepozorovatelné vstupy Min Max Průměr

Diskontované budoucí příjmy

Odhadovaná hodnota nájemného za 1 m

čtvereční

1,25 EUR 40,0 EUR

6,93

EUR

Výnosová míra (reversionary yield) 6,63% 6,73% 6,71%

Kapitalizační míra 6,20% 6,48% 6,29%

Retail parky – Slovensko

Metoda

Klíčové

ocenění

nepozorovatelné vstupy Min Max Průměr

Diskontované budoucí příjmy

Odhadovaná hodnota nájemného za 1 m

čtvereční

3 EUR 24,5 EUR

9,64

EUR

Výnosová míra (reversionary yield) 7,32% 10,13% 7,96%

Kapitalizační míra 6,68% 7,82% 7,14%

Investiční pozemky – Česká

republika

Metoda

Klíčové

ocenění

nepozorovatelné vstupy Min Max Průměr

Zůstatková hodnota

Odhadovaná hodnota nájemného za 1 m

čtvereční

8,50 EUR

30,00

EUR

9,63

EUR

Kapitalizační míra (equivalent yield) 6,50% 6,50% 6,50%

Investiční pozemky – Slovensko

Metoda

Klíčové

ocenění

nepozorovatelné vstupy Min Max Průměr

Zůstatková hodnota

Odhadovaná hodnota nájemného za 1 m

čtvereční

9,00 EUR

12,00

EUR

11,54

EUR

Kapitalizační míra (equivalent yield) 8,00% 8,50% 8,11%

143

31.12.2021

Retail parky – Česká republika

Metoda

Klíčové

ocenění

nepozorovatelné vstupy Min Max Průměr

Diskontované budoucí příjmy

Odhadovaná hodnota nájemného za 1 m

čtvereční

1,25 EUR 40,0 EUR 6,74 EUR

Výnosová míra (reversionary yield) 6,39% 6,66% 6,46%

Kapitalizační míra 6,00% 6,27% 6,08%

Retail parky – Slovensko

Metoda

Klíčové

ocenění

nepozorovatelné vstupy Min Max Průměr

Diskontované budoucí příjmy

Odhadovaná hodnota nájemného za 1 m

čtvereční

5,40 EUR 11,50 EUR 9,61 EUR

Výnosová míra (reversionary yield) 7,30% 8,53% 7,74%

Kapitalizační míra 6,76% 7,76% 7,11%

Investiční pozemky – Česká

republika

Metoda

Klíčové

ocenění

nepozorovatelné vstupy Min Max Průměr

Zůstatková hodnota

Odhadovaná hodnota nájemného za 1 m

čtvereční

8,50 EUR 30,00 EUR 9,63 EUR

Kapitalizační míra (equivalent yield) 6,50% 6,50% 6,50%

Investiční pozemky – Slovensko

Metoda

Klíčové

ocenění

nepozorovatelné vstupy Min Max Průměr

Zůstatková hodnota

Odhadovaná hodnota nájemného za 1 m

čtvereční

9,00 EUR 12,00 EUR 9,54 EUR

Kapitalizační míra (equivalent yield) 8,00% 8,50% 8,16%

144

Analýza citlivosti – změna příjmu z nájemného vs. změna diskontní sazby/ výsledného výnosu

Skupina provedla analýzu citlivosti změn předpokladů pro oceňování majetku. Změna použitých klíčových předpokladů

by měla za následek tyto reálné hodnoty:

31.12.2022

Maloobchodní parky – Česká

republika

Změna v příjmech z nájemného

-5,00% 0,00% 5,00%

Změna sazby výnosnosti -50 bps 1 799 079

1 889 008

1 983 544

0 1 650 489

1 732 904

1 819 440

+50 bps 1 524 199

1 600 312

1 680 304

Maloobchodní parky – Slovensko Změna v příjmech z nájemného

-5,00%

0,00%

5,00%

Změna sazby výnosnosti -50 bps 1 099 500

1 154 470

1 212 194

0 1 015 173

1 065 932

1 119 226

+50 bps 941 600

988 677

1 038 111

Investiční pozemky – Slovensko Změna v příjmech z nájemného

-5,00%

0,00%

5,00%

Změna sazby výnosnosti -50 bps 336 911

285 078

226 768

0 272 120

217 695

161 978

+50 bps 213 810

161 978

103 665

145

31.12.2021

Maloobchodní parky – Česká republika Změna v příjmech z nájemného

-5,00% 0,00% 5,00%

Změna sazby výnosnosti -50 bps 1 654 425

1 737 151

1 824 007

0 1 513 141

1 588 803

1 668 242

+50 bps 1 394 015

1 463 720

1 536 910

Maloobchodní parky – Slovensko Změna v příjmech z nájemného

-5,00%

0,00%

5,00%

Změna sazby výnosnosti -50 bps 1 096 800

1 151 640

1 209 220

0 1 014 760

1 065 500

1 118 770

+50 bps 943 830

991 019

1 040 570

Investiční pozemky – Česká republika Změna v příjmech z nájemného

-5,00%

0,00%

5,00%

Změna sazby výnosnosti -50 bps 0

0 0

+50 bps 0

Investiční pozemky – Slovensko Změna v příjmech z nájemného

-5,00%

0,00%

5,00%

Změna sazby výnosnosti -50 bps 232 425

207 161

181 898

0 197 056

171 792

144 002

+50 bps 164 213

138 950

113 686

Při stanovení hodnoty investičního majetku byla použita výnosová metoda – „income approach s all risk yield“ . Ta bere

v úvahu smluvně sjednané nájemné, tržní nájemné za všechny aktuálně neobsazené prostory a za všechny prostory,

které se mohou uvolnit po skončení nájemních smluv. Veškeré příjmy jsou kapitalizovány na základě zbývajících a

přijatý potenciál zpětného nájemného je kapitalizován na dobu neurčitou. Výnos přijatý ve výpočtu je výnosem se

všemi riziky a je implicitně růstový – „reversionary yield“.

Reversionary yield (také známý jako exit yield) je ukazatel používaný k hodnocení investičního majetku, zejména

nemovitostí. Jedná se o výnosovou míru, která ukazuje očekávaný roční výnos z investice po dobu, kdy je majetek

vlastněn, a který se předpokládá na konci období vlastnictví při prodeji nebo pronájmu.

Reversionary yield se často používá při hodnocení nemovitostí, zejména komerčních nemovitostí, kde je běžné, že

majitelé chtějí získat trvalý příjem z pronájmu a pak prodat nemovitost s očekávaným ziskem. V tomto případě

reversionary yield reprezentuje výnosovou míru, kterou investor může očekávat po dobu vlastnictví a také výnosovou

míru, kterou by měl dosáhnout v okamžiku prodeje nemovitosti.

146

Pro výpočet reversionary yield se používá současný tržní nájem (current passing rent), který se očekává po celou dobu

vlastnictví nemovitosti, a předpokládaná tržní nájemní úroveň (market rental value), která se očekává v okamžiku

prodeje nemovitosti. Rozdíl mezi těmito dvěma částkami, dělená současnou tržní hodnotou nemovitosti, dává

reversionary yield.

Reversionary yield je také důležitým ukazatelem pro investory, kteří se snaží srovnávat různé investiční příležitosti.

Vyšší reversionary yield obvykle znamená vyšší výnosy z investice, ale také může signalizovat vyšší riziko.

Pro stanovení hodnoty pozemku je použita „residual value“. Residual value (též známá jako "income approach") je

metoda stanovení hodnoty pozemku, která se zakládá na očekávaných budoucích příjmech z dané nemovitosti a

nákladech na její udržování. Tato metoda se často používá pro komerční nemovitosti, jako jsou například kancelářské

budovy, obchodní centra, nebo hotely. Na druhé straně, Market comparison value (též známá jako "sales comparison

approach") je metoda, která se zakládá na srovnání prodejních cen podobných nemovitostí v dané oblasti. Tato metoda

je běžnější pro stanovení hodnoty rezidenčních nemovitostí. Zatímco Market comparison value se opírá o data z trhu,

který se může měnit, Residual value vychází z očekávaných budoucích příjmů, které jsou více nezávislé na tržních

podmínkách. Residual value bere v úvahu budoucí výnosy z dané nemovitosti, což umožňuje vyhodnotit, zda je

pozemek výnosný a jaký je potenciál pro jeho další rozvoj.

Nemovitost (RP v provozu) obsazenost

RP Tábor

98%

RP Severka Liberec

100%

Slovak Investment Group

96%

RP Senica

100%

RP Staré Město

100%

RP Choceň

96%

RP Milevsko

85%

RP Mladá Boleslav

100%

RP Trnava

95%

RP Prešov

100%

5.2. Finanční nástroje

Níže je uvedeno srovnání účetních hodnot a reálné hodnoty finančních nástrojů Skupiny:

Účetní hodnota

Reálná hodnota

Úroveň

reálné

hodnoty

2022

2021

2022

2021

Emitované dluhopisy 458 658

456 283

446 951

469 451

Úroveň 3

Záporná reálná hodnota IRS derivátů 0

2 264

Úroveň 3

Kladná reálná hodnota IRS derivátů 46 320

46 320

Úroveň 3

147

6. Zásady, postupy a cíle řízení rizik

Provozní činnosti Skupiny jsou vystaveny úvěrovému riziku, riziku likvidity, úrokovému riziku a měnovému riziku.

Vedení zavedlo zásady a postupy řízení rizik za účelem zjišťování, sledování a minimalizace rizik ohrožujících Skupinu.

Tato kapitola předkládá informace o výše uvedených rizicích, jimž je Skupina vystavena a o jejích zásadách a postupech

řízení rizik, spolu s dalšími kvantitativními údaji, které dokládají vystavení rizikům a jeho citlivost.

31.12.2022

31.12.2021

Bankovní úvěry

1 501 783

1 354 481

Investiční majetek financovaný úvěry

3 020 344

2 826 095

Poměr dluhu k hodnotě investičního majetku: 50%

48%

Půjčky od spřízněných stran jsou z poměru půjček k hodnotě vyloučeny.

6.1. Úvěrové riziko

Úvěrové riziko je riziko toho, že jedna ze stran finančního nástroje nesplní svou povinnost a způsobí druhé straně

finanční ztrátu, bez ohledu na reálnou hodnotu zajištění. Ke koncentraci úvěrového rizika dochází tehdy, když se řada

protistran zabývá podobnými obchodními činnostmi nebo má podobné ekonomické charakteristiky, které způsobí, že

jejich schopnost plnit smluvní závazky bude podobně ovlivněna změna hospodářských, politických a dalších podmínek.

Maximální vystavení skupiny úvěrovému riziku u složek výkazu o finanční situaci k 31. prosinci 2022 a k 31. prosinci

2021je účetní hodnota každé třídy finančních nástrojů. ECL týkající se hotovosti a krátkodobých vkladů skupiny nejsou

významné.

Úvěrové riziko vyplývá ze smluv Společnosti s nájemci a z jejich potenciálního prodlení s placením nájemného nebo

vyplácením úvěrů. Maximální expozice úvěrovému riziku u pohledávek z obchodního styku byla následující:

31.12.2022

31.12.2021

Pohledávky z obchodních vztahů

11 937

11 591

Opravná položka k nedobytným pohledávkám

(2 785)

(2 898)

Pohledávky z obchodních vztahů, netto 9 152

8 693

148

Věková struktura pohledávek z obchodního styku fakturovaných k datu účetní závěrky a k datu předchozí účetní závěrky

byla:

31.12.2022

Pohledávky

celkem

Opravná

položka

Pohledávky

netto

Do splatnosti

3 984

Méně než 1 měsíc

4 334

1–3 měsíce

929

(95)

834

3–6 měsíců

(67)

Více než 6 měsíců

2 623

(2 623)

11 937

(2 785)

9 152

31.12.2021

Pohledávky

celkem

Opravná

položka

Pohledávky

netto

Do splatnosti

2 118

Méně než 1 měsíc

4 674

1–3 měsíce

789

3–6 měsíců

440

(120)

320

Více než 6 měsíců

3 570

(2 779)

791

11 591

(2 898)

8 693

Srovnání zůstatků opravných položek k pohledávkám z obchodního styku a k poskytnutým půjčkám je následující:

2022

Opravné

položky k

pohledávkám

z obchodního

styku

Příspěvek na

poskytnuté

půjčky

CELKEM

K 1. lednu 2022

(2 899)

Dopad z pořízení nových dceřiných společností

Vzniklá nová finanční aktiva

114

Odpisy pohledávek

K 31. prosinci 2022

(2 785)

2021

Opravné

položky k

pohledávkám

z obchodního

styku

Příspěvek na

poskytnuté

půjčky

CELKEM

K 1. lednu 2021

(2 310)

(99)

(2 409)

Dopad z pořízení nových dceřiných společností

Vzniklá nová finanční aktiva

(588)

Odpisy pohledávek

K 31. prosinci 2021

(2 898)

149

Nájemníci jsou podle možností hodnoceni z hlediska úvěruschopnosti za účelem posouzení jejich finančních rizik.

Zůstatky pohledávek jsou průběžně monitorovány a jsou-li po splatnosti, jsou nájemcům zasílány upomínky.

6.2. Riziko likvidity

Riziko likvidity je riziko toho, že Skupina narazí na obtíže při plnění povinností souvisejících s finančními závazky. Riziko

likvidity vzniká z toho důvodu, že od Skupiny může být vyžadováno, aby zaplatila své závazky dříve, než očekává,

nebo že Skupina může mít obtíže při získávání finančních prostředků ke splnění závazků spojených s finančními závazky

k datu jejich splatnosti.

Skupina řídí riziko likvidity pomocí soustavného monitorování prognózovaných a aktuálních peněžních toků,

dlouhodobého financování svého portfolia nemovitostí a v příslušných případech i pomocí refinancování a také využívání

příjmu z nájemného k vypořádání krátkodobých závazků.

Společnost své aktivity spolufinancuje prostřednictvím bankovních úvěrů a dluhopisového financování. Poskytnutí

finančních prostředků v rámci financování je podmíněno plněním předem dohodnutých podmínek tzv. „kovenant“.

Případné nedodržení kovenant představuje potenciální negativní dopady na likviditu a financování Skupiny.

Hodnocení rizika

Společnost v rámci interního going concern modelu reflektujícího dopad šíření onemocnění COVID-19 sleduje a plánuje

vývoj kovenant ve skupině. Společnost i se zohledněním vlivu dopadu Ruské invaze na Ukrejině naplňuje going concern

princip, a to jak z pohledu generovaného cash flow, tak z pohledu splnění kovenant.

Následující tabulka obsahuje souhrnný přehled o profilu splatnosti finančních závazků Skupiny na základě smluvních

nediskontovaných plateb včetně přirostlého úroku. Tabulka zachycuje vypořádání závazků Skupiny k prvnímu termínu

na základě smluvní splatnosti a zahrnuje jiné finanční závazky než deriváty.

2022

do 3 měsíců

3 měsíce –

1–5 let

splatné po 5

letech

Celkové

nediskontované

peněžní toky k

31.12.2022

Účetní

hodnota

k 31.12.2022

1 rok

Nederivátové závazky

Bankovní úvěry (s vyloučením

poplatku za zřízení)

(14 266)

(43 125)

(1 516 487)

(1 573 878)

1 501 783

Emitované dluhopisy

(12 600)

(462 600)

(487 800)

458 658

Ostatní dlouhodobé závazky

(30 242)

30 242

Jiné krátkodobé závazky

(49 041)

49 041

CELKEM

(75 907)

(55 725)

(2 009 329)

(2 140 961)

2 039 724

2022

do 3 měsíců

3 měsíce –

1–5 let

splatné po 5

letech

Celkové

nediskontované

peněžní toky k

31.12.2022

Účetní

hodnota

k 31.12.2022

1 rok

Derivátové pohledávky

Úrokový swap

46 320

Odtoky

(593)

(1 767)

(1 747)

(4 107)

Přítoky

5 089

23 754

23 528

52 371

CELKEM

4 496

21 987

21 781

48 264

46 320

150

2021

do 3 měsíců

3 měsíce –

1–5 let

splatné po 5

letech

Celkové

nediskontované

peněžní toky k

31.12.2021

Účetní

hodnota

k 31.12.2021

1 rok

Nederivátové závazky

Bankovní úvěry + úroky (s

vyloučením poplatku za zřízení)

(12 062)

(36 295)

(1 390 699)

(1 439 057)

1 354 480

Úvěry a půjčky od spřízněných

stran

(9 031)

9 031

Emitované dluhopisy

(12 600)

(487 800)

(513 000)

456 283

Ostatní dlouhodobé závazky

(29 697)

29 697

Jiné krátkodobé závazky

(35 394)

35 394

CELKEM

(69 087)

(48 895)

(1 908 196)

(2 026 179)

1 884 885

Derivátové závazky

Úrokový swap

2 264

Odtoky

(1 917)

(4 760)

(5 187)

(11 864)

Přítoky

1 314

3 100

8 070

12 484

CELKEM

(603)

(1 660)

2 883

620

2 264

151

Úvěry a půjčky od spřízněných stran nemají stanovena specifická data splatnosti. Podle úvěrových smluv jsou splatné

okamžitě na požádání věřitele nebo do 5 dnů od oznámení o splacení předaném Skupinou věřiteli. Proto jsou tyto úvěry

vykazovány se splatností do 3 měsíců.

Skupina udržuje dostatečnou úroveň peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů k plnění požadavků dluhové služby

v příštích třech měsících. Skupina je dále povinna udržovat dodatečné rezervy na dluhovou službu na samostatných

vázaných bankovních účtech. Navíc jsou úvěrové závazky z jednotlivých smluv o úvěrovém rámci průběžně

monitorovány. Skupina je povinna dokládat úvěrovým institucím plnění těchto závazků a svou finanční situaci.

Většina závazků z obchodního styku a dalších závazků se týká běžné správy nemovitostí. Tyto náklady jsou potom

vyúčtovány nájemcům jako náhrady související s nájmem a poplatky za služby. Standardní doba splatnosti u

pohledávek z obchodního styku je 14 dní a jejich včasná úhrada umožňuje společnosti hradit včas závazky z obchodního

styku a ostatní závazky.

6.3. Tržní riziko

Tržní riziko je riziko výkyvů hodnoty finančního nástroje v důsledku změn tržních úvěrových sazeb nebo tržní ceny v

důsledku změny úvěrového ratingu emitenta daného nástroje, změn v cítění trhu, spekulativních aktivit, nabídky a

poptávky po cenných papírech a tržní likvidity.

152

6.4. Úrokové riziko

Úrokové riziko je riziko, že hodnota finančního nástroje bude kolísat v důsledku změn tržních úrokových sazeb. Doba,

po kterou je úroková sazba pro finanční nástroj fixována, ukazuje, do jaké míry je vystavena úrokovému riziku. Níže

uvedená tabulka poskytuje informace o rozsahu úrokové expozice Skupiny na základě smluvního data splatnosti jejích

finančních nástrojů nebo, v případě nástrojů, které přeceňují tržní úrokovou sazbu před splatností, na další přeceňování

datum.

31.12.2022 Do 1 roku

1–5 let

nad 5 let

Bezúročné

Celkem

Aktiva

Peníze a peněžní ekvivalenty 0

46 951

Kladná hodnota derivátů 0

46 320

Pohledávky z obchodních vztahů a jiné

pohledávky

57 796

CELKEM 0

151 067

Závazky

Úvěry a půjčky 570 416

931 367

1 501 783

Emitované dluhopisy 0

458 658

Ostatní dlouhodobé závazky 0

30 242

Závazky z obchodního styku a jiné závazky 0

56 032

CELKEM 570 416

1 390 025

86 273

2 046 714

31.12.2021 Do 1 roku

1–5 let

nad 5 let

Bezúročné

Celkem

Aktiva

Peníze a peněžní ekvivalenty 37 354

37 354

Poskytnuté úvěry 0

Pohledávky z obchodních vztahů a jiné

pohledávky

80 807

CELKEM 37 354

80 807

118 161

Závazky

Úvěry a půjčky 515 470

848 040

1 363 511

Emitované dluhopisy 0

456 283

Záporná reálná hodnota derivátů 0

2 264

Ostatní dlouhodobé závazky

29 697

Závazky z obchodního styku a jiné závazky 0

41 349

CELKEM 47 102

1 358 870

445 783

41 349

1 893 105

153

Efektivní úroková sazba úvěrů k 31. prosinci 2022 a k 31. prosinci 2021 činila 1,78 %, resp. 1,76%. Efektivní úroková

sazba na dluhopisy emitované k 31. prosinci 2022 byla 6,27% (2021 : byla 6,27%).

Citlivostní analýza dopadu změny referenční sazby na sazby úvěrů ve skupině. Ve Skupině jsou tři formy úvěrů:

 Developerský úvěr (RP Choceň, RP Milevsko) – Jedná se o úvěr, jehož celková sazba je tvořena fixní složkou

2,5 % a variabilní složkou odvozenou od 3M EURIBOR – tento úvěr je bez IRS (interest rate swap) a celková

sazba je citlivá na pohyby referenční sazby (pokud není referenční sazba negativní)

 Investiční úvěr – fixní + variabilní (Liberec, Saratov, Senica, Prešov) - celková sazba je tvořena fixní složkou

1,5 % a variabilní složkou odvozenou od 3M EURIBOR – tento úvěr je bez IRS (interest rate swap) a celková

sazba je citlivá na pohyby referenční sazby (pokud není referenční sazba negativní).

 Investiční úvěr s IRS (interest rate swap) - celková sazba je tvořena fixní složkou dle přehledu níže

Investicny úvěr s IRS

Liberec 1,71%

Tabor 1,71%

Senica 2,18%

Mlada Boleslav 1,87%

Trnava 1,71%

Stare Mesto 1,69%

Saratov 1,71%

Úroková sazba emitovaných dluhopisů FIDUROCK Nemovitosti a.s. činí 5,6% p.a. Jedná se o dluhopisy s pevným

úrokovým výnosem.

154

6.5. Měnové riziko

Skupina je vystavena měnovému riziku prostřednictvím cizoměnových transakci. Jelikož je funkční měnou Skupiny Kč

a smlouvy o financování a o nájmu jsou uzavřeny v EUR, je konsolidovaná účetní závěrka ovlivněna pohyby směnných

kurzů EUR vůči Kč.

Skupina má následující rozpad finančních aktiv a závazků po jednotlivých měnách:

31.12.2022

Zůstatek EUR CZK

Finanční aktiva

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky 40 008

36 023

3 985

Poskytnuté půjčky 0

Ostatní aktiva 17 788

9 101

8 687

Kladná hodnota derivátů

46 320

Peníze a peněžní ekvivalenty 46 951

39 935

7 016

CELKEM 151 067

131 379

19 688

Finanční závazky

Úvěry a půjčky 1 501 783

1 501 783

Emitované dluhopisy 458 658

458 658

Záporná reálná hodnota derivátů 0

Závazky z obchodních vztahů a jiné závazky 56 032

17 393

38 638

Ostatní dlouhodobé závazky 30 242

16 367

13 874

CELKEM 2 046 714

1 535 543

511 171

31.12.2021

Zůstatek EUR CZK

Finanční aktiva

Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky 63 120

60 940

2 180

Poskytnuté půjčky 0

Ostatní aktiva 17 687

12 250

5 437

Peníze a peněžní ekvivalenty 37 354

33 452

3 902

CELKEM 118 161

106 642

11 519

Finanční závazky

Úvěry a půjčky 1 363 511

1 363 511

Emitované dluhopisy 456 283

456 283

Záporná reálná hodnota derivátů 2 264

2 264

Závazky z obchodních vztahů a jiné závazky 41 349

31 452

9 897

Ostatní dlouhodobé závazky 29 697

19 568

10 129

CELKEM 1 893 104

1 416 795

476 309

155

31.12.202

spot

202

průměr

CZK / 1 EUR

24,12

24,57

31.12.2021

spot

2021

průměr

CZK / 1 EUR

24,86

25,65

Analýza citlivosti dopadu měnového rizika na vlastní kapitál a zisk před zdaněním byla připravena na základě 5%

zhodnocení / znehodnocení kurzu CZK / EUR pro dceřiné společnosti, kde EUR není funkční měnou Tato analýza vychází

z výkyvů směnných kurzů cizích měn, které Skupina k datu vykázání považovala za přiměřeně možné. Analýza

předpokládá, že všechny ostatní proměnné, zejména sazby, zůstávají konstantní a ignorují jakýkoli dopad

předpokládaného prodeje a nákupu.

Zohledněné pohyby v EUR byly:

CZK / 1 EUR

zhodnocení /

znehodnocení kurzu

Dopad na kapitál

Dopad na zisk před

zdaněním

2022

CZK/EUR kurzu +5 % / spot 25,32

(72 524)

(62 536)

CZK/EUR kurzu -5 % / spot 22,9

26 204

62 536

2021

CZK/EUR kurzu +5 % / spot 25,32

(65 508)

(56 485)

CZK/EUR kurzu -5 % / spot 22,9

65 508

56 485

Zajištění peněžních toků

Skupina označila některé přijaté bankovní úvěry v EUR jako zajišťovací nástroje. Zajištěnou položkou jsou budoucí

splátky leasingu považované za vysoce pravděpodobné. Očekává se, že peněžní toky z budoucích leasingových plateb

nastanou a budou mít dopad na zisk nebo ztrátu do roku 2034, respektive 2035.

FIDUROCK Nemovitosti a.s.

Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 31.prosince 2022

V tisících korun českých (tis. Kč)

Příloha ke konsolidované účetní závěrce

156

Zajišťovací položky Účetní hodnota/hypotetická hodnota

Aktiva Závazky

Řádková položka ve výkazu o finanční

situaci, kde je zahrnut zajišťovací

nástroj

Měnové riziko

2022: Přijaté bankovní

půjčky

199 773

Půjčky a půjčky

2021: Přijaté bankovní

půjčky

222 633

Půjčky a půjčky

Změna

reálné

hodnoty

použitá k

měření za

období

Změny

hodnoty

zajišťovacího

nástroje

vykázaného

v OCI

Částka

reklasifikovaná

z rezervy na

zajištění do

výkazu zisku

nebo ztráty

Řádková

položka ve

výkazu

zisku nebo

ztráty

ovlivněná

reklasifikací

2022: Přijaté bankovní

půjčky

4 275

447

Finanční

příjem

2021: Přijaté bankovní

půjčky

11 436

447

Finanční

příjem

V roce 2022 a 2021 nebyla ve výkaze zisku a ztráty vykázána žádná neefektivita zajištění.

Zajištěné položky 2022 2021

v tis. Kč

Změna hodnoty

pro výpočet

zajištění

Zajišťovací rezerva

peněžních toků

Změna hodnoty pro

výpočet zajištění

Zajišťovací rezerva

peněžních toků

Měnové riziko

Výnosy z pronájmu, obchodní pohledávky 4 275

19 494 11 436

15 669

Dopad zajištění na vlastní kapitál

K 1. lednu 2021 6 044

Efektivní část změn reálné hodnoty vyplývajících ze zajišťujících

nástrojů

11 436

Částky reklasifikované do výkazu zisku a ztráty 447

Daňový efekt (2 258)

K. 31. prosinci 2021 15 669

K 1. lednu 2022 15 669

Efektivní část změn reálné hodnoty vyplývajících ze zajišťujících

nástrojů

4 275

Částky reklasifikované do výkazu zisku a ztráty 447

Daňový efekt (897)

K 31. prosinci 2022 19 494

FIDUROCK Nemovitosti a.s.

Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 31.prosince 2022

V tisících korun českých (tis. Kč)

Příloha ke konsolidované účetní závěrce

157

6.6. Provozní segmenty

Všechny výnosy Skupiny jsou realizovány na českém a slovenském realitním trhu. Většina výnosů je generována z

pronájmu komerčních prostor a zúčtování poplatků za služby.

31.12.2022

Retail Park

Investiční majetek ve

výstavbě

Česko Slovensko Česko Slovensko

Mezisegmentová

eliminace

Celkem

Příjmy z nájemného

108 839

79 492

188 331

Poplatky za správu majetku

(7 015)

(7 099)

(14 115)

Ostatní náklady spojené s budovou

(4 915)

607

(4 309)

Čistý výnos/náklad z přecenění majetku

(45 103)

23 569

-53 558

(75 092)

Zisk z derivátů

31 228

17 357

48 584

Výnosový úrok

19 488

2 614

-22 102

Nákladový úrok

(39 470)

(13 930)

-3 156

22 102

(34 454)

Zisk/ztráta za segment CELKEM 63 051

102 609

-56 714

108 945

Nákladový úrok - dluhopis Společnosti

(27 575)

Ostatní nealokované položky

(18 221)

Zisk/ztráta před zdaněním za období

63 149

31.12.2021

Retail Park

Investiční majetek ve

výstavbě

Česko

Slovensko

Česko

Slovensko

Mezisegmentová

eliminace

Celkem

Příjmy z nájemného

95 590

74 060

169 650

Poplatky za správu majetku

(7 954)

(5 144)

(13 099)

Ostatní náklady spojené s budovou

251

(5 526)

(5 276)

Čistý výnos/náklad z přecenění majetku

39 522

41 091

33 828

114 441

Ztráty z derivátů

3 594

1 926

5 520

Výnosový úrok

23 433

863

(24 295)

Nákladový úrok

(37 631)

(12 017)

24 295

(25 353)

Zisk/ztráta za segment CELKEM 116 804

95 251

33 828

245 884

Ostatní nealokované položky

-40 231

Zisk/ztráta před zdaněním za období

205 653

FIDUROCK Nemovitosti a.s.

Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 31.prosince 2022

V tisících korun českých (tis. Kč)

Příloha ke konsolidované účetní závěrce

158

Rozvaha po segmentech

31.12.2022

Retail Park Pozemek

Česko Slovensko Česko Slovensko

Mezisegmentová

eliminace

Celkem

Celková aktiva 2 242 127

1 329 014

73 228

(457 115)

3 187 254

z toho IC úvěry 391 470

65 645

457 115

Celková závazky (1 776 697)

(498 420)

(360 934)

457 115

(2 178 935)

z toho IC úvěry (310 059)

(12 996)

(134 060)

(457 115)

31.12.2021

Retail Park Pozemek

Česko Slovensko Česko Slovensko

Mezisegmentová

eliminace

Celkem

Celková aktiva 2 022 407

885 461

426 061

(380 474)

2 953 455

z toho IC úvěry 355 934

24 540

380 474

Celková závazky (1 624 713)

(516 439)

(261 095)

380 180

(2 022 066)

z toho IC úvěry (276 010)

(12 292)

(91 878)

(380 180)

7. Ostatní poznámky a informace

7.1. Minimální budoucí pohledávky z nájmu

Celkové minimální splatné budoucí leasingové platby, analyzované podle roku, ve kterém jsou splatné, byly následující:

31.12.2022

31.12.2021

Během 1. roku 174 182

172 982

Během 1-2 let 154 097

153 464

Během 2-3 let 134 697

128 716

Během 3-4 let 118 643

108 122

Během 4-5 let 91 416

85 946

Více než 5 let 323 231

204 696

CELKEM 996 266

853 926

7.2. Informace o propojených osobách

Bezprostřední mateřskou společností skupiny byla společnost Fidurock Private Equity Participations B.V., která vlastní

100 % akcií společnosti k 31. prosinci 2022.

a) Transakce s mateřskou společností

Mateřská společnost poskytla v roce 2022 úvěr, zůstatek k 31. prosinci 2022 byl 0 tis. Kč (2021: 6 248 tis. Kč).

FIDUROCK Nemovitosti a.s.

Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 31.prosince 2022

V tisících korun českých (tis. Kč)

Příloha ke konsolidované účetní závěrce

159

b) Transakce se spřízněnými společnostmi

2022

2021

Rozvahové položky

Úvěry a půjčky – FIDUROCK CAPITAL CZ

(2 783)

Úvěry a půjčky – Fidurock Private Equity Participations B.V.

(6 248)

Výsledkové položky

Asset management služby – VASSET REAL s.r.o.

(5 209)

Ostatní provozní náklady – FIDUROCK Services s.r.o.

(26 910)

(12 640)

Úrokové náklady z úvěru a půjček

(194)

(190)

c) Transakce s klíčovými řídícími pracovníky

Skupina přímo neposkytuje klíčovým řídícím zaměstnancům žádné zaměstnanecké výhody ani s nimi neexistují žádné

jiné přímé transakce. Klíčoví vedoucí pracovníci jsou zaměstnáni přidruženou společností Fidurock Services s.r.o.

Kompenzace klíčových řídících pracovníků ve skupině dosáhla 3 012 tis. Kč (2021: 2 736 tis. Kč).

d) Identifikace osob, které jsou akcionáři mateřské společnosti emitenta

100 %

FIDUROCK Nemovitosti a.s.

Konsolidovaná účetní závěrka za období končící dnem 31.prosince 2022

V tisících korun českých (tis. Kč)

Příloha ke konsolidované účetní závěrce

160

7.3. Podmíněné závazky

Vedení Skupiny nemá žádné informace o podmíněných závazcích, které by měly být zveřejněny.

7.4. Odměny účtované auditory

Za rok 2022 byly Společnosti a Skupině auditorem účtován za auditorské služby na audit roční individuální a

konsolidované účetní závěrky následující odměny:

V tis. Kč bez DPH

Odměny účtované Společnosti (Emitent)

Odměny účtované ostatním

společnostem ve Skupině

Rok 2022

2021

2022

2021

Povinný audit 517

376

2 112

1 813

Ostatní auditorská činnost vyžadovaná zákonem 0

Ostatní neauditorské služby – ověření ukazatele

LTV

Celkem 560

416

2 112

1 813

Auditor mimo tyto auditorské služby na audit roční individuální a konsolidované účetní závěrky Společnosti za rok 2022

Společnosti poskytl následující službu:

- Nezávislé ověření ukazatele LTV definovaným v souladu s bodem 7.4.1 Emisních podmínek pro dluhopisy Společnosti

Poskytnutí této služby bylo schváleno výborem pro audit.

7.5. Informace o dopadu Ruské invaze na Ukrajině

Během února 2022 došlo k započetí válečného konfliktu mezi Ukrajinou a Ruskem, který může mít přímý dopad na

subjekty s jakoukoliv obchodní či majetkovou expozicí na Rusko, Ukrajinu či Bělorusko tak i nepřímý dopad

prostřednictvím vlivu na vybrané makroekonomické ukazatele, či dodavatelské řetězce a chování ekonomických

subjektů.

Společnost nemá a neměla žádný obchodní vztah s vazbou na Rusko, Ukrajinu či Bělorusko a neeviduje žádná aktiva či

závazky či jiné podrozvahové položky, jakkoliv spojené s výše uvedenými zeměmi. Společnost není závislá na dodávkách

klíčových materiálů nebo služeb z postižených zemí.

Vedení považuje přímé dopady současné situace na Ukrajině a v Rusku na účetní závěrku Skupiny za rok 2022 za

nevýznamné. V důsledku toho nebyly žádné takové dopady promítnuty do účetní závěrky za rok 2022. Vedení společnosti

bude situaci nadále blízce monitorovat.

7.6. Následné události

Mimo výše uvedené události a dopady související s COVID-19, které jsou popsány v předešlé kapitole, nedošlo po

31.12.2022 k významným skutečnostem, které by si vyžádaly úpravu či zveřejnění v této výroční zprávě.

V Praze, dne 2. května 2023

……………………………………….

David Hauerland, MBA

(člen představenstva)

161

Použité definice a zkratky

Zkratka Definice

a.s. Akciová společnost

B.V. Besloten Vennootschap (Nizozemská obdoba s.r.o.)

C & W Cushman & Wakefield

CF Cash Flow

CAPEX Capital Expenditures (kapitálové výdaje)

ČNB Česká národní banka

ČSÚ Český statistický úřad

DCF Discounted Cash Flow

EIA Environmental Impact Assessment

EU Evropská unie

EUR Euro

FX Foreign Exchange

H1 První pololetí

ISIN International Securities Identification Number

JLL Jones Lang LaSalle

Kč (CZK) Koruna česká

ks Kus

Metr čtvereční

MFČR Ministerstvo financí České republiky

MFSR Ministerstvo financií Slovenskej republiky

NOI Net Operating Income

NOPAT Net Operating Profit After Taxation

NP Nadzemní Podlaží

p.a. Per annum

PSČ Poštovní směrovací číslo

RP Retail park

SPV Special Purpose Vehicle

ŠÚ SR Štatistický úrad Slovenskej republiky

Tis. Tisíc

VK Vlastní kapitál

ČR (CZ) Česká republika

SR (SK) Slovenská republika

Q1/Q2/Q3/Q4 První/druhé/třetí/čtvrté čtvrtletí roku

SoD Smlouva o dílo

NOI Net Operating Income – čisté provozní výnosy

162

Podklady pro výpočet finančních ukazatelů

Definice užitého ukazatele Konsolidovaný výkaz

Výpočet

reference

Hrubé provozní výnosy Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodaření A+B

Čistý provozní zisk Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodaření E

Provozní zisk Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodaření I

Zisk před daní Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodaření N

Čistý zisk Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodaření P

Celková aktiva Konsolidovaný výkaz o finanční situaci I

z toho dlouhodobý majetek Konsolidovaný výkaz o finanční situaci A

z toho oběžná aktiva Konsolidovaný výkaz o finanční situaci E

Vlastní kapitál Konsolidovaný výkaz o finanční situaci J

Dlouhodobé závazky Konsolidovaný výkaz o finanční situaci Q

z toho úročený dluh Konsolidovaný výkaz o finanční situaci R

Krátkodobé závazky Konsolidovaný výkaz o finanční situaci W

z toho úročený dluh Konsolidovaný výkaz o finanční situaci X+Y

NOPAT Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodaření I+O

Investovaný kapitál Konsolidovaný výkaz o finanční situaci I-T-U-AA-AB

Úročený dluh Konsolidovaný výkaz o finanční situaci R+X+Y

Společnost používá v rámci vrcholové finanční analýzy následující poměrové ukazatele:

Ukazatel Definice

Rentabilita investovaného kapitálu NOPAT / Investovaný kapitál

Kapitálová přiměřenost Vlastní kapitál / Celková aktiva

Zisková marže

(Čistý zisk - Čistý nerealizovaný výnos z přecenění investičního

majetku) /

Hrubé provozní výnosy

Obrátka stálých aktiv Hrubé provozní výnosy / Dlouhodobá aktiva

Rentabilita investovaného kapitálu měří, kolik provozního hospodářského výsledku po zdanění společnost

vygenerovala z jedné koruny investované akcionáři a věřiteli, kteří společnost financovali úročeným dluhem. Ukazatel

takto podává relevantní pohled na výkonnost investice jako celku.

Kapitálová přiměřenost vyjadřuje vybavenost společnosti vlastními zdroji ve vztahu k celkovým zdrojům financování.

Vlastníci mohou preferovat nižší hodnotu ukazatele a dosahovat tak vyšší tzv. finanční páky, věřitelé naopak preferují

vyšší hodnotu ukazatele, jelikož poukazuje na celkovou finanční stabilitu společnosti.

163

Obrátka stálých aktiv vyjadřuje, jaké výnosy společnost generuje na jednotku dlouhodobých aktiv a označuje tak

efektivnost využívání dlouhodobých aktiv. Tento ukazatel je vhodné sledovat v jeho vývoji v čase, tak při srovnání

s obdobnými společnostmi.

164

Použité zdroje a publikace v kapitole Makroekonomický vývoj v České

republice a na Slovensku

Instituce: Český statistický úřad

Publikace: Vývoj ekonomiky České republiky - 4. čtvrtletí 2022

Zdroj: https://www.czso.cz/csu/czso/cri/tvorba-a-uziti-hdp-4-ctvrtleti-2022

Instituce: Ministerstvo Financí ČR

Publikace: Makroekonomická predikce České republiky

Zdroj:https://www.mfcr.cz/cs/verejny-sektor/makroekonomika/makroekonomicka-predikce/2023/makroekonomicka-

predikce-leden-2023-50123

Instituce: NÁRODNÍ ROZPOČTOVÁ RADA

Publikace: Stanovisko NRR číslo 2/2023

Zdroj: https://www.rozpoctovarada.cz/publikace-nrr/

Instituce: Štatistický úrad Slovenskej republiky

Publikace: Štatistická správa o základných vývojových tendenciách v hospodárstve SR vo 4. štvrťroku 2022

Zdroj: https://slovak.statistics.sk/

Instituce: Štatistický úrad Slovenskej republiky

Publikace: Rýchly odhad HDP a zamestnanosti podľa ESA 2010/ Nezamestnanosť vo 4. štvrťroku 2022/ náklady práce

Zdroj: https://slovak.statistics.sk/

Instituce: Ministerstvo financií Slovenskej republiky

Publikace: Komentář - - 62. zasadnutie výboru pre makroekonomické prognózy (február 2023))

Zdroj: https://www.mfsr.sk/

Instituce: Česká národní banka

Publikace: Globální ekonomický výhled – únor 2023 – publikace ČNB

zdroj: https://www.cnb.cz/export/sites/cnb/cs/menova-politika/.galleries/gev/gev_2023/gev_2023_02.pdf

Instituce: Česká národní banka

Publikace: Prognóza ČNB – zima 2023

Zdroj: https://www.cnb.cz/cs/menova-politika/prognoza/

Instituce: Česká národní banka

Publikace: Zpráva o měnové politice zima 2023

Zdroj: https://www.cnb.cz/cs/menova-politika/zpravy-o-menove-politice/

165

Použité zdroje a publikace v kapitole

Popis trhů, na kterých společnost

působí

Instituce: JLL

Publikace: JLL - - CEE Investment Market, 2022 Summary

Zdroj: https://www.jll.cz/

Instituce: Savills

Publikace:Q4 2022 Savills

Zdroj: https://www.savills.cz