Výroční zpráva 2022
FIDUROCK NEMOVITOSTI A.S.
2
Obsah
Čestné prohlášení managementu k výroční zprávě
......................................................................................... 5
Zpráva představenstva
....................................................................................................................................................... 6
Základní informace o společnosti
.............................................................................................................................. 9
Obecné údaje o společnosti
.......................................................................................................................................... 9
Vlastnická struktura
.......................................................................................................................................................... 10
Výkaz o řízení a správě společnosti,
...................................................................................................................... 12
Orgány společnosti
.......................................................................................................................................................... 12
Aktivity v oblasti výzkumu a vývoje
......................................................................................................................... 20
Aktivity v oblasti ochrany životního prostředí a pracovněprávních vztazích, Klimatické
záležitosti
............................................................................................................................................................................... 20
Existence pobočky nebo jiné části obchodního závodu v zahraničí
..................................................... 20
Významná soudní řízení
............................................................................................................................................... 20
Významné smlouvy
.......................................................................................................................................................... 21
Odměny účtované auditory
.......................................................................................................................................... 21
Portfolio společnosti
........................................................................................................................................................ 22
Geografická působnost společnosti
........................................................................................................................ 22
Makroekonomický vývoj v České republice a na Slovensku
..................................................................... 36
Všeobecná rizika spojená s podnikáním Společnosti
................................................................................... 39
Střednědobý výhled aktivit skupiny
......................................................................................................................... 43
Vliv Ruské invaze na Ukrajinu
................................................................................................................................... 45
Skutečnosti, které nastaly po 31.12.2022
........................................................................................................... 45
Základní finanční informace
........................................................................................................................................ 46
Vybrané finanční ukazatele konsolidované účetní závěrky
....................................................................... 46
Ocenění hodnoty nemovitostí
.................................................................................................................................... 48
Zpráva o auditu individuální účetní závěrky
....................................................................................................... 59
Zpráva o auditu konsolidované účetní závěrky
.............................................................................................. 101
Konsolidovaný výkaz o finanční situaci k 31. prosinci 2022
.................................................................... 112
Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodaření za rok končící 31. prosincem 2022
. 113
Konsolidovaný výkaz o změnách vlastního kapitálu za rok končící 31. prosincem 2022
....... 114
Konsolidovaný výkaz o peněžních tocích za rok končící 31. prosince 2022
................................. 115
Použité definice a zkratky
........................................................................................................................................... 161
Podklady pro výpočet finančních ukazatelů
..................................................................................................... 162
Použité zdroje a publikace v kapitole Makroekonomický vývoj v České
.......................................... 164
republice a na Slovensku
........................................................................................................................................... 164
3
Prezentační část
Klíčové konsolidované ukazatele
PROVOZNÍ UKAZ ATEL E 2022 2021 2020 2019 2018
Počet retail parků v provozu
10
9
9
7
4
Počet retail parků v přípravě
2
3
2
4
3
Pronajímatelná plocha (tis. m
2
)
80,7
74,5
74,5
62,7
30,8
Pronajatá plocha (tis. m
2
)
80,0
73,4
71,8
59
28,5
Průměrná obsazenost (%)
99,1 %
98,6 %
96,4 %
94,1%
92,8%
FINAN ČN Í U KAZATELE 2022 2021 2020 2019 2018
Hrubé provozní výnosy
(mil. Kč)
188
170
148
103
72
Čistý zisk (mil. Kč)
51
158
68
-46
128
Celková aktiva (mil. Kč)
3 187
2 953
2 751
2 445
1 276
Vlastní kapitál (mil. Kč)
1 008
931
775
563
429
Zdroj pro finanční ukazatele je uveden v sekci „Podklady pro výpočet finančních ukazatelů“
5
Čestné prohlášení managementu
k výroční zprávě
Konsolidovaná výroční zpráva společnosti FIDUROCK Nemovitosti a.s. dle našeho nejlepšího vědomí podává věrný a
poctivý obraz o její podnikatelské činnosti, finanční situaci a výsledcích hospodaření za rok 2022 a o vyhlídkách
budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské činnosti a výsledků hospodaření a nebyly v ní zamlčeny žádné
skutečnosti, které by měly dopad na význam konsolidované výroční zprávy.
Členové Představenstva a dozorčí rady nebyli odsouzeni za podvodné trestné činy, nebyli soudně zbaveni způsobilosti
k výkonu funkce člena správních, řídících nebo dozorčích orgánů jiné společnosti nebo funkce ve vedení nebo
provádění činnosti jiné společnosti. Proti členům managementu nebylo a není ze strany statutárních nebo regulatorních
orgánů vedeno úřední veřejné obvinění nebo sankce. V posledních pěti letech nebyli členové managementu spojeni s
konkurzním řízením, správou nebo likvidací jiných společností.
Členové Představenstva a dozorčí rady prohlašují, že neexistuje střet zájmů v souvislosti s činnostmi ve skupině
společnosti FIDUROCK Nemovitosti a.s. ani vně této skupiny.
V Praze dne 2. května 2023
David Hauerland, MBA
Člen představenstva
PhDr. Petr Valenta
Člen představenstva
Laurens Gerard Rinkes
Člen dozorčí rady
6
Zpráva představenstva
Vážení přátelé,
když se ohlédneme za uplynulým rokem, byl to rok kdy
si dovoluji předeslat, že jsme všichni po Covidových
omezeních doufali, že se bude jednat o rok postupného
návratu do normálu. Na počátku roku vládl jistý
optimismus, kdy se ukázalo, že Covidová opatření již
nejsou třeba, či jen ve velmi omezené míře. Bohužel,
v únoru 2022 jsme byli svědky invaze na Ukrajinu, jež
vše převrátila naruby. V průběhu roku následovala
výrazná nejistota ohledně budoucího vývoje konfliktu,
materiálová a energetická krize, nebývalý nárůst inflace
následovaný bezprecedentní restriktivní politikou
centrálních bank vyspělých ekonomik. Nevlídné
ekonomické prostředí a zvýšené nejistoty dopadaly
mimo jiné na spotřebitele, kde jsme byli svědky
propadu maloobchodních tržeb.
Navzdory těmto potížím však mohu s radostí oznámit,
že námi provozované retail parky si udržely vysokou
míru obsazenosti a provozní efektivitu a zůstávají pro
naši společnost cenným a stabilním aktivem. Jednou z
klíčových výhod retailových parků je jejich zaměření na
dostupný mix obchodů a služeb. Vzhledem k tomu, že
spotřebitelé ve vyšší míře vyhledávají dostupné
možnosti nakupování, poskytují maloobchodní parky
s jejich mixem obchodů, kdy často uspokojují tzv.
základní spotřebu, pohodlnou alternativu ke klasickým
nákupním centrům. Venkovní uspořádání našich parků
navíc nabízí v porovnání s nákupními centry nižší
nároky na energie, což napomáhá provozní efektivitě.
Zároveň se nám podařilo dodržet harmonogram a
cenový rozpočet u extenze retail parků v Trnavě a
Starém Městě.
Extenze retail parku v Trnavě
Uvědomujeme si, že současné nevlídné prostředí ještě
bude nějakou dobu pokračovat. V současné době jsme
vlivem restriktivní politiky centrálních bank svědky
normalizace podmínek na úvěrových trzích a
postupného zpřísňování podmínek financování.
Období nulových úrokových sazeb je minulostí a toto
má dopady, jak na důsledné hodnocení schopnosti
retail parků generovat potřebné finanční prostředky, tak
na širší trh, kde růst sazeb a výnosových měr spojený
7
se zpomalením ekonomik může vyvolávat tlak na
hodnotu komerčních nemovitosti.
Ve FIDUROCKu k tomuto vývoji přistupujeme s velkým
respektem. Dopad nárustu sazeb na naše retailové
portfolio je minimální díky efektivnímu zajištění velké
části úvěrů či fixní cenou financování. Základní strategií
FIDUROCku je maximální optimalizace jejich provozu
a dlouhodobá držba, naším cílem v této situaci je plné
zachování hodnoty našeho portfolia. V rámci tohoto se
soustředíme na udržení provozní efektivity, maximální
obsazenosti parků a prodlužování nájemních smluv.
Inflace v roce 2022 a výhled na 2023
Na celém světě, České republiky a Slovenska
nevyjímaje dosahuje inflace nevídaných hodnot a lze
pozorovat její negativní vliv na spotřebitele spojený
s erozí jejich kupní síly. V rámci FIDUROCKu, většina
smluv s našimi nájemci obsahuje inflační doložku, která
zajišťuje navyšování nájmu podle inflace.
Na straně výdajů pak servisní smlouvy obvykle
neobsahují inflační doložky. Zároveň je většina
servisních / provozních nákladů nemovitostí přenášena
na nájemce v rámci „service charges.“ (přefakturace
nákladů). Ty jsou buďto vyúčtovatelné, což eliminuje
inflační rizika, nebo mají formu fixu, většinou včetně
indexace, která zpravidla roste společně s nájmem.
Dopad zdražení by neměl být pro portfolio významný. I
přes vysokou míru inflace, která vedla k enormnímu
navyšování nájmů, nezaznamenává FIDUROCK
významný tlak ze strany nájemců na jednorázovou
redukci indexačního zatížení.
Vývoj hlavních ukazatelů během roku 2022
FIDUROCK Nemovitosti a.s. v České republice a na
Slovensku prostřednictvím svých dceřiných
společností provozuje již 10 retail parků na 80 tis m2
pronajímatelné plochy. V portfoliu společnosti včetně
development projektů je celkem 12 projektů (v celkové
konsolidované hodnotě aktiv ve výši 3 miliardy Kč),
které v roce 2022 generovaly čistý konsolidovaný
provozní zisk ve výši 54 mil. Kč.
Vývoj portfolia retail parků za rok 2022
V roce 2022 jsme se soustředili na rozvoj portfolia a
přípravu dalších projektů, které by měly zvyšovat jeho
celkovou hodnotu. Mezi klíčové události tohoto období
patří například:
- Akvizice 50 % podílu v RP Milevsko
- RP Milevsko bylo dokončeno a otevřeno pro
veřejnost, a to podle plánu ve dubnu 2022
- RP Staré Město byla zahájena i dokončena
přístavba projektu (fáze II.)
- RP Trnava byla zahájena a dokončena výstavba
II. fáze projektu s plochou necelých 4000 m
2
,
- RP Piešťany dále probíhá stavební řízení
- RP Levice probíhala příprava výstavby projektu
Retail park Milevsko
Cíle na rok 2023
V 2023 se budeme primárně soustředit na zkvalitnění
stávajících retail parků,. Zároveň budeme pracovat na
dokončení povolovacího procesu projektu RP
Piešťany, dokončení projektu RP Trnava, fáze IIB a
zahájení výstavby projektu RP Levice.
8
Mimo tyto projekty aktuálně připravujeme také projekt
solárních elektráren na české části portfolia, jehož
realizace je předběžné plánována na roky 2023 a 2024.
Nad rámec výše uvedeného nadále pracujeme na
zvýšení efektivity portfolia. Jako příkladem lze uvést
probíhající konsolidace pojistných smluv pod jeden
umbrella kontrakt, nebo průběžný re-tendr na služby
facility managementu v České republice, což společně
povede k optimalizaci dodávaných služeb a nákladů. I
nadále průběžně pracujeme na zvýšení provozní
efektivity našich nemovitostí ať už prostřednictvím
modernizace použitých technologií, jako například
vzduchotechniky, tak monitorování tržních cen
poskytovaných služeb a jejich případnou konsolidací.
Zároveň, i přes náročné ekonomické období průběžně
vyhodnocujeme možnosti dalších akvizic.
Na závěr mi opět dovolte poděkovat všem našim
partnerům za vynikající spolupráci a důvěru. Nadále
jsme odhodláni poskytovat našim zákazníkům vysoce
kvalitní maloobchodní služby a věříme, že se nám bude
nadále dařit rozšiřovat naše portfolio o další projekty.
V Praze dne 30. dubna 2023
____________________________
David Hauerland, MBA
Člen představenstva FIDUROCK Nemovitosti a.s.
9
Základní informace o společnosti
Obecné údaje o společnosti
Obchodní firma:
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Společnost FIDUROCK Nemovitosti a.s. (dále také jen „Společnost“) byla založena 14. listopadu 2015 jako FIDUROCK
Tábor, a.s. zápisem do obchodního rejstříku u Městského soudu v Praze, oddíl B, vložka 21110. Dne 16. dubna 2018
došlo ke změně jména Společnosti na FIDUROCK Nemovitosti a.s. Společnost je založena na dobu neurčitou.
Země registrace:
Česká republika
Domicil:
Česká republika
Sídlo Společnosti:
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1
Právní forma společnosti:
Akciová společnost
IČO: 045 64 111
LEI: 315700GZJC0X5GELP252
Kontakt:
Internet: www.fidurock.com
E-mail: info@fidurock.com
Telefon: +420 601 337 717
Použitelné právní předpisy:
Společnost se řídí zejména příslušnými ustanoveními zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jako „občanský
zákoník“) a zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (dále jako „zákon o obchodních
korporacích“).
Předmět podnikání:
Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona
Předmět podnikání Společnosti je vykonáván v souladu s českým právním řádem podle zákona č. 90/2012 Sb., o
obchodních korporacích.
Hlavní místo podnikání:
Česko a Slovensko
Mateřská společnost:
FIDUROCK Private Equity Participations B.V., se sídlem Strawinskylaan 937, 1077XX Amsterdam, Nizozemské
království, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném nizozemskou obchodní komorou pod číslem 64504204.
Ultimátní mateřská společnost:
Stichting Administratiekantoor Fidurock Holding, se sídlem Strawinskylaan 937, 1077XX Amsterdam, Nizozemské
království, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném nizozemskou obchodní komorou pod číslem 855694282.
Změna v názvu vykazující účetní jednotky:
Od konce předchozího období nedošlo ke změně názvu vykazující účetní jednotky.
Výroční zpráva sestavena za období:
1. ledna 2022–31. prosince 2022
Měna vykazování:
CZK
10
Vlastnická struktura
K 31.12.2022 byla struktura skupiny tvořena následovně:
Společnost je ve shora popsané skupině v pozici holdingové společnosti, která přímo vlastní a ovládá jednotlivé
projektové (SPV) společnosti vlastnící konkrétní realitní projekty. Společnost sama nevykonává žádnou hospodářskou
činnost. Takto popsaná skupina (dále jen „Skupina“) je předmětem konsolidace hospodářských výsledků.
FIDUROCK Projekt 22, s.r.o. v rámci Skupiny kryje schválený úvěrový rámec od UniCredit za účelem financování
budoucích akvizic.
Ostatní společnosti v rámci skupiny FIDUROCK, které jsou k 31.12.2022 dceřinými společnostmi společnosti
FIDUROCK Private Equity Participations B.V., a které jsou sesterskými společnostmi Společnosti se zabývají zejména
11
vlastnictvím a pronájmem rezidenčních nemovitostí a dalšími aktivitami. Jedná se o následující společnosti (sežazeno
abecedně):
- COOL Living s.r.o. společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem Václavské náměstí
2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 087 422 7
- FIDUROCK Brno, s.r.o., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem Václavské
náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 044 88 041;
- Fidurock Construction Brno s.r.o., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 085 81 215;
- Fidurock Construction Praha s.r.o., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 081 08 129;
- FIDUROCK Core Assets a.s., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 074 36 530;
- FIDUROCK Don Giovanni s.r.o., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 276 77 222;
- FIDUROCK Fund Administration s.r.o., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 053 51 561;
- FIDUROCK Investments a.s., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 107 98 749;
- FIDUROCK Projekt 19, s.r.o., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 080 90 521;
- FIDUROCK Projekt 24, s.r.o., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 085 81 215
- FIDUROCK Projekt 25, s.r.o., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 085 80 979
- Fidurock Participations (Czech Republic & Poland) B.V., společnost založená a existující dle práva
Nizozemska, se sídlem Strawinskylaan 937, 1077 XX Amsterdam, IČ: 677 684 82;
- FIDUROCK Private Equity CZ s.r.o. (dříve FIDUROCK Hypermarket s.r.o.), společnost založená a existující
dle práva České republiky, se sídlem Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 057 13
757;
- Fidurock Project Financing a.s., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 087 422 78;
- Fidurock Real Estate One d.o.o. Beograd, společnost založená a existující dle práva Srbské republiky, se
sídlem Bulevard Mihajla Pupina 6/XII, IČ: 214 73 839;
- Fidurock Venture Capital B.V., společnost založená a existující dle práva Nizozemska, se sídlem
Strawinskylaan 937, 1077 XX Amsterdam, IČ: 668 361 66;
Společnost jako holding nevykonává žádnou aktivní činnost. Společnost je financovaná především prostřednictvím
vkladů do kapitálových fondů od své mateřské společnosti FIDUROCK Private Equity Participations B.V. (jejich výše k
31.12.2022 činila 484,67 mil. Kč) a emitovanými dluhopisy v nominální výši 450 mil. Kč. Společnost dále tyto prostředky
poskytuje jednotlivým dceřiným projektovým společnostem a vzhledem k tomu, že nevykonává žádnou jinou činnost,
její schopnost splácet své finanční závazky je přímo spojená s finanční výkonností jednotlivých společností.
Společnost nad rámec standardních mechanismů práva obchodních korporací nepřijala žádná zvláštní opatření, jejichž
účelem by bylo bránit zneužití kontroly nad Společností.
12
Výkaz o řízení a správě společnosti,
Orgány společnosti
1
Valná hromada
Valná hromada je nejvyšším orgánem společnosti. Má-li společnost jediného akcionáře, nekoná se valná hromada a
její působnost v rozsahu stanoveném dále vykonává tento akcionář. Valná hromada je schopna se usnášet, pokud jsou
osobně nebo prostřednictvím zástupce přítomni všichni akcionáři.
Do působnosti valné hromady náleží zejména:
- rozhodování o změně stanov
- rozhodování o změně výše základního kapitálu a o pověření představenstva ke zvýšení základního kapitálu
- rozhodování o možnosti započtení peněžité pohledávky vůči společnosti proti pohledávce na splacení
emisního kursu
- volba a odvolání členů představenstva
- volba a odvolání členů dozorčí rady a jiných orgánů určených stanovami
- schválení řádné, mimořádné nebo konsolidované účetní závěrky, popř. i mezitímní účetní závěrky
- rozhodnutí o rozdělení zisku nebo jiných vlastních zdrojů nebo o úhradě ztráty
- schválení převodu, pachtu nebo zastavení závodu nebo takové jeho části, která by znamenala podstatnou
změnu dosavadní struktury závodu nebo podstatnou změnu v předmětu podnikání nebo činnosti společnosti
- rozhodnutí o dalších otázkách, které zákon nebo stanovy zahrnují do působnosti valné hromady
- udělování pokynů představenstvu a schvalování zásad činnosti představenstva
Představenstvo
Představenstvo je statutárním orgánem společnosti
Představenstvo vykonává následující činnosti:
- zabezpečuje obchodní vedení společnosti včetně zajištění řádného vedení účetnictví
- předkládá valné hromadě ke schválení řádnou, mimořádnou, konsolidovanou, případně mezitímní účetní
závěrku a návrh na rozdělení zisku nebo úhradu ztráty
- rozhoduje o všech záležitostech společnosti, které nejsou zákonem nebo těmito stanovami vyhrazeny jiným
orgánům společnosti
- zajišťuje provozní záležitosti společnosti, svolává valnou hromadu, vykonává její usnesení
- rozhoduje o udělení nebo odvolání prokury, rozhoduje o vydání nových akcií
Představenstvo má 2 členy, kteří jsou voleni a odvoláváni valnou hromadou. Každý člen představenstva zastupuje
společnost samostatně ve všech záležitostech. Funkční období je 5 let s možností opětovné volby.
Členové představenstva k 31.12.2022
Jméno: David Hauerland, MBA
Funkce: člen představenstva
Den vzniku členství: 14.11.2015
Datum narození: 15.9.1986
Funkční období: 14.11.2015 – 13.11.2025
1
Kapitola obsahuje Informace dle § 118 odst. 4 písm. b), c), e) aj) ZPKT
13
Název společností, kde má pan Hauerland majetkovou účast, nebo působí jako jednatel, člen dozorčí rady,
představenstva nebo správní rady těchto subjektů, k 31.12.2022, jež jsou z pohledu Společnosti významné:
Společnost
Řídící funkce
beyvak s.r.o. jednatel
DEVROCK a.s. člen představenstva
DUŠNÍ 3 Concept s.r.o. jednatel
RP Milevsko s.r.o. jednatel
FDR Holding service s.r.o. jednatel
FDR Financials s.r.o. jednatel
Fidurock Advisory Group B.V.
Fidurock Asset Management B.V.
Fidurock Brno s.r.o.
Fidurock Capital B.V.
Fidurock Capital CZ a.s. člen představenstva
Fidurock Core Assets a.s. člen představenstva
Fidurock Don Giovanni s.r.o. jednatel
Fidurock Fund Administration s.r.o. jednatel
Fidurock Global Markets Fund N.V.
FIDUROCK Nemovitosti a.s. člen představenstva
Fidurock Private Equity Participations B.V.
FIDUROCK Private Equity CZ s.r.o. jednatel
Fidurock Project Financing a.s. člen představenstva
Fidurock Projekt 16 s.r.o. jednatel
Fidurock Projekt 19 s.r.o. jednatel
Fidurock Construction Praha s.r.o. jednatel
Fidurock Projekt 22 s.r.o. jednatel
Fidurock Projekt 23 s.r.o. jednatel
Fidurock Construction Brno s.r.o. jednatel
Fidurock Projekt 25 s.r.o. jednatel
Fidurock Construction s.r.o. jednatel
Fidurock Projekt 27 s.r.o. jednatel
Fidurock Services s.r.o. jednatel
Fidurock Venture Capital B.V.
Fidurock Venture Holding s.r.o. jednatel
Fresh Car s.r.o. jednatel
HOP Arena a.s.
Nemovitosti Zábrdovice s.r.o.
Projekt Piešťany s.r.o. jednatel
Projekt Železná studienka s.r.o. jednatel
Retail Park Mladá Boleslav a.s. člen představenstva
Retail Park Prešov s.r.o. jednatel
Retail park Senica s.r.o. jednatel
Retail Park Levice s.r.o. jednatel
Retail Park Severka Liberec s.r.o. jednatel
Retail park Staré Město s.r.o. jednatel
Retail park Tábor s.r.o. jednatel
RP Choceň s.r.o. jednatel
RP Trnava a. s. člen představenstva
SLOVAK INVESTMENT GROUP s.r.o. jednatel
VASSET REAL s.r.o. jednatel
VASSET WM s.r.o. jednatel
Fidurock Fidelity a.s.
člen představenstva
FIDUROCK Investments a.s.
člen představenstva
Jméno: PhDr. Petr Valenta
Funkce: člen představenstva
Zvolen: 16.4.2018
Datum narození: 31.5.1966
14
Funkční období: 17.4.2023 – 16.4.2028
Název společností, kde má pan Valenta majetkovou účast, nebo působí jako jednatel, člen dozorčí rady, představenstva
nebo správní rady těchto subjektů, k 31.12.2022, jež jsou z pohledu Společnosti významné:
Společnost
Řídící funkce
beyvak s.r.o.
DEVROCK a.s. člen dozorčí rady
DUŠNÍ 3 Concept s.r.o.
RP Milevsko s.r.o. jednatel
Fidurock Advisory Group B.V.
Fidurock Asset Management B.V.
Fidurock Brno s.r.o.
Fidurock Capital B.V.
Fidurock Capital CZ a.s.
FIDUROCK Core Assets a.s. člen představenstva
Fidurock Don Giovanni s.r.o.
Fidurock Fund Administration s.r.o.
Fidurock Global Markets Fund N.V.
FIDUROCK Nemovitosti a.s. člen představenstva
Fidurock Private Equity Participations B.V.
FIDUROCK Private Equity CZ s.r.o.
Fidurock Project Financing a.s. člen představenstva
Fidurock Projekt 16 s.r.o.
Fidurock Projekt 19 s.r.o.
Fidurock Construction Praha s.r.o.
Fidurock Projekt 22 s.r.o.
Fidurock Projekt 23 s.r.o.
Fidurock Construction Brno s.r.o.
Fidurock Projekt 25 s.r.o.
Fidurock Construction s.r.o.
Fidurock Projekt 27 s.r.o.
Fidurock Services s.r.o.
Fidurock Venture Capital B.V.
Fidurock Venture Holding s.r.o.
Fresh Car s.r.o.
HOP Arena a.s.
Nemovitosti Zábrdovice s.r.o.
Projekt Piešťany s.r.o.
Projekt Železná studienka s.r.o.
Retail Park Mladá Boleslav a.s.
Retail Park Prešov s.r.o.
Retail park Senica s.r.o.
Retail Park Severka Liberec s.r.o.
Retail park Staré Město s.r.o.
Retail park Tábor s.r.o.
RP Choceň s.r.o. jednatel
RP Trnava a. s.
SLOVAK INVESTMENT GROUP s.r.o.
VASSET CAPITAL s.r.o. jednatel
VASSET CZ s.r.o. jednatel
VASSET REAL s.r.o. jednatel
VASSET WM s.r.o.
jednatel
FIDUROCK Investments a.s.
člen představenstva
15
Management společnosti
Funkci výkonného ředitele vykonává Ondřej Křivanec. Ondřej Křivanec má více než deset let zkušeností v oblasti
nemovitostí. Zkušenosti získal v JLL v sektoru maloobchodních nemovitostí a CPI PG, kde se podílel na správě,
developmentu a řízení desítek nemovitostí na území ČR a SR o pronajímatelné ploše přesahující 600.000 m2.
David Hauerland, člen představenstva se v rámci řízení skupiny specializuje na vyhledávání investičních příležitostí,
jejich akvizice a strategické řízení a rozvoj jednotlivých projektů.
Petr Valenta, člen představenstva, se v rámci skupiny se podílí na řízení provozu Společnosti, vytváření strategie a
jejího dalšího rozvoje.
Pro správu nemovitostí v portfoliu využívá Společnost služeb významných nadnárodních realitních firem, jmenovitě
například Cushman & Wakefield v České republice a Rofox na Slovensku.
Místem výkonu managementu je Praha.
Členové managementu ani dozorčí rady neobdrželi v roce 2022 žádné peněžité a nepeněžité příjmy od Společnosti a
osob ovládaných Společností. Principy odměňovaní osob s řídicí pravomocí nejsou určeny, neboť k žádnému takovému
odměňovaní nedochází. Rozhodnutí o jakýchkoliv případných odměnách vyplácených mimořádně nebo jednorázově je
v působnosti valné hromady Společnosti.
Dozorčí rada
Na základě stanov akciové společnosti schválených 22.6.2017 je dozorčí rada kontrolním orgánem společnosti, který
dohlíží na výkon působnosti představenstva a na činnost společnosti.
Dozorčí rada je oprávněna:
- nahlížet do všech dokladů a záznamů týkajících se činnosti společnosti a kontrolovat, zda jsou účetní zápisy
vedeny řádně a v souladu se skutečností a zda se podnikatelská či jiná činnost společnosti děje v souladu s
právními předpisy a stanovami
- Dozorčí rada přezkoumává řádnou, mimořádnou, konsolidovanou, popřípadě také mezitímní účetní závěrku
a návrh na rozdělení zisku nebo na úhradu ztráty a předkládá svá vyjádření valné hromadě
Dozorčí rada má 1 člena, který je volen a odvoláván valnou hromadou. Funkční období je 5 let s možností opětovné
volby.
Člen dozorčí rady k 31.12.2022
Jméno: Laurens Gerard Rinkes
Funkce: člen dozorčí rady
Zvolen: 14.11.2015
Datum narození: 7.5.1976
Funkční období: 14.11.2015 – 13.11.2025
Název společností, kde má pan Rinkes majetkovou účast, nebo působí jako jednatel, člen dozorčí rady, představenstva
nebo správní rady těchto subjektů, k 31.12.2022, jež jsou z pohledu Společnosti významné:
16
Společnost
Řídící funkce
beyvak s.r.o.
DUŠNÍ 3 Concept s.r.o.
EYEMAXX Jablonec nad Nisou
Fidurock Advisory Group B.V. jednatel
Fidurock Asset Management B.V. jednatel
Fidurock Brno s.r.o.
Fidurock Capital B.V. jednatel
Fidurock Capital CZ a.s. předseda představenstva
FIDUROCK Core Assets a.s. člen dozorčí rady
Fidurock Don Giovanni s.r.o. jednatel
Fidurock Fund Administration s.r.o. jednatel
Fidurock Global Markets Fund N.V.
FIDUROCK Nemovitosti a.s. člen dozorčí rady
Fidurock Private Equity Participations B.V. jednatel
FIDUROCK Private Equity CZ s.r.o. jednatel
Fidurock Project Financing a.s.
Fidurock Projekt 16 s.r.o.
Fidurock Projekt 19 s.r.o. jednatel
Fidurock Construction Praha s.r.o. jednatel
Fidurock Projekt 22 s.r.o. jednatel
Fidurock Projekt 23 s.r.o. jednatel
Fidurock Construction Brno s.r.o. jednatel
Fidurock Projekt 25 s.r.o. jednatel
Fidurock Construction s.r.o.
Fidurock Projekt 27 s.r.o.
Fidurock Services s.r.o.
Fidurock Venture Capital B.V. jednatel
Fidurock Venture Holding s.r.o. jednatel
Fresh Car s.r.o. jednatel
HOP Arena a.s.
Nemovitosti Zábrdovice s.r.o.
Projekt Piešťany s.r.o.
Retail Park Mladá Boleslav a.s. člen představenstva
Retail Park Prešov s.r.o.
Retail park Senica s.r.o. jednatel
Retail Park Levice s.r.o. jednatel
Retail Park Severka Liberec s.r.o. jednatel
Retail park Staré Město s.r.o.
Retail park Tábor s.r.o. jednatel
RP Choceň s.r.o.
RP Trnava a. s.
SLOVAK INVESTMENT GROUP s.r.o.
jednatel
FIDUROCK Investments a.s.
člen dozorčí rady
17
Výbor pro audit
Výbor pro audit je orgán s kontrolní funkcí, který sleduje zejména:
- Systém řízení rizik a kontrolní mechanismy Společnosti
- Tvorbu účetní závěrky
- Nezávislost auditora, postup auditu, vyloučení střetu zájmu, eventuelně schválení jiných neauditorských
služeb
- Další skutečnosti, dle § 44a Zákona č. 93/2009 Sb. zákon o auditorech a o změně některých zákonů (zákon
o auditorech)
Výbor pro audit byl ve Společnosti zřízen dne 30. ledna 2019
Složení výboru pro audit:
- Vladimír Vomáčka – předseda
o Funkční období: 30.1.2022 – 30.1.2025
- Vojtěch Makovec – člen
o Funkční období: 30.1.2022 – 30.1.2025
- Aleš Rod – člen
o Funkční období: 30.1.2022 – 30.1.2025
Předseda i členové výboru pro audit byli v roce 2019 na základě rozhodnutí valné hromady Společnosti zvoleni do
funkce pro funkční období 30.1.2019 - 30.1.2022. Doba výkonu funkce předsedy i členů výboru pro audit činí 3 roky od
zvolení. V roce 2022 bylo funkční období stávajícího předsedy i členů výboru pro audit prodlouženo o další 3 roky.
Zásady a postupy vnitřní kontroly ve vztahu k procesu účetního výkaznictví
Skupina využívá k zajištění účetních služeb externího dodavatele, společnost ASB Czech Republic, s.r.o. (dále jen
„ASB CR“), která je profesionálem v poskytování účetních a poradenských služeb s dlouholetou tradicí. Souběžně
skupina využívá k zabezpečení denního provozu svých dceřiných společností služeb Cushman & Wakefield (dále jen
„C&W”), renomovanou společnost zabývající se property managementem.
Při sestavovaní konsolidované účetní závěrky, která je připravená podle IFRS standardů, účetní společnost ASB CR
vychází z jednotlivých účetních závěrek společností konsolidačního celku, které jsou sestaveny v souladu s českými
účetními standardy. Na přípravě konsolidace se za ASB CR podílí zkušený profesionál v oblasti účetnictví, držitel
mezinárodně uznávané FCCA kvalifikace.
Uplatňované účetní politiky vycházejí z platných účetních předpisů a jsou doplněny skupinovými směrnicemi a
metodickými pokyny. Pravidla pro konsolidaci jsou definována v Konsolidačních pravidlech.
Celé účetnictví je vedeno odděleně od přímého vlivu a zásahu managementu Skupiny do účetních knih, s dodržováním
principu oddělených pravomocí. Tím je vyloučena možnost zkreslení poctivosti a pravdivosti účetních výkazů. Při
zpracovávaní je respektován tok dokladů. Přijaté doklady provozního charakteru dceřiných společností jsou
schvalovány property managerem / Skupinou. Podklady k zaúčtování provozních výnosů jsou dodány property
managerem. Interní doklady jsou připraveny a účtovány ASB CR v souladu s aktuálně platnou účetní legislativou.
Úhrady závazků jsou realizovány v spolupráci s ASB CR, kdy ASB CR připraví platební příkaz na základě zaúčtovaných
podkladů a platba je následně autorizována oprávněnými osobami na straně Skupiny. Tím je zabezpečeno, že nemůže
dojít k žádné úhradě závazku, o kterém by nebyla vedena účetní evidence.
Přístup do účetního systému je umožněn jenom úzkému okruhu zaměstnanců ASB CR, kteří se podílejí na zpracovaní
účetnictví dceřiných společností. Účetní systém ASB CR je dostatečně zabezpečen, včetně logování jednotlivých
vstupů uživatelů a identifikace uživatele, který provedl, popřípadě pozměnil účetní zápisy.
Faktickou správnost účetnictví zabezpečuje vnitřní nastavení u ASB CR, který využívá systém víceúrovňové kontroly.
Správnost je také kontrolována vedením Skupiny, které ASB CR pravidelně předkládá kvartální reporting, nebo jiné
účetní informace na vyžádání Skupiny. Účetní reporty jsou pak revidovány na úrovni Skupiny, kde dochází k další
18
analýze vykázaných výsledků a analýze odchylek proti očekávaní a minulému období. Součástí výstupů od ASB CR
pro Skupinu jsou i různé podpůrné rekonciliace, včetně rozvahových účtů. Konsolidovaná účetní závěrka, sestavována
2x ročně, je pak předmětem auditu (v případě roční závěrky).
Skupina rovněž vytvořila v rámci svých struktur Výbor pro audit, kteří je oprávněn ověřovat vnitřní kontrolní mechanismy,
včetně postupů sestavování účetních závěrek.
Kodex řízení a správy společnosti
Společnost povinně nepřijala Kodex správy a řízení společností ČR (2019), jež připravily Czech Institute of Directors a
společnost Deloitte
2
. Nicméně, správa a řízení společnosti je organizována v souladu se zásadami stanovenými v tomto
dokumentu, jak jsou definovány ve stanovách Společnosti. Správa a řízení společností je plně v souladu s platnými
právními předpisy.
Výše uvedený Kodex nebyl dobrovolně přijat, jelikož kromě jednoduché akcionářské struktury Společnost považuje
stávající politiku řízení Společnosti za adekvátní a funkční.
Společnost zároveň nepoužívá postupy řízení a správy společnosti nad rámec Zákona o podnikání na kapitálovém trhu.
Informace o vlastním kapitálu
Společnost je holdingovou společností ve Skupině a její cíl je akvizice a držba podílů dceřiných společností a společných
podniků, jejichž hlavním předmětem činnosti je pořízení, držba a pronájem nemovitostí.
Základní kapitál Společnosti představuje 300 ks kmenových akcií ve jmenovité hodnotě 6 800,- Kč. Celková výše
základního kapitálu společnosti činí 2 040 000,- Kč. Základní kapitál je plně splacen. Akcie jsou vydány na jméno
v listinné podobě. Hlasovací právo je spojeno s akcií. Na každou akcii o jmenovité hodnotě 6.800, - Kč připadá 1 hlas.
Celkový počet hlasů ve Společnosti je 300.
Akcie je převoditelná rubopisem a předáním. K účinnosti převodu vůči Společnosti se vyžaduje oznámení změny osoby
akcionáře Společnosti a předložení akcie společnosti. V případě, že má Společnost více akcionářů, je převoditelnost
akcií omezena předkupním právem.
Jediným akcionářem Společnosti je FIDUROCK Private Equity Participations B.V., se sídlem 1077XX Amsterdam,
Strawinskylaan 937, Nizozemské království.
Společnost nevydala žádné zaměstnanecké akcie.
Veškeré akcie společnosti FIDUROCK Nemovitosti a.s. jsou od 30.1.2019 zastaveny ve prospěch držitelů dluhopisů z
veřejné emise (ISIN: CZ0003520850) prostřednictvím agenta pro zajištění J & T BANKA, a.s.
K 31.12.2022 činila hodnota vlastního kapitálu dle konsolidované závěrky Společnosti 1 008 319 tis. Kč:
Položka (tis. Kč) Výše
31.12.2022
Výše
31.12.2021
Výše
k
31.12.2020
Výše
k
31.12.2019
Základní kapitál 2 040 2 040 2 040 2 040
Kapitálové fondy a rezervy 485 545 459 575 461 983 317 803
Nerozdělený zisk 520 734 471 213 311 349 243 337
Vlastní
kapitál celkem
1 00
319
934 655
775 372
563 180
Práva a povinnosti spojená s držbou akcie Společnosti
Na základě stanov Společnosti, a zákonných ustanovení upravující práva a povinnosti akcionáře (§ 344 a dále Zákona
o obchodních korporacích, č. 90/2012 Sb.), má akcionář Společnosti následující práva a povinnosti:
Akcionář má mimo jiné právo:
- na podíl na zisku Společnosti (dividendu), který valná hromada schválila k rozdělení mezi akcionáře, přičemž
podíl na zisku se určuje poměrem akcionářova podílu k základnímu kapitálu
2
https://www.mfcr.cz/cs/o-ministerstvu/odborne-studie-a-vyzkumy/2019/kodex-spravy-a-rizeni-spolecnosti-cr-201-34812
19
- na podíl na likvidačním zůstatku po zrušení Společnosti likvidací
- účastnit se valné hromady, hlasovat na ní, uplatňovat návrhy a protinávrhy a obdržet vysvětlení záležitostí
týkajících se společnosti nebo jí ovládaných osob, je-li takové vysvětlení potřebné pro posouzení obsahu
záležitostí zařazených na valnou hromadu nebo pro výkon akcionářských práv na ní
Kvalifikovaný akcionář nebo kvalifikovaní akcionáři uvedení v ustanovení § 365 zákona o obchodních korporacích
dále zejména mohou:
- požádat představenstvo, aby svolalo k projednání jimi navržených záležitostí valnou hromadu, přičemž v
žádosti uvedou návrh usnesení k navrženým záležitostem nebo je odůvodní
- požadovat po představenstvu zařazení jím určené záležitosti na pořad valné hromady za předpokladu, že ke
každé ze záležitostí navrhne i usnesení valné hromady nebo její zařazení odůvodní
- požádat dozorčí radu o přezkoumání výkonu působnosti představenstva v záležitostech uvedených v žádosti
Akcionář neručí za dluhy společnosti.
Další práva a povinnosti akcionáře vyplývají především z ustanovení zákona o obchodních korporacích
Dividendová politika – společnost nemá definovanou dividendovou politiku, řídí se příslušnými ustanoveními zákona o
obchodních korporacích.
Nabytí vlastních akcií nebo vlastních podílů
Společnost v období v roce 2022 nenabyla žádné vlastní akcie ani vlastní podíly.
Vlastnictví akcií či opcí ve vlastnictví osob s řídící pravomocí Společnosti
Osoby s řídící pravomocí Společnosti nevlastní žádné akcie Společnosti či opce nebo srovnatelné investiční nástroje,
jejichž hodnota se vztahuje k akciím Společnosti.
Informace o emitovaných dluhopisech
Společnost vydala dne 30. ledna 2019 dluhopisy v celkové jmenovité hodnotě 300 milionů Kč splatné v roce 2024 za
účelem refinancování dosavadních úvěrů a dále k financování akvizic nových nemovitostí a k investicím do rozšiřování
kapacit a/nebo zatraktivnění stávajících nemovitostí (dále „Dluhopisy“). Tyto Dluhopisy jsou kótovány a obchodovány
na Regulovaném trhu Burzy cenných papírů Praha a.s.
Společnost dále 1. července 2019, v souladu s emisními podmínkami, vydala další dluhopisy v celkové jmenovité
hodnotě 150 milionů Kč. Celková jmenovitá hodnota emitovaných dluhopisů k 31.12.2022 činila 450 milionů Kč.
Základní charakteristika dluhopisů:
Charakteristika Popis
Forma Zaknihovaný cenný papír
Status dluhů Přímé, obecné, nepodmíněné a nepodřízené dluhy Společnosti
ISIN CZ0003520850
LEI 315700GZJC0X5GELP252
Jmenovitá hodnota dluhopisu 10.000, - Kč
Počet 45.000 kusů
Celková hodnota emise 450.000.000 Kč,
Datum emise 30.1.2019 (vydáno 30 000 ks)
Rozšíření emise 1.7.2019 (vydáno 15 000 ks)
Splatnost emise 30.1.2024
Emisní kurz 100% nominální hodnoty všech dluhopisů
Výnos Pevná úroková sazba ve výši 5,60 % p.a.
Výplata úroku Úrok je vyplácen pololetně zpětně, vždy k 30.7. a 30.1. příslušného roku
Zajištění Zástavní právo první v pořadí k veškerým akciím Společnosti
20
Práva a povinnosti spojené s dluhopisy
Práva a povinnosti vyplývající z Dluhopisů podrobně upravují Emisní podmínky Dluhopisů ve schváleném prospektu
dluhopisu.
S Dluhopisy je spojeno zejména právo na výplatu jmenovité hodnoty ke Dni konečné splatnosti dluhopisů a právo na
výnos vyplácený ke Dnům výplaty úroků. Společnost (Emitent) je oprávněna, dle svého uvážení a za podmínek
stanovených Emisními podmínkami, Dluhopisy předčasně splatit.
Vlastníci Dluhopisů nemají, vyjma Podstatných případů porušení povinností a vyjma případu, kdy dojde ke změně v
ovládání Společnosti (Emitenta), jak je blíže specifikováno v rámci Emisních podmínek, právo žádat předčasné splacení
Dluhopisů.
S Dluhopisy je také spojeno právo účastnit se a hlasovat na schůzích Vlastníků Dluhopisů v případech, kdy je taková
schůze svolána v souladu se zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, v platném znění, respektive v souladu s
Emisními podmínkami. Vlastníc Dluhopisů mají právo vyjádřit se na příslušné schůzi ke Změnám zásadní povahy.
Dluhopisy zakládají přímé, obecné, nepodmíněné, nepodřízené a zajištěné dluhy Společnosti (Emitenta), které jsou a
budou co do pořadí svého splnění rovnocenné (pari passu) jak mezi sebou navzájem, tak i vůči všem dalším současným
i budoucím nepodřízeným dluhům Emitenta, s výjimkou těch dluhů Emitenta, u nichž stanoví jinak kogentní ustanovení
právních předpisů.
S Dluhopisy nejsou spojena žádná předkupní ani výměnná práva a Dluhopisy nejsou zajištěny ručením.
Aktivity v oblasti výzkumu a vývoje
Společnost, ani její dceřiné společnosti v roce 2022 nevyvíjely žádné aktivity v oblasti výzkumu a vývoje.
Aktivity v oblasti ochrany životního prostředí a pracovněprávních
vztazích, Klimatické záležitosti
Jednotlivé dceřiné společnosti provozuji a staví energeticky úsporné budovy, provozované retail parky mají energetické
štítky v rozmezí A-C. V případě developerských projektů budoucích retail parků Společnost cílí na získání energetických
štítků A, případně B. V případě development projektů je kladen zvýšený důraz na dostatek zeleně, přičemž v některých
projektech jsou realizovány například i zelené střechy. Dále průběžně dochází k umisťování nabíjecích stanic pro
elektromobily v rámci celého portfolia, kdy v roce 2020 vznikl pilotní projekt společností GreenWay v RP Prešov. Ta
nyní své stanice rozšíří i do dalších nemovitostí v rámci SK části portfolia, konkrétně OD Saratov a RP Senica. V RP
Trnava byl v roce 2020 otevřen nabíjecí hub společnosti eJoin. V České republice je klíčovým partnerem v oblasti
elektromobility společnost Innogy, která od roku 2021 provozuje nabíjecí stanici v RP Tábor a během let 2022 a 2023
by měla pokrýt zbytek CZ části portfolia. V neposlední řadě společnost nyní také pracuje na analýze využití střech svých
objektů k umístění fotovoltaických elektráren. V první vlně by mělo dojít k jejich realizaci v RP Tábor a RP Staré Město.
Společnost ani její dceřiné společnosti nemají žádné zaměstnance a tím pádem nelze informovat o otázkách inkluze,
rozmanitosti, zajištění rovnosti či boje proti rasismu. Společnost neuplatňuje politiku zabývající se změnou klimatu.
Společnost nemá stanoveny žádné enviromentální cíle. Podíl obratu společnosti plynoucí z produktů nebo služeb
souvisejících s hospodářskými činnostmi, které se podle kvalifikují jako environmentálně udržitelné je nula. Podíl
kapitálových výdajů a podíl provozních výdajů týkající se aktiv nebo procesů souvisejících s hospodářskými činnostmi,
které se kvalifikují jako environmentálně udržitelné je nula.
3
Existence pobočky nebo jiné části obchodního závodu v zahraničí
Společnost nemá organizační složku v zahraničí.
Významná soudní řízení
Neexistují a v průběhu roku 2022 neexistovala žádná významná soudní, státní či rozhodčí řízení proti Společnosti ani
společnostem ve skupině.
3
Kvalifikováno v souladu dle čl. 8 odst. 1 a 2 nařízení (EU) 2020/852
21
Významné smlouvy
Za rok 2022 nebyly kromě smluv uzavřených v rámci běžného podnikání Společnosti uzavřeny žádné významné
smlouvy, které by mohly vést ke vzniku závazku nebo nároku kteréhokoli člena skupiny, který by byl podstatný pro
schopnost Společnosti plnit závazky k vlastníkům dluhopisů, a to za poslední účetní období.
K 31.12.2022 neexistují žádné pracovní ani jiné smlouvy členů správních, řídících a dozorčích orgánů.
Odměny účtované auditory
Za rok 2022 byly Společnosti a Skupině auditorem účtován za auditorské služby na audit roční individuální a
konsolidované účetní závěrky následující odměny:
V tis. Kč bez DPH
Odměny účtované Společnosti
(Emitent)
Odměny účtované ostatním
společnostem ve Skupině
Rok 2022
2021
2022
2021
Povinný audit 443
376
2 112
1 813
Ostatní auditorská činnost
vyžadovaná zákonem
0
0
0
0
Ostatní neauditorské služby –
ověření ukazatele LTV
117
40
0
0
Celkem 560
416
2 112
1 813
Auditor mimo tyto auditorské služby na audit roční individuální a konsolidované účetní závěrky Společnosti za rok 2022
Společnosti poskytl následující službu:
- Nezávislé ověření ukazatele LTV definovaným v souladu s bodem 7.4.1 Emisních podmínek
pro dluhopisy Společnosti
Poskytnutí této služby bylo schváleno výborem pro audit.
22
Portfolio společnosti
Geografická působnost společnosti
Společnost se specializuje na development, akvizici a provoz retail parků v České a Slovenské republice, v jejím
portfoliu se k 31.12.2022 nacházelo deset retail parků v provozu a další dva retail parkové projekty ve fázi
developmentu. Každá nemovitost je vlastněna jednou projektovou společností (SPV), kterou ze 100 % vlastní
Společnost. Společnost se zaměřuje zejména na menší města, případně střediska na okraji větších měst. Pečlivá volba
lokality, precizní asset a property management společně s dobrým stavem retail parků společně zaručují vysokou
obsazenost retail parků, která se pohybuje mezi 95–100 %.
Aktuální portfolio společnosti k 31.12.2022:
Popis trhů, na kterých společnost působí
Česká republika
Celkový objem investic za rok 2022 dosáhl 1,7 mld eur, čímž se vyrovnal výsledkům za rok 2021. Počet uskutečněných
transakcí však v roce 2022 výrazně klesl, kdy uzavřeno bylo 46 obchodů, tedy o 38 % méně než v roce 2021. Celkový
objem investic a počet transakcí uzavřených v České republice ovlivnila inflace, vyšší náklady na externí financování,
rostoucí ceny stavebních prací a energetická krize. Kdy průměrná transakce ve druhé polovině 2022 činila 30 mil. eur
v rámci 15 transakcí (18 % pokles oproti prvnímu pololetí 2022).
Z hlediska objemu v druhé polovině 2022 dominoval sektor průmyslu a logistiky se 44 % následovaný kancelářskými
40 % a maloobchodními 13 %.
Domácí kapitál byl však velmi aktivní, kdy se na celkovém objemu investic podílel 54 %. Navzdory všem faktorům, které
ovlivnily objem investic a transakcí v roce 2022 zůstává Česká republika díky své konzervativní fiskální a měnové
politice, nízkému vládnímu dluhu a obezřetnému bankovnímu sektoru jedním z nejstabilnějších trhů ve střední a
východní Evropě..
4
4
Investiční trh v České republice – Q4 2022 Savills, JLL - CEE Investment Market, 2022 Summary
23
Retail-Maloobchodní prodej
Maloobchodní prodej byl za rok 2022 třetím nejaktivnějším sektorem, kdy jeho podíl na celkovém objemu byl 12 %.
Pokračující vysoká inflace však tyto maloobchodní tržby ovlivňuje a meziročně se snížily o 9,7 %.
Největšími maloobchodními transakcemi v roce 2022 bylo prodání DRFG portfolia o osmi aktivech společnosti Generali
za 40 mil. EUR. Dále prodej Albertu Mája na Praze 10 – prodáno skupinou Ahold do Ungelt Group za přibližně 10 mil.
EUR. Dále pak prodej společností Generali Real Estate budovy na Ovocném trhu 580 na Praze 1 společnosti Torino-
Praga Invest za cca 1,5 mld. Kč.
Poslední transakce byla zobchodovaná za nespecifikovanou cenu, kdy DRFG prodala 3 supermarkety a jeden obchodní
park v regionálních městech společnosti Realia Group. Celková investice do maloobchodu v druhé polovině roku 2022
dosáhla celkem 60 mil. EUR..
5
Slovensko
Loňský rok se stal rekordním, kdy celkový objem investic do komerčních nemovitostí přesáhl 1 miliard EUR. Roční
objem je o 59 % vyšší než průměr za posledních 5 let.
Vzhledem ke všem nejistotám, zvýšeným nákladům na financování a turbulentnímu ekonomickému prostředí se trh s
nemovitostmi ukázal jako odolný. Nicméně zpomalení růstu v oblasti investiční aktivity bylo ke konci roku zřejmé.
Dominantní postavení měl kancelářský sektor s 54 % ročně. Následován maloobchodním sektorem 31 % ročně dále
pak průmysl a logistika, kdy podíl v odvětví logistiky činil 13 % ročně.
6
Retail-Maloobchodní prodej
Navzdory všem nejistotám a zvýšeným nákladům na financování se trh s nemovitostmi ukázal jako velmi silný. Ve druhé
polovině roku bylo uzavřeno jedenáct transakcí, oproti 26 v první polovině roku. Kdy průměrná velikost transakce se
pohybuje na úrovni 29 milionů eur. Tedy pokles o cca 17 % ve srovnání s celým rokem 2021.
7
5
JLL - CEE Investment Market, 2022 Summary
6
JLL - CEE Investment Market, 2022 Summary
7
JLL - CEE Investment Market, 2022 Summary